Cour d'appel, 14 février 2023. 20/05337

1ère Chambre ARRÊT N° 45/2023 N° RG 20/05337 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RBI5 M. [L] [F] S.C.I. [F] INVEST S.A.S. GLOBEO TRAVEL C/ S.A.R.L. ABG, ANCIENNEMENT ABIMMO FINANCES, PUIS ABG INVEST S.C.I. ABACUS IMMOBILIERE Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 14 FEVRIER 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 18 octobre 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 14 février 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 13 décembre 2022 à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [L] [F] né le 21 Octobre 1976 à [Localité 10] (94) [Adresse 2] [Localité 9] Représenté par Me Anne BOIVIN-GOSSELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Victoria LA SCOLA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS La société [F] INVEST, SCI immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 823 009 048, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Me Anne BOIVIN-GOSSELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Victoria LA SCOLA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS La société GLOBEO TRAVEL, SAS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 343 626 750, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 12] Représentée par Me Anne BOIVIN-GOSSELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Victoria LA SCOLA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES : La société ABG, anciennement dénommée ABIMMO FINANCES, puis ABG INVEST, SARL inscrite au registre du commerce et des sociétés de St Nazaire sous le n°444817639, ayant son siège social [Adresse 6], venant aux droits de la société ABACUS IMMOBILIERE dont le siège social est [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège Représentée par Me François BOUYER de la SELARL LIGERA 1, avocat au barreau de NANTES La société ABACUS IMMOBILIERE, SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés de St Nazaire sous le n°528055908, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me François BOUYER de la SELARL LIGERA 1, avocat au barreau de NANTES FAITS ET PROCÉDURE M. [L] [F], directeur général de l'agence de voyages d'affaire dénommée 'sas Globéo Travel', dont le siège est situé [Adresse 3] à [Localité 12], projetait d'étendre l'activité de cette société et adressait dans cette perspective le 4 août 2016 à la Bnp Paribas à l'attention de la sci Abacus Immobilière située [Adresse 6] à [Localité 13] une offre d'achat au prix de 870.000 € portant sur des bureaux d'une superficie de 331,15 m² et 2 emplacements de parking en sous-sol, le tout situés [Adresse 4] à [Localité 11]. La sci [F] Invest était créée courant octobre 2016 par M. [F] pour l'acquisition par substitution de l'immeuble envisagé et sa location à la sas Globéo Travel dans le cadre d'un bail commercial. L'offre d'achat a été acceptée par la sci Abacus Immobilière le 9 août 2016 par apposition de la formule 'bon pour accord' sur l'offre du 4 août 2016. Un compromis de vente a été signé les 15 et 16 septembre 2016 en l'office notarial de maître [T], notaire à [Localité 5], rédacteur de l'acte, entre M. [F] et la sci Abacus Immobilière avec condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Les bureaux formaient le lot n° 37 d'une superficie de 322,41 m² et comprenaient un plateau et des sanitaires avec un accès commun depuis le palier. Il était stipulé que le vendeur devait préalablement à la réitération de la vente par acte authentique faire réaliser des travaux de séparation du lot n° 37 vendu de celui restant sa propriété, occupé par la société Vinci, consistant en une pose d'une cloison et d'une porte d'entrée et, par ailleurs, la pose d'un compteur d'électricité indépendant pour ledit lot n° 37. Une clause pénale était insérée au compromis de vente. Le bien était vendu à usage professionnel, destination que l'acquéreur entendait conserver. La réitération, initialement prévue pour le 30 novembre 2016 au plus tard, intervenait le 30 janvier 2017. En désaccord sur les raisons de ce retard, les parties séquestraient la somme de 40.000 € chez le notaire rédacteur, à titre de garantie, dans l'attente