Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/01929

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /22 DU 30 JUIN 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01929 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E2FF Décision déférée à la Cour : jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Briey, R.G. n° 11-19-0641, en date du 23 juin 2021, APPELANT : Monsieur [D] [O], né le 14 novembre 1953 demeurant 13 rue de Verdun - 1er étage - 54190 VILLERUPT Représenté par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY INTIMÉ : Monsieur [M] [J], né le 16 juillet 1949 à BARISCIANO (ITALIE)demeurant 13 rue de Verdun - 54190 VILLERUPT Représenté par Me Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY Ayant pour avocat plaidant Me Gérard KREMSER, avocat au barreau de Briey COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Francis MARTIN Président de chambre, Madame Nathalie ABEL, Conseillère,qui a fait le rapport, Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 30 Juin 2022, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère pour le Président empêché et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Se prévalant d'un bail écrit conclu le 16 novembre 1991 avec M. [D] [O] et d'un congé pour reprise notifié au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 mars 2018, M. [M] [J] a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Briey aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail arrivé à expiration le 1er décembre 2018 ainsi que l'expulsion du locataire du logement situé 13 rue de Verdun à Villerupt. Par jugement contradictoire du 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Briey a : - constaté la validité du congé donné par M. [J], - constaté la résiliation du contrat de location, - autorisé l'expulsion de M. [O] et celle de tous les occupants du logement situé 13 rue de Verdun à Villerupt, - dit que faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - condamné M. [O] à payer à M. [J] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [O] aux dépens. Par déclaration enregistrée le 27 juillet 2021, M. [O] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Par conclusions déposées le 30 mars 2022, M. [O] demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé son appel, Y faire droit, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement, Statuant à nouveau, - constater le caractère tardif et frauduleux du congé pour reprise notifié le 30 mars 2018, - prononcer la nullité de ce congé, - débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes, - déclarer irrecevable et mal fondée la demande formée par M. [J] tendant à la condamnation de M. [O] à lui verser la somme de 244,27 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, - déclarer irrecevable et mal fondée la demande formée par M. [J] tendant à la condamnation de M. [O] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages- intérêts pour privation de jouissance, - condamner M. [J] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [J] aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 24 février 2022, M. [J] demande à la cour de : - déclarer l'appel mal fondé, - confirmer le jugement, Y ajoutant, - condamner M. [O] à lui verser la somme de 244,27 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, le premier de chaque mois, depuis le 1er décembre 2018, - le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour privation de jouissance, - condamner M. [O] à lui régler la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [O] en tous les dépens dont distraction, pour ceux d'appel, au profit de la SCP Barbara Vasseur - Renaud - Petit, avocats associés, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2022. MOTIFS Sur la régularité du congé pour reprise M. [O] invoque la nullité du congé pour reprise notifié par M. [J] en se prévalant de son caractère tardif et frauduleux. Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Par ailleurs, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur le caractère tardif du congé M. [J] a fait signifier à M. [O] le 13 mars 2018 un congé 'motivé par la reprise du logement à titre de résidence principale par moi-même' et précisant 'le caractère réel et sérieux de cette reprise est motivé par la raison suivante : agrandissement de mon appartement.', M. [J] demeurant actuellement également au 13 rue de Verdun à Villerupt. M. [O] fait valoir, devant la cour comme il l'avait fait en première instance, qu'il n'existerait pas de bail écrit liant les parties mais un bail verbal, contestant avoir signé le bail écrit versé aux débats par M. [J]. Pour la première fois à hauteur d'appel, M. [O] fait valoir en outre qu'il occupe les locaux et règle des loyers depuis août 1991, qui serait ainsi la date de prise d'effet du bail. Soulignant que le bail se renouvelle automatiquement tous les trois ans depuis cette date, au plus tard à compter du 1er septembre, il en conclut que le congé aurait dû lui être notifié au plus tard le 28 février 2018, et se prévaut en conséquence de la nullité du congé qui ne lui a été notifié que le 30 mars 2018. Il convient à titre liminaire de souligner que le locataire n'avait pas contesté en première instance la prise d'effet du bail indiquée par le propriétaire comme étant le 16 novembre 1991. Pour justifier de l'existence d'un contrat écrit, M. [J] verse aux débats : - un bail écrit, mentionné comme ayant été signé conformément à la loi du 6 juillet 1989, prévoyant un loyer mensuel de 1 600 francs et un dépôt de garantie du même montant, mentionnant une durée de 3 ans avec une prise d'effet au 1er décembre 1991 pour se terminer le 30 novembre 1994, signé le 16 novembre 1991 entre lui-même, désigné comme 'bailleur' et le 'locataire', M. [O], avec les mentions manuscrites « lu et approuvé » ; - un chèque d'un montant de 1 600 euros, daté du 16 novembre 1991, émanant de M. [O] et comportant la même signature que celle figurant au contrat de bail. Pour contester l'existence de ce contrat de bail écrit et étayer son affirmation selon laquelle il occuperait le logement depuis août 1991, M. [O] se prévaut d'une attestation établie par Mme [H]. Or ce témoignage est inopérant pour remettre en cause le contrat écrit sus-visé, en application de l'alinéa 2 de l'article 1359 du code civil aux termes duquel il ne peut être prouvé contre un écrit établissant un acte juridique que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. M. [J] rapporte ainsi bien la preuve de l'existence d'un contrat de bail écrit signé avec M. [O] ayant pris effet le 1er décembre 1991, de telle sorte que le congé, qui devait être notifié à ce dernier au plus tard le 1er juin 2018, et qui l'a effectivement été le 13 mars 2018, ne lui a pas été notifié tardivement mais au contraire régulièrement avec un délai de préavis de plus de 6 mois. Sur la caractère frauduleux du congé M. [O] fait valoir que le motif invoqué par M. [J] (reprise du logement à titre de résidence principale qu'il souhaite agrandir) serait frauduleux dans la mesure où d'une part il demeurerait en réalité 11, rue de Verdun à Villerupt, ainsi qu'il ressort d'un courrier qui lui a été adressé en 1995 par la caisse primaire d'assurance-maladie et d'un relevé parcellaire, et d'autre part il ne produit aucun document attestant des travaux devant être réalisés pour agrandir son appartement. Or M. [J] verse bien aux débats les justificatifs de sa domiciliation également au 13 rue de Verdun à Villerupt, en produisant notamment sa taxe d'habitation 2019 ainsi que sa carte nationale d'identité mentionnant bien cette adresse. Il ne conteste par ailleurs pas être également propriétaire d'un appartement situé 11 rue de Verdun et qui constitue son adresse professionnelle. D'autre part M. [J] a bien satisfait aux prescriptions de l'article 15 précité de la loi du 1989 en précisant dans son congé qu'il était motivé par son souhait de reprendre le logement litigieux pour y habiter, en agrandissant ainsi sa résidence principale, aucune disposition ne lui imposant de justifier précisément des travaux qui seront accomplis, et ce d'autant que ces travaux ne pourront être réalisés qu'après qu'il aura repris possession des lieux. Force est ainsi de constater que M. [O] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du caractère frauduleux du congé donné par M. [J]. Il en résulte que le congé pour reprise notifié par M. [J] à M. [O] le 13 mars 2018 n'est ni tardif ni frauduleux, de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge l'a déclaré valable, a constaté la résiliation du bail au 1er décembre 2018 et a en conséquence ordonné l'expulsion de M. [O]. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. Sur l'indemnité d'occupation M. [J] sollicite la condamnation de M. [O] à lui payer une indemnité d'occupation de 244,27 euros par mois, en faisant valoir que le locataire n'aurait jamais respecté son obligation et en soulignant que le loyer initialement fixé à 1 600 francs, soit 243,92 euros n'a jamais été réévalué depuis 1991. M. [O] demande à la cour de déclarer cette demande irrecevable et mal fondée. Sur la recevabilité L'intimé soulève l'irrecevabilité de cette demande, faisant valoir qu'elle est nouvelle à hauteur de cour. L'article 565 du code de procédure civile précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Il est ainsi constant que la demande d'indemnité d'occupation est l'accessoire de la demande en résiliation de bail et d'expulsion soumise au premier juge. En l'espèce, M. [J] avait bien saisi le premier juge d'une demande en résiliation du bail et en expulsion, de telle sorte que la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, qu'il forme pour la première fois à hauteur d'appel, est bien recevable. Sur le bien-fondé L'article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, M. [O] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2018, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré, et justifie que M. [O] s'acquitte en conséquence envers le bailleur d'une indemnité d'occupation, d'un montant correspondant à celui du loyer prévu au contrat de bail. Or contrairement à ce que soutient M. [J], M. [O] s'est bien acquitté du paiement de son loyer, ainsi qu'il ressort des reçus de sa banque, entre le 1er janvier 2018 et le 28 février 2022, mentionnant des virements trimestriels au titre du loyer, d'un montant de 731,76 euros, soit 243,92 euros mensuels, ce qui correspond au montant du loyer fixé dans le contrat de bail à un montant de 1 600 francs. S'il convient de dire et rappeler que M. [O] se trouve ainsi tenu, depuis le 1er décembre 2018 et jusqu'à complète libération des lieux, de payer à M. [J] une indemnité mensuelle d'occupation du montant du loyer tel que prévu par le contrat de bail, il convient de rejeter la demande de condamnation formée à ce titre par M. [J]. Concernant la révision du loyer, l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, aux termes de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers. À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. En l'espèce, il ressort de la lecture du contrat de bail signé entre les parties que rien n'a été stipulé relativement à la révision du loyer, le bailleur ne contestant de surcroît pas ne jamais avoir manifesté sa volonté de réviser le loyer auprès de M. [O]. La demande de M. [J] tendant à la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant de 244,27 euros, au lieu de 243,92 euros, ne pourra en conséquence qu'être rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts pour privation de jouissance M. [J] sollicite la condamnation de M. [O] à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu'il dit subir du fait du maintien illégitime dans les lieux de M. [O] depuis le 1er décembre 1018. M. [O] demande à la cour de déclarer cette demande irrecevable et mal fondée. Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, la demande de dommages et intérêts pour privation jouissance formée pour la première fois hauteur d'appel par M. [J] ne tend ni à opposer compensation ni à écarter les prétentions adverses ni à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la révélation d'un fait. Il convient en conséquence de déclarer irrecevable cette demande nouvelle formée par M. [J] à hauteur d'appel. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [O] qui succombe pour l'essentiel sera condamné aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [O] au paiement d'une somme de 500 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à M. [J] une somme de 2 000 euros. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; DÉCLARE irrecevable la demande de M. [M] [J] tendant à la condamnation de M. [D] [O] à l'indemniser d'un préjudice de jouissance ; DÉCLARE recevable la demande de M. [M] [J] tendant à la condamnation de M. [D] [O] à lui verser une indemnité d'occupation depuis le 1er décembre 2018 ; DIT que M. [D] [O] est tenu, depuis le 1er décembre 2018 et jusqu'à complète libération des lieux, de payer à M. [M] [J] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer tel que prévu par le contrat de bail, soit 243,92 € (deux cent quarante trois euros et quatre vingt douze centimes) ; REJETTE la demande de M. [M] [J] tendant à la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant de 244,27 euros ; CONDAMNE M. [D] [O] à payer à M. [M] [J] une somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande formée par M. [D] [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [D] [O] aux entiers dépens dont distraction, pour ceux d'appel, au profit de la SCP Barbara Vasseur - Renaud Petit, avocats associés, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; Le présent arrêt a été signé par Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère à la Cour d'Appel de NANCY pour le Président empêché, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA CONSEILLÈRE POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ Minute en neuf pages.