Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 22/04879

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 01 N° RG 22/04879 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WMAD JUGEMENT DU 10 JUIN 2024 DEMANDERESSE : S.A.S. PEI2, inscrite au RCS NANTERRE sous le n°812 857 886 [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Pascal ROTROU, avocat au barreau de PARIS, plaidant DÉFENDERESSE : S.A.S. ORGANISATION INTRA-GROUPE DES ACHATS inscrite au RCS LILLE METROPOLE sous le n° 421 982 745 [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Stéphane BOUILLOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire, Greffier : Benjamin LAPLUME, DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 05 juillet 2023, avec effet au 30 Juin 2023; A l’audience publique du 18 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Mai 2024 puis prorogé pour être rendu le 10 Juin 2024. JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Juin 2024, et signé par Aurélie VERON, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 7 décembre 2016, la S.C.I. Les Huit a donné à bail à la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats (OIA) des locaux à usage de bureaux dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] situé à l'intérieur du périmètre de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » d'une surface de 1 100 m² situés au rez-de-chaussée et 1er étage du bâtiment H, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 2017 moyennant un loyer annuel en principal de 126 500 euros hors taxes hors charges. Le 31 mars 2017, la S.A.S. PEI2 est devenue propriétaire de l'immeuble. Par acte extrajudiciaire du 9 mai 2019, la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats a donné congé des locaux à la S.A.S. PEI2 pour le 31 décembre 2019. Le 27 juin 2019, un pré-état des lieux a été établi contradictoirement. Puis, le 20 décembre 2019, un état des lieux de sortie a été dressé en présence des deux parties au bail. Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mai 2020, par l'intermédiaire de son conseil, la société PEI2 a mis en demeure la société OIA de lui régler la somme de 39 425 euros hors taxe soit 47 310 euros TTC au titre des réparations locatives et indemnité d'immobilisation. Une sommation de payer lui a ensuite été signifiée le 6 juillet 2020. Le 20 juillet 2020, la société OIA a fait délivrer à la société PEI2 une protestation à sommation de payer et une sommation de payer le dépôt de garantie. Par acte d'huissier signifié le 24 février 2021, la S.A.S. PEI 2 a assigné la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation au paiement des travaux de remise en état des locaux. L'affaire a été radiée le 4 mars 2022, faute de diligence des parties et a été réinscrite au rôle de l'audience du 30 septembre 2022. Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 février 2023, la S.A.S. PEI 2 sollicite de la juridiction de : Condamner la société OIA à lui payer la somme de 40 703,83 € au titre de la remise en état des locaux suite aux dégradations locatives constatées, avec intérêts légaux à compter du 27 mai 2020, date de réception de la mise en demeure de payer ; Assortir cette condamnation de la majoration de 3 % prévue à l’article 20 alinéa 4 du bail, Condamner la société OIA à lui payer la somme de 8 088 € au titre de l’indemnité d’immobilisation pendant la durée des travaux nécessaires prévue à l’article 15 alinéa 3 du bail commercial ; La Condamner à lui payer la somme à parfaire de 250 509,71 € à titre de dommages-intérêts ; La Condamner à lui communiquer l'attestation d'entretien de la climatisation pour l'année 2019 établie par une entreprise qualifiée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de huit jours après signification du jugement à intervenir ; La Débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires et reconventionnelles ; Ordonner l’exécution provisoire, compatible et nécessaire au regard des considérations de l’espèce ; Condamner la société OIA à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Catherine FOLLET, avocat au Barreau de Lille. Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 avril 2022, la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats s'oppose aux demandes formées à son encontre et demande à la juridiction de : Débouter la société PEI2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; La Juger recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles, Y faisant droit, Condamner la société PEI2, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir, à lui restituer la somme de 31 625 euros qu’elle persiste à retenir à titre de dépôt de garantie depuis le 31 décembre 2019 ; Juger que cette somme portera intérêts au taux légal capitalisés à compter du 20 juillet 2020, date de première mise en demeure ; En tout état de cause, Juger que la nature de l’affaire est incompatible avec l’exécution provisoire; Condamner la société PEI2 à lui payer la somme de 6 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; La Condamner aux entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture des débats est intervenue le 30 juin 2023 par ordonnance du 5 juillet 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 18 mars 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2024 prorogé au 10 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci. I- Sur la demande en paiement au titre des travaux A- Sur le coût des travaux Sur les obligations contractuelles du preneur Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. D'après l'article 1730 dudit code, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l'article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : – Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ; – Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; – Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; – Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; – Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. En vertu de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par les parties. Enfin, l'article R.145-35 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 interdit la mise à la charge du locataire des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent de grosses réparations de l'article 606. Aux termes de l'article L.145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. Aux termes de l'article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. En l'espèce, il est stipulé à l’article 6 du contrat de bail que « Le preneur prendra les lieux, objet du présent bail, dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance [...] ». Selon l'article 7 du bail Entretien – Travaux que : « Le Bailleur autorise d'ores et déjà le Preneur de réaliser un percement au 1er étage permettant de relier les bâtiments F/G/H, sachant que ces travaux devront être réalisés dans les règles de l'art et que le Bailleur pourra demander la remise en état à la fin du bail. Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d'entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations locatives, de menu-entretien visées à l'article 1754 du code civil et de gros-entretien visées à l'article 605 du code civil, à l'exception des grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil, qui demeureront à la charge du bailleur. […] De plus, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve ne pourront être imputées au preneur et resteront à la charge du bailleur. […] Le preneur aura l’obligation : de ne pas modifier l’aménagement des locaux présentement loués, […]de maintenir les locaux présentement loués en bon état de réparations locatives et d'entretien, de telle sorte qu'en fin de bail ou au départ du preneur, ils soient rendus en bon état, et conformes à l'état des lieux dressé contradictoirement après travaux de rénovation.Tous les travaux et modifications effectués par le preneur resteront, à l’expiration de la période contractuelle, la propriété du bailleur, sans indemnité, à moins que ce dernier ne demande la restitution des locaux en l’état d’origine. Il est précisé que le preneur sera dispensé de remise en état d'origine pour les travaux d'aménagement décrits sur les plans en Annexe 6. » Il est spécifié à l'article 15 Restitution des locaux que : « […] Le Preneur devra, au plus tard le jour de l'expiration du bail, rendre les lieux loués en bon état d'entretien et de réparation, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le Preneur devra remettre les clés au Bailleur. Cet état des lieux dont la date sera fixée d'un commun accord, comportera s'il y a lieu le relevé des réparations à effectuer. [...] Si des réparations ou travaux s'avéraient nécessaires, ceux-ci seraient réalisés par le preneur ou toute entreprise désignée par celui-ci à ses frais. A défaut, ces travaux seront réalisés par le bailleur mais aux frais du preneur. [...]» En l'espèce, il est justifié d'un procès-verbal de constat d'état des lieux d'entrée du 29 décembre 2016. En revanche, il n'est pas produit d'état des lieux après travaux de rénovation tel que visé à l'article 7 alinéa 6. Il ne peut ainsi être tiré aucune conséquence de la mention relative à la conformité à l'état des lieux dressé après travaux de rénovation, cet état des lieux n'étant pas produit et les travaux de rénovation visés n'étant pas listés. Dès lors, les dégradations et réparations locatives à la charge du preneur doivent être appréciées uniquement au regard de l'obligation de restituer les locaux en bon état et par comparaison avec l'état des lieux d'entrée. – Sur le préjudice La société PEI2 réclame la somme totale de 40 703,83 euros TTC au titre des réparations locatives, laquelle se décompose de la manière suivante : devis n°680 du 21 février 2020 pour le rez-de-chaussée pour 16 453,20 euros TTC devis n° 693 du 24 février 2020 pour le 1er étage pour 22 768,80 euros TTC devis de remise en état du 18 février 2021 pour le rebouchage de l'ouverture réalisée entre les bâtiments : 1 481,83 euros TTC (actualisé à 2 548,42 euros TTC le 24 octobre 2022). Devis n°680 du 21 février 2020 de 16 453,20 euros TTC concernant le rez-de-chaussée (pièce 6) S'agissant des sols, il est mentionné dans le constat d'état des lieux d'entrée du 29 décembre 2016 que la moquette est dans onze bureaux sur douze « fortement dégradée, feutrée, usée, tachée sur l'ensemble de la surface » (page 3), couverte de traces de piétement de meubles...Dans un seul bureau, « la moquette est feutrée mais de façon moins importante que sur les bureaux précédents ». Dans l'état des lieux de sortie du 20 décembre 2019, la moquette apparaît globalement en meilleur état que lors de l'entrée dans les lieux, de sorte qu'aucune somme ne sera accordée pour ce poste. S'agissant des murs, lors de l'entrée dans les lieux, les murs présentaient diverses traces, salissures, présence de cloques, traces de défraichissement, spectres noircis, traces noires, de cadres etc. A la sortie des lieux, les peintures apparaissent en meilleur état, moins de traces étant relevées. S'agissant des quelques trous et traces de scellements non rebouchés, ils correspondent à un usage normal des locaux, la vétusté n'ayant pas été transférée au preneur. En conséquence, aucune somme ne sera accordée à ce titre. S'agissant des plafonds, il ressort de l'état des lieux d'entrée, des dalles avec des griffes, des coins écornés, des dalles jaunies, abîmées, des peintures avec des spectres noircis, des dalles déboitées etc. dans presque toutes les pièces. Il ressort de l'état des lieux de sortie que les plafonds sont en bien meilleur état, de sorte que ce poste sera écarté. S'agissant des autres postes, il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de celui de sortie qu'en 2016, de nombreux stores étaient cassés, que les plinthes comportaient de nombreuses traces de peintures, de salissures etc., que certains points lumineux ne fonctionnaient pas, qu'il y avait des éclats dans le mélaminé à l'entrée et dans les portes et bâtis, ainsi que des éclats et épaufrures sur les escaliers, des trous dans les goulottes PVC, un élément de goulotte PVC manquant sur 5 cm, des traces de salissures sur les plinthes. Il n'apparaît ainsi pas que ces éléments ont été rendus en moins bon état qu'ils ne l'étaient lors de l'entrée en possession, de sorte que les postes correspondant à la réparation de ces éléments seront écartés. De plus, il n'est pas démontré que l'enlèvement des films adhésifs sur les vitrages serait une réparation locative. L'usure de la commande des toilettes correspond à de la vétusté. En revanche, le remplacement du lavabo présentant des taches indélébiles liées aux produits d'entretien constitue une dégradation qui justifie son remplacement pour un coût de 278 euros hors taxe. Devis n°683 du 24 février 2020 de 22 768,80 euros 1er étage (pièce 6) Les mêmes remarques que celles précédentes sont valables pour le 1er étage, s'agissant de l'état des sols (moquette feutrée et tachée sur l'ensemble...), des murs (peintures défraichies avec spectres noirs, cloques, salissures...) et des plafonds (dalles noircies, coups sur les arêtes, faux-plafond fortement dégradé, dalles déplacées...) lors de l'entrée en possession et de l'état globalement meilleur à la restitution des clés. Dès lors, aucune réparation locative ne sera mise à la charge du preneur à ce titre. S'agissant des autres postes, la robinetterie piquée, le mousseur entartré et la commande plastique prête à casser relèvent de l'usure et de la vétusté. Il en est de même pour le réglage du châssis, d'autant que certaines fenêtres « accrochaient » déjà lors de l'entrée dans les lieux. S'agissant du changement de plan de travail, il n'est pas justifié, son état de dégradation n'étant pas relevé dans l'état des lieux de sortie. Il sera fait droit à la demande s'agissant de la reprise de l'impact sur le mur dans l'escalier (122€HT), la remise en état de l'éclairage dans le couloir entre 24.26 (144€), la remise en état de l'éclairage sur bureau arrière (78€HT), du store vénitien (54€HT), de la télécommande (228€HT), soit un total de 626 euros hors taxe. Devis n°1982 du 18 février 2021 de 1481,83 euros TTC (pièce 13) Il s'agit des travaux de rebouchage suite au percement d'une ouverture entre les bâtiments H et F-G. Ce percement avait été prévu au bail, l'obligation de remise en état étant également stipulée. En conséquence, la bailleresse est fondée à réclamer le remboursement de ce poste. Au