Cour d'appel, 31 mai 2022. 19/19420

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 31 MAI 2022 N°2022/183 Rôle N° RG 19/19420 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFKNO [V] [N] C/ SAS THEXYS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Me Laurence DE SANTI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 21 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05359. APPELANT Monsieur [V] [N] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002691 du 22/05/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE SAS THEXYS agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice dont le siège est sis [Adresse 2] représentée par Me Laurence DE SANTI de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et représentée par Me Jean-Paul SANTA-CRUZ, avocat au barreau de LYON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laure BOURREL, Président, et Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport. Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Laure BOURREL, Président Madame Françoise PETEL, Conseiller Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2022. Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE : Suivant acte du 1er juillet 2012, la société Perfide a donné à bail commercial à Monsieur [V] [N], un immeuble situé [Adresse 3] composé d'un appartement au rez de chaussée avec deux emplacements de parking, de trois appartements au 1er et 2ième étage, deux appartements au 3ème étage et de 6 places de parking extérieures, destinés à une activité de ' location d'appartements meublés touristiques '. Le 8 juillet 2013, Monsieur [N] a informé la société Thexys, qui était en négociation pour acquérir l'immeuble, de l'existence du bail commercial dont il était titulaire. Le 9 novembre 2013, selon convention intervenue entre la société Thexys et Monsieur [N], ce dernier renonçait à son bail en contrepartie du versement d'une indemnité d'éviction de 270 000euros, versée par virements intervenus entre le 12 février 2015 et le 10 juin 2016. Le 13 décembre 2013, un compromis de vente était signé entre la société Thexys et la société Perfide. Le 29 et 30 août 2014, la société Thexys a acquis l'immeuble litigieux moyennant un prix de 1 254 180euros. Par acte du 20 juin 2017, la société Thexys a assigné Monsieur [V] [N] devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de le voir condamner à lui restituer la somme de 270 000euros versée, au motif que son consentement a été vicié. Par jugement contradictoire du 21 novembre 2019, le juge du tribunal de grande instance de Draguignan a déclaré recevable l'action de la société Thexys à l'encontre de Monsieur [N], a prononcé l'annulation de la convention du 9 novembre 2013 et a condamné Monsieur [N] à payer à la société Thexys la somme de 270 000euros outre intérêt au taux légal dus à compter de chaque règlement partiel à compter de sa date de paiement, débouté les parties du surplus de leurs demandes et a condamné Monsieur [N] aux dépens et à payer une somme de 2 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La juridiction a estimé que l'insuffisance de preuve ne constitue pas une fin de non recevoir, que Monsieur [N] ne justifie pas de la réalité d'une exploitation régulière, réelle et conforme à la destination du bail, que le chiffre d'affaires pour l'année 2013 est de 0euros alors qu'il était de 14 350euros en 2012 avant la signature du bail avec Monsieur [N], que le consentement de la société Thexys lors de la convention du 9 novembre 2013 a été vicié par une erreur substantielle puisqu'elle a cru à l'existence d'un bail commercial effectif. Le 20 décembre 2019, Monsieur [V] [N] a interjeté régulièrement appel de ce jugement. Dans ses conclusions déposées et notifiées le 17 septembre 2020, il demande à la Cour de : Vu les articles 122 et 32-1 du code de procédure civile, Dire que la société Thexys n'a pas qualité pour agir et lui opposer une fin de non recevoir, A titre subsidiaire : Juger que le bail commercial est effectif, Juger que les conditions prévues aux termes de la convention du 9 novembre 2013 et son addenda du 17 juillet 2013 ont bien été remplies et exécutées de bonne foi, Juger que la SAS Thexys n'a pas été victime d'un vice du consentement, En conséquence : Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 21 novembre 2019, Débouter la société Thexys de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la société Thexys à une telle amende qu'il plaira pour procédure abusive au sens de l'article 32-1 du code de procédure civile, Condamner la société Thexys à payer à Monsieur [N] la somme de 10 000euros au titre de l'article 1240 du code de civil et 7 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Romain Cherfils, avocat sur son affirmation de droit. Sur l'absence de qualité à agir, il expose que la société Thexys étant tiers au bail commercial, elle n'a pas qualité pour agir en vertu de cet accord et que seule la société Perfide peut se prévaloir d'un éventuel défaut d'existence du bail commercial. Il soutient qu'il n'a pas acquis un fond de commerce mais a signé un bail commercial sur un immeuble délabré nécessitant des travaux importants avant toute exploitation, que la question de l'exploitation se pose au moment du renouvellement du bail mais ne peut justifier une résiliation du bail alors qu'il justifie d'un motif légitime de non-exploitation, qu'aucune résiliation ou annulation du bail ne peut lui être opposée alors qu'aucune mise en demeure ne lui a été adressée. Il fait valoir que les pourparlers menés entre les parties démontrent qu'il ne s'agissait pas d'une indemnité d'éviction, que le courrier du 17 juillet 2013 constitue la rencontre des consentements et que Monsieur [N] a renoncé à son bail commercial, que la détermination du prix est libre et que les parties se sont amiablement entendues sur le montant de cette indemnité, que la société Thexys était en relation proche avec la société Perfide et pouvait aisément se renseigner que la situation de Monsieur [N] avant de verser 270 000euros. Il ne conteste pas l'absence de fonds de commerce et donc de droit à l'indemnité d'éviction mais soutient que la société Thexys n'ignorait pas cet état de fait et que l'accord concernait simplement son départ des lieux loués. Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 22 novembre 2021, la société Thexys demande à la Cour de : Vu l'article 122 du code de procédure civile, Vu les articles 1129 et suivants du Code civil nouveau, Vu les articles 1109 à 1116 du Code civil ancien Vu l'article 1169 du Code civil nouveau et 1131 et suivants de l'ancien code civil Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Draguignan du 21 novembre 2019 et de faire droit à l'appel incident de la SAS THEXYS : Juger que la SAS Thexys a qualité pour agir pour solliciter la nullité de la convention du 9 novembre 2013 Juger que monsieur [V] [N] se contredit au détriment de la SAS Thexys. Juger en conséquence ses demandes irrecevables. Débouter monsieur [N] de sa fin de non-recevoir, de ses fins, moyens et conclusions, Confirmer purement et simplement le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 21 novembre 2019 en ce qu'il a : - 'dit que le consentement de la société Thexys au paiement d'une indemnité d'éviction de 270.000 euros à monsieur [N] avait été vicié - prononcé l'annulation de la convention du 9 novembre 2013 - condamné monsieur [N] à restituer à la sas Thexys la somme de 270.000 euros ttc outre intérêts au taux légal sur chaque règlement partiel à compter de sa date en paiement - condamné monsieur [N] au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile' Y ajoutant, et faisant droit à l'appel incident : Condamner monsieur [V] [N] à payer à la société Thexys la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi Condamner monsieur [V] [N] à payer à la SAS Thexys une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle s'oppose à l'argumentaire de Monsieur [N] affirmant que faute d'être propriétaire de l'immeuble lors de la signature de la convention du 9 novembre 2013, la société Thexys ne pourrait pas agir en nullité de la dite convention, en soutenant qu'elle a reçu le 8 juillet 2013 une lettre de Monsieur [N], que la convention d'indemnisation faisait état d'une condition suspensive si l'immeuble n'était pas acquis par la société Thexys, que ce n'est nullement la société PERFIDE qui aurait été victime d'un vice du consentement mais bien la société THEXYS et elle seule qui a signé une convention sous condition suspensive d'acquisition de l'immeuble et qui peut prétendre que son consentement a été vicié. Sur la preuve de l'absence effective d'une exploitation, elle soutient que la société Perfide établit par la production de la liasse fiscale n'avoir jamais encaissé de loyers de Monsieur [N] et que passé le 1er juillet 2012, la société PERFIDE n'a réalisé aucun chiffre d'affaires, que Monsieur [N] ne produit ni quittance de loyer, ni appel de loyers ni justificatif de règlements de TVA. Elle s'oppose aux déclarations de Monsieur [N] qui affirme que l'immeuble en état délabré lui a été donné à bail pour une déspécialisation des murs commerciaux alors que le bail mentionne que le « locataire usera des locaux suivant la destination prévue au bail' que Monsieur [N], qui est dans l'incapacité absolue de justifier de l'effectivité du bail, d'une exploitation des locaux, d'encaissement de loyers pour une activité de loueur de meublé, malgré les nombreuses sommations qui lui ont été délivrées, soutient le contraire de ce qu'il a soutenu en 1ère instance, qu'il se contredit bien au détriment d'autrui ce qui ne peut être accepté, dès lors que la contradiction intervient à propos des mêmes faits et entre les mêmes parties. Sur le vice du consentement, elle fait valoir que la société THEXYS a cru légitiment être tenue d'une obligation légale de règlement d'une indemnité pour pouvoir mettre fin au bail commercial avant son terme, que cette obligation n'est en définitive fondée sur aucune cause puisque le bail n'est pas entré en vigueur, que Monsieur [N] a intentionnellement dissimulé à la société THEXYS que le bail du 1er juillet 2012 avec la société PERFIDE n'est jamais entré en vigueur, que le dol est constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Elle sollicite l'indemnisation de son préjudice financier. L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 mai 2022. Motifs : Sur la fin de non recevoir : Monsieur [N] invoque comme fin de non recevoir l'absence de qualité pour agir de la société Thexys au motif que faute d'avoir participé au bail commercial, elle n'a pas qualité pour en discuter l'existence. Toutefois, la société Thexys n'agit pas afin d'obtenir la nullité du bail commercial souscrit le 1er juillet 2012 entre la société Perfide et Monsieur [N], voir sa résiliation mais sollicite la nullité de la convention signée le 9 novembre 2013 entre Monsieur [N] et elle-même au motif que son consentement aurait été vicié par une erreur sur une qualité substantielle. La société Perfide est étrangère à cet acte souscrit par les parties présentes à la procédure et la société Thexys a qualité pour agir en nullité pour vice de son consentement. Il convient de rejeter la fin de non recevoir évoquée. Sur la théorie de l'Estoppel : La société Thexys soutient que Monsieur [N] se contredit à son détriment puisqu'il aurait soutenu en première instance qu'il exploitait le commerce litigieux, moyen abandonné devant la Cour. En effet, une partie ne peut se prévaloir d'une position contraire à celle qu'elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d'un tiers. Toutefois, tel n'est pas le cas en l'espèce, Monsieur [N] se prévalant toujours de l'effectivité de son bail commercial signé le 1er juillet 2012 à son profit pour solliciter le rejet des demandes adverses et sa position devant la Cour n'est pas contraire à celle adoptée en première instance puisqu'il adopte une partie de l'argumentation adverse en admettant ne pas exploiter le fond de commerce situé dans le local litigieux. Une telle argumentation doit être rejetée par la Cour. Sur le fond : Les parties ont le 9 novembre 2013 conclu un accord intitulé ' Convention d'indemnité d'éviction' aux termes duquel la société Thexys s'est engagée à verser à Monsieur [N] la somme de 270 000euros au titre d'une indemnité d'éviction sous la condition suspensive de l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 3] par la société Thexys. La société Thexys soutient que son consentement aurait été vicié au motif que Monsieur [N] lui aurait dissimulé l'absence d'activité commerciale dans les lieux loués de nature à le priver de toute indemnisation en l'absence de renouvellement du bail. Toutefois il convient de relever que l'accord lapidaire du 9 novembre 2013 est intervenu après des pourparlers qui ont débuté par une correspondance adressée le 8 juillet 2013 par Monsieur [N] à la société Thexys qui mentionnait ' je suis propriétaire d'un bail commercial pour tous les appartements dans le cadre de location de ces appartements ...je souhaiterais vous rencontrer pour discuter d'une possibilité de départ me concernant' et que le 17 juillet 2013 la société Thexys indiquait dans un courrier en réponse ' Suite à notre entrevue, je ne peux accepter de vous dédommager à hauteur de 350 000euros,en effet après étude financière, la somme me semble élevée... cependant je suis disposé à vous régler la somme de 270 000euros pour indemnité d'éviction. Il va de soit que vous devrez vous engager par écrit afin de quitter les lieux avant la réitération du bien et renoncer à votre bail commercial...' ce à quoi Monsieur [N] répondait le 29 juillet 2013 ' je m'engage à quitter l'immeuble avant l'achat de celui ci et renonce à mon bail pour 270 000euros'. L'indemnité d'éviction en cas de non renouvellement d'un bail commercial doit en application des dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce, au montant du préjudice subi par le locataire causé par le défaut de renouvellement. Le locataire peut être le cas échéant indemnisé uniquement de la valeur de son droit au bail en raison notamment de l'emplacement des locaux si cette dernière est supérieure à l'évaluation de son fonds de commerce. En l'espèce, il résulte de la lecture de cet échange de correspondances que l'évaluation de la perte d'un éventuel fonds de commerce n'a pas été envisagée par les parties, mais uniquement la contrepartie de la valeur du droit au bail auquel le locataire a effectivement renoncé. De sorte qu'il existe bien une contrepartie au paiement de la somme de 270 000euros qui n'est ni illusoire ni dérisoire. La société Thexys soutient que cet accord serait nul en raison d'une erreur sur la qualité essentielle puisqu'elle aurait cru à l'existence d'un fond de commerce d'une valeur équivalente à la somme versée alors qu'il n'en était rien et que Monsieur [N] aurait volontairement dissimulé ce fait, qui s'il avait été connu, aurait empêché la société Thexys de contracter. Il est constant qu'il n'y a pas de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; Toutefois une erreur sur la valeur par lequel un contractant a fait de celle ci une appréciation économique inexacte n'est pas une cause de nullité. Ainsi, la société Thexys, qui aurait selon elle surévalué l'indemnité d'éviction, ne peut se prévaloir de cette erreur sur la valeur pour obtenir la nullité de la convention, les parties s'étant librement entendues sur le montant de cette indemnité dont le versement permettait de rendre libre de toute occupation les locaux. De surcroît et de façon surabondante, il convient de noter que l'erreur inexcusable n'est pas une cause de nullité. En l'espèce, il appartenait à la société Thexys, dont l'activité principale est la promotion immobilière, de prendre tous renseignements utiles et nécessaires pour évaluer la valeur du droit au bail. Les termes utilisés dans son courrier du 17 juillet 2013 ' après études financières, la somme semble élevée...' démontre que la société Thexys, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, a effectivement pris des renseignements sur la réalité de la situation économique du locataire préalablement à son offre d'indemnisation. Il était en tout état de cause aisé pour elle de découvrir la réalité par le simple examen des bilans ou en interrogeant le cédant nécessairement informé de l'absence de tout versement de loyer et de toute activité de sorte que son erreur doit s'analyser en une erreur inexcusable qui ne peut justifier le prononcé d'une nullité de la convention. Concernant le dol, il convient de relever que Monsieur [N] ne s'est jamais dans ses correspondances prévalu d'un chiffre d'affaires conséquent de nature à justifier une indemnité à hauteur de 270 000euros ou d'une indemnité liée à la perte de son fonds, mais a fondé ses demandes sur son renoncement à son droit à un bail commercial. La preuve d'une dissimulation intentionnelle n'est nullement rapportée, le silence ne suffit pas à caractériser le dol par réticence en l'absence de la constatation du caractère intentionnel. Il convient d'infirmer la décision de première instance et de débouter la société Thexys de ses demandes de nullité de l'acte du 9 novembre 2013. Sur les dommages et intérêts : Le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. En l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par la société Thexys n'est pas constitutive d'une faute, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée. Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile. Toutefois, en l'espèce, il n'est relevé aucune circonstance de nature à faire dégénérer le doit d'agir en justice en faute, aucune condamnation ne sera prononcée à ce titre. Monsieur [N] sollicite la somme de 7 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Toutefois, il n'y a pas lieu en l'espèce de faire droit à cette demande. Par ces motifs La cour statuant par arrêt contradictoire : Infirme le jugement rendu le 21 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan sauf en ce qu'il a déclaré recevable les demandes formulées par la SAS Thexys, Statuant à nouveau : Dit que la SAS Thexys a qualité pour agir, Déboute la SAS Thexys de ses demandes, fins et conclusions, Déboute Monsieur [V] [N] de ses demandes, fins et conclusions, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , Condamne la Société Thexys aux entiers dépens y compris ceux de première instance. LE GREFFIERLE PRESIDENT