Texte intégral
SF / MS
Numéro 22/02433
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 21/06/2022
Dossier : N° RG 20/02095 -
N° Portalis DBVV-V-B7E-HUG5
Nature affaire :
Autres demandes relatives à la copropriété
Affaire :
S.C.I DECA
C/
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE 6 RUE D'ETIGNY,
S.A.R.L.U ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN (AIG)
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 02 Mai 2022, devant :
Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,
Madame [B], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame de FRAMOND, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.C.I DECA
prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame [E] [O], domiciliée en cette qualité audit siège
6 rue d'Etigny
64000 PAU
Représentée et assistée de Maître LAGARDE, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE 6 RUE D'ETIGNY
représenté par son syndic la SARLU AIG
6 rue d'Etigny
64000 PAU
S.A.R.L.U ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN (AIG)
6 rue Adoue
64000 PAU
Représentés et assistés de Maître PAULIAN, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 06 AOUT 2020
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU
RG numéro : 11-19-000011
EXPOSE DU LITIGE
La SCI DECA, dont Madame [E] [O] est la gérante, était propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété du 6, rue d'Etigny à Pau auquel sont affecté 8147/10000ème des parties communes générales.
Madame [O], résidant en TUNISIE a accepté de prendre les fonctions de syndic bénévole de la copropriété selon procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 11 juin 2014, les deux autres copropriétaires étant Madame [N] et Monsieur [F].
A la suite d'un orage de grêle ayant endommagé le toit de l'immeuble en 2013, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, au vu du rapport de l'expert de l'assureur AXA et du chiffrage des travaux à effectuer, de l'intervention de l'entreprise RUIZ selon procès-verbal du 18 septembre 2014 pour un montant de 8 821,40 €, somme prise en charge par l'assurance après déduction de la franchise d'un montant de 882,14 €, qui restait alors à la charge de la copropriété.
La SCI DECA a réglé sa part à hauteur de 718,68 € à la copropriété.
Madame [O] a démissionné de ses fonctions de syndic bénévole selon procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2015.
La société AIG lui a succédé selon procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2016.
Les travaux de réfection de la toiture n'ont pu être effectués avant le départ de Madame [O].
Le nouveau syndic, la société AIG, constatant que l'entreprise RUIZ n'était pas disponible rapidement, a fait procéder aux travaux par l'entreprise [R], travaux qui ont donné lieu à une facture d'un montant de 11 385 € en date du 4 août 2016.
Compte tenu de ce surcoût, le paiement d'une somme supplémentaire d'un montant de 2 763,52 € a été réclamée à la SCI DECA par le syndicat des copropriétaires mais cette dernière a refusé de régler cette somme.
La SCI DECA a vendu un de ses lots, le n° 101 à la SCI ALPHA le 3 octobre 2018, représentant 4513/10000èmes des charges communes.
Selon acte extrajudiciaire du 15 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a formé opposition sur le prix de vente de l'immeuble pour un montant de 5 174,30 €.
Contestant cette opposition, la SCI DECA a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence du 6, rue d'Etigny à Pau prise en la personne de son syndic, et la SARLU Administration immobilière GLOAGUEN (AIG) en sa qualité de syndic de la copropriété devant le tribunal d'instance de Pau par acte du 26 décembre 2018.
Par jugement du 6 août 2020, le tribunal judiciaire de Pau, a notamment :
Déclaré recevable et bien fondée l'opposition formée le 15 octobre 2018 auprès la SELARL MATTEI et associés notaires à Pau par le syndicat des copropriétaires de la Résidence 6, rue d'Etigny à PAU représenté par son syndic ;
Déboute la SCI DECA de toutes ses demandes ;
Ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamné la SCI DECA à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 800 € au syndicat des copropriétaires de la résidence du 6, rue d'Etigny à Pau et la même somme à la SARLU AIG en sa qualité de syndic en exercice de la copropriété du 6, rue d'Etigny à Pau ;
Condamné la SCI DECA aux entiers dépens comprenant les frais de l'opposition.
Dans sa décision, le tribunal a constaté que l'acte d'opposition sur le prix de vente a été formé régulièrement avec les mentions précises sur les sommes liquides et exigibles dues par la SCI DECA au titre du solde des travaux de toiture, des charges restant dues et de la provision pour le 4ème trimestre 2018 ; que les travaux n'ont pu être réalisés que deux ans après le 1er devis, entraînant le surcoût, qui a cependant été validé en assemblée générale du 27 juin 2017.
La SCI DECA a relevé appel par déclaration du 16 septembre 2020, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions du 29 juillet 2021, la SCI DECA, appelante, demande à la cour de :
Infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions ;
En conséquence, statuant à nouveau :
A titre principal :
Juger que l'opposition est nulle et de nul effet ;
Ordonner la libération des fonds ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 6 Rue d'Etigny à payer à la SCI DECA la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 6 Rue d'Etigny aux dépens, en ce compris les frais de l'opposition.
A titre subsidiaire :
Dire et juger que l'opposition formée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 6 Rue d'Etigny est infondée ;
En conséquence, ordonner la libération des fonds ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 6 Rue d'Etigny à payer à la SCI DECA la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 6 Rue d'Etigny aux dépens, en ce compris les frais de l'opposition.
A titre infiniment subsidiaire :
Dire que le Syndic de la copropriété la garantira et la relèvera indemne au titre de sa responsabilité civile, en ce compris les dépens et les frais de l'opposition ;
Dire que dans cette hypothèse, le Syndic de copropriété sera condamné à payer à la SCI DECA la somme de 2 000 € au titre de l'article 1240 du code civil ;
Condamner le Syndic de copropriété à payer à la SCI DECA la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions et au visa des dispositions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, la SCI DECA fait valoir que les montants et les causes des créances mentionnées dans l'acte d'opposition ne sont pas précises ni justifiées et que l'opposition n'est donc pas régulière. Sur le fond, à titre subsidiaire, la SCI DECA soutient que le nouveau syndic, qui prenait la suite de Mme [O] sans qu'il soit reproché une quelconque faute à celle-ci, aurait dû convoquer une assemblée générale afin de faire valider les travaux au vu du nouveau devis, que l'assemblée générale n'a pas adopté ultérieurement l'autorisation des travaux à la majorité requise ; par ailleurs, le syndic, qui n'a jamais indiqué devoir agir en urgence, l'immeuble n'étant pas en péril, n'a pas informé les copropriétaires des travaux entrepris et n'a pas convoqué immédiatement une assemblée générale comme il le devait. De ce fait, tout copropriétaire est en droit de refuser de payer la quote-part supplémentaire en résultant, même ratifiée implicitement par l'approbation ultérieure des comptes, un an après.
A titre subsidiaire, la SCI DECA soutient que le nouveau Syndic a commis une faute engageant sa responsabilité et conduisant à le condamner à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle envers le Syndicat.
Dans leurs dernières conclusions du 25 février 2021, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du 6 Rue d'Etigny représenté par son syndic et la SARLU AIG, intimés, demandent à la cour de :
Confirmer le jugement rendu le 6 août 2020 par le tribunal judiciaire de Pau ;
Débouter ainsi purement et simplement la SCI DECA de toutes ses demandes ;
Juger l'opposition formée le 15 octobre 2018 par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 6 rue d'Etigny à Pau représenté par son syndic en exercice, la société AIG recevable et bien fondée ;
Condamner la SCI DECA à payer la somme de 1 500 € au syndicat des copropriétaires de la Résidence du 6, Rue d'Etigny au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI DECA à payer la somme de 1 500 € à la SARLU AIG, syndic en exercice, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux dépens de première instance et d'appel.
Le Syndicat des copropriétaires et son syndic font valoir principalement au visa de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa jurisprudence que les travaux ont été décidés par le nouveau syndic en urgence s'agissant de la toiture, et compte tenu de l'inertie de Mme [O], précédente syndic de copropriété, ce qui a généré un surcoût, ces travaux ayant ensuite été approuvés lors de l'assemblée générale du 27 juin 2017 et non contestés dans les délais légaux.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la contestation des appels de charge afférant aux travaux de la toiture :
En vertu de l'article 37 du décret du 17 mars 1967, lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, permettant d'exiger le versement de provisions pour les dépenses non prévues au budget prévisionnel, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce, le 22 mars 2016 s'est tenue une assemblée générale du Syndicat des copropriétaires désignant le nouveau Syndic en la personne de la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN, désignant les membres du Conseil Syndical, et qui rappelle dans une 9ème résolution que les devis concernant la toiture devront être soumis au Conseil Syndical.
Le devis initial établi par l'entreprise RUIZ en 2013 suite à la grêle endommageant la toiture de l'immeuble portait sur la somme de 8 821,40 € sur laquelle les copropriétaires auraient à acquitter la franchise de 882,14 €.
Les travaux effectivement réalisés courant 2017 par le nouveau Syndic sur la base du devis de l'entreprise [R] établi le 25 octobre 2016 ont coûté en réalité 11.385 € TTC, montant sur lequel la compagnie d'assurance AXA n'a réglé que 8 251 €.
Pour justifier l'information donnée sur ces travaux entrepris, le Syndic SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN produit la circulaire qu'il a adressée à chaque copropriétaire le 15 février 2017 annonçant la nécessité de réclamer un complément de charges aux copropriétaires au regard du surcoût généré par le choix de cette autre entreprise.
Il verse également le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2017 qui approuve les comptes de l'année 2016 pour un montant de 6 350,72 €, adopte un budget provisionnel pour 2017 de 5 750 €, et indique, en résolution n° 15, laquelle ne fait l'objet d'aucun vote, que les travaux de la toiture ont été confiés à l'entreprise [R] qui était disponible plus rapidement que l'entreprise RUIZ, et que l'urgence à réaliser les travaux de reprise de la toiture justifiait le changement d'artisan, l'assureur étant avisé de ce changement.
Force est de constater qu'aucun vote n'a été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires sur le montant des travaux de l'entreprise [R], même a posteriori, et aucun avis du Conseil Syndical sur les provisions à appeler n'est versé au débat.
Ainsi le syndic n'a pas respecté les textes susvisés, la ratification des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, même votés en urgence, ne peut, selon la jurisprudence (Civ 3ème 17 janvier 2007 n° 05-17119), résulter implicitement de l'approbation des comptes et doit résulter d'une approbation explicite par une assemblée générale des copropriétaires convoquée immédiatement après l'engagement de ces travaux.
Dès lors, les sommes appelées au titre de ces travaux ne sont pas en l'état des créances exigibles par le Syndicat des copropriétaires.
Sur la validité de l'opposition formée par le Syndicat des copropriétaires sur le prix de vente :
Selon les dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 5-1 de son décret d'application du 17 mars 1967, avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis de mutation donné par le notaire au syndic de l'immeuble, celui-ci peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance liquide et exigible.
En l'espèce, l'opposition sur le prix de vente formée le 15 octobre 2018 par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 6 rue Etigny adressée à la SCI ALPHA acquéreur, mentionne que l'opposition est faite pour le paiement des charges de copropriété selon l'extrait du compte de charges de la SCI DECA joint à l'acte, pour un total arrêté au 9 octobre 2018 de 4 859,13 €, outre l'appel des provisions pour charges du 4ème trimestre 2018 pour la somme de 648,74 € outre les frais d'acte pour 206,43 €.
Ce décompte mentionne bien les sommes dues, et les causes de ces créances correspondant aux charges de copropriété appelées. Toutefois, d'une part, malgré sommation délivrée le 3 janvier 2018 par Mme [O], gérante de la SCI DECA d'avoir à produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'année 2017, celui-ci n'est pas versé au débat, et le décompte annexé à l'opposition mentionne deux sommes au titre des travaux de toiture en date du 15 février 2017, d'une part, pour la somme de 2 861,24 € (appel travaux toiture), et d'autre part, pour la somme de 1 349,15 € (appel travaux toiture QP CARRAZE).
Ces appels de travaux ne sont justifiés par aucune décision explicite de l'assemblée générale des copropriétaires comme il a été vu ci-dessus et ne sont donc pas des créances exigibles.
Il s'ensuit que les créances mentionnées comme dues dans le décompte de l'opposition sur le prix de vente de l'immeuble ne sont ni exigibles ni suffisamment établies, et par conséquent l'opposition formée par le Syndicat des copropriétaires doit être déclarée irrégulière et de nul effet, et en conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions.
La cour, statuant à nouveau sur les mesures accessoires, condamnera le Syndicat des copropriétaires à payer à la SCI DECA la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamnera aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 6 août 2020 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare l'opposition formée le 15 octobre 2018 par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence d'Etigny à PAU sur le prix de vente de son lot n° 101 par la SCI DECA à la SCI ALPHA doit être déclarée irrégulière et de nul effet ;
Ordonne que les sommes bloquées par cette opposition soient libérées ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence d'Etigny à Pau représenté par son syndic la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN à payer à la SCI DECA la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence d'Etigny à Pau représenté par son syndic la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBON Caroline DUCHAC