d'une solution amiable. Les parties n'étant pas parvenues à un accord, M. [F], la sci [F] Invest et la sas Globéo Travel ont le 1er mars 2017 assigné la sci Abacus Immobilière et la sarl Abimmo Finances (devenue sarl ABG) devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en paiement de dommages et intérêts et de la clause pénale. Par jugement du 13 août 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a : -débouté la sci [F] Invest de toutes ses demandes indemnitaires, -condamné la sci Abacus Immobilière à verser à la sas Globéo Travel la somme de 3.532 € HT au titre des frais de mise aux normes de la cloison, -débouté la sas Globéo Travel du surplus de ses demandes indemnitaires, -débouté la sci Abacus Immobilière de toutes ses demandes indemnitaires, -ordonné la mainlevée du séquestre réalisé entre les mains de maître [T] portant sur la somme de 40.000 €, -autorisé maître [T] à remettre la totalité des fonds séquestrés à la sci Abacus Immobilière dans les conditions de la convention de séquestre, -condamné M. [F], la sci [F] Invest et la sas Globéo Travel aux dépens de l'instance avec distraction au profit de la Selarl B2M1 pour ceux qu'elle aurait avancés sans en avoir reçu provision, -dit que chaque partie supporte la charge des frais irrépétibles engagés pour l'instance, -ordonné l'exécution provisoire du jugement. M. [F], la sci [F] Invest et la sas Globéo Travel ont interjeté appel par déclaration du 2 novembre 2020. PRÉTENTIONS ET MOYENS M. [F], la sci [F] Invest et la sas Globéo Travel exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 16 septembre 2022 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. Ils demandent à la cour de : -les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, -infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : -débouté la sci [F] Invest de ses demandes de condamnation à l'encontre de la sci Abacus Immobilière à hauteur de 10.800 € au titre de la perte de loyers et de 87.000 € au titre de la clause pénale, -débouté la sas Globéo Travel de ses demandes indemnitaires à hauteur de 100.4198 € et limité l'indemnisation de son préjudice à la somme de 3.532 € HT, -ordonné la mainlevée du séquestre de la somme de 40.000 €, -condamné M. [F], la sci [F] Invest et la sas Globéo Travel aux dépens de l'instance, -débouté M. [F], la sci [F] Invest et la sas Globéo Travel au titre des frais irrépétibles et dit que chaque partie supporte la charge des frais irrépétibles engagés pour l'instance. Statuant à nouveau, -juger que M. [F] et la sci [F] Invest ont respecté les engagements leur incombant au titre du compromis de vente conclu le 16 septembre 2016, -juger que la sci Abacus Immobilière n'a pas respecté les engagements lui incombant au titre du compromis de vente conclu le 16 septembre 2016 en s'abstenant de faire réaliser les travaux dans le délai prescrit, -juger que le manquement de la sci Abacus Immobilière a retardé la signature de l'acte authentique de vente, -juger que le retard dans la réitération de la vente par acte authentique a généré d'importants préjudices pour la sci [F] Invest résultant du gain manqué consécutif à la non-perception de loyers durant deux mois, -juger que le retard dans la réitération de la vente par acte authentique a généré d'importants préjudices pour la sas Globéo Travel résultant de la prise en charge des salaires et charges générés par l'emploi de trois salariés à temps plein durant deux mois, et de la perte d'exploitation subséquente, -juger que la sci Abacus Immobilière n'a pas remis les clés de la boite aux lettres attaché à l'immeuble et que les sanitaires étaient défectueux, En conséquence, -juger que la sci Abacus Immobilière engage sa responsabilité contractuelle et délictuelle envers la sas Globéo Travel et la sci [F] Invest, -condamner la sci Abacus Immobilière à payer les sommes de : -à la sas Globéo Travel : - 15.012 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle en remboursement des salaires et charges acquittés par la sas Globéo Travel au cours des mois de décembre 2016 et janvier 2017, - 81.600 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle au titre de la perte d'exploitation subie au cours d'une période durant laquelle ses salariés étaient inoccupés, - 250 € HT à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle en remboursement des frais de réparation des sanitaires, - 85 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle en remboursement des frais de changement de serrure de la boîte aux lettres, -à la sci [F] Invest : - 10.800 € au titre de la perte de loyers consécutive au retard dans l'exécution de la vente, - 87.000 € au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente sanctionnant le manquement de la sci Abacus Immobilière ayant retardé l'exécution de la vente, -confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : -condamné la sci Abacus Immobilière à payer à la sas Globéo Travel la somme de 3.532 € HT, -débouté la sci Abacus Immobilière de toutes ses demandes indemnitaires, - débouter la sci Abacus Immobilière et la sarl ABG de l'intégralité de leurs demandes, En tout état de cause, -condamner la sci Abacus Immobilière à payer à M. [F], à la sci [F] Invest et à la sas Globéo Travel la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils rappellent pour l'essentiel que l'acquisition et l'exploitation du lot n° 37 n'était possible qu'à la condition qu'il soit matériellement séparé de son lot mitoyen occupé par la société Vinci et que les travaux de cloisonnement étaient donc une condition déterminante du consentement de l'acquéreur tandis que les obligations auxquelles M. [F] était astreint ont été entièrement remplies (indemnité d'immobilisation payée à bonne date, prêt obtenu à bonne date). La sci Abacus Immobilière et la sarl ABG (anciennement dénommée Abimmo Finances) exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 avril 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. Elles demandent à la cour de : -les dire recevable et bien fondée en leurs écritures, fins et conclusions, En conséquence, -confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 13 août 2020 en ce qu'il a débouté M. [F] et la sci [F] Invest de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires, -réformer le jugement en ce qu'il a : - condamné la sci Abacus Immobilière à payer à la sas Globéo Travel la somme de 3.532 € HT, - débouté la sci Abacus Immobilière de sa demande de condamnation in solidum de M. [F] et de la sci [F] Invest au paiement des sommes de 87.000 € au titre de la clause pénale et 2.221,73 € au titre du préjudice financier découlant de la vente, -débouter M. [F], la sci [F] Invest et la sas Globéo Travel de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, -condamner in solidum M. [F] et la sci [F] Invest à lui payer les sommes de : - 2.221,73 € au titre du préjudice financier découlant du retard dans la réitération de la vente, imputable à M. [F], - 87.000 € au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente en date du 16 septembre 2016, En tout état de cause, -condamner M. [F], les sociétés Globéo Travel et [F] Invest in solidum à payer à la sarl ABG venant aux droits de la sci Abacus Immobilière, la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner M. [F], les sociétés Globéo Travel et [F] Invest in solidum à payer les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Ligéra 1 au titre de l'article 699 du code de procédure civile. Elles soutiennent pour l'essentiel que les travaux de cloisonnement du lot n° 37 n'étaient pas une condition déterminante du consentement de l'acquéreur, qui a modifié à plusieurs reprises les plans desdits travaux, que les préjudices ne sont pas démontrés, l'acquéreur ayant fait exécuter des travaux qui rendaient les locaux inexploitables pendant la même période. MOTIFS DE L'ARRÊT À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder. 1) Sur la mise en 'uvre de la clause pénale En droit, l'article 1147 du code civil dans son ancienne rédaction applicable en l'espèce dispose que 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.' L'article 1161 du même code, dans son ancienne rédaction applicable en l'espèce, précise que 'Toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier'. En l'espèce, le compromis de vente signé le 16 septembre 2016 entre la sci