Cour d'appel, 15 février 2024. 23/10544

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 15 FEVRIER 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10544 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZH7 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Mai 2023 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 23/00548 APPELANTE S.A.S. ABRI HOME [Localité 5], RCS de Bobigny sous le n°810 331 751, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 INTIMÉE Mme [C] [T] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Clémence TESSIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC17 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, Mme [C] [T] a consenti à la société Abri Home [Localité 5] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer annuel de 16 389,25 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement. Le bailleur a fait délivrer le 16 avril 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il était réclamé la somme de 6 918,02 euros au titre des loyers et charges terme de janvier 2019 inclus. Un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 juin 2022, pour une somme de 8 601,44 euros. Un troisième commandement pour une somme de 11 804,73 euros, 4ème trimestre 2022 a été délivré le 22 décembre 2022. Par acte du 23 février 2023, Mme [T] a fait assigner la société Abri Home [Localité 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : - faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ; - obtenir l'expulsion de la société, la séquestration des meubles, sa condamnation à lui payer une provision de 17.330,41 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés ainsi que les frais de poursuite engagés et récupérables, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter du 22 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer délivrés et de tous frais d'exécution à intervenir. La société Abri Home [Localité 5] n'a pas comparu. Par ordonnance réputée contradictoire du 22 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a : - constaté l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial liant les parties et la résolution du bail à compter du 23 janvier 2023 ; - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Abri Home [Localité 5] ou de tous occupants de son chef du local et ses éventuelles annexes situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ; - rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la société Abri Home [Localité 5] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; - condamné la société Abri Home [Localité 5] à payer à Mme [T] la somme provisionnelle de 15.144,52 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtée au 23 mars 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse ; - condamné la société Abri Home [Localité 5] à payer à Mme [T] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Abri Home [Localité 5] à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 décembre 2022 des frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ; - rappelé que la présente décision est exécutoire par provision. Par déclaration du 14 juin 2023, la société Abri Home [Localité 5] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 juillet 2023, la société Abri Home [Localité 5] demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondée la société Abri Home en son appel et en ses demandes ; A titre principal, - juger que la société Abri Home a procédé au règlement des causes du commandement et des condamnations prononcées en 1ère instance ; En conséquence - réformer l'ordonnance de référé rendue le 22 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny ; Statuant à nouveau - débouter le bailleur de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d'expulsion ; - juger que le commandement ne produira aucun effet ; Subsidiairement - suspendre les effets de la clause résolutoire au regard de la bonne foi du preneur qui justifie être en mesure de régler les loyers et charges à venir ; - juger que, pour toute somme qui serait jugée due par la société Abri Home elle se verra octroyer des délais de paiement de 24 mois afin de s'en acquitter en 24 échéances mensuelles d'égal montant et avec intérêt au taux légal à l'exclusion de tout intérêt ou pénalités contractuels ; En tout état de cause, - laisser à la charge de chacune des parties les sommes dues au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soutient que si aucun règlement n'est intervenu dans le délai d'un mois du commandement, il n'en demeure pas moins qu'aucune décision ayant autorité de la chose jugée n'a été à ce jour rendue ; qu'elle a procédé le 28 juillet 2023 au règlement de la somme de 23 086,28 euros ; qu'elle est en mesure d'assurer le règlement régulier des loyers et charges ; qu'en conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail, réformer la décision déférée et statuant à nouveau, de débouter le bailleur de sa demande d'acquisition du bénéfice d'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande de paiement. Subsidiairement, si la cour estimait qu'elle était redevable d'autres sommes que celles payées, elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique justifier de circonstances l'ayant empêchée de satisfaire à ses obligations locatives à bonne date et d'une capacité financière pour s'acquitter à l'avenir des sommes dues. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 juillet 2023, Mme [T] demande à la cour de : - voir débouter purement et simplement la société Abri Home de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - voir confirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 22 mai 2023 en toutes ses dispositions ; - voir condamner la société Abri Home à verser à Mme [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens Elle allègue que le paiement intervenu ne couvre que partiellement les loyers, charges et frais occasionnés par les procédures d'exécution qu'elle a dû mettre en 'uvre ; que le commandement du 22 décembre 2022 est resté vain ; qu'elle a été contrainte d'adresser de nombreuses mises en demeure et deux commandements, la société appelante ne justifie que de règlements partiels. Elle sollicite la condamnation de l'appelante à lui payer la somme provisionnelle de 17 330,41 euros. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.   L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2023. SUR CE, L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Il sera rappelé à cet égard : - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; - qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier. L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il en résulte que le locataire doit justifier, par des pièces notamment financières, de sa situation d'une part pour démontrer que le défaut de paiement résulte de difficultés réelles et d'autre part qu'il est désormais en mesure de s'acquitter régulièrement des loyers et charges. Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. La société Abri Home [Localité 5] ne conteste pas qu'aucun règlement n'est intervenu dans le délai d'un mois visé par le commandement du 22 décembre 2022. Aucun argument ne vient remettre en cause l'existence d'un arriéré au moment de la délivrance du commandement, dès lors délivré de bonne foi par le bailleur. La régularité du commandement n'est pas discutée et en l'absence de paiement, le bailleur était dès lors fondé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire. Pour s'opposer à cette demande et réclamer des délais, la société Abri Home [Localité 5] verse la photocopie de deux chèques émis le 28 juillet 2023 (20 140,15 et 4 946,13 euros) et d'une enveloppe justifiant d'un affranchissement postal en recommandé à la bailleresse. Aucun relevé de compte bancaire ne vient attester du bon encaissement desdits chèques et la date dudit encaissement que la cour doit connaître pour allouer le cas échéant des délais rétroactifs, pas plus qu'un accusé de réception ne démontre la réception du courrier. La bailleresse est cependant également taisante sur ce point. Si la société Abri Home [Localité 5] expose qu'elle justifie être en mesure d'assurer le règlement des loyers et des charges régulièrement, aucune pièce ne vient au soutien de ses allégations : elle ne produit aucun élément sur sa situation financière, étant observé que la bailleresse avait déjà délivré deux commandements de payer en avril 2019 et juin 2022, outre des mises en demeure, ce qui démontre le caractère persistant des impayés et dément sa capacité à s'acquitter de ses obligations à bonne date. Aux termes de ses conclusions, Mme [T] fait état de nouveau d'un arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2023, outre les frais, pour un montant de 17 330,41 euros, soit la somme réclamée en première instance. Aucune des parties n'a entendu verser un décompte actualisé à hauteur de cour, de sorte qu'il n'est pas même possible de déterminer si les paiements allégués par la locataire ont éteint la dette. En tout état de cause, compte tenu du caractère récurrent des impayés, de l'absence de toute justification par la société Abri Home [Localité 5] de sa situation financière par des pièces probantes au regard des exigences de l'article 1345-3, il n'y a pas lieu d'allouer des délais, mêmes rétroactifs. L'ordonnance déférée sera confirmée. La demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée. Partie perdante, la société Abri Home [Localité 5] sera condamnée aux dépens mais l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Confirme la décision déférée ; Y ajoutant Rejette les demandes de délais de paiements et suspension des effets de la clause résolutoire ; Condamne la société Abri Home [Localité 5] aux dépens d'appel ; Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFI'RE LA PRÉSIDENTE