Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 20/03649

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre N° RG 20/03649 N° Portalis 352J-W-B7E-CSAHR N° MINUTE : Assignation du : 25 Février 2020 JUGEMENT rendu le 22 Mai 2024 DEMANDEURS Monsieur [E] [Y] [N] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [C] [S] [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1515 DÉFENDEURS Madame [X] [I] épouse [J] [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [T] [J] [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Maître Magali LEROY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0197 HOME SQUARE [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Maître François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399 Décision du 22 Mai 2024 2ème chambre N° RG 20/03649 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAHR * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Adélie LERESTIF, greffière. DÉBATS A l’audience du 20 Mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 22 mai 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort * * * FAITS ET PROCÉDURE Le 3 juin 2016, M. [E] [N] et Mme [C] [S] (les consorts [N]-[S]) ont fait une offre d’achat à M. [T] [J] et Mme [X] [I] (les consorts [J]-[I]) par l’intermédiaire de l’agence immobilière Home Square au prix de 667.000 euros, honoraires de 17.000 euros inclus, concernant le lot n°36 d‘un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Par acte notarié du 06 juillet 2016, les consorts [N]-[S] ont unilatéralement promis de vendre au prix de 650.000 euros l‘appartement de 4 pièces situé au 1er étage, avec sa cave n°11, composant le lot de copropriété n°36 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] aux consorts [J]-[I] qui ont accepté sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. La vente a été réalisée par acte authentique du 25 octobre 2016. En décembre 2016, les consorts [N]-[S] ont été informés de l'ouverture prochaine d'un restaurant à l’étage inférieur et directement sous leurs fenêtres (36 places assises dans la salle de restauration plus une douzaine en terrasse). Décision du 22 Mai 2024 2ème chambre N° RG 20/03649 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAHR Considérant avoir été victimes de dissimulation de la part des vendeurs et d’un manquement de l’agence immobilière, par actes d’huissier des 25 février 2020, les consorts [N]-[S] ont assigné les consorts [J]-[I] et la société HOME SQUARE, devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 02 septembre 2022, au visa de l'article 1137 du Code Civil (anciennement article 1116 du Code Civil), de l'article 1240 du Code Civil (anciennement article 1382 du Code Civil) et de l'article 1104 du Code Civil (anciennement article 1134 du Code Civil), de: Sur la responsabilité de Monsieur [J] et Madame [I] : - Débouter Monsieur [J] et Madame [I], de l’argumentation en défense et de leurs prétentions reconventionnelles. - A titre principal, dire et juger que Monsieur [J] et Madame [I] se sont rendus responsables d'un dol au sens de l’article 1137 du Code Civil (anciennement article 1116 du code civil) dans leurs rapports avec Monsieur [N] et Madame [S] à l'occasion de la vente d'un appartement au 1er étage au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], par acte authentique du 25 octobre 2016, - A titre subsidiaire, dire et juger que Monsieur [J] et Madame [I] ont manqué à l'obligation de bonne foi qui régit les rapports précontractuels, Sur la responsabilité de l'agence immobilière HOME SQUARE:- Débouter l'agence immobilière HOME SQUARE de son argumentation en défense et de ses prétentions reconventionnelles. - Dire et juger que l'agence immobilière HOME SQUARE a manqué à son obligation générale de conseil et à son devoir élémentaire de bonne foi et de loyauté en qualité d'intermédiaire professionnel de l'immobilier, dans le cadre de son intervention ayant conduit à la vente à Monsieur [N] et Madame [S], du bien litigieux par acte authentique du 25 octobre 2016, EN CONSEQUENCE, - Condamner in solidum Monsieur [J] et Madame [I] et l'agence immobilière HOME SQUARE à verser Monsieur [N] et Madame [S] la somme de 650.000 euros x 10% = 65.000 euros en réparation du préjudice consécutif à la dépréciation inévitable du bien, elle-même consécutive à la dissimulation de la création d'un restaurant. - Condamner Monsieur [J] et Madame [I] à verser à Monsieur [N] et Madame [S], la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires. - Condamner in solidum Monsieur [J] et Madame [I] et l'agence immobilière HOME SQUARE à verser Monsieur [N] et Madame [S] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens. - Assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire parfaitement compatible avec la nature de la présente affaire, devenue de droit depuis l’introduction de la présente procédure. Décision du 22 Mai 2024 2ème chambre N° RG 20/03649 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAHR La société HOME SQUARE, en l’état de ses conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 03 décembre 2021, demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, de : Débouter les consorts [N]-[S] de leurs demandesCondamner les consorts [J]-[I] à relever et garantir la société HOME SQUARE de l’ensemble des condamnations, dommages et intérêts, article 700 qui pourraient être prononcés à son encontreEn tout état de cause Condamner les consorts [N]-[S] ou tout succombant à verser à la société HOME SQUARE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, Maître François BLANGY. Les consorts [J]-[I], en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 06 décembre 2021, demandent au tribunal de : Débouter les consorts [N]-[S] de leurs demandesDébouter la société HOME SQUARE de son appel en garantieLes condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées. L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 novembre 2022 et l’audience de plaidoirie fixée au 02 octobre 2023. En raison des nécessités du service, l’audience de plaidoirie a été renvoyée au 20 mars 2024. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l’objet d’une mention au dispositif. Décision du 22 Mai 2024 2ème chambre N° RG 20/03649 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAHR Sur la demande de condamnation in solidum à la somme de 65.000 euros Les consorts [N]-[S] demandent la condamnation in solidum des consorts [J]-[I] ainsi que de l'agence immobilière HOME SQUARE à leur verser la somme de 650.000 euros x 10% = 65.000 euros en réparation du préjudice consécutif à la dépréciation inévitable du bien, elle-même consécutive à la dissimulation de la création d'un restaurant. Ils soutiennent que dès le mois de mai 2016, soit quinze jours avant la publication de la mise en vente de l’appartement litigieux, les vendeurs avaient eu connaissance du projet d’ouverture d’un restaurant sous les fenêtres de l’appartement, ce qui avait motivé la mise en vente du bien. Ils produisent plusieurs échanges de mails entre M. [J], alors membre du conseil syndical de l’immeuble, et le syndic en mai 2016 dans lesquels ce dernier s’oppose à la création d’une pizzeria en lieu et place du local situé au rez-de-chaussée, ancien magasin de chaussures. Ils versent également aux débats un rapport de visite du 12 septembre 2016 établi par l’architecte ayant pour objet les travaux entrepris dans le local commercial du rez-de chaussée, « le magasin de chaussures sera transformé en restaurant italien » ainsi que plusieurs échanges de mails dont un du 14 septembre 2016 mentionnant : « le gérant nous a indiqué que l’activité sera : restauration et épicerie fine ». Ils soutiennent que l’agence immobilière les a informés en septembre 2016 en vue de les tromper que les travaux effectués au sein du local commercial situé au rez-de-chaussée étaient destinés à l’installation d’un futur commerce d’épicerie fine italienne alors que l’agence s’était engagée à leur garantir une parfaite connaissance de la valorisation du bien, que l’installation d’un restaurant sous les fenêtres de leurs chambres fait perdre de la valeur à l’appartement et qu’ils estiment cette perte à la somme de 65.000 euros selon les estimations de différentes agences immobilières qu’ils produisent. Les consorts [J]-[I] s’opposent à leurs demandes et font valoir que : ils ont souhaité vendre leur bien en novembre 2015 suite aux attentats au stade de France du 13 novembre et que leur intention de vendre n’a pas été motivée par l’installation d’un restaurant au rez-de-chaussée de l’immeublel’exploitation d’un restaurant était prohibée par le règlement de copropriété et la vente du local commercial situé en-dessous de l’appartement s’est fait dans le respect de ces règles c’est-à-dire pour l’exploitation d’une épicerie fine M. [J] s’est investi en tant que membre du conseil syndical pour le respect de cette stipulation, le locataire commercial exploite finalement ces locaux en restaurant et il ne peut leur être reproché la faute de ce dernier les acquéreurs ne subissent aucun préjudice et la valeur du bien n’est pas dépréciée de 10%. L'agence immobilière HOME SQUARE s’oppose à leurs demandes et soutient qu’elle n’avait pas connaissance de l’existence de la transformation du local commercial situé au rez-de-chaussée en restaurant, que les assemblés générales précédant la vente ne font pas mention de cette transformation, que suite à la signature de la promesse, l’agence immobilière s’est aperçu que le local commercial faisait l’objet de travaux de rénovation et que, renseignement pris, il lui a été indiqué que le commerce serait transformé en épicerie fine. Sur ce : Sur le dol des vendeurs : Aux termes de l’article 1116 du code civil applicable en l’espèce, « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces manoveuvres,l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé». Le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le préjudice réparable correspond uniquement à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. En l’espèce, il ressort des mails versées aux débats que les vendeurs avaient eu connaissance du risque d’implantation d’un restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble dès mai 2016, soit lors de l’offre d’achat émise par les consorts [J]-[I], et qu’avant la signature de la vente les vendeurs étaient informés que les travaux en cours dans le local commercial étaient destinés à l’installation d’une épicerie fine et d’un restaurant sous les fenêtres de l’appartement. Il n’est pas contesté qu’ils n’en ont pas informé les futurs acquéreurs de cette difficulté. Or, l’installation d’un restaurant sous les fenêtres d’un appartement situé au premier étage ne peut être que déterminante pour l’achat d’un bien immobilier et pour en déterminer le prix et la valeur lors de la revente. Les vendeurs ne pouvaient ignorer que cette information était déterminante pour les futurs acquéreurs. Le silence gardé par les consorts [J]-[I] était donc destiné à déterminer les consorts [N]-[S] à conclure la vente au meilleur prix, en leur dissimulant l’installation d’un restaurant en lieu et place d’un magasin de chaussures sous leurs fenêtres. Les consorts [N]-[S], victimes de réticence dolosive de la part des consorts [J]-[I] peuvent demander réparation du dommage qui consiste en la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses et de pouvoir revendre le bien au meilleur prix. En l’espèce, il est produit des attestations d’agence immobilière qui évaluent une perte de valeur entre 5 et 10% de la valeur initiale du bien en présence des nuisances du restaurant, tant olfactives que sonores, situé en-dessous des fenêtres de l’appartement. Il sera donc retenu une perte de valeur de 7,5%, soit: 650.000 x 7,5% = 48.750 euros. Au vu des éléments précités, il sera considéré que la perte de chance pour les demandeurs d’avoir pu acquérir le bien à une valeur moindre est égale à 70%; Ainsi, le préjudice subi sera évalué à 48.750 euros x 70% = 34.125 euros. En conséquence le dommage subi par les consorts [N]-[S] sera justement indemnisé par la condamnation in solidum des consorts [J]-[I] à leur verser la somme de 34.125 euros. Sur l’obligation d’information de l’agence immobilière Selon l’article 1382 du code civil applicable en l’espèce, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer En l’espèce, les demandeurs ne produisent aucun document permettant d’établir que l’agence immobilière était informée des projets de transformation du local situé sous l’appartement litigieux. Ainsi la demande des consorts [N]-[S] sera rejetée. 2. Sur la demande de condamnation au titre du préjudice moral Les consorts [N]-[S] sollicitent la condamnation des consorts [J]-[I] à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires. Les consorts [J]-[I] s’opposent à leur demande et soutiennent que le préjudice n’est pas démontré. Sur ce : En application de l’article 1382 du code civil applicable au présent litige, toute faute oblige son auteur à répondre des conséquences dommageables de ses actes. Est fautive la commission d’un dol ou d’une réticence dolosive. Le préjudice moral subi à ce titre par les consorts [N]-[S] sera indemnisé à hauteur de 2.500 euros. 3. Sur les autres demandes: Les consorts [J]-[I] succombant dans la présente instance, il convient de les condamner in solidum aux dépens et d‘accorder à la SCP CORDELIER & ASSOCIES, Maître François BLANGY le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile. Les consorts [J]-[I] seront condamnés in solidum à verser aux consorts [N]-[S] une somme de 4.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’une somme de 2.000 euros à la société HOME SQUARE au titre des frais irrépétibles. Selon l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement». Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort: CONDAMNE in solidum M. [T] [J] et Mme [X] [I] à verser à M. [E] [N] et Mme [C] [S], pris ensemble, la somme de 34.125 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE la demande tendant à condamner la société HOME SQUARE à verser à M. [E] [N] et Mme [C] [S] la somme de 65.000 euros en réparation de leur préjudice; CONDAMNE in solidum M. [T] [J] et Mme [X] [I] à verser à M. [E] [N] et Mme [C] [S], pris ensemble, la somme de 2.500 euros en réparation de leur préjudice moral ; CONDAMNE in solidum M. [T] [J] et Mme [X] [I] aux dépens et accorde à la SCP CORDELIER & ASSOCIES, Maître François BLANGY, le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile; CONDAMNE in solidum M. [T] [J] et Mme [X] [I] à verser à M. [E] [N] et Mme [C] [S], pris ensemble, une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE in solidum M. [T] [J] et Mme [X] [I] à verser à la société HOME SQUARE une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement; Fait et jugé à Paris le 22 Mai 2024 La GreffièreLa Présidente Adélie LERESTIF Caroline ROSIO