Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/04548

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 02/03/2023 **** N° de MINUTE : 23/249 N° RG 21/04548 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TZ2W Jugement (N° 1120000185) rendu le 01 Juillet 2021par le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer APPELANT Monsieur [B] [N] [H] né le 03 Juin 1966 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Philippe Robert, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/011098 du 02/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SCI la Judocienne prise en la personne de son représentan légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Sophie Graux, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 03 janvier 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 décembre 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2017, la société civile immobilière La Judocienne a donné à bail d'habitation à M. [B] [H] une maison sise [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros outre une provision sur charges de 30 euros. Des loyers et des charges étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer le 28 mai 2020, ledit commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Par acte d'huissier en date du 3 septembre 2020, la SCI La Judocienne a assigné M. [B] [H] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer, lui demandant de constater, voire prononcer la résiliation du contrat de location, ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, de condamner le locataire au paiement de la somme de 2 394 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 5 août 2020 outre le dépôt de garantie à hauteur de 550 euros, d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges et soumises aux mêmes variations et ce à compter du 1er septembre 2020, de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner le locataire aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Suivant jugement contradictoire en date du 1er juillet 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer a : - constaté que la SCI La Judocienne justifie de sa qualité à agir, - déclaré recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail, - constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation sis [Adresse 2], conclu le 1er décembre 2017, entre la SCI La Judocienne, d'une part, et M. [B] [H], d'autre part, à la date du 28 juillet 2020, - ordonné à M. [B] [H] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné M. [B] [H] à payer à la SCI La Judocienne une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail à compter du 28 juillet 2020 et jusqu'à son départ effectif des lieux, - condamné M. [B] [H] à payer à la SCI La Judocienne en deniers ou quittances, la somme de 1344 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 mai 2021, ainsi que la somme de 550 euros due au titre du dépôt de garantie, soit un total de 1944 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020, - dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement, - rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [B] [H], - rejeté la demande tendant à la réalisation d'une expertise de M. [B] [H], - rejeté la demande de M. [B] [H] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [B] [H] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 mai 2020, de l'assignation du 3 septembre 2020, de la notification à la CCAPEX et de la notification aux services de la préfecture, - rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. M. [H] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 19 août 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. La SCI Judocienne a constitué avocat le 7 septembre 2021. Par ses dernières conclusions en date du 10 mai 2022, M. [H] demande à la cour de : - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau : Vu les dispositions contractuelles et notamment de l'article 217 et suivants du code civil, vu les dispositions de la loi de 1989 modifiée sur les locations des immeubles à usage d'habitation, - constater l'absence de respect total de l'obligation de délivrance par le bailleur et de ce fait la faute contractuelle du bailleur, - dire que ce défaut crée un préjudice mensuel au concluant d'une somme de 200 euros, En conséquence, - condamner la SCI La Judocienne à payer à M. [B] [H] la somme de 10 800 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du défaut du respect de l'obligation de délivrance, - condamner la SCI La Judocienne à payer à M. [B] [H] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, - dire que ces sommes se compenseront avec les loyers dus, En conséquence, - débouter la SCI La Judocienne de sa demande de résiliation de bail et d'expulsion, Subsidiairement, - ordonner une expertise avec mission d'usage et, notamment, de déterminer avec précisions les droits et obligations découlant du bail et déterminer le préjudice de M. [H] du fait de la défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance, - accorder termes et délais à hauteur de 2 ans à M. [B] [H] sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 afin de lui permettre de se libérer de sa dette, - condamner en toute hypothèse la SCI La Judocienne aux entiers frais et dépens qui comprendront une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, l'exécution forcée devant être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, les montants retenus par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif des huissiers), devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. Par ses dernières conclusions en date du 8 décembre 2022, la SCI La Judocienne demande à la cour de : - dire mal appelé, bien jugé, - confirmer le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer en toutes ses dispositions, - débouter M. [B] [H] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, Y ajoutant, Vu l'article 566 du code de procédure civile : - condamner M. [B] [H] à payer à la société La Judocienne la somme de 5 470 euros, correspondant aux indemnités d'occupation dues à compter du mois d'août 2021 au 13 mai 2022 inclus, date de libération des lieux, Vu l'article 1732 du code civil : - condamner M. [B] [H] à payer à la SCI La Judocienne la somme de 4 350,90 euros au titre des dégradations locatives, - le condamner en outre à payer à la SCI La Judocienne la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner enfin aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Me Sophie Graux. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande de la SCI la Judocienne tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail : C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a déclaré l'action du bailleur recevable de ce chef dès lors qu'il a été justifié de ce qu'il avait été satisfait aux exigences des articles 24 II et 24 III par la saisine en temps utile de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et par la notification de l'assignation en résiliation-expulsion au préfet au moins deux mois avant l'audience. Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 28 mai 2020, la SCI la Judocienne a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, ce commandement réclamant à M. [B] [H] le paiement en principal d'une somme de 2975 euros au titre des loyers impayés au 19 mai 2020, outre celle de 550 euros au titre du dépôt de garantie demeuré impayé, un décompte des sommes dues étant annexé à l'acte. Ce commandement n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond et la cour ne relève elle-même aucun manquement à une disposition d'ordre public sur ce point et qu'elle aurait à relever d'office. Par ailleurs, il est constant que M. [B] [H] ne justifie ni ne soutient s'être acquitté des sommes visées dans le commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. Cependant, M. [B] [H], qui demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'efficacité du commandement ainsi délivré et demande à la cour de constater l'absence totale de respect de l'obligation de délivrance par le bailleur et de ce fait la faute contractuelle de ce dernier, fait valoir qu'il a pu valablement suspendre le paiement des loyers sur la base d'une exception d'inexécution. Il est cependant de jurisprudence constante qu'une telle exception d'inexécution ne peut être accueillie que dans l'hypothèse où il résulte de l'état du logement à bail une impossibilité totale de l'occuper. En sollicitant des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance fixés par pourcentage du loyer, M. [H] tend à reconnaître lui-même que sa restriction de jouissance n'était pas totale. Surtout, il a été essentiellement été produit aux débats pour justifier des manquements du bailleur jusqu'à la date de délivrance du commandement un rapport d'investigation environnementale établi par l'APPA (Association pour la Prévention de la Pollution atmosphérique) le 23 novembre 2020, constatant la présence de facteurs de nature à porter atteinte à la santé respiratoire de M. [B] [H] tels que : -l'utilisation de chauffages d'appoint électriques en raison d'une fuite dans le système de chauffage au fuel ; -un système de ventilation mécanique incomplet et non fonctionnel avec une absence de grilles d'entrée dans les huisseries, des bouches d'extraction d'air non fonctionnelles ; -une aération difficile , un manque d'étanchéité à l'air de certaines fenêtres et de la porte d'entrée, un manque de luminosité et une aération difficile en raison du fait qu'un des volets de la pièce de vie était cassé ; -une infestation de souris et de rats dans les combles. Force est de constater que ce rapport de l'APPA, établi plusieurs mois après la signification du commandement énonce lui-même ' qu'il ne doit pas être considéré comme une expertise de bâtiment et que les résultats de ce rapport sont destinés à un usage purement médical', et qu'il n'a pas pour objet de se prononcer sur la décence du logement et sur la responsabilité du bailleur, étant précisé en tant que de besoin qu'il est constant qu'aucune procédure pour insalubrité n'a été mise en oeuvre. Il y a lieu de relever que le rapport ne précise pas sur quelles bases il a pu être constaté l'existence d'une infestation de rongeurs dans les extérieurs et dans les combles, étant précisé que le bailleur impute cette éventuelle infestation à la création d'une basse-cour par son locataire, étant précisé que les locaux donnés à bail avec leurs dépendances se présentent quelque peu au vu des photographies produites comme un logemet de type 'fermette'. Par ailleurs, la cour fait siens les motifs du premier juge selon lesquels concernant la fuite sur le système de chauffage au fuel, le rapport reprend simplement les propos tenus par M. [H] de ce chef en notant 'il a été constaté une fuite et aucune réparation n'a été effectuée à ce jour'. S'agissant d'ailleurs de ce système de chauffage au fuel, il apparaît que M. [H] avait signalé à son propriétaire, par un courrier en date du 28 janvier 2019 qu'il y avait eu un refoulement de fumées dans l'habitation. Les pièces produites aux débats font apparaître qu'il a été répondu au locataire par une lettre en date du 1er mars 2019, lettre évoquant une rencontre entre propriétaire et locataire intervenue en février 2019, dans ces termes : 'ce feu fonctionnait bien seulement je vous rappelle qu'avant allumage d'un appareil de chauffage de ce type après une interruption estivale, le nettoyage complet de l'appareil s'imposait,comme le ramonage de la fumée qui est obligatoire . Lors de l'entretien avec mon mari en février 2019 pour récupérer son groupe électrogène et un radiateur électrique, vous avez reconnu ne pas avoir effectué ce ramonage. A votre emménagement, ce feu fonctionnait normalement car il avait été nettoyé et la cheminée ramonée complètement'. Par la suite, il n'y a plus eu aucune réclamation du locataire au titre du chauffage jusqu'au rapport APPA de 2020, qui a constaté que le locataire utilisait des chauffages d'appoint, et il résulte au contraire des éléments de la cause que le locataire s'est abstenu de répondre aux différents envois recommandés de la bailleresse (courriers présentés les 28 septembre 2019, 12 novembre 2019 et 28 février 2020). Il sera encore précisé que s'agissant des constatations de l'APPA, rien ne permet d'imputer à la SCI la Judocienne la défaillance du volet roulant pour lequel aucun dysfonctionnement n'a été signalé dans le cadre de l'état des lieux d'entrée, et que par ailleurs ce même rapport énonce que le taux d'humidité est dans la fourchette des valeurs recommandées, qu'il n'y a pas de source ou de facteurs d'humidité et pas de moisissures visibles. Dès lors, et alors que la cour examinera plus précisément les désordres éventuels dans le cadre de l'examen de la demande de M. [B] [H] au titre d'un préjudice de jouissance, il ne peut être d'emblée que constaté qu'il n'est aucunement démontré que les lieux étaient inhabitables. Il convient dès lors pour la cour d'écarter l'exception d'inexécution et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a énoncé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 juillet 2020. Cependant, M. [B] [H] sollicite des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire. Il convient de préciser à cet égard à cet égard que M. [B] [H] a déposé un dossier tendant au traitement d'une situation de surendettement devant la commission de surendettement des particuliers du Pas de Calais laquelle, par décision du 24 mars 2022, a déclaré la procédure recevable et orienté cette dernière vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire . Par jugement du 20 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-sur-mer a cependant déclaré la procédure irrecevable. Dès lors que la procédure a été déclarée irrecevable et faute en tout état de cause pour le locataire de justifier de la reprise du paiement des loyers, M. [B] [H] ne peut se prévaloir des dispositions des articles 24 VI et suivants de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant l'articulation entre les procédures de surendettement et les procédures de résiliation-expulsion. Par ailleurs, alors que la dette locative s'est aggravée et que M. [B] [H] ne justifie pas être en mesure de s'acquitter de sa dette, il n'y a pas lieu de lui accorder les délais de droit commun prévus par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, la décision étant confirmée de ce chef. Il y a lieu dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition définitive de la clause résolutoire à la date du 28 juillet 2020,ordonné l'expulsion du locataire et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux fixée par référence au loyer contractuel. La cour ajoutera cependant au jugement entrepris en constatant que le logement a été libéré à la date du 13 mai 2022. Aucune indemnité d'occupation n'est donc due au-delà de cette date. Sur l'arriéré locatif : L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce par ailleurs que le juge peut vérifier d'office tout élément relatif à la dette locative. Le bailleur demande sur ce point la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [B] [H] à payer à la SCI La Judocienne en deniers ou quittances, la somme de 1344 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 mai 2021, ainsi que la somme de 550 euros due au titre du dépôt de garantie, soit un total de 1944 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020. Cependant, le dépôt de garantie qui ne sert qu'à garantir le respect de ses obligations par le locataire pendant le cours du bail et ne peut être exigé alors que le bail est résilié. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [B] [H] à payer à la SCI La Judocienne en deniers ou quittances, la somme de 1344 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 mai 2021 mais, l'infirmant sur ce point, de débouter la SCI la Judocienne de sa demande tendant au paiement du dépôt de garatnie. La SCI la Judocienne demande en outre la condamnation de son locataire au paiement de la somme de 5470 euros au titre des indemnités d'occupation d'août 2021 inclus au 13 mai 2022 inclus. L'indemnité d'occupation est de 580 euros par mois (550+ 30) . Le montant dû par le locataire pour la période concernée est ainsi de 9 x 580 + 13x 580/30 = 5220 + 451 = 5471 soit arrondissant 5470 euros. En l'absence de preuve du paiement de cette somme par le locataire, il convient pour la cour, ajoutant au jugement entrepris, de condamner M. [B] [H] au paiement de la somme de 5470 euros. Sur les dommages et intérêts réclamés par M. [H] pour préjudice de jouissance : L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Les caractéristiques du logement décent sont par ailleurs définies par l'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 En l'espèce, l'état d'entrée dans les lieux du 1er décembre 2017 signé par les deux parties fait apparaître que la mention 'bien' a été apposée à côté de chacun des détails du logement. Il est précisé s'agissant de la cuisine que la dalle Gerflor de la cuisine est neuve, que les plafonds et les murs ont été refaits à neuf, que la porte PVC est neuve, que l'éclairage a également été refait à neuf et que la cuisine aménagée est également neuve . Dela même façon, il a été indiqué que la salle de bains murs et plafonds a été refaite à neuf en novembre 2017 soit avant l'entrée dans les lieux du locataire et que la douche est également neuve.Il est encore noté que le chauffage est équipé d'une ventilation à détecteur. Au bas du document, figure la mention de ce que le logement est équipé d'une VMC hydro-statique neuve . Il est encore noté au bas de cet état des lieux que les radiateurs d'un système de chauffage central avaient été posés mais que la chaudière était en attente de livraison. Néanmoins, le logement était par ailleurs lors de l'entrée dans les lieux équipé d'un système de chauffage au fuel pour lequel l'état produit ne relève pas de dysfonctionnement. Le bail lui-même énonce et chiffre les travaux effectués par le bailleur avant l'entrée dans les lieux notamment en ce qui concerne l'installation électrique et évoque par ailleurs l'installation d'une chaudière devant être raccordée aux radiateurs récemment posés. Il est donc permis de conclure l'examen de ces pièces que les éléments d'équipement du logement étaient lors de l'entrée dans les lieux du locataire en bon état de fonctionnnement voire neufs. La cour a déjà précédemment indiqué que les éléments repris dans le rapport de l'association APPA ne pouvaient être retenus comme une preuve formelle d'un manquement du bailleur à ses obligations de fournir un logement décent. Le défaut d'éclairage de la pièce principale notamment ne résultait que d'un défaut de fonctionnement d'un volet roulant pour lequel rien ne permettait de conclure qu'il était imputable au propriétaire alors que l'état des lieux n'avait énoncé aucune réserve de ce chef. Il n'avait par ailleurs été relevé aucune trace d'humidité particulière et les défauts de fonctionnement du chauffage au fuel ne ressortaient que des seules affirmations du locataire, sans autre analyse technique , de la même façon que les infestations par les rats et les souris. Par ailleurs, alors qu'il est reproché à la SCI propriétaire un défaut de ventilation du logement, c'est exactement que le jugement entrepris a relevé que le bailleur a indiqué que le 20 janvier 2021, il avait pu être constaté que la VMC avait un fil débranché dans la boîte de raccordement au grenier, difficulté qu'elle indiquait ignorer et à laquelle il a été remédié, étant précisé que l'état des lieux fait précisément état d'une VMC neuve instalée dans les lieux. Le premier juge a conclu à bon droit de l'ensemble de ces éléments qu'aucun désordre n'est suffisamment établi pour la période allant jusqu'en janvier 2021, date à laquelle le bailleur a procédé à un remplacement du système de chauffage au fuel par un poêle à bois. Pour justifier de ses griefs, le locataire a produit de nouvelles pièces en cause d'appel, à savoir : -un rapport Eurexo figurant en pièce 6 du dossier de l'appelant, rapport daté du 17 septembre 2021 mais à la lecture duquel il apparaît quasiment impossible de relever ce qui ressort véritablement d'une expertise du logement et ce qui ressort du simple énoncé des doléances de M. [H] ; -un rapport C2MB établi en décembre 2021 qui évoque certains désordres dont des phénomènes d'humidité et de moississures qui n'avaient toutefois pas été relevés dans le rapport APPA, une absence de ramonage qui est normalement toutefois à la charge du locataire, des problèmes d'écoulement d'eau dont la cause n'est cependant pas explicitée, des volets roulants cassés sans autre précision, et un moyen de chauffage dangereux dès lors que le poêle à bois posé par le propriétaire en janvier 2019 serait fissuré. Il y a lieu d'observer que ce rapport a été établi à la suite d'un sinistre qui serait survenu le 21 novembre 2021 en raison du dysfonctionnement du poêle à bois et qui aurait justifié une intervention des pompiers , intervention avérée au vu des justificatifs produits, et aurait entraîné une intoxication au monoxyde de carbone pour le locataire et son fils. S'il y a eu une évacuation des locataires vers le CHAM, l'examen médical de M. [H] n'a toutefois pas permis de relever les signes d'une telle intoxication. -un constat d'huissier établi par Maître [C] [U] le 7 décembre 2021, dans lequel il est à nouveau énoncé que le poêle à bois présente une fissure, rappelle l'intervention des pompiers reprend les éléments relatifs au fait que les fenêtres sont en simple vitrage, et relève que le locataire a installé un journal dans l'embrasure d'une fenêtre pour éviter l'entrée d'air. Il est encore indiqué que le locataire n'aurait pas bénéficié de l'ensemble des dépendances, le propriétaire s'étant réservé la jouissance de certaines,ce qui ne ressort cependant que des seules affirmations du locataire. Il convient de relever que l'ensemble de ces constatations ont été faites pratiquement 18 mois après la date à laquelle la résiliation de plein droit a été acquise et à une époque à laquelle le bailleur n'était plus tenu de son obligation d'assurer la jouissance des locaux donnés à bail, et que la cour ne dispose pas des éléments techniques suffisants pour s'assurer des causes des désordres invoqués et notamment des causes de la défaillance des éléments de chauffage. La mesure d'expertise sollicitée alors que les lieux ont été restitués depuis de nombreux mois n'est manifestement plus d'actualité. Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise et de conclure qu'un manquement du bailleur à l'obligation de fournir un logement décent n'est pas suffisamment caractérisée. Cependant, il convient de rappeler que le contrat de location prévoyait l'installation d'une chaudière à pellets en lien avec les radiateurs neufs qui étaient d'ores et déjà posés lors de l'entrée de M. [B] [H]. L'état des lieux rappelait que la chaudière devait encore être installée et ce nécessairement à bref délai. Force est de constater que cette chaudière à pellets n'a jamais été posée pendant le temps où M. [B] [H] a occupé le logement, que les radiateurs n'ont dans les faits jamais servi et que M. [B] [H] n'a bénéficié que de l'ancien chauffage au fuel puis d'un poêle à bois. Pour expliquer cet état de fait, la société bailleresse fait valoir que c'est en réalité son locataire qui s'est opposé à l'installation d'une nouvelle chaudière à pellets. Cependant, force est d'observer que la SCI La Judocienne ne justifie nullement d'une telle résistance de son locataire ne justifiant pas avoir mis en demeure ce dernier de lui autoriser l'accès au logement pour lui permettre de poser la chaudière. Du reste, il s'évince de la lettre en date du 1er mars 2019 adressée par la SCI La Judocienne à son locataire que le défaut d'installation de la chaudière, complétant le système de chauffage central promis lors du bail est plutôt le résultat du mécontentement du propriétaire du fait d'un paiement irrégulier des loyers que de la résistance du locataire, le bailleur ayant indiqué dans cette lettre 'vous comprendrez que votre comportement a freiné la poursuite de l'amélioration comme la mise en place de la chaudière et d'un poêle à bois'. Le défaut de livraison d'une chaudière à pellets et de l'installation du chauffage central promis constitue un manquement contractuel qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 50 euros par mois depuis la date à laquelle la chaudière aurait dû être livrée jusqu'à la date à laquelle la résiliation de plein droit est intervenue soit une durée sensiblement de 30 mois. Il convient dès lors d'allouer à M. [B] [H] une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts somme à laquelle il convient de condamner la bailleresse, par infirmation partielle du jugement entrepris. Sur la demande du bailleur au titre des dégradations locatives imputées à M. [B] [H] : La SCI la Judocienne rappelle qu'elle a repris les lieux à la date du 13 mai2022 et fait valoir qu'elle a alors découvert un logement affecté de nombreuses dégradations et dans un état de saleté avancé, aggravé par l'initiative prise par M. [H] de ne pas donner suite à l'accord sollicité par la compagnie d'assurances de décontaminer le logement suite au début d'incendie du 20 novembre 2021. Elle indique qu'elle a effectué des photos lors de la reprise des lieux et demande la condamnation de son ancien locataire à la somme de 4350,90 euros . La cour ne peut toutefois se contenter de simples photographies prises par le bailleur alors qu'il n'a été fait aucune tentative pour établir un état des lieux contradictoire lors de la sortie et à tout le moins un constat d'huissier et qu'aucune photographie n'a été jointe à l'état d'entrée dans les lieux. Il convient dès lors de débouter la SCI La Judocienne de sa demande au titre des dégradations locatives. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que la demande en constatation de la résiliation du bail était fondée, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [B] [H] aux dépens de première instance, étant ici rappelé que la SCI La Judocienne s'était désistée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. Ce qui est jugé en appel justifie que chacune des parties conserve le charge de ses frais et dépens d'appel et qu'il ne soit pas fait application des disposiitons de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : -déclaré l'action de la SCI La Judocienne en constatation de la résiliation du bail recevable et bien fondée ; -constaté l'acquistion de la clause résolutoire du contrat de bail liant la SCI La Judocienne à M. [B] [H], ordonné par voie de conséquence l'expulsion de M. [B] [H] de l'immeuble sis [Adresse 2], et fixé l'indemnité d'occupation due par le locataire jusqu'à parfaite libération des lieux, en prononçant condamnation de ce chef, -rejeté la demande de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire présentée par M. [B] [H], -condamné M. [B] [H] à payer à la SCI La Judocienne en deniers ou quittances, la somme de 1344 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 mai 2021, -rejeté la demande d'expertise présentée par M. [B] [H], -condamné M.[B] [H] aux dépens de première instance , Réformant le jugement entrepris pour le surplus en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [B] [H] pour préjudice de jouissance, Condamne la SCI La Judocienne à payer à M. [B] [H] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, Ajoutant au jugement entrepris, Constate que la libération des lieux est intervenue à la date du 13 mai 2022 et dit qu'en conséquence aucune indemnité d'occupation n'est due au-delà de cette date ; Condamne M. [B] [H] à payer à la SCI La Judocienne la somme de 5470 euros au titre des indemnités d'occupation d'août 2021 inclus au 13 mai 2022 inclus . Déboute la SCI La Judocienne de sa demande au titre des dégradations locatives ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis