Cour d'appel, 02 mai 2024. 21/03243

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 02 MAI 2024 (n° 116/2024, 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/03243 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDEO3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 décembre 2020 -Tribunal judiciaire d'Evry (8ème chambre) RG n° 20/02535 APPELANT M. [R] [N] né le 19 septembre 1969 à [Localité 10] (63) [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034 Assisté de Me Maximilien MATTEOLI de ARMA Société d'avocats, toque B0036 INTIMES M. [W] [Y] né le 09 novembre 1982 à [Localité 11] [Adresse 5] [Localité 9] M. [L] [V] [Z] né le 19 octobre 1982 à [Localité 12] (Portugal) [Adresse 4] [Localité 8] M. [O] [H] [A] [E] né le 20 août 1991 à [Localité 13] (Portugal) [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par Me Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 31 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 06 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 24 octobre 2019, Monsieur [R] [N] a consenti un bail commercial à MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y], représentants de la société ECL en cours de formation, portant sur un local sis [Adresse 3] (91), pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2019, à destination d'une activité de garagiste et moyennant un loyer annuel indexé de 22.200 € hors charges, soit un loyer mensuel de 1.922,00 € charges comprises. Le bail prévoyait le versement d'un dépôt de garantie de 5.550 €. Se plaignant d'avoir trouvé un local encombré, MM. [V] [Z], [M] [E] et [Y] ont fait assigner par exploit du 20 mai 2020, Monsieur [R] [N] devant le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes aux fins essentielles de voir juger que Monsieur [R] [N] a failli à son obligation de délivrance de la chose louée. Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire d'Evry a : - prononcé aux torts du bailleur la résiliation du bail conclu entre Monsieur [R] [N] et Messieurs [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] portant sur un local sis [Adresse 3] (91) ; - condamné Monsieur [R] [N] à verser à Messieurs [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] la somme de 6.400 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et du remboursement du premier loyer ; - condamné Monsieur [R] [N] aux dépens ainsi qu'à verser une somme de 1.000 € à Messieurs [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté Messieurs [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] du surplus de leurs demandes ; - rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration d'appel du 17 février 2021, Monsieur [R] [N] a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à ses torts exclusifs et l'a condamné à verser à Messieurs [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] la somme de 6.400 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et du remboursement du premier loyer et 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par conclusions déposées le 19 juillet 2021, Messieurs [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] ont formé un appel incident aux fins de radiation de l'affaire du fait du manquement de Monsieur [R] [N] à son obligation d'exécution de la décision. Les intimés se sont finalement désistés de leur demande. Par conclusions déposées le 18 novembre 2021, Messieurs [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] ont formé un appel incident aux fins de voir infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024. MOYENS ET PRETENTIONS Vu les conclusions déposées le 17 février 2022, par lesquelles monsieur [R] [N], appelant, demande à la Cour de : - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur [N] ; - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Monsieur [N] à restituer à Messieurs [Y], [V] [Z], et [A] [E] la somme de 6.400 € au titre du dépôt de garantie et du premier mois de loyer réglé d'avance (déduction faite des 1.000 € déjà remboursés) ; - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Monsieur [N] à la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; Statuant à nouveau, - juger que le bail commercial a poursuivi son exécution entre les parties jusqu'au 31 mai 2020, date de remise en location du bien par Monsieur [N] ; - constater la résiliation du bail au 31 mai 2020 ; - condamner Messieurs [Y], [V] [Z], et [A] [E] au paiement des loyers et des charges jusqu'à cette date, soit la somme de 13.456 € ; - condamner chacun des intimés à payer à Monsieur [N] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Vu les conclusions déposées le 18 novembre 2021, par lesquelles Messieurs [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y], intimés, demandent à la Cour de : - juger les intimés recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions ; En conséquence, - juger irrecevables les demandes de Monsieur [N] comme nouvelles ; - confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a : - prononcé aux torts exclusifs de Monsieur [N] la résiliation du bail commercial ; - condamné Monsieur [N] à verser aux concluants la somme de 6.400 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et du remboursement du premier loyer ; - condamné Monsieur [N] aux dépens et 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que la décision était exécutoire à titre provisoire ; - débouter Monsieur [R] [N] de ses demandes si la Cour devait les juger recevables ; - infirmer le jugement critiqué uniquement en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande de dommages et intérêts ; - statuant de nouveau sur ce point, condamner Monsieur [R] [N] à payer aux intimés la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ; - ajoutant au jugement critiqué, condamner Monsieur [R] [N] à la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en cause d'appel. SUR CE, 1. Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [R] [N] Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. Les articles 565, 566 et 567 du même code précisent toutefois que : - 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent', - 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire', - 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'. MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] soulèvent l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [R] [N], aux motifs qu'il n'aurait formulé aucune demande en première instance et demanderait désormais à la Cour de juger que le bail s'est poursuivi jusqu'en mai 2020 et de condamner les preneurs aux loyers et charges jusqu'à cette date, et ce, pour la première fois en cause d'appel. Monsieur [R] [N] s'oppose à cette argumentation en faisant valoir pour l'essentiel que ses demandes ne seraient que la suite logique de sa demande d'infirmation du jugement entrepris et du constat de l'absence de résiliation du bail à ses torts exclusifs et ne créeraient pas de litige nouveau devant la Cour, les rendant ainsi recevables. Au cas d'espèce, Monsieur [R] [N] n'ayant pas comparu devant le premier juge, il ne saurait dès lors lui être reproché de ne formuler pour la première fois en cause d'appel ses demandes tendant notamment à la résiliation du bail et à la condamnation des intimés au paiement de diverses sommes, demandes qui apparaissent de surcroît comme étant la conséquence directe de sa demande d'infirmation du jugement querellé. En conséquence, MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] seront déboutés de leur fin de non-recevoir. 2. Sur la résiliation du bail Selon les articles 1184, 1741 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, le contrat de bail se résout par le défaut du preneur de remplir son obligation d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, cette résolution devant être demandée en justice. En outre, il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Ces obligations perdurent tout au long du bail et doivent permettre au preneur de jouir du bail conformément à sa destination. Il appartient au bailleur de démontrer qu'il a exécuté son obligation de délivrance. Pour prononcer une résiliation judiciaire du bail, il incombe à la cour d'examiner les manquements reprochés au co-contractant à se conformer à ses obligations spécifiquement nées du contrat de bail, le manquement contractuel devant présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de résiliation du bail. Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [N], après avoir relevé que : - lorsque le locataire allègue d'une délivrance partielle, il appartiendrait au bailleur d'établir qu'il a satisfait entièrement à son obligation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le bailleur, non comparant, ne rapportant pas la preuve qui lui incombe pour contester le manquement allégué, - dans son courrier du 20 novembre, le bailleur a manifesté son souhait de voir résilier amiablement le bail litigieux, attestant ainsi de difficultés dans l'exécution du contrat dès le début de leurs relations contractuelles, - si en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même édicté par l'article 1353 du code civil, force est de constater que les pièces produites par les demandeurs, s'agissant tant des courriers des demandeurs, que des attestations de proches ou encore des déclarations de main-courante, ne sont pas combattues. Monsieur [R] [N] sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et la résiliation judiciaire du bail au 31 mai 2020, en faisant valoir principalement que les manquements qui lui sont imputés ne seraient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail dès lors que les locaux faisaient l'objet de travaux pour le bureau et devaient également faire, à l'initiative du preneur, l'objet de travaux d'aménagement et qu'aucun encombrement n'était à déplorer, d'autant que les preneurs devaient aider le bailleur à sortir les palettes présentes dans les locaux. Il souligne que les preneurs ont simplement abandonné les lieux, sans accord sur la résiliation du bail, conservant avec eux le badge et les clés. MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] s'opposent à cette argumentation et sollicitent la confirmation du jugement attaqué de ce chef, en arguant principalement qu'ils n'auraient jamais pu entrer en jouissance du local loué notamment du fait que le bailleur n'a jamais vidé les lieux, empêchant ainsi toute exploitation, de sorte que le bailleur aurait failli à son obligation de délivrance de la chose. Au cas d'espèce, il est constant que par contrat en date du 24 octobre 2019, Monsieur [R] [N] a consenti à MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y], représentant la SARL ECL, un bail commercial à effet au 1er novembre 2019 sur le local dont il est propriétaire, situé [Adresse 3]. Il résulte par ailleurs des pièces produites par MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] et, notamment, les attestations du père et de la compagne de M. [W] [Y], que les lieux objet du bail étaient encombrés « de plein de matériels d'imprimerie, stock de portes, palettes et divers outillages le 04 novembre 2019 et courant novembre 2019 », lors de leurs visites des lieux, la compagne de M. [W] [Y] précisant même avoir constaté « beaucoup de mares d'eau dues aux différentes fuites d'eau du toit ». Si Monsieur [R] [N] conteste l'état d'encombrement du local ainsi loué, force est de relever qu'il ne produit aucune pièce tendant à contester le contenu des attestations et que la lecture de ses propres pièces et, notamment, de ses plaintes contre les intimés du 18 novembre 2019 révèle qu'il y reconnaît lui-même les avoir « mis au courant qu'il allait utiliser leur argent pour entamer les travaux sur ce bien car celui-ci en nécessitait avant leur entrée dans les lieux », et que les travaux étaient toujours en cours à cette date, alors même que le bail avait commencé et qu'il lui incombait dès le 1er novembre 2019 de leur fournir un local leur permettant l'exercice de leur activité commerciale prévue au bail. Or, MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] n'ont jamais pu exploiter leur activité dans le local loué. De même, il résulte de ses propres écritures que Monsieur [R] [N] y reconnaît également que les lieux n'étaient pas vides, bien qu'il en minimise l'ampleur, sans pour autant produire de pièces venant contredire les attestations produites par les preneurs, faisant état d'un encombrement massif du local. En conséquence, en l'état de ces constatations caractérisant un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial entre les parties aux torts exclusifs de Monsieur [R] [N]. 3. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et du premier loyer Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné Monsieur [R] [N] à restituer à MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] la somme de 6.400 € correspondant au montant du dépôt de garantie de 7.400 € et d'un mois de loyer et après déduction de la somme de 1.000 € déjà restituée par Monsieur [R] [N]. Monsieur [R] [N] sollicite l'infirmation du jugement attaqué de ce chef, tandis que MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] en sollicitent la confirmation. Au cas d'espèce, il résulte de la lecture du contrat de bail litigieux qu'un dépôt de garantie de 5.550 € était prévu ainsi qu'un loyer mensuel de 1.850 € HT. Il est tout aussi constant qu'aux termes d'un acte sous seing privé daté du 24 octobre 2019, Monsieur [R] [N] a reconnu avoir reçu la somme de 7.400 €, dont le montant correspond au dépôt de garantie assorti d'un mois de loyer. Il est tout aussi constant que Monsieur [R] [N] a restitué à MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] la somme de 1.000 €. Le bail étant résilié aux torts exclusifs de Monsieur [R] [N], il convient dès lors d'ordonner à Monsieur [R] [N] de restituer à MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] la somme de 6.400 € correspondant au montant du dépôt de garantie ainsi qu'à un mois de loyer déjà versé, mais non dû à Monsieur [R] [N], dès lors que ce dernier n'a jamais respecté son obligation de délivrance, mettant ainsi MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] dans l'impossibilité dès la date de prise d'effet du bail d'y exploiter leur activité. En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef. 4. Sur les demandes en paiement de Monsieur [R] [N] Monsieur [R] [N] sollicite en cause d'appel la condamnation des intimés à lui verser la somme de 13.456 € correspondant au montant des loyers jusqu'au 31 mai 2020. MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] opposent à cette demande une exception d'inexécution tirée de l'irrespect par le bailleur de son obligation de délivrance, les dispensant ainsi de leur obligation de paiement des loyers. Au cas d'espèce, il est constant que Monsieur [R] [N] a manqué à son obligation de délivrance dès le 1er novembre 2019, empêchant MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] de pouvoir exploiter dans le local loué leur activité. Dès lors, aucun loyer ne saurait être dû par MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] jusqu'au 31 mai 2020, et Monsieur [R] [N] sera débouté de sa demande de ce chef. 5. Sur la demande de dommages-intérêts de MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] de leur demande d'indemnisation après avoir considéré le bailleur a manifesté sa volonté de résilier à l'amiable le bail, sans que MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] ne rapportent la preuve que l'absence de résiliation amiable soit imputable à Monsieur [R] [N], et ne justifient de l'impossibilité de démarrer une nouvelle activité dans un autre local. MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] sollicitent l'infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir que le bailleur aurait fait preuve de mauvaise foi en refusant de rompre le bail tout en le remettant à la location alors que les preneurs, demeurant juridiquement liés par le bail, n'ont pu initier leur activité à un autre endroit et ont perdu une chance de pouvoir exploiter l'activité projetée, le bailleur étant de surcroît devenu injoignable de sorte que les preneurs n'ont pu négocier amiablement la rupture de leur contrat avec le bailleur. Au cas d'espèce, si les intimés invoquent une perte de chance d'initier l'exploitation de leur activité et une impossibilité d'initier cette activité à un autre endroit, force est cependant de relever qu'ils ne produisent aucune pièce en cause d'appel tendant à étayer leurs assertions. Par ailleurs, si MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] invoquent la mauvaise foi du bailleur, force est de relever qu'il résulte de l'ensemble des pièces le souhait de l'ensemble des parties, dès le 20 novembre 2019, de mettre fin au contrat de bail les liant, de sorte qu'il ne ressort d'aucune des pièces que l'absence de résiliation amiable entre les parties serait imputable à l'une ou l'autre. En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] de leur demande d'indemnisation. 6. Sur les demandes accessoires Monsieur [R] [N] succombant en son appel, il sera par conséquent condamné aux entiers dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.  Les parties seront en revanche déboutées de leurs demandes respectives en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement étant cependant confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [R] [N] à verser à MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Evry sous le n° RG 20/2535 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant Déclare Monsieur [R] [N] recevable en ses demandes ; Déboute Monsieur [R] [N] de ses demandes tendant à la résiliation du bail au 31 mai 2020 et à la condamnation de MM. [L] [V] [Z], [O] [H] [A] [E] et [W] [Y] au paiement d'une somme de 13.456 € ; Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne Monsieur [R] [N] aux entiers dépens d'appel ; Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. La greffière, La présidente,