Cour d'appel, 25 mai 2022. 19/05893

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 MAI 2022 N° 2022/ 243 N° RG 19/05893 N° Portalis DBVB-V-B7D-BEDER [V] [Z] C/ [S] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Gaspard JOUAN Me Quentin MOTEMPS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 21 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1117002883. APPELANT Monsieur [V] [Z] né le 10 Novembre 1949 à MARSEILLE (13), demeurant Hameau de Valabre 13120 GARDANNE représenté par Me Gaspard JOUAN de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS MATHERON, JOUAN & OLIVIER, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [S] [N] né le 15 Juin 1954 en ALGERIE, demeurant 4 boulevard de Dunkerque étage 5 13002 Marseille représenté par Me Quentin MOTEMPS de la SCP SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par jugement avant dire droit en date du 1er février 2018, le Tribunal d'instance de MARSEILLE a, en l'état d'une contestation relative à la délivrance d'un congé pour vente, entreprise selon le locataire à la suite de réclamation concernant les désordres affectant l'appartement, ordonné une mesure d'expertise aux fins de déterminer l'état de l'appartement, de décrire le cas échéant les désordres l'affectant, d'en déterminer l'origine, les responsabilités et d'en chiffrer le préjudice en résultant. L'expert a déposé son rapport le 05 septembre 2018. Il en résulte que les équipements sanitaires sont en mauvais état, comme les portes fenêtres, que ces dernières n'offrent plus d'étanchéité, que des volets sont définitivement bloqués en position ouverte. L'expert constate des traces de coulures d'eau en cueillie du plafond en lambris, des traces de coulure d'eau en plafond, des pièces de tapisseries défraîchies et manquantes, un sol entre la cuisine et la chambre affaissé de manière significative, un convecteur dans la salle d'eau hors d'usage, un siphon en plomb sous évier. Par jugement rendu le 21 mars 2019, le Tribunal a : -Constaté que depuis le 1er juillet 2014 l'appartement occupé par M.[N], sis 4 Boulevard de Dunkerque étage 5s/rue dans le 2ème arrondissement à Marseille, au titre du contrat de bail le liant à M.[Z] ne répond pas aux normes de décence ; -Dit que le congé pour vente délivré le 26 octobre 2016 par M.[Z] à destination de M.[N] est frauduleux ; -Débouté M.[Z] de ses demandes subséquentes à la délivrance de ce congé; -Condamné M.[N] au paiement de la somme de 400 € au titre de l'arriéré locatif échu pour la période du 1er février 2014 au 1er juin 2014 inclus ; -Condamné M.[Z] à payer à M.[N] la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ; -Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; -Ordonné l'exécution provisoire ; -Condamné M.[Z] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise s'élevant à la somme de 3 466.80 € ; -Débouté les parties de toutes autres demandes, différentes, plus amples ou distinctes. Par déclaration au greffe en date du 10 avril 2019, M.[Z] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite : -le recevabilité et le bien fondé de son appel -la réformation en toutes ses dispositions, du jugement rendu le 21 mars 2019 par le Tribunal d'Instance de MARSEILLE, Statuant de nouveau : -qu'il soit dit et jugé que le congé pour vente délivré le 26 octobre 2016 par lui même à M.[N] n'était pas frauduleux, En conséquence, valider ledit congé avec effet au 30 mai 2017, -le constat que M.[N] est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des locaux loués à compter de la date d'effet du congé, soit le 30 mai 2017, En conséquence, -l'expulsion de M.[N] des lieux qu'il occupe 4, Boulevard de Dunkerque Etage 5s/rue 13002 MARSEILLE ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Armée si besoin est, -la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu'il plaira à la Cour de désigner aux frais, risques et périls de M.[N], -la condamnation de M.[N] au paiement d'une somme de 400€ mensuelle au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux, -la condamnation de M.[N] à lui payer la somme de 5.200€ au titre des loyers échus et impayés sur la période allant du 1er février 2014 au 1er juillet 2019 inclus, ladite somme étant à parfaire des loyers échus à la date de reddition de l'arrêt à intervenir, outre intérêts légaux et ce, jusqu'à parfait paiement, -la condamnation de M.[N] à lui payer la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, évalués à la somme de 3.466,80€ ou, à tout le moins, opérer un partage par moitié. En tout état de cause, si la Cour devait entrer en voie de condamnation à son encontre, ordonner la compensation entre les dettes réciproques des parties. A l'appui de son recours, il fait valoir: -que s'il a délivré congé ce n'est pas pour se soustraire à ses obligations de bailleur mais pour récupérer son bien dans l'optique que les désordres l'affectant puisse être réparés, -que deux désordres majeurs sont présents: *infiltration d'eau de la toiture *affaissement du plancher entre la cuisine et la salle de bain, -que s'il n'a pu être remédié à ces désordres en temps utile c'est dans la mesure où le locataire a fait sciemment obstacle à l'intervention de l'entreprise mandatée dès juillet 2014 par le syndic de copropriété comportement réitéré en 2017, -que la persistance des désordres et leur aggravation sont imputables au locataire, -que les pièces versées aux débats pour l'établir sont des correspondances qui n'ont pas à respecter le formalisme des attestations, -qu'en ce qui concerne les autres désordres dénoncés par le locataire soit ils n'ont pas été constatés par l'expert soit ils résultent d'un manque d'entretien soit ils n'ont pu être réparés du fait de l'obstruction de M.[N], -que les embellissements intérieurs n'ont pas été réalisés faute pour le locataire d'avoir fait une déclaration à son assurance, qui est certainement inexistante, -que le premier juge ne pouvait procéder à une réfaction du loyer puisqu'il n'était pas saisi d'une demande portant sur la détermination des travaux à réaliser aux fins de mise en conformité du logement loué, -que cette réduction du loyer fait en outre double emploi avec l'indemnisation du préjudice de jouissance accordée à hauteur de 8 000€, -que le locataire doit être condamné à payer les loyers échus et impayés, Par ordonnance en date du 26 novembre 2019, les conclusions de M.[N] ont été déclarées irrecevables. L'ordonnance de clôture a été rendue le jour de l'audience. Décision confirmation mais pas de réduction du loyer non sollicitée et octroi de dommages et intérêts en prenant en considération l'obstruction du locataire MOTIFS DE LA DECISION Sur la réalité du motif du congé délivré aux fins de vente S'il n'est pas contesté que le congé aux fins de vente signifié le 26 octobre 2016 au preneur par le bailleur, expirant le 30 mai 2017, est régulier en la forme en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ce même article confie au juge la possibilité de vérifier, même d'office, la réalité du motif du congé. Or, il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il se doit d'en assurer au preneur une jouissance paisible. Par ailleurs, les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. En l'espèce, le premier juge a retenu que par courrier recommandé avec accusé de réception, le preneur avisait le bailleur le 2 juillet 2014 de travaux à effectuer pour remédier aux désordres constatés à savoir : -des infiltrations d'eau en toiture, -un affaissement du sol avec fissures, -une importante humidité du logement: murs gorgés d'eau et gonflés, -des menuiseries extérieures en mauvais état ne fermant pas (fenêtres dépourvues de poignées, absence d'étanchéité, volets dénués de dispositif de fermeture) -absence de ventilation réglementaire dans la cuisine, les toilettes et la salle d'eau -installation électrique non aux normes, -débit et pression de l'eau insuffisante, -absence d'installation de chauffage. Le bailleur a reconnu devant l'expert judiciaire avoir eu connaissance des désordres dénoncés par le preneur. En outre le premier juge a retenu que plus de deux ans avant la délivrance du congé pour vente contesté, le 20 juin 2014 le preneur a effectué un signalement d'insalubrité auprès de la direction de la santé publique de la ville de MARSEILLE, réitéré le 24 février 2015 et le 2 février 2017, avant de se tourner le 12 décembre 2017 vers le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne des Bouches du Rhône, visant les difficultés sus dénoncées au bailleur. Le premier juge a retenu qu'en mars 2017 les services compétents ont constaté des infractions au règlement sanitaire départemental mettant en demeure le bailleur d'avoir à réaliser les travaux nécessaires à y remédier. Ces infractions ont également été constatées par l'expert judiciaire, qui dans son rapport de septembre 2018 mentionne que l'appartement objet des présentes présente depuis juillet 2014 un affaissement important du plancher et a manifestement subi des infiltrations d'eau par la toiture, estimant probable que les causes de ces infiltrations ont été réparées mais pas les conséquences. Il relève, en outre, le mauvais état des portes fenêtres, la présence d'un siphon en plomb sous l'évier, la nécessité de vérifier les installations électriques, de procéder au remplacement des volets hors d'usage, de reprendre des carreaux muraux de la cuisine. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu qu'en dépit des alertes du preneur le bailleur n'a pas satisfait à l'ensemble de ses obligations résultant de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il a cherché par la délivrance du congé pour vente à se soustraire à ces obligations. En effet, le constat effectué le 26 mai 2005 lors de l'entrée dans les lieux, qui retient un logement en bon état, ne saurait imputer les désordres constatés à un manque d'entretien du preneur, ces désordres résultant de fuites en toiture et de leurs conséquences, de non conformité de l'électricité, d'absence d'étanchéité des fenêtres, de l'impossibilité de fermer les volets, de l'absence de ventilation réglementaire ou encore de l'absence de chauffage suffisant. En outre, c'est valablement que le premier juge a retenu que si le bailleur établit par des courriers versés aux débats que les entreprises mandatées par le syndic se sont heurtées au refus du preneur pour leur intervention, il ne justifie pas des diligences qu'il aurait vainement tenté d'effectuer pour honorer ses obligations. Ainsi, le premier juge est confirmé en ce qu'il a déclaré irrégulier comme frauduleux le congé. Sur la dette de loyer Il n'est pas contesté que le preneur ne verse plus au bailleur depuis le 1er février 2014 le reste dû de 80€ par mois après déduction du loyer des aides au logement. En l'espèce, ni le preneur ni le bailleur n'ont saisi le premier juge d'une demande portant sur la détermination des travaux à réaliser aux fins de mise en conformité du logement loué, de sorte que le premier juge ne pouvait au visa de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 opérer une réduction du loyer de juillet 2014 à février 2019. Aussi, le preneur est condamné au paiement de la somme de 7 840€ au titre du loyer résiduel dû de février 2014 à avril 2022. Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance C'est à juste titre que le premier juge retenant que confronté à un problème de décence, le locataire peut solliciter l'octroi de dommages et intérêts contre le bailleur pour le trouble de jouissance causé, a fixé à la somme de 8 000€ sollicitée l'indemnisation du préjudice subi par le preneur. En effet, il résulte de l'expertise judiciaire que depuis juillet 2014 et jusqu'à la réparation des fuites en toiture, à une période indéterminée mais comprise entre juillet 2014 et mars 2017, date du constat effectué par les services d'hygiène et de santé de la ville de MARSEILLE, le logement, objet des présentes, ne garantissait pas au locataire d'être protégé contre les infiltrations d'eau. En outre, depuis juillet 2014, le logement ne présente pas de menuiseries extérieures étanches protégeant contre les entrées d'air et d'eau dans l'habitation. Par ailleurs, ce logement présente un sol qui s'affaisse laissant craindre son effondrement et un siphon en plomb, autant de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique du preneur. L'électricité n'est pas aux normes, le système de chauffage insuffisant, la ventilation inexistante. Ainsi, le preneur a souffert du froid, de la présence d'humidité, de moisissures, de l'impossibilité de se chauffer correctement. Sur les autres demandes Il y a lieu d'ordonner la compensation entre les condamnations prononcées. M. [Z] est condamné aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 21 mars 2019 par le Tribunal d'instance de MARSEILLE SAUF en ce qu'il a condamné M.[N] au paiement de la somme de 400€ au titre de l'arriéré locatif échu pour la période du 1er février 2014 au 1er juin 2014 inclus, Statuant à nouveau, CONDAMNE M.[N] au paiement de la somme de 7 840€ au titre de l'arriéré locatif échu pour la période du 1er février 2014 au 30 avril 2022, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, ORDONNE la compensation entre les dettes réciproques des parties, CONDAMNE [U] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERELE PRESIDENT