Texte intégral
N° RG 21/01423
N° Portalis DBVX-V-B7F-NNSQ
Décision du
Juge des contentieux de la protection de Saint Etienne
Au fond
du 30 mars 2020
RG : 11-19-0011
S.A. ALLIADE HABITAT
C/
[R]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2022
APPELANTE :
S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de la SA CITÉ NOUVELLE
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMÉE :
Mme [L] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillante
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 07 Février 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2022
Date de mise à disposition : 14 Décembre 2022
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
Arrêt Rendu par défaut, publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Selon contrat de location en date du 27 mai 2018, la SA d'HLM Cité Nouvelle a loué à Mme [L] [R] un logement sis [Adresse 2] [Localité 3] pour un loyer mensuel révisable outre une provision pour charges.
Par acte du 27 février 2019, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers et mise en demeure de justifier de l'occupation du logement.
Puis par acte du 6 juin 2019, la SA Cité Nouvelle a fait assigner Mme [R] devant le tribunal d'instance de Saint-Étienne aux fins d'obtenir notamment le constat de la résiliation du contrat de location et l'expulsion de la locataire outre le paiement d'un arriéré constitué des loyers et charges locatives.
Par jugement du 30 mars 2020, non signifié, le juge chargé des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Étienne a :
Constaté la résiliation du bail conclu entre Cité Nouvelle SA d'HLM et Mme [R] [L] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], ce à compter du 28 avril 2019 ;
Dit qu'à défaut pour Mme [R] [L] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;
Condamné Mme [R] [L] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 4 078,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019 sur la somme de 1 551,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
Condamné Mme [R] [L] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 28 avril 2019, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le25 janvier 2020, sont intégrées dans la somme de 4 078,39 euros allouée au bailleur par le présent jugement ; ces indemnités d'occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;
Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;
Dit que Cité Nouvelle SA d'HLM sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;
Dit que Cité Nouvelle SA d'HLM sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de loi de 1989 ;
Rejeté tous les autres chefs de demande ;
Condamné Mme [R] [L] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Loire, représentant de l'Etat dans le département, par application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration enregistrée le 24 février 2021, la SA Cité Nouvelle a interjeté appel des dispositions suivantes :
Condamné Mme [R] [L] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 4 078,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal a compter du 27 février 2019 sur la somme de 1 551,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
Condamné Mme [R] [L] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 28 avril 2019, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 25 janvier 2020, sont intégrées dans la somme de 4 078,39 euros allouée au bailleur par le présent jugement ; ces indemnités d'occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,
Par conclusions n°2 devant la cour d'appel de Lyon, la SA Alliade Habitat, société anonyme HLM à conseil d'administration sollicite :
Vu les pièces versées au débat,
Vu les articles 12, 15 et 16 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1728 et suivants du Code Civil,
Vu l'article 23 de la Loi du 6 juillet 1989,
Infirmer le Jugement du 30 mars 2020 du Tribunal Judiciaire de St Etienne, 4e Chambre Civile, Pôle de la Protection, en ce qu'il a condamné Mme [R] à verser à la SA Cité Nouvelle aujourd'hui SA D'HLM Alliade Habitat la somme de 4 078,39 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse avec intérêt au taux légal à compter du 27 février 2019 sur la somme de 1 551,62 euros et à compter du présent jugement ;
Condamner Madame [R] à régler à la SA d'HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA Cité Nouvelle la somme de 4 453,64 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019 sur la somme de 1 900,24 euros (commandement de payer) et à compter du jugement de première instance pour le surplus ;
Confirmer les autres dispositions du Jugement ;
Condamner Madame [R] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de l'assignation, les frais de signification, le timbre de 225 euros en cause d'appel, outre la condamner à régler la somme 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Au soutien de ses prétentions, la SA Alliade fait valoir :
que le 23 juin 2021, la SA Cité Nouvelle a fait apport à type de fusion-absorption à la société Alliade Habitat de son patrimoine actif et passif,
que le premier juge devait faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction,
qu'à l'audience de première instance, Mme [R] n'avait pas contesté le décompte,
que le principe des charges récupérables était énoncé par l'article L 442-3 du code de la construction s'agissant des charges en HLM et par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pour les autres logements, que la liste des charges était prévue par le décret 87/713 du 26 août 1987 mais qu'il pouvait y interroger par accords collectifs locaux conclus conformément à l'article 42 de la loi numéro 86/290 du 23 décembre 1986,
qu'il résultait du décompte versé aux débats en première instance que les provision entretien générale appartement avaient été facturées qu'il avait été comptabilisé au débit du compte 233,36 euros de provisions entre le 1er juin 2018 et le 3 juin 2019,
qu'à l'audience le bailleur a produit un nouveau décompte actualisé mentionnant 17,53 euros de provisions pour charges entretien générales appartement par mois,
que le calcul opéré était un global de toutes les dépenses d'entretien générale pour le poste 003,
que ce poste été fixé depuis le 1er août 2017 à 4.782 56 432 euros pour un tantième général,
que la locataire ayant 44 tantièmes, il lui était appliqué une provision de 4.782 56 432 soit 210,43 euros à l'année soient une provision mensuelle de 17,53 euros.
Les conclusions ont été signifiées à Mme [R] par acte d'huiisier en date du 29 novembre 2021.
Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures déposées et/ou débattues par observations à l'audience du 14 novembre 2022 à 9 heures.
Puis l'affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2022.
MOTIFS
Sur la procédure,
La SA Alliade Habitat produit un extrait Kbis en date du 24 août 2021 mentionnant la fusion du 24 août 2021 avec la société d'habitation de loyer modéré société d'HLM Cité Nouvelle.
Sur le fond,
Par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaîtra, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il estime régulières, recevable et bien fondée.
Si l'appelante fait valoir que Mme [R] n'a pas, à l'audience devant le premier juge contesté le décompte, il doit être noté que l'en-tête du jugement l'indique comparante en personne tandis que le corps de la décision note qu'elle n'est ni présente ni représentée. Le jugement est noté dans le dispositif comme réputé contradictoire. Mme [R] n'apparaît pas avoir comparu devant le premier juge.
Ce dernier a notamment considéré que le bailleur avait facturé à la locataire des provision entretien général appartement sans explication sur la cause de ses facturations ni justification sur leur montant. Il avait ainsi écarté ces sommes de la dette locative.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 visé par l'appelante prévoit notamment que les charges récupérables, sommes accessoires, loyer principal sont exigibles sur justification en contrepartie :
des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée,
des dépenses d' entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Le contrat de bail signé entre les parties mentionne à la charge de la locataire ' montant des provisions pour charges (valeur au 29/06/2018) : 80,70 euros' en indiquant 'qu'en sus du loyer principal, le locataire s'oblige à payer les charges à la société. Les charges récupérables telles que définies par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 donnent lieu au versement de provisions mensuelles, payables dans les mêmes conditions que le loyer. Elles feront l'objet d'une régularisation annuelle.
Les provisions pour charges peuvent être révisées mensuellement, par décision de la société, en fonction des nécessités du budget provisionnel.'
Les conditions générales du contrat rappellent l'obligation de payer notamment les provisions et annexes ou charges récupérables aux termes convenus et comportent une partie 'V Charges' indiquant notamment que le locataire accepte par avance de rembourser à la société sa quote-part des frais résultant de l'application de tous les contrats souscrits par la société pour assurer le bon état de l'entretien locatif de tous les appareils équipements (notamment chaudière individuelle ou collective, installation de chauffage électrique de base ou (et) de ventilation mécanique, ascenseurs, compteurs, robinetteries, portails, antennes de télévision et amplificateurs, colonnes et réseau etc.).
Dans ses conclusions, le bailleur fait valoir que les charges comprennent l'entretien des parties communes, à la fois entretien des parties communes intérieures et l'entretien des espaces extérieurs : électricité, fourniture des produits d'entretien (balais, sacs nécessaires à l'élimination des déchets, produit de désinsectisations, de désinfections, l'entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures, la réparation des appareils d'entretien de propreté, tels que l'aspirateur, les frais de personnel d'entretien, l'entretien de la circulation, des aires de stationnement, des abords des espaces verts et des équipements de jeux pour enfants).
Alliade Habitat produit deux relevés de comptes dont un actualisé à l'audience du juge du contentieux de la protection, le calcul de la provision entretien général du logement et un document qu'elle nomme 'nature des dépenses provision entretien générales du logement' listant effectivement la nature de dépenses et accompagné d'un listing détaillant pour 'Narvik Ovides' les régularisations des dépenses notamment celles d'entretien général et leur évolution 2018 2019 ainsi que l'affectation par tantièmes.
Les décomptes produits par le bailleur mentionnent en sus du loyer diverses provisions : chauffage, VMC, robinetterie, eau chaude compteurs eau chaude, ordures ménagères et provision 'entretien général appartement'.
Pour autant, sont réclamées des provisions 'entretien général appartement' du 31 juillet 2018 au 31 janvier 2020 sans que le bailleur ne fasse état d'une quelconque régularisation pourtant prévue comme annuelle par la loi et par le bail.
Il convient donc de confirmer le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné Madame [R] à verser à la SA Cité Nouvelle aujourd'hui SA D'HLM Alliade Habitat la somme de 4 078,39 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse avec intérêt au taux légal à compter du 27 février 2019 sur la somme de 1 551,62 euros et à compter du présent jugement et en ce qu'il a condamné Mme [R] [L] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail en indiquant que les indemnités d'occupation dues à compter du 28 avril 2019 étaient intégrées dans la somme de 4 078,39 euros
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Alliade Habitat qui succombe en son appel doit être condamnée aux dépens d'appel. Sa demande d'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel doit être rejetée.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement attaquée en ce qu'il a :
condamné Mme [L] [R] à verser à la SA Cité Nouvelle aujourd'hui SA D'HLM Alliade Habitat la somme de 4 078,39 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse avec intérêt au taux légal à compter du 27 février 2019 sur la somme de 1 551,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,
condamné Mme [R] [L] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 28 avril 2019, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 25 janvier 2020, sont intégrées dans la somme de 4 078,39 euros allouée au bailleur par le présent jugement ; ces indemnités d'occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SA Alliade Habitat aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
