Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/07653

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [N] [O] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sylvie JOUAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07653 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24ZL N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 février 2024 DEMANDERESSE S.A. ADOMA [Adresse 1] représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Madame [N] [O] [B] [Adresse 3] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07653 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24ZL EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un contrat de résidence conclu le 21 janvier 2021, la société ADOMA a attribué à Mme [N] [O] [B] la jouissance privative d'une chambre à usage exclusif d'habitation (logement n°B419) dans la résidence située au [Adresse 2]), moyennant le paiement d'une redevance mensuelle d'un montant de 442,95 euros. Suite à des impayés de redevances, et par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mai 2023, reçue le 1er juin 2023, la société ADOMA a mis en demeure Mme [N] [O] [B]de payer, dans le délais d'un mois, la somme de 881,52 euros au titre de l’arriéré des redevances, sous peine de résiliation du contrat, en application de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence. Par acte d'huissier en date du 11 septembre 2023, la société ADOMA a assigné Mme [N] [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles L633-2, R633-3 du code de la construction et de l'habitation, 1103, 1104 et 1224 du code civil, aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire: à titre principal, constater la résiliation du contrat de résidence,ordonner l'expulsion de Mme [N] [O] [B] et de tous occupants de son chef,condamner Mme [N] [O] [B] au paiement des sommes suivantes :3 157,12 euros correspondant à sa dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,➢une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance en vigueur, à compter du 1er septembre 2023 et ce jusqu'à la libération des lieux,➢600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire est appelée et examinée à l'audience du 5 décembre 2023. La société ADOMA, représentée par son avocat, maintient ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. Les prétentions et moyens de la demanderesse sont plus amplement exposés dans l'assignation susvisée à laquelle, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère. Mme [N] [O] [B], bien que régulièrement assignée par remise de l'acte d'huissier à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 8 février 2024, date de prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe. EXPOSE DES MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n'y faisant droit que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. En outre, en vertu de l'article 473 du même code, Mme [N] [O] [B], ni comparante ni représentée, ayant été citée à étude et s'agissant d'une décision rendue en premier ressort, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». L'article 835 dudit code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. I. Sur le constat de la résiliation du bail et l'occupation sans droit ni titre : Aux termes de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, « le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : -inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; -cessation totale d'activité de l'établissement ; -cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré ». L'article R.633-3 du même code précise que « le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux ». En l'espèce, le contrat de résidence du 21 janvier 2021 unissant Mme [N] [O] [B] à la société ADOMA contient, en son article 11, une clause de résiliation de plein droit ainsi rédigée : «en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception». La mise en demeure délivrée à Mme [N] [O] [B], par lettre recommandée reçue le 1er juin 2023 s’avère fondée, un arriéré de redevances correspondant au moins à trois termes mensuels consécutifs étant bien resté impayé à cette date. Mme [N] [O] [B] n'ayant pas réglé la dette de redevances dans le délai imparti, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 1er juillet 2023, soit un mois après réception de la mise en demeure. En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [N] [O] [B] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. II. Sur la dette locative : Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail. En l'espèce, à l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment du décompte, il apparaît que la dette de redevances, charges et indemnités d'occupation n’est pas contestable et se monte, au mois d'août 2023 inclus, à la somme de 3 157,12 euros. Il y a lieu par conséquent de condamner Mme [N] [O] [B] à payer à titre de provision cette somme à la société ADOMA, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 1er juin 2023 sur la somme de 1.305,56 euros, de l'assignation du 11 septembre 2023 sur la somme de 1 851,56 euros et de la décision pour le surplus. III. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du contrat de résidence qui est résilié à la date du 1er juillet 2023, et afin de préserver les intérêts de la société ADOMA, il convient de dire que Mme [N] [O] [B] sera redevable à son égard, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle, et ce jusqu'à complète libération des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. Cette indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant de la redevance en vigueur, majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, indexation annuelle incluse le cas échéant. IV. Sur les demandes accessoires : En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [O] [B], partie qui succombe, supportera la charge des entiers dépens. Il apparaît équitable de condamner Mme [N] [O] [B] à payer à la société ADOMA la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge du contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et vu l’urgence : CONSTATONS que le contrat de résidence conclu entre la société ADOMA et Mme [N] [O] [B] le 21 janvier 2021 s’est trouvé de plein droit résilié le 1er juillet 2023 aux torts et griefs de Mme [N] [O] [B] pour défaut de paiement des redevances, par application de la clause résolutoire contractuelle, ORDONNONS l'expulsion de Mme [N] [O] [B] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Mme [N] [O] [B] à payer à la société ADOMA, à titre provisionnel, la somme de 3.157,12 euros, au titre des redevances, indemnités d’occupation et charges dus, août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 1er juin 2023 sur la somme de 1.305,56 euros, de l'assignation du 11 septembre 2023 sur la somme de 1 851,56 euros et de la décision pour le surplus, CONDAMNONS Mme [N] [O] [B] au paiement à la société ADOMA, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation égale au montant des redevances et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du contrat de résidence, et ce à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, CONDAMNONS Mme [N] [O] [B] à payer à la société ADOMA la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Mme [N] [O] [B] aux entiers dépens, REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal, le 8 février 2024. LE GREFFIERLA VICE PRESIDENTE