Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02821

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/02821 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOXQ Joint au N°RG 11-23-1005 Minute : 24/00167 Madame [I] [H] Représentant : Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156 C/ Monsieur [Y] [R] Madame [X] [D] divorcée [R] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Gérard FAIVRE, Copie délivrée à : -Monsieur [Y] [R] -Madame [X] [D] divorcée [R] Le JUGEMENT DU 26 Février 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Février 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : Madame [I] [H] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [Y] [R] [Adresse 6] [Localité 8] non comparant Madame [X] [D] divorcée [R] [Adresse 6] [Localité 8] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 22 mai 2018, Madame [I] [H] a consenti à Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 1 250 euros. Par actes de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, Madame [I] [H] a fait assigner Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -prononcer la résiliation judiciaire du bail pour sous-location ou cession prohibée, -ordonner l'expulsion immédiate des défendeurs et de tous occupants de leur chef, -dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, -condamner les défendeurs à lui verser la somme de 10 000 euros à titre indemnitaire et une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à libération des lieux, -condamner les défendeurs à lui verser une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. A l'audience du 2 octobre 2023 à laquelle l'affaire a été régulièrement appelée, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 8 janvier 2024 pour régulariser l'assignation à l'égard de Madame [X] [D] épouse [R], faute de justifier de la signification de l'acte introductif d'instance à son profit. A l'audience du 8 janvier 2024, à laquelle les défendeurs ont été régulièrement convoqués par une nouvelle assignation, le juge a ordonné la jonction des deux affaires pour une meilleure administration de la justice. Madame [I] [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de ses conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement. Elle formule les mêmes demandes que dans son acte introductif d'instance sauf à solliciter au surplus le paiement des loyers impayés arrêtés à janvier 2024 à la somme de 5 250 euros. Au soutien de ses prétentions principales, Madame [I] [H] indique que la sous-location ou cession illicite par les locataires en titre est avérée ainsi qu'il en résulte du constat de commissaire de justice du 28 mars 2022 qui constate la présence de 5 personnes dans les lieux et que Madame [X] [R] n'occupe pas les lieux et du constat du commissaire de justice établi le 16 mars 2023 qui constate dans le logement de nombreux couchages, ainsi qu'un cahier faisant apparaître 3 noms qui ne sont pas les noms des locataires, ainsi que des documents au nom de deux personnes qui ne sont pas les locataires, un occupant déclarant qu'ils paient tous un loyer à « Madame [R] » de 1 800 euros par mois. Madame [X] [X] [D] épouse [R], présente, indique qu'elle a quitté le logement loué le 1er novembre 2020 pour le réintégrer le 1er novembre 2023, et explique que son mari occupait bien les lieux avec ses ouvriers qui étaient hébergés à titre gratuit. Elle produit un contrat de bail sur la période indiquée pour un autre logement. Elle conteste toute sous location, expliquant en tout état de cause qu'elle occupe seule les lieux depuis le 1er novembre 2023 avec son enfant qui souffre d'un handicap. Elle souligne que la bailleresse était au courant que son mari occupait le logement avec ses ouvriers, soit 5 personnes en tout, et que la déclaration d'un ouvrier en ce qu'il aurait payé un loyer de 1 800 euros correspond au coût de ce loyer plus celui d'un autre logement qu'elle occupait jusqu'alors compte tenu de la séparation du couple. Elle reconnaît le montant de la dette et accepte de la payer si le bailleur signe les papiers lui permettant de percevoir l'aide pour le logement. S'il était fait droit à la demande de résiliation judiciaire, elle demande un délai d'un an pour quitter les lieux, indiquant qu'elle occupe les lieux avec son enfant qui souffre d'un handicap sévère. Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de remise à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande en paiement de l'arriéré locatif à l'égard du défendeur absent L’article 68 alinéa 2 dispose que les demandes incidentes sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En l'espèce Madame [I] [H] a déposé des conclusions à l'audience comprenant une nouvelle prétention à savoir le paiement de l'arriéré locatif, dont elle ne rapporte pas la preuve qu'elle les a faites signifier à Monsieur [Y] [R], non comparant. En conséquence la demande en paiement de l'arriéré locatif formée à l'encontre de Monsieur [Y] [R] sera déclarée irrecevable. Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer ou les céder. En l'espèce, il résulte des stipulations du contrat de bail conclu entre les parties en sa partie « conditions générales » point 2, que le locataire est tenu « d'occuper les lieux personnellement, il ne pourra en aucun cas ni prêter ni céder le contrat de location, ni sous-louer, totalement ou partiellement, les locaux loués, sauf accord écrit et préalable du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». Tout d'abord, il résulte des propres aveux de Madame [X] [D] épouse [R] qu'elle n'occupait pas les lieux litigieux entre le 1er novembre 2020 et le 1er novembre 2023, manquant ainsi à son obligation contractuelle d'occuper personnellement les lieux. Par suite, Madame [I] [H] produit deux constats de commissaires de justice établis les 28 mars 2022 et 16 mars 2023, attestant que les lieux litigieux sont occupés par différentes personnes mais aucunement par les locataires en titre. En effet dans le premier constat il est fait état de la présence de 3 personnes dans le logement, dont l'une déclare que « [X] » n'habite plus les lieux et que le loyer est directement payé à « [X] », Monsieur [Y] [R] n'étant pas non plus présent. Dans le second constat établi suivant autorisation du juge des contentieux de la protection par ordonnance du 26 janvier 2023, il est fait état de la présence dans le logement de nombreux couchages dont 6 disposé à même le sol dans le salon, et trois dans des conditions identiques dans la cave en sous-sol, outre la présence de plusieurs couchages dans les chambres. Le commissaire de justice lors de ce constat a pu rencontrer une personne déclarant être « [G] [O] », qui verse un loyer de 1 800 euros donné de la main à la main à « Madame [R] ». Il est ainsi clairement établi que les locataires en titre n'occupaient pas les lieux sur la période des constats de commissaires de justice soit pendant plus d'un an, et qu'ils procédaient, sans l'accord du bailleur faute d'en rapporter la preuve, à une sous-location des lieux en violation de leurs obligations contractuelles. Madame [X] [D] épouse [R] ne justifie aucunement de ses allégations contredites par des éléments de preuve solides. Ces violations de leurs obligations contractuelles à savoir le défaut d'occupation des lieux et la cession illicite pendant plus d'un an, sont suffisamment graves et répétées pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R]. Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R] devenant ainsi occupants sans droit ni titre il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. La réquisition de la force publique n'étant pas sollicitée, il n'y a pas lieu de la prononcer. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Les époux [R] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La solidarité n'étant pas demandée, il n'y a pas lieu de la prononcer. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'article L. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office. En l'espèce, Madame [X] [D] épouse [R] sollicite un délai d'un an pour quitter les lieux. Cependant, force est de constater qu'elle ne produit aucune pièce sur sa situation sociale et financière. En tout état de cause elle bénéficie des délais afférents à la trêve hivernale outre le délai afférent à la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. En conséquence sa demande ne peut qu'être rejetée. Sur la demande indemnitaire En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée et malgré l’absence de fondement juridique à l’appui de leurs prétentions. En l’espèce Madame [I] [H] réclame la somme de 10 000 euros sans fonder juridiquement sa prétention. Conformément à la disposition précitée, il revient au juge de trancher cette prétention conformément à la règle de droit qui lui est applicable. A cet égard l'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce Madame [I] [H] n'établit nullement un quelconque préjudice qu'elle n'allègue même pas et qu'elle ne motive pas non plus, se contentant de réclamer une somme de 10 000 euros à titre indemnitaire. Cette demande indemnitaire ne peut qu'être rejetée. Sur la demande en paiement du loyer Madame [X] [D] épouse [R] et Monsieur [Y] [R] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce Madame [I] [H] produit un décompte démontrant que les locataires sont redevables de la somme de 5 250 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 8 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse. Comme il a été statué supra, Monsieur [Y] [R] ne peut être condamné au paiement de cette somme faute d'avoir reçu signification de cette nouvelle demande. Madame [X] [D] épouse [R] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 250 euros comme il sera dit au dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il est inéquitable de laisser à Madame [I] [H] la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera accordée la somme de 600 euros à ce titre. L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE irrecevable à l'égard de Monsieur [Y] [R] la demande en paiement de la dette locative ; PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 22 mai 2018 entre Madame [I] [H] et Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R] portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6] aux torts des locataires ; DEBOUTE Madame [X] [D] épouse [R] de sa demande de délais pour quitter les lieux ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R] de libérer les lieux et restituer les clés du logement à Madame [I] [H] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R] d’avoir restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [H] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R] à verser à Madame [I] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été du si le contrat s'était poursuivi (actuellement 1 250 euros), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Madame [X] [D] épouse [R] à payer à Madame [I] [H] la somme de 5 250 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 8 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R] à payer à Madame [I] [H] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [X] [D] épouse [R] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection