Tribunal judiciaire, 21 mai 2024. 24/00239

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 24/00239 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GSCD NAC : 30B JUGEMENT CIVIL DU 21 MAI 2024 DEMANDERESSE Société CDC HABITAT, prise en la personne de son mandataire CDC HABITAT OUTRE MER [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A.S. FACTORY GROUP [Adresse 4] [Localité 6] Non représentée Copie exécutoire délivrée le : 22.05.2024 CCC délivrée le : à Me Marie françoise LAW YEN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 21 Mai 2024 en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES La société CDC HABITAT a donné à bail à la SAS FACTORY GROUP deux locaux commerciaux: - un local numéro 503 situé au n°[Adresse 2] d’une superficie de 145,66 m² environ, aux termes d’un acte sous signature privée en date du 15 avril 2022, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel de 1.250€ TTC, dont 148,72 € de provision pour charges. - un local numéro 505 situé au n°[Adresse 3] d’une superficie de 65,54 m² environ, aux termes d’un acte sous signature privée en date du 1er mai 2022, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel de 544€ TTC, dont 46,22 € de provision pour charges. La SAS FACTORY GROUP a été défaillante dans l’exécution de son obligation de paiement des loyers et charges concernant les deux locaux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivrée le 2 février 2023 pour le local numéro 503, pour un montant de 2 847 euros en principal. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 9 mars 2023 pour le local numéro 505 pour un montant de 1.180,44 euros en principal. Le 24 mars 2023, la SAS FACTORY GROUP a payé la somme de 1.250 € au titre du local numéro 503. Au jour de l’assignation, la dette locative s’élevait à la somme de 6.025,53 € pour le local numéro 503 et à la somme de 2.776,45 € pour le local numéro 505. C’est dans ce contexte que par acte extra-judiciaire en date du 30 janvier 2024, la société CDC HABITAT a assigné la SAS FACTORY GROUP devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de: - Constater la résiliation de plein droit des deux baux commerciaux intervenue le 03 mars 2023 pour le local n° 503 et le 10 avril 2023 pour le local n° 505, - ordonner l'expulsion de la SAS FACTORY GROUP des deux locaux commerciaux litigieux, tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin, avec l’aide et l 'assistance de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour du complet délaissement des lieux et la restitution des clés, soit à la somme de 1.288,55 € par mois pour le local n° 503 et à la somme de 561,42 € par mois pour le local n° 505 et dire que l'indemnité sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges ; - Condamner la SAS FACTORY GROUP à payer les indemnités d'occupation pendant cette période et dire que celles-ci seront révisables dans les mêmes conditions que le loyer et les charges ; - Condamner la SAS FACTORY GROUP à payer à CDC HABITAT, les sommes suivantes au titre des deux locaux commerciaux n° 503 et 505 sis à la résidence OLYMPIADES II - [Adresse 2] et [Adresse 3] : - 8.840,53 € au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation ci-dessus mentionnés; somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés et qui sera augmentée de plein droit d’un intérêt de retard calculé sur la base de trois fois le taux d'intérêt légal à compter du commandement de payer du 02 février 2023 sur la somme de 2.847 €, à compter du commandement de payer du 09 mars 2023 sur la somme de 1.180,44€ et enfin, à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due. - 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui compr endr ont le coût des actes de commandements de payer (286,73 € ), le coût de l'extrait Kbis, de l’état des inscriptions (14,59 €) et le coût de l'expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’articie 699 du Code de Procédure Civile. - juger que la CDC HABITAT sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels laissés dans les locaux commerciaux par la SAS FACTORY GROUP lors de la restitution des clés, et ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés. - Juger que la CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute associ ation de son choix. - Rejeter toutes éventuelles demandes de délai tant pour régler la dette que pour quitter les lieux ainsi que toutes autres demandes, fins et conclusions de la défenderesse. * Subsidiairement : Si par extraordinaire, il était jugé que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis, - prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à la Société CDC HABITAT le bénéfice des mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif ; Dans le cas où des délais seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, - Juger qu’à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible - Juger également, dans ce cas, que la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du preneur pourra avoir lieu. - Débouter la SAS FACTORY GROUP de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. Au soutien de ses prétentions, la société CDC HABITAT sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux commerciaux consentis à la SAS FACTORY GROUP, à défaut que soit prononcée la résiliation de ces baux pour défaut de paiement des loyers. La SAS FACTORY GROUP n’a pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 mars 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement est mis à disposition au greffe à la date du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions. MOTIFS DE LA DECISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard de la partie non comparante. Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante : Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210). L’article 659 du code de procédure civile prévoit, que “lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte. Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l'huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l'acte objet de la signification. Le jour même, l'huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l'accomplissement de cette formalité. Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d'un acte concernant une personne morale qui n'a plus d'établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés.” Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile du destinataire, en particulier les recherches faites pour localiser le gérant de la société défenderesse). Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la partie non comparante. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce: “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” L’article 14 des deux baux commerciaux signés entre les parties stipule que “Conformément à l'article L 145-41 du Code de commerce, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des obligations du preneur telles qu'exposées à l'art. 11 des présentes, le bail sera résilié de plein droit, après commandement préalable par acte d'huissier (fait à personne ou à domicile élu) demeuré infructueux pendant un mois, et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. Il en sera de même en cas de : - Exercice d'activités dangereuses, de commerce illicite ou de non-respect de la destination contractuelle des lieux telle que définie à l’article 3. - Redressement ou liquidation judiciaire, sous réserve de la décision de poursuite du contrat par le mandataire judiciaire, faillite ou cessation (même apparente) d'activité. La délivrance du commandement devant toutefois dans ces deux cas avoir été précédée d'une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, demeurée infructueuse à l'issue d'un délai de 15 jours. Si le preneur refuse d'évacuer les lieux, son expulsion résulte d'une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, exécutoire par provision et sans caution nonobstant appel.” En l’espèce, les commandements de payer les loyers délivrés par acte de commissaire de justice le 2 février 2023 pour le local numéro 503 et 9 mars 2023 pour le local numéro 505 visaient bien cette clause résolutoire, les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et le délai d’un mois. Il n'est pas contesté que la SAS FACTORY GROUP ne s'est pas acquittée des sommes dans les délais prescrits par les commandements. Il y a par conséquent lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire un mois après les commandements qui ont été délivrés, soit aux dates suivantes : - pour le local numéro 503, à la date du 3 mars 2023, - pour le local numéro 505, à la date du 10 avril 2023. Concernant la libération des lieux, en application de l’article 9..a, alinéa 5 et suivants des contrats, l’expulsion de la SAS FACTORY GROUP sera ordonnée, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte à ce stade de la procédure et eu égard au concours de la force publique qui pourrait être accordé. Une indemnité d’occupation, équivalente au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sera mise à la charge de la défenderesse à compter du 3 mars 2023 pour le local n°503 (1 288,55€) et du 10 avril 2023 pour le local n°505 (561,42€), cette demande étant justifiée tant que les locaux ne sont pas libérés par le preneur. Au vu des pièces versées, il sera fait droit à la demande de condamner la défenderesse au paiement: - concernant le local numéro 503 : de la somme de 6.025,53 € (précision étant ici faite que la somme de 179,68 € correspondant aux frais de procédure a été déduite du montant dû de 6.205,21 € noté sur la pièce n°3, cette somme relevant des dépens) au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de décembre 2023 inclus, à parfaire au jour de la libération des lieux; - concernant le local numéro 505: de la somme de 2.776,45 € au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de décembre 2023 inclus. Enfin, en application de la clause pénale (art. 6.c) insérée dans les baux conclus entre les parties, ces sommes produiront des intérêts de retard calculés sur la base de trois fois le taux d'intérêt légal, à compter du commandement de payer du 02 février 2023 sur la somme de 2.847 €, à compter du commandement de payer du 09 mars 2023 sur la somme de 1.180,44 € et enfin, à compter de l’assignation pour le surplus. S’agissant du sort des biens laissés dans les locaux loués, étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande les concernant, qui est fondée sur une clause dérogeant à ces dispositions légales Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire (286,73 €) ainsi que le coût de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions (14,59 €). Elle sera également condamnée à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux commerciaux signés entre la CDC HABITAT et la SAS FACTORY GROUP, pour le local numéro 503, à la date du 3 mars 2023, et pour le local numéro 505, à la date du 10 avril 2023, ORDONNE l’expulsion de la SAS FACTORY GROUP et de tout occupant de son chef des locaux numéro 503 situé au n°[Adresse 2] et numéro 505 situé au n°[Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS FACTORY GROUP à compter du jour de la résiliation du bail, jusqu’au jour du complet délaissement des lieux à la somme de 1.288,55 € TTC par mois pour le local numéro 503 et 561,42 € TTC par mois pour le local numéro 505, révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges ; CONDAMNE la SAS FACTORY GROUP à payer à la CDC HABITAT la somme de 8.801,98 € (huit mille huit cent un euros et quatre vingt dix huit centimes) au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation dues jusqu’au mois de décembre 2023 inclus pour les locaux n°503 et 505 situés aux n° [Adresse 2] et [Adresse 3] ; DIT que ces sommes produiront des intérêts de retard calculés sur la base de trois fois le taux d'intérêt légal, à compter du commandement de payer du 02 février 2023 sur la somme de 2.847 €, à compter du commandement de payer du 09 mars 2023 sur la somme de 1.180,44 € et enfin, à compter de la date de l’assignation pour le surplus ; DIT que les sommes dues seront à parfaire au jour du complet délaissement des lieux ; CONDAMNE la SAS FACTORY GROUP aux entiers dépens de l’instance, qui comprennent le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire (286,73 €) ainsi que le coût de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions (14,59 €); DIT que les dépens pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat ; CONDAMNE la SAS FACTORY GROUP à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, La greffièreLa présidente