Abacus Immobilière et M. [F] stipule une obligation de travaux à la charge du vendeur libellée en ces termes en page 4 : ' Le VENDEUR précise qu'il fera réaliser par un homme de l'art à ses frais exclusifs préalablement à la réitération des présentes par acte authentique : - la pose d'une cloison séparant le lot n° 37 objet de la vente d'avec le lot restant lui appartenir, - la pose d'un compteur d'électricité distinct pour le lot n°37, - la pose d'une porte d'entrée.' Par ailleurs, ledit compromis stipule que : 'En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 novembre 2016". De même, au titre de la clause pénale, il a été prévu que : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 87.000 € à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts'. Le même paragraphe ajoute qu'il est 'convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'. De fait, les travaux de cloisonnement du plateau acquis par M. [F] étaient rendus nécessaires de sorte à en permettre l'exploitation professionnelle indépendante de l'activité de la société Vinci occupante du plateau immédiatement contigu. La pose d'un compteur électrique indépendant et d'une porte d'entrée indépendante s'inscrivaient dans cette même logique d'exploitation utile des locaux professionnels acquis par M. [F], qui prévoyait de les louer à la sas Globéo Travel pour les besoins de son activité dans le secteur du voyage et du tourisme d'affaires. Ces trois travaux, de par leur nature et leur impact sur l'exploitation effective des locaux, qui en dépendait, ont été déterminants du consentement de M. [F], quand bien même ils n'ont pas été érigés en condition suspensive ou condition résolutoire, qui sont des mécanismes qui conditionnent la réitération de l'acte authentique. Si, ainsi que le soutient la sci Abacus Immobilier, l'absence de cloisonnement ne portait pas atteinte à l'intégrité du lot cédé, elle portait indéniablement atteinte à son exploitation. Il s'évince encore de cette clause de travaux que ceux-ci étaient clairement à la charge de la sci Abacus Immobilière venderesse et qu'ils devaient être réalisés par ses soins pour le 30 novembre 2016 au plus tard pour permettre la réitération authentique de la vente dès lors que les conditions suspensives étaient par ailleurs remplies. M. [F] justifie avoir obtenu son prêt dans les délais impartis. Il a en effet le 20 septembre 2016 déposé sa demande de prêt, le 27 septembre 2016 informé le notaire du vendeur de ce dépôt, le 13 octobre 2016 obtenu une offre de prêt et le 17 octobre 2016 informé le notaire de la venderesse de cette offre. La sci Abacus Immobilière a expressément reconnu dans un courrier du 19 décembre 2016 avoir 'été informée le 18 octobre 2016 de la levée de la condition suspensive'. Il est constant qu'au 30 novembre 2016, les travaux n'étaient toutefois pas réalisés. La sci Abacus Immobilière, qui soutient plusieurs changements de plans de la part de M. [F], ne produit aucune preuve de ses assertions. Elle ne produit en effet aucun échange entre elle-même et M. [F] à ce sujet, ni aucun des plans qui auraient été soi-disant débattus entre eux. De fait, M. [F] soutient avoir appris le 23 novembre 2016, soit 8 jours avant la date prévue de réitération de l'acte authentique, à l'occasion d'une visite des lieux en l'absence de toute information quant à l'avancée des travaux, que la sci Abacus Immobilière envisageait de positionner le sas d'entrée dans l'emprise de chacun des deux plateaux, avec une seule entrée commune depuis le palier puis une entrée dans le sas pour chacune des occupants. Ce positionnement avait pour conséquence d'empiéter sur le lot n° 37 acquis par M. [F] et de créer une servitude de passage sur son lot pour les occupants du lot contigu, ce que M. [F] refusait, demandant que les travaux soient réalisés comme convenu lors de la signature du compromis, à savoir la pose d'une cloison séparant les deux lots sans empiètement sur le sien. La sci Abacus Immobilière ne peut du reste justifier d'aucun accord par l'acquéreur de ce que les travaux de cloisonnement devaient entraîner un empiètement sur le lot acquis. En réalité, les travaux tels qu'ils avaient