Cour d'appel, 13 septembre 2022. 20/00456

COUR D'APPEL DE BORDEAUX TROISIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 13 SEPTEMBRE 2022 N° RG 20/00456 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LNUL [D] [K] c/ [T] [K] [L] [K] [B] [C] Nature de la décision : AU FOND 28A Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 décembre 2019 par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de BORDEAUX (RG n° 14/08382) suivant déclaration d'appel du 24 janvier 2020 APPELANTE : [D] [K] née le 23 Décembre 1964 à [Localité 8] ([Localité 8]) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Christophe RAFFAILLAC de la SELARL CABINET D'AVOCAT RAFFAILLAC, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [T] [K] né le 26 Juin 1963 à [Localité 9] ([Localité 9]) de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] Représenté par Me Claire DELOIRE, avocat au barreau de BORDEAUX [L] [K] né le 25 Mai 1967 à [Localité 8] ([Localité 8]) de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] (Etats-Unis) Représenté par Me Claire DELOIRE, avocat au barreau de BORDEAUX [B] [C] née le 16 Juin 1980 à [Localité 9] ([Localité 9]) de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] Représentée par Me Claire DELOIRE, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 14 juin 2022 hors la présence du public, devant la Cour composée de : Président : Hélène MORNET Conseiller: Danièle PUYDEBAT Conseiller : Isabelle DELAQUYS qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Clémentine JORDAN Greffier lors du prononcé : Véronique DUPHIL ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 al. 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Mme [J] est décédée le 23 octobre 2010 à [Localité 6] (33), laissant pour lui succéder ses 4 enfants : - M. [K] [T], né le 26 juin 1963, - Mme [D] [K] [D], née 23 décembre 1964, - M. [L] [K], né le 25 mai 1967, - Mme [B] [K], née le 16 juin 1980. Sur saisine de Mme [K] [B] et de Messieurs [K] [T] et [L], le tribunal de grande instance de Bordeaux, par jugement du 15 décembre 2016, rejetant la fin de non-recevoir soulevée par leur soeur [D], a notamment : - ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Mme [J], - désigné pour y procéder le président de la chambre départementale des notaires de la Gironde, avec faculté de délégation, - ordonné une expertise immobilière aux fins d'estimer la valeur actuelle de l'immeuble sis [Adresse 2] (parcelle GW n°[Cadastre 1]) à [Localité 7] et les dégradations qui auraient été faites sur cet immeuble depuis le mois d'août 2012 et, si oui, donner son avis sur l'incidence de ces dégradations sur la valeur de l'immeuble et donner tous éléments de fait de nature à éclairer le tribunal sur leur imputabilité, enfin donner son avis sur la valeur locative du bien et sur l'indemnité d'occupation due par Mme [K], - dit que la provision à valoir sur les honoraires de l'expert serait fixée à 3.000 euros à la charge des demandeurs, à concurrence de 1.000 euros chacun. L'expert a rendu son rapport le 18 mai 2017. Par jugement en date du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture des plaidoiries, - ordonné la vente aux enchères publiques à la barre du tribunal de grande instance de Bordeaux, selon le cahier des charges et conditions de vente qui sera déposé par l'avocat du choix de Mme [K] [B] et M.M [K] [T] et [L] de l'immeuble sis [Adresse 2] (parcelle GW n°[Cadastre 1]) à [Localité 7], - fixé la mise à prix à 90.000 euros avec faculté de baisses, faute d'enchérisseurs, par tranches successives de 10.000 euros, sans que la mise à prix soit inférieure à 50.000 euros, - dit que les modalités de publicité de droit commun de la vente par adjudication s'effectueront par le poursuivant conformément aux articles R.322-30 à R.322-37 du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé Mme [K] [B] et MM. [K] [T] et [L] à faire procéder à la visite de ce bien par l'huissier de leur choix, dans les jours précédant la vente, lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir les occupants des lieux de la visite au moins sept jours à l'avance, - dit que le notaire désigné pour procéder aux opérations de liquidation-partage de la succession de Mme [J] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu'à la clôture des dites opérations, - dit que Mme [K] est redevable à l'égard de l'indivision successorale, du l er août 2012 jusqu'à sa libération effective des lieux, d'une indemnité d'occupation d'un montant de 425 euros par mois, - rejeté toutes autres demandes, - débouté chaque partie de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que les dépens constitueront des frais privilégiés de partage. Procédure d'appel: Par déclaration d'appel en date du 24 janvier 2020, Mme [K] [D] a formé appel du jugement, en ce que le tribunal de grande instance n'a pas ordonné la vente de la maison de gré à gré et au prix de 160.000 euros, ni le partage amiable de la succession de Mme [J], ni jugé que l'indemnité d'occupation ne saurait être supérieure à 225 euros. Selon dernières conclusions en date du 20 mars 2020, Mme [D] [K] demande à la cour de : - réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 19 décembre 2019, - dire et juger que Mme [D] [K] accepte de vendre la maison de gré à gré au prix de 160.000 euros, évaluation figurant dans l'attestation immobilière, - dire et juger que Mme [D] [K] accepte qu'il soit procédé au partage amiable de la succession de Mme [J], - dire et juger que l'indemnité d'occupation ne saurait être supérieure à 225 euros, - débouter les consorts [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - les condamner solidairement ou les uns à défaut des autres à verser la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour comportement abusif, - les condamner solidairement ou les uns à défaut des autres à verser la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Cabinet d'avocat Raffaillac. Mme [K] fait valoir qu'elle a accepté la vente de la maison de gré à gré et estime que le montant du prix de vente doit être de 160 000 euros. Elle énonce que le bien est en bon état et qu'il n'y a pas de dégradations comme l'affirment les intimés. Par ailleurs, elle reproche aux premiers juges d'avoir écarté l'abattement préconisé par l'expert dans le calcul de l'indemnité d'occupation dont elle est redevable. Selon dernières conclusions en date du 19 mai 2020, les consorts [K] demandent à la cour de : - confirmer le jugement du 19 décembre 2019 du tribunal de grande instance de Bordeaux, sauf concernant l'indemnité d'occupation due par Mme [D] [K], Statuant à nouveau, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [K] à l'égard de l'indivision successorale à la somme mensuelle de 467.50 euros à compter du 1er août 2012 jusqu'à sa libération effective des lieux, - fixer le montant de la perte de valeur du chalet, bien immobilier indivis, imputable à Mme [K], à la somme de 20. 000 euros, - dire et juger que les indivisaires percevront 25% de ce prix, sous déduction dans la part revenant à Madame [D] [K] du montant de l'indemnité d'occupation due par elle à l'indivision d'un montant de 467,50 euros par mois à compter du 1 août 2012 jusqu'à son départ effectif du logement, de la perte de valeur du bien immobilier qui lui est imputable évaluée à 20 000 euros, et de la part des charges qui lui incombait au titre des taxes foncières et habitation et assurance habitation réglée par les autres indivisaires (montant à parfaire) et sous déduction dans la part revenant à M. [K] [L] et Mme [K] [B] des charges de l'indivision réglée par M. [K] [T] seul depuis l'ouverture de la succession (montant à parfaire), - dire et juger que si le montant de la part revenant à Mme [D] [K] était moins élevé que le montant dû par elle à l'indivision au titre de l'indemnité d'occupation et des charges, elle sera condamnée à régler le surplus à l'indivision, - condamner Mme [D] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil en raison de son maintien abusif dans le logement depuis le 1er août 2012, - débouter Mme [D] [K] de l'intégralité de ses demandes, - condamner Mme [D] [K] à payer à M.M. [K] [L] et [T] et Mme [B] [K] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Les consorts [K] font valoir que le rapport d'expertise prévoit de nombreux travaux de remise en état du terrain et de l'habitation. Ils font état d'un courrier du CCAS en date du 7 février 2013, déjà produit devant le tribunal en 2016, rapportant de nombreuses dégradations du bien et des conditions de vie déplorables. S'agissant de l'indemnité d'occupation, les consorts [K] énoncent d'une part que le rapport d'expertise a sous-évalué la valeur locative du bien et que d'autre part Mme [D] [K] occupe privativement le bien depuis 7 ans tout en s'opposant à la vente dudit bien, de sorte que ces circonstances justifient une indemnité d'occupation plus élevée que celle fixée par les premiers juges. Enfin, les consorts [K] estiment que le taux d'abattement retenu par le tribunal est justifié au regard des circonstances de l'espèce. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées. L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 14 juin 2022 et l'ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2022. MOTIVATION Sur le partage amiable : Par décision du 15 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Bordeaux a notamment ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Mme [V] [J] et ordonné une expertise immobilière aux fins d'estimer la valeur de l'immeuble sis à [Localité 7] composant le seul actif successoral. Cette décision n'a pas été contestée et a dès lors autorité de la chose jugée quant au caractère judiciaire des opérations de partage. La demande de l'appelante, tendant à revenir à un partage amiable de la succession, doit dès lors être déclarée irrecevable. Sur la vente sur licitation du bien immobilier : L'article 1377 du code de procédure civile indique « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R 221-33 à R 221-38 et R 221-39 du code des procédures civiles d'exécution ». En l'espèce, il ressort du la motivation du jugement déféré que le précédant jugement du 15 décembre 2016 avait reconnu le caractère difficilement partageable en nature de l'immeuble indivis, mais que les parties ne s'accordant pas sur le prix du chalet, il était nécessaire de le faire estimer par voie d'expertise. L'expert foncier ayant retenu une valeur vénale de 90 000 euros, l'appelante demeurait en désaccord avec ce montant et maintenait son souhait de voir vendre le bien au prix de 160 000 euros correspondant à l'évaluation faite dans l'acte de notoriété du 2 décembre 2011. Compte tenu de la position persistante de Mme [D] [K], et notamment de son refus de consentir à la vente de gré à gré du bien au profit de son neveu [U] [K], au prix évalué par l'expertise, il ne peut être fait droit à sa demande de vente de gré à gré du bien. Le principe d'une vente sur adjudication sera dès lors confirmée. Sur le montant de l'évaluation, l'appelante ne verse en appel aucun élément susceptible de critiquer utilement les conclusions de l'expert, aucune estimation récente du bien par un professionnel de l'immobilier, prenant comme seule base d'évaluation le prix retenu lors de l'acte de notoriété en 2011, soit six ans avant l'expertise. Au demeurant, l'expert souligne, en réponse aux dires et critiques émises par les intimés, que « les variations de la valeur d'un bien au fil du temps sont certes liées à son état général mais aussi à l'évolution de la demande pour ce type de bien. Il convient dès lors de confirmer le jugement déféré, en ce qu'il a ordonné la vente sur adjudication de l'immeuble sis [Adresse 2], sur une mise à prix de 90 000 euros, avec faculté de baisses par tranches successives de 10 000 euros jusqu'à 50 000 euros, et selon les modalités figurant au dispositif du jugement. S'agissant de la répartition du prix, elle sera réalisée par le notaire commis à l'issue des opérations de vente, après qu'aient été établis les comptes de l'indivision, s'agissant tant de l'indemnité d'occupation due par Mme [D] [K], que du remboursement des charges fiscales et d'assurance du bien indivis avancées par l'un des indivisaires, selon ce que ces règlements seront justifiés devant le notaire. Sur la perte de valeur du bien : En application des dispositions de l'article 815-13 alinéa 2 du code civil « l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur du bien indivis par son fait ou par sa faute ». En l'espèce, les consorts [K] dénoncent le défaut d'entretien de l'immeuble par leur s'ur depuis qu'elle occupe le chalet et lui imputent sa perte de valeur depuis l'évaluation faite par le cabinet Alpha Conseil Immobilier du 20 mai 2011 qui estimait le bien entre 105 000 et 110 000 euros, bien alors classé comme « meublé de tourisme dans la catégorie 2 ». L'expert critique cette évaluation, en raison de l'absence de spécialisation de cette agence dans la location de chalets et du manque d'explications de cet avis. En tout état de cause, cette estimation, réalisée en 2011, soit avant l'occupation de Mme [D] [K] et six ans avant l'expertise du bien, ne permet pas, à elle seule, de considérer que la différence de valeur doit être imputée à sa seule occupante et correspondrait à des dégradations réalisées par Mme [D] [K]. Il ressort de l'expertise que si celle-ci conclut à la nécessité de travaux d'entretien et de remise en état, tant sur le terrain que dans l'habitation, l'expert ne caractérise toutefois ni un état d'insalubrité, ni, de la part de l'occupante, aucune dégradation autre que celles relevant d'un défaut d'entretien courant ou du temps écoulé, indépendants de l'action et de la volonté de Mme [D] [K] ; aucune des constatations de l'expert ne permettant d'attribuer les signes d'usure et de vétusté à l'action de l'appelante, il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a débouté les intimés de leur demande d'indemnité à ce titre. Sur l'indemnité d'occupation : L'article 815-9 alinéa 2 du code civil met à la charge de l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise une indemnité d'occupation due à l'indivision. L'indemnité d'occupation correspond à la valeur locative du bien immobilier, de laquelle est déduit un abattement, généralement compris entre 20 et 30 % de la valeur locative, correspondant au caractère précaire de l'occupation par l'indivisaire. En l'espèce, les parties s'opposent, non sur le principe de l'indemnité due par Mme [D] [K], dès lors qu'il n'est pas discuté qu'elle occupe le bien de manière exclusive depuis le mois d'août 2012, mais sur son montant, les intimés sollicitant qu'elle soit fixée à la somme de 467,50 euros alors que l'appelante demande d'en limiter le montant mensuel à 225 euros. L'expert retient une valeur locative de 500 euros, sur la base d'une location à l'année non meublée, et applique un abattement de 40 %. Il convient de retenir les critères d'appréciation de l'expert, non valablement contestés par les parties, pour fixer la valeur locative du bien immobilier à 500 euros par mois, et d'appliquer, au regard des circonstances de l'espèce, un coefficient de réfaction de 20 %, permettant de fixer le montant de l'indemnité d'occupation, due à l'indivision par Mme [D] [K] depuis le 1er août 2012, à la valeur mensuelle de 400 euros. Il convient de réformer le jugement déféré à ce titre. Sur les demandes de dommages et intérêts : Sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, les parties demandent respectivement et réciproquement des dommages et intérêts : - Mme [D] [K] la somme de 5 000 euros à ses frères et s'ur, faisant état de sa fragilité, de sa vulnérabilité et de son émotivité, se disant maltraitée, humiliée et vilipendée dans le cadre de la procédure, - les consorts [K] la somme de 5 000 euros à leur s'ur [D], compte tenu du préjudice subi depuis 6 ans en raison du maintien abusif de leur s'ur dans le logement. Toutefois, Mme [D] [K] n'apporte aucun élément accréditant ses affirmations ou illustrant sa fragilité supposée, en tout état de cause ne démontre nullement la faute commise par les intimés à l'origine du préjudice qu'elle allègue. Les consorts [K] ne caractérisent pas davantage la faute de leur s'ur à se maintenir dans les lieux, cette occupation n'étant pas fautive mais ouvrant droit, pour l'indivision, au versement d'une indemnité d'occupation. Il convient dès lors de débouter les parties de leurs demandes indemnitaires respectives. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Au regard de la nature du litige, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage. L'équité commande par ailleurs de condamner Mme [D] [K] qui succombe en l'essentiel de ses demandes à payer à ses frères et s'urs une indemnité de 1 000 euros chacun, soit 3 000 euros au total, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, DECLARE Mme [D] [K] irrecevable en sa demande de partage amiable ; CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement rendu le 19 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, à l'exception du montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [D] [K] ; Statuant à nouveau de ce chef, DIT que Mme [D] [K] est redevable à l'indivision successorale, à compter du 1er août 2012 et jusqu'à libération effective du bien, d'une indemnité d'occupation d'un montant de 400 euros (QUATRE CENTS EUROS) par mois ; Y ajoutant, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; DIT que les dépens de l'instance seront employés en frais privilégiés de partage ; CONDAMNE Mme [D] [K] à payer à chacun des intimés, M.[T] [K], M.[L] [K] et Mme [B] [K], la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS), soit au total 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Signé par Hélène MORNET, Présidente de la chambre et par Véronique DUPHIL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente