Cour d'appel, 07 mars 2024. 22/03565

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/03565 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ITTF SI JURIDICTION DE PROXIMITE D'UZES 06 septembre 2022 RG :1122000005 [I] [I] C/ [S] [S] Grosse délivrée le à Me Porcher Me Hilaire-Lafon COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 07 MARS 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité d'UZES en date du 06 Septembre 2022, N°1122000005 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Madame Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Madame Sandrine IZOU, Conseillère GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 08 Janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2024. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Monsieur [J] [I] né le 31 Mai 1974 à [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Isabelle PORCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES Madame [G] [I] née le 19 Février 1949 [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Isabelle PORCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004638 du 14/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉS : Monsieur [K] [P] [F] [S] né le 18 Septembre 1958 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES Madame [W] [S] née le 17 Décembre 1978 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Décembre 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 07 Mars 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Le 9 décembre 2015, Monsieur [K] [S] a donné à bail, en sa qualité d'usufruitier, avec prise d'effet au 1er janvier 2016, à Monsieur [J] [I], le rez-de-chaussée et le sous-sol d'une maison d'habitation sise [Adresse 5], le loyer étant de 590 € outre 13 € de provisions pour charges. Ce bail a été renouvelé jusqu'au 31 décembre 2021. Le 23 juin 2021, Monsieur [K] [S] et sa fille, Madame [W] [S], nue-propriétaire du bien, ont délivré à Monsieur [J] [I] un congé pour vente avec effet au 31 décembre 2021, proposant à ce dernier d'acquérir le bien au prix de 150.000 €. Par assignation en date du 21 décembre 2021, Monsieur [I] a assigné Monsieur [S] pour voir déclarer nul le congé pour vente. Le 5 janvier 2022, Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] ont assigné Monsieur [I] aux fins de voir déclarer valide le congé et demander des dommages et intérêts, le locataire n'ayant pas quitté les lieux. Par une assignation enrôlée à l'audience du 5 juillet 2022, Monsieur [I] a assigné Monsieur [S] en réparation de son préjudice causé par l'indécence du logement. Madame [W] [S] est intervenue volontairement aux procédures pour lesquelles seul son père a été attrait. Par un jugement contradictoire en date du 6 septembre 2022 rendu par le tribunal de proximité d'Uzès, le juge des contentieux de la protection a : Rejeté le moyen tiré de la caducité de l'assignation enregistrée sous le n°11.22-341, Ordonné la jonction des 3 procédures sous le n°11.22-5, Déclaré valide le congé pour vente délivré le 23 juin 2021, Constaté que Monsieur [J] [I] a quitté les lieux, les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation étant sans objet, Constaté que Monsieur [J] [I] est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer pour la période du 1er janvier 2022 au 28 février 2022, cette indemnité étant payable en deniers ou quittance, Condamné Monsieur [K] [S] à verser à Monsieur [J] [I] la somme de 1.800 € au titre du trouble de jouissance, Débouté Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] de leurs autres demandes indemnitaires, Débouté Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] de leurs demandes au titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions, Condamné in solidum Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] à verser à Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, Rappelé l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration reçue le 4 novembre 2022, Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] ont relevé appel de la décision, critiquant le jugement en l'ensemble de ces dispositions à l'exception du rejet du moyen tiré de la caducité de l'assignation, de la jonction des procédures, du débouté de Monsieur et Madame [S] de leurs demandes de dommages et intérêts. Dans leurs dernières conclusions signifiées le 19 avril 2023, Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] demandent à la cour de : - RECEVOIR Monsieur et Madame [I] en leurs conclusions d'appelant et les dire bien fondés en leur appel. - INFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions. - PRONONCER la nullité du congé pour vendre du 23 juin 2021, - DEBOUTER Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] de toutes demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] à payer à chacun de Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral subi, - CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] à payer à chacun de Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] la somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts « pour exécution déloyale des conventions ». - CONDAMNER Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] à payer à Monsieur [J] [I] et Mme [G] [I] la somme de 1180.00 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts de 10% à parfaire au jour du règlement. - CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] à payer à Monsieur [J] [I] et Mme [G] [I] la somme de 3000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Isabelle Porcher en application de l'article 699 du Code de procédure civile. Ils font valoir que les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015 n'ont pas été respectées, le prix de vente proposé dans le cadre du congé étant excessivement élevé. Ils estiment qu'il peut être retenu une absence d'intention de vendre le bien et dès lors, une utilisation frauduleuse du congé pour vente, remettant en cause sa légalité. Ils considèrent que le prix correspond au double du prix réel du bien au vu des estimations qu'ils ont pu réaliser. Ils ajoutent que le bien mis en vente est dans une maison dont il n'est pas prévu qu'elle soit transformée en copropriété. Ils précisent en outre que Madame [G] [I] , mère de [J] [I] occupe le logement et que celle-ci est âgée de 73 ans et ne perçoit que le minimum vieillesse, Monsieur [J] [I] percevant quant à lui l'AAH. Ils ajoutent qu'aucune offre de relogement n'a été faite. S'agissant des dommages et intérêts sollicités par les intimés pour exécution déloyale des conventions, ils exposent qu'ils n'ont jamais reçu de décompte détaillé des charges ni les justificatifs afférents et contestent tout acte de violence, la procédure initiée de ce chef ayant été classée sans suite. Ils déplorent quant à eux des menaces de mort à l'encontre de Monsieur [J] [I]. Ils demandent une indemnisation de leur préjudice moral du fait du congé délivré. Ils font valoir qu'ils ont réglé les loyers, charges et indemnités d'occupation mais que le bailleur ne leur a pas restitué leur dépôt de garantie malgré leur lettre de mise en demeure qui était de 590 €, les intérêts dus s'élevant en tout à une somme de 1.180 €. Ils estiment que s'il s'agit d'une demande nouvelle, ils peuvent en faire la demande, les intimés refusant de leur restituer ce dépôt alors qu'ils ne réclament aucune somme au titre de loyers impayés ou charges impayées ou dégradations. Ils constatent que le bien n'a toujours pas été vendu, le bailleur ayant seulement voulu faire partir des locataires qui demandaient à bénéficier d'un logement décent. Ils précisent qu'ils n'avaient plus de chauffage les derniers mois et que Monsieur [I] a refusé de régler les charges qui concernaient l'ensemble de l'immeuble et pas seulement la partie qu'il occupait. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 avril 2023, Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] sollicitent de la cour de : - CONFIRMER le jugement querellé en ce qu'il a : ' DECLARE valide le congé pour vendre délivré le 23 juin 2021 ; ' CONSTATE que Monsieur [J] [I] est redevable d'une indemnité d'occupation égale montant du loyer pour la période du 1er janvier 2022 au 28 février 2022 ; ' DEBOUTE Monsieur [J] [I] de ses demandes pécuniaires à l'exception de la demande au titre du trouble de jouissance ; ' CONDAMNE à porter payer aux intimés la somme de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement si contre toute attente la Cour venait à déclarer non valable le congé délivré, et nonobstant le fait que le locataire ait restitué les lieux ; - PRONONCER la résolution du bail aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [J] [I] et de Madame [U] [I]. - REFORMER la décision dont appel à ce qu'elle a condamné Monsieur [K] [S] à porter payer à Monsieur [J] [I] la somme de 1.800 € au titre du trouble de jouissance et DEBOUTER Monsieur [J] [I] et Madame [U] [I] de toute demande de ce chef. - REFORMER la décision dont appel à ce qu'elle a débouté Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] de leur demande indemnitaire pour troubles de jouissance et exécution déloyale des conventions et ; - CONDAMNER Monsieur [J] [I] et Madame [U] [I] in solidum à porter payer à Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] la somme de : ' 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et exécution déloyale des conventions ; ' 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - CONDAMNER Monsieur [J] [I] aux entiers dépens. Les intimés font valoir que s'agissant de la demande en nullité du congé, celle-ci est irrecevable, les parties n'ayant aucun intérêt à agir, ces derniers n'étant plus dans le bien depuis le 3 janvier 2022 et Madame [G] [I] n'ayant jamais été locataire. S'agissant du prix, ils considèrent que le fait qu'il serait excessif ne repose que sur l'affirmation des appelants, qui ont eux-mêmes réalisé une estimation. Ils rappellent que s'ils avaient eu un preneur à un prix inférieur, le locataire aurait pu en arguer, n'établissant aucun grief. Ils s'étonnent enfin que vivant des aides de l'Etat, ils aient envisagé l'acquisition du bien. Ils demandent la confirmation de ce chef du jugement. Quant à l'absence d'offre de renouvellement, ils contestent qu'il soit établi que Madame [G] [I] était domiciliée avec son fils, celle-ci ayant une adresse sur [Localité 6] et ils estiment que les parties ne communiquent pas d'élément actualisé permettant de vérifier que ces derniers se trouvent sous le plafond fixé par la loi. Enfin, ils font valoir que la nullité demandée pour défaut de volonté de vendre est un moyen nouveau qui n'a pas été soulevé en première instance et est en conséquence irrecevable. Ils précisent par ailleurs que le bien n'est pas vendu compte tenu du marché immobilier. Sur les demandes indemnitaires, Monsieur [S] et Madame [S] relèvent que s'agissant de l'exécution déloyale des conventions, les appelants ne précisent pas le fondement juridique de leur demande, rendant celle-ci irrecevable. Ils estiment par ailleurs que le congé ayant été validé, il n'est justifié d'aucun préjudice. Quant au préjudice moral, ils rappellent que Monsieur [J] [I] a été condamné le 28 septembre 2021 car il était débiteur de certaines sommes, décision qu'il n'a pas contestée. Ils ajoutent que rien ne permet de considérer que Monsieur [S] aurait agressé Madame [I], ces faits dénoncés ressortant de ses seuls dires et les attestations produites ne remplissant pas les dispositions légales. S'agissant enfin de l'état de l'appartement, ils s'étonnent que les appelants aient attendu l'assignation de 2022 pour évoquer cet état, alors que Monsieur [I] l'occupait depuis 6 ans et qu'il a nécessairement constaté la luminosité lors de la visite. Il n'est pas plus démontré de problèmes d'infiltration au vu des rapports et diagnostics. Concernant la demande de restitution du dépôt de garantie, ils la considèrent irrecevable, étant présentée pour la première fois en appel et infondée, le locataire était débiteur de certaines sommes suivant une décision du 28 septembre 2021, s'élevant à 939 € outre le paiement de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge. Reconventionnellement, ils sollicitent la résolution du bail aux torts de Monsieur [I] si le congé pour vendre était considéré comme n'étant pas valable, au vu du comportement de ce dernier et de sa mère. Ils demandent la réformation de la décision les ayant déboutés de leur demande indemnitaire, le locataire n'ayant pas respecté les décisions de justice et ayant fait obstacle aux visites pour pouvoir évaluer le bien. Ils souhaitent également voir réformer la décision ayant fixé un trouble de jouissance du fait du manque de luminosité du bien, qui n'est pas établi et résulte du seul fait du locataire. Ils ajoutent enfin que cette demande n'est pas juridiquement fondée et que les dispositions n'ont pas vocation à s'appliquer la pièce ne représentant pas 20 % de la surface louée. Ils sollicitent la condamnation in solidum des appelants outre un article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens. La clôture de la procédure a été fixée au 14 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION 1) Sur le défaut d'intérêt à agir L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. L'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'engagement de l'action. Il est constant que si les appelants n'occupent plus ce jour le logement pour lequel le congé a été délivré, Monsieur [I] a contesté ce congé en justice le 21 décembre 2021, alors qu'il y résidait toujours. Par ailleurs, ces derniers ne sollicitent pas, au soutien de la demande de nullité du congé, leur réintégration dans le bien mais formalisent une demande indemnitaire tenant à leur départ du bien, qui nécessite d'apprécier préalablement la validité de ce même congé. Le moyen tiré de leur défaut d'intérêt à agir est dès lors rejeté. 2) Sur la validité du congé L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'I - lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué... Le délai de préavis applicable au congé est de six mois, lorsqu'il émane du bailleur.... II - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis... A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local... III - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé apr arrêté du ministre chargé du logment, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites goégraphiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. - Un congé ne peut être justifié que s'il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur. Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire. Les juges du fond saisis d'une contestation de congé doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si le congé n'a pas été délivré frauduleusement (3ème chambre civile 26 juin 2007, 06-18.177). Il est ainsi admis que l'on peut douter de la réelle intention de vendre le logement si le propriétaire formule, dans son congé, une offre de vente à un prix tel qu'il empêche pratiquement toute personne d'acheter. La charge de la preuve d'une fraude pèse sur le locataire. Afin de fixer la valeur du prix de vente à 150.000 €, Monsieur et Madame [S] produisent une estimation d'une agence immobilière en date du 30 juillet 2021, qui reprend les caractéristiques du bien, soit 'une maison de 3 pièces de 83 m²' et qui précise 'l'existence d'un jardin, le terrain sur lequel est situé la maison étant de 407 m²'. Il est rappelé que cette valeur vénale est indicative. Il est également produit un mail de l'agent commercial de cette agence, du 8 septembre 2021, qui confirme n'avoir pu effectuer un métré des biens ni pénétrer dans les lieux, du fait du refus de Monsieur [I]. Pour contester cette évaluation, Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] produisent un document intitulé 'résultat d'estimation : appartement [Adresse 5], 74 m² 2 pièces 2 chambres : prix moyen 86.700 € ( soit 1172 /m²), l'indice de confiance étant de 2/5". Ce document ne mentionne aucun nom d'agence immobilière et résulte d'une estimation effectuée directement par les parties et qui fait état, au titre des caractéristiques du bien, d'un appartement alors qu'il s'agit d'une maison, d'un nombre erroné de pièces ainsi qu'une superficie moindre, n'évoquant pas, par ailleurs, la présence d'un terrain et ce alors que ces éléments ressortent tant du contrat de location de Monsieur [I] que du congé pour vente qui lui a été délivré. L'autre pièce qu'ils communiquent est une évaluation au m² indiquée par le site immobilier.notaires sur la commune de [Localité 2] et qui retient un prix médian de 1.360 € au m², étant relevé que cette recherche date du 10 janvier 2019, soit deux ans et demi avant le congé délivré, le prix du marché étant évidemment évolutif. Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] se contentent d'alléguer que le prix de vente serait trop élevé voire dissuasif mais ne démontrent pas, par la production d'éléments de comparaison précis et probants, que le prix n'est pas en rapport avec ceux pratiqués dans le secteur ou qu'il serait excessif au vu de caractéristiques du bien, telles que mentionnées dans l'estimation, étant rappelé que l'agent immobilier n'a pu visiter le bien du fait de leur refus. Quant au moyen tiré de l'absence de transformation du bien litigieux en copropriété par les propriétaires, il convient de rappeler aux appelants qu'ils ont eux-même produits l'acte de donation-partage [S] en date du 28 juin 1999 qui prévoit en pages 8 et 10 la division de cet ensemble immobilier en 3 lots, Monsieur [S] s'étant vu attribuer le lot n°1 relatif au bien mis en vente et sa soeur, les lots 2 et 3. C'est à juste titre que le premier juge a écarté le moyen tiré de la fraude. La décision ce ce chef est confirmée. - S'agissant de la qualité de personne protégée de Madame [G] [I], prévue par les dispositions de l'article 15 III susvisé, les appelants exposent que Madame [I] était âgée de 73 ans lors de la délivrance du congé et que le cumul de ses revenus avec ceux de son fils étaient inférieurs au plafond prévu par le texte, les propriétaires n'ayant pas fait d'offre de relogement et ne pouvant leur délivrer un congé. Pour écarter ce moyen, le premier juge a relevé l'effet relatif des conventions qui s'oppose à ce qu'un tiers puisse se prévaloir des droits fournis par le contrat de bail et a retenu que Monsieur [J] [I] est seul locataire, un autre occupant du logement, en l'espèce sa mère, ne pouvant se prévaloir de cette disposition protectrice. Il est constant que le contrat de location, conclu le 8 décembre 2015, l'a été entre Monsieur [S] [K] et Monsieur [I] [J], Madame [G] [I] n'y étant pas mentionnée et n'apparaissant aucunement, au vu des pièces transmises, comme étant locataire de ce bien. Or, Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] ne demandent pas l'application des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en arguant de ce que Madame [I] serait locataire du bien et dès lors que les conditions s'appliqueraient pour elle mais en faisant valoir, comme le prévoit ce même article, que Monsieur [J] [I], locataire, a, à sa charge une personne de plus de 65 ans, vivant habituellement avec lui et qui remplit les conditions de ressources mentionnées au premier alinéa. Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] font valoir que les appelants n'apportent pas la preuve que Madame [G] [I] était domiciliée chez son fils de manière habituelle. Il convient cependant de relever qu'il est produit plusieurs attestations de la CAF mentionnant dès le mois d'août 2018 la présence de Madame [G] [I] comme personne à charge, étant prise en compte pour le calcul des droits de Monsieur [J] [I]. Quant au fait que les intimés auraient ignoré la présence de Madame [I] au domicile de son fils, il est produit la plainte de Monsieur [K] [S] pour des faits de violence avec arme, en date du 17 novembre 2021, ce dernier déclarant que ' cela fait 6 ans que Monsieur [I] est titulaire du bail, mais deux mois après son arrivée, sa mère [G] est venue le rejoindre et depuis que cette dame habite avec lui nous vivons un enfer'. Monsieur [K] [S] ne peut dès lors, au vu de ces éléments, prétendre qu'il ignorait la présence de Madame [I] au domicile de son locataire ni que cette dernière était considérée comme personne à charge, Monsieur [I] et Madame [I] en ayant fait état dans leur courrier à la SCI [S] le 2 août 2021 intitulé 'nullité du congé pour vente' au titre de leur 3ème point. Il convient en conséquence d'apprécier si les conditions prévues par l'article 15 III susvisé sont remplies et faisaient obstacle à la délivrance du congé. S'agissant de l'âge de la personne à charge, cette condition s'apprécie à la date d'échéance du contrat, le montant des ressources étant apprécié à la date de notification du congé. Le congé pour vendre a été signifié le 23 juin 2021 à Monsieur [I] pour le 31 décembre 2021. Madame [I] étant née le 19 février 1949, celle-ci était âgée le 31 décembre 2021 de 72 ans. Le plafond des ressources pour un foyer de 2 personnes, à respecter au 21 juin 2021, était de 27.998 €, selon l'arrêté du 24 décembre 2020. Au jour de la notification du congé, Madame [I] percevait un revenu annuel de 10.076 € (selon avis d'imposition sur les revenus 2021). Quant à Monsieur [J] [I], il ne justifie pas de ses conditions de ressources sur l'année 2021. Il incombe aux appelants de rapporter la preuve que le plafond cumulé de leurs ressources était inférieur à la somme de 27.998 €, pour pouvoir prétendre à l'application des dispositions de l'article 15 susvisé. Le bailleur, ne disposant pas de ces éléments, n'avait pas à proposer un relogement à son locataire. Le congé pour vendre doit, dès lors, être déclaré valable, la demande d'annulation des appelants n'étant pas fondée. Le jugement critiqué de ce chef sera confirmé. - Le bail ayant cessé de produire effet au 31 décembre 2021 et les éléments du dossier permettant de retenir que Monsieur [I] a quitté le bien, avec sa mère, à date certaine le 28 février 2022, ce dernier est tenu à une indemnité d'occupation du 1er janvier 2022 au 28 février 2022. La décision est confirmée de ce chef. Il n'y pas lieu à ordonner l'expulsion, comme l'a rappelé le premier juge, la décision étant également confirmée à ce titre. - Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] n'établissant aucune faute des propriétaires dans la délivrance du congé pour vente, ce dernier étant valable, ils sont déboutés de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice moral, la décision étant confirmée de ce chef. 3) Sur le respect de ses obligations par le bailleur L'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Monsieur et Madame [I] ont fait appel de la décision leur ayant octroyé un préjudice de jouissance ainsi que sur le rejet de leur demande indemnitaire au titre de l'exécution déloyale des conventions. Ils sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions, ne formalisant cependant aucune demande spécifique au titre d'un préjudice de jouissance. Ils évoquent l'état du logement et sa taille ainsi qu'un problème de chauffage les derniers mois. Ils font également état de plaintes déposées par Madame [I] contre Monsieur [S] pour des menaces de mort, attestées par des témoignages. Monsieur et Madame [S] sollicitent l'infirmation de la décision critiquée qui les a condamnés à régler une somme de 1.800 € au titre d'un préjudice de jouissance, subi par le locataire, du fait d'un manque d'éclairage du logement et demandent la confirmation de la décision critiquée ayant débouté les appelants de leurs autres demandes indemnitaires. - S'agissant du trouble de jouissance tenant au défaut de luminosité de la pièce principale, l'article 2 7° du décret du 30 janvier 2002 modifié par le décret du 9 mars 2017 dispose que 'les pièces principales, au sens du 3ème alinéa de l'article R 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant...', l'article R111-1 précisant que les pièces principales sont destinées au séjour ou au sommeil, contrairement aux pièces de services. Il est produit le diagnostic décence établi par la CAF, suite à une contre-visite le 3 septembre 2020. Le point 2.7 (ouvrants et éclairement naturel) dans la section 2 relatif à la sécurité physique et la santé des locataire indique que 'la pièce désignée en séjour sur l'état des lieux est particulièrement sombre même si elle dispose d'une petite fenêtre en hauteur car cette pièce est semi enterrée par rapport au jardin mitoyen. Il n'est pas possible de lire un document au centre de la pièce sans lumière artificielle. Cette pièce ne peut donc pas être considérée comme une pièce principale. Des végétaux devant la fenêtre ont été un peu coupés mais l'éclairement est insuffisant'. Le barème d'évaluation de la CAF a néanmoins fixé cet élément à 0, correspondant à la mention 'conforme aux caractéristiques du logement décent'. L'éclairement naturel insuffisant ne modifie pas la nature de la pièce qui demeure une pièce principale, au vu de sa destination. Il est indéniable qu'un manque de luminosité a été constaté par les agents de la CAF et qui n'est pas uniquement lié à la végétation devant la fenêtre. Si certes un indice de 0 a été retenu, le bailleur ne pouvant rien faire pour modifier cet état de fait, il ne peut cependant être occulté l'existence d'un inconfort retenu pour le locataire tenant à ce manque, son logement ne remplissant pas l'ensemble des critères de décence. C'est à bon droit que le premier juge n'a pas considéré qu'il devait être retenu une privation totale de jouissance de la pièce, le salon répondant aux critères de surface et de volume minimum et a fixé une somme forfaitaire de 50 € par mois à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au 31 décembre 2021, soit une somme forfaitaire de 1.800 €. La décision critiquée de ce chef est confirmée. - Sur les demandes au titre de l'exécution déloyale des conventions, les appelants se contentent d'évoquer la taille et l'état du bien, sans précision ainsi que les relations difficiles avec leur bailleur ayant conduit à des dépôts de plainte. Faute de prouver des manquements du bailleur quant à leur logement, il ne peut être fait droit à leur demande d'indemnisation à ce titre. Quant aux plaintes déposées par Madame [I] et aux menaces que lui aurait fait Monsieur [S], il est justifié de dépôts de plainte dont l'issue est ignorée mais qui pourront évidemment donner lieu à indemnisation en cas de condamnation pénale de ce dernier, ne justifiant pas l'octroi de dommages et intérêts à ce titre en l'état. La décision ayant débouté Monsieur et Madame [I] de leur demande indemnitaire au titre de l'exécution déloyale des conventions est, en conséquence, confirmée. - Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] sollicitent la restitution de leur dépôt de garantie outre le règlement d'une pénalité. S'agissant d'une demande nouvelle en cause d'appel ne résultant pas d'un élément nouveau apparu après la décision critiquée, il convient de déclarer irrecevable la demande à ce titre. 4) Sur les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame [S] Au soutien de leur demande indemnitaire, Monsieur et Madame [S] font état du comportement de leur locataire pendant la location, le non-respect par lui des décisions de justice ainsi que son obstruction à la vente du bien loué. Il est produit la plainte de Monsieur [S] contre Madame [I] pour violence avec arme, le 17 novembre 2021, ce dernier exposant avoir été percuté volontairement au poignet par le véhicule de celle-ci, ajoutant que s'il ne s'était pas décalé, il aurait été percuté aux jambes. Une plainte ayant été déposée dont l'issue est ignorée, il est constant que si une condamnation pénale intervient, Monsieur [S] pourra solliciter l'octroi de dommages et intérêts dans ce cadre, la seule pièce produite de cette procédure ne permettant pas en l'état de faire droit à une indemnisation de ce seul chef. Concernant le non-respect des décisions de justice, il est produit un jugement en date du 28 septembre 2021 aux termes duquel Monsieur [J] [I] a été condamné à régler à Monsieur [K] [S] une somme de 939 € au titre de la taxe des ordures ménagères outre un article 700 à hauteur de 300 €. Il n'est pas justifié cependant de démarches de Monsieur [S] tendant au règlement de cette somme auprès de son locataire (courrier, mise en demeure) ou en exécution forcée de la décision, aucun préjudice n'étant dès lors établi au soutien de sa demande d'indemnisation. Quant à l'obstruction à la vente, il est produit un mail d'un agent de l'agence immobilière du 8 septembre 2021 indiquant qu'il n'a pas pu pénétrer dans le logement pour effectuer un métré, du fait du refus du locataire. Il est mentionné dans le congé pour vente qu'il est fait sommation au locataire d'accepter de convenir de créneaux horaires avec les requérants afin de rendre possible les visites d'acquéreures potentiels dudit bien. L'impossibilité pour l'agent immobilier de pénétrer dans le bien ne peut être considéré comme un obstacle du locataire tel que prévu dans le congé pour vente, ce professionnel ayant pu néanmoins établir une estimation. Faute pour les intimés de prouver un refus de Monsieur [I] de permettre une visite par de potentiels acheteur, il n'est justifié d'aucun préjudice à ce titre. C'est à bon droit que le premier juge a débouté Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] de leur demande d'indemnisation. La décision est confirmée de ce chef. 5) Sur les autres demandes La décision critiquée, ayant condamné Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] à régler une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sera confirmée ainsi que le partage des dépens par moitié. En cause d'appel, il n'y a pas lieu, en équité à faire droit à la demande présentée par chacune des parties au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] sont condamnés in solidum aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Déclare recevable à agir Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I], Déclare irrecevable la demande de remboursement du dépôt de garantie, Dans la limite de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 6 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Uzès en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] de leur demande de condamnation de Monsieur [K] [S] et de Madame [W] [S] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, Déboute Monsieur [K] [S] et de Madame [W] [S] de leur demande de condamnation de Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, Condamne in solidum Monsieur [J] [I] et Madame [G] [I] aux dépens d'appel. Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,