été convenus ' à savoir un cloisonnement et la création d'une porte d'entrée ' entrainaient in fine la création de deux portes d'entrée sur le palier, l'une pour le lot vendu et l'autre pour le lot occupé par la société Vinci, l'ensemble s'avérant d'un coût nécessairement plus onéreux que la solution du sas en emprise sur les deux lots telle qu'imaginée par la sci Abacus Immobilière. Le compteur d'électricité n'était par ailleurs pas non plus installé, la sci Abacus Immobilière n'ayant sollicité ERDF que le 23 octobre 2016, soit 5 semaines après la signature du compromis, sans justifier des raisons de son retard hormis qu'elle attendait ' sans que cette explication puisse être recevable ' la confirmation du prêt, transmise le 17 octobre 2016, mais qui ne l'empêchait pas de faire les diligences conservatoires utiles dès la signature du compromis. Ainsi, la condition de travaux clairement énoncée au compromis de vente, condition déterminante du consentement de l'acquéreur pour l'exécution dudit compromis, n'a pas été honorée par la sci Abacus Immobilière au 30 novembre 2016, date d'échéance pour la réitération de l'acte authentique. La sci Abacus Immobilière reconnaissait du reste explicitement cette inexécution en proposant à M. [F] le 2 décembre 2016 de signer dès le 6 décembre 2016 un acte authentique réitérant la vente dans lequel les travaux devaient désormais être réalisés postérieurement à la signature de l'acte et dans le délai imposé par l'entreprise Sofradi, ce qui lui aurait permis d'encaisser les fonds en renvoyant la responsabilité des travaux et de leurs délais sur l'entreprise qui n'était pas signataire ' et pour cause ' de l'acte authentique d'acquisition. La faute de la sci Abacus Immobilière est parfaitement établie et elle a empêché la réitération de l'acte authentique à la date convenue. M. [F] a justifié en revanche avoir rempli la condition suspensive de prêt dans les conditions et délais impartis. De même, le 7 décembre 2016, il a mis en demeure, par la voie de son conseil, la sci Abacus Immobilière, de lui adresser, sous 96 heures : -des plans et un devis de travaux organisant le cloisonnement sans empiètement sur une partie du lot n°37 (suppression du sas), accompagné d'un courrier exprimant l'engagement ferme et définitif de la sci Abacus Immobilière de faire réaliser ces travaux dans un délai qui ne devait excéder le 15 janvier 2017, tout retard et/ou malfaçon et/non-façon engageant automatiquement sa responsabilité à l'égard des appelants, -un projet d'acte authentique de vente à signer après la livraison des travaux, stipulant un prix de vente diminué de la somme de 97.827 € correspondant au préjudice subi du fait des manquements de la sci Abacus Immobilière, arrêté au 15 janvier 2017 et à parfaire. Par courrier du 15 décembre 2016, il a réitéré les termes de cette mise en demeure. En conséquence, c'est bien le comportement de la sci Abacus Immobilière qui n'a pas permis de remplir toutes les conditions de la vente. Sous le bénéfice de ces observations, il résulte que les conditions de mise en 'uvre de la clause pénale sont réunies. Le jugement, qui a écarté le jeu de la clause pénale au bénéfice de l'acquéreur, sera infirmé sur ce point. Les demandes de la sci Abacus Immobilière du chef de la clause pénale et du préjudice né du retard dans la réitération de la vente seront rejetées et le jugement confirmé sur ce point. 2) Sur le montant de la clause pénale En application de l'article 1229 dans sa version applicable au litige (abrogée par Ord. n° 2016-131 du 10 févr. 2016, à compter du 1er oct. 2016), 'La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.' Il convient d'examiner les causes du retard et leur gravité. En l'espèce, s'agissant des travaux de cloisonnement du plateau acquis, il résulte des pièces produites que : -les travaux ont finalement été exécutés courant janvier et février 2017 selon le devis établi par Sofradi le 16 janvier 2017, -toutefois, les cloisons posées sont des cloisons pleines et non des cloisons modulaires vitrées toute hauteur ainsi que le prévoyait le devis, -ces travaux ne sont pas conformes à la réglementation en vigueur issue de l'arrêté du 5 août 1992 pris pour l'application des articles R.235-4-8 et R.235-4-15 du code du travail qui définit les conditions de la prévention des incendies et le désenfumage de certains lieux de travail. L'attestation de M. [N] de la sarl ABCI indique en effet que les cloisons de séparation ne sont pas conformes aux normes précitées, -de sorte que son entreprise a procédé à la mise aux normes desdites cloisons pour un devis de 3.532 € HT. S'agissant de la pose du compteur électrique, bien que le compromis de vente ait prévu l'obligation à la charge du vendeur de faire poser préalablement à la réitération de la vente par un homme de l'art à ses frais exclusifs la pose d'un compteur d'électricité distinct pour le lot n°37, il résulte des pièces produites que la demande d'installation d'un compteur électrique indépendant n'a été déposée auprès d'ERDF par la sci Abacus Immobilière que le 23 octobre 2016, soit plus de cinq semaines après la signature de la promesse de vente et que l'installation du compteur n'était toujours pas réalisée le 30 janvier 2017, soit pour le jour même de la signature de l'acte authentique. Les difficultés ont perduré ensuite puisque la sci [F] Invest n'a pu finaliser l'ouverture du compte ERDF qu'en août 2017 après que la sci Abacus Immobilière lui a communiqué la date de séparation des compteurs et les informations obligatoires pour la création du compte. Entretemps, la sci [F] Invest a remboursé sa consommation électrique à son voisin. Sous le bénéfice de l'ensemble de ces observations, compte tenu du retard injustifié dans l'exécution par la sci Abacus Immobilière des travaux mis à sa charge préalablement à la réitération de la vente, sans compter la mauvaise exécution de ceux-ci avant la réitération de la vente le 30 janvier 2017, là encore sous sa seule responsabilité, le montant de la clause pénale sera justement évalué à la somme de 87.000 € ainsi que contractuellement prévu ' ce qui correspond à 10 % du prix comme habituellement prévu en la matière et n'apparaît ni manifestement excessif, ni manifestement dérisoire ', somme que la sci Abacus Immobilière sera condamnée à payer à la sci [F] Invest. Le jugement sera infirmé sur ce point. 3) Sur les demande de dommages et intérêts 3.1) Sur la perte de loyers invoquée par la sci [F] Invest, bailleresse Ainsi que prévu au compromis de vente, la clause pénale est prévue 'indépendamment de tous dommages-intérêts' de sorte qu'il convient d'examiner ces demandes. Il appartient néanmoins à la sci [F] Invest de justifier l'existence de préjudices distincts de celui déjà réparé par l'allocation de la somme forfaitaire de 87.000 € octroyée à titre de clause pénale. En l'espèce, elle demande le paiement de la somme de 10.800 € au titre de la perte de loyers pour les mois de décembre 2016 et janvier 2017 consécutive au retard dans l'exécution de la vente, alléguant n'avoir pu donner ses locaux à bail à la sas Globéo Travel qu'à compter de la réitération de la vente le 30 janvier 2017. Il sera relevé à cet égard que la réitération de la vente n'était pas certaine ni dans son principe, ni à la date du 30 novembre 2016 puisqu'elle était subordonnée à la réalisation de toutes les conditions préalables. Il s'ensuit qu'aucun préjudice certain ne peut être caractérisé et que le jugement doit être, après substitution de motifs, confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. 3.2) Sur la perte d'exploitation et les charges salariales invoquées par la sas Globéo Travel, locataire exploitante La sas Globéo Travel sollicite sur le fondement de l'article 1240 du code civil l'indemnisation des salaires et charges acquittés par elle au cours des mois de décembre 2016 et janvier 2017 et l'indemnisation de la perte d'exploitation qu'elle dit avoir subie au cours de cette période durant laquelle ses salariés étaient inoccupés. Toutefois, là encore, la réitération de la vente n'était pas certaine ni dans son principe, ni à la date du 30 novembre 2016 puisqu'elle était subordonnée à la réalisation de toutes les conditions préalables insérées au compromis de vente signé entre la sci Abacus Immobilière et M. [F]. L'embauche de salariés destinés à rejoindre les locaux nouvellement acquis et l'exploitation envisagée dès à compter du 1er décembre 2016 s'analysent en un risque qu'il appartient à la seule sas Globéo Travel d'assumer. Le jugement doit être, après substitution de motifs, pareillement confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. 3.3) Sur les frais de réparation des sanitaires, de la serrure de la boîte aux lettres et de mise aux normes de la cloison demandés par la sas Globéo Travel 3.3.1. La sas Globéo Travel sollicite sur le fondement de l'article 1240 du code civil le paiement de la somme de 250 € HT en remboursement des frais de réparation des sanitaires. La sas Globéo Travel ne produit cependant pas d'état des lieux d'entrée faisant état de ce dysfonctionnement et n'est pas en mesure de justifier que les dysfonctionnements préexistaient à la vente. 3.3.2. La sas Globéo Travel sollicite sur le fondement de l'article 1240 du code civil le paiement de la sommes de 85 € HT en remboursement des frais de changement de serrure de la boîte aux lettres. Sur ce point, l'acte réitératif de cession indique que : « l'ACQUEREUR rembourse au VENDEUR, par la comptabilité du notaire, ['] le coût de pose de boîtes aux lettres soit 171,77 € ». Ainsi que le soutient la sci Abacus Immobilière, la pose des boîtes aux lettres a été votée par assemblée générale du 28 septembre 2016, puis les fonds relatifs à cette pose n'ont été appelés par le syndic que le 1er janvier 2017 et, enfin, les boîtes aux lettres ont été posées postérieurement à la vente de sorte que la sci [F] Invest, nouveau propriétaire du bien, aurait dû en réclamer les clés au syndic. Ainsi, la sci Abacus Immobilière reconnait-elle n'avoir pas remis lesdites clés à l'acquéreur, peu important que la pose ait été réalisées après la vente, cette circonstance n'étant pas de nature à la dédouaner de sa responsabilité. Il sera fait droit à cette demande. Le jugement sera infirmé sur ce point. 3.3.3. Enfin, ainsi qu'il l'a été justement retenu par le premier juge, la sas Globéo Travel justifie que le manquement contractuel de la sci Abacus Immobilière envers l'acquéreur de réaliser des travaux conformes aux normes applicables lui a causé un préjudice économique en ce qu'elle a du faire réaliser à ses frais lesdits travaux de mise en conformité avec la règlementation applicable sur la sécurité incendie notamment. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la sci Abacus Immobilière à payer à la sas Globéo Travel la somme de 3.532 € de ce chef. 4) Sur la mainlevée du séquestre Les appelants ont interjeté appel de ce chef de jugement mais n'ont ni conclu ni formulé de demande à ce titre au dispositif de leurs conclusions. Le jugement sera confirmé sur ce point. 5) Sur les dépens et les frais irrépétibles Chaque partie échouant en ses prétentions supportera la charge des dépens et des frais irrépétibles par elle exposés en première instance et en appel. Le jugement sera infirmé s'agissant des dépens et confirmé s'agissant des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 13 août 2020 en ce qu'il a : - condamné la sci Abacus Immobilière à verser à la sas Globéo Travel la somme de 3.532 € HT, - débouté la sci [F] Invest de ses demandes indemnitaires portant sur la perte de loyers, - débouté la sas Globéo Travel de sa demande indemnitaire portant sur la perte d'exploitation, les salaires et charges sociales et les frais de réparation des sanitaires, - dit que chaque partie supporte la charge des frais irrépétibles engagés pour l'instance, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau, Condamne la sci Abacus Immobilière à payer à la sci [F] Invest la somme de 87.000 € au titre de la clause pénale, Condamne la sci Abacus Immobilière à payer à la sas Globéo Travel la somme de 85 € au titre des frais de changement de serrure de la boite aux lettres, Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens de première instance et d'appel et les frais irrépétibles exposés en appel, Rejette en conséquence les demandes au titre des frais irrépétibles d'appel, Rejette le surplus des demandes. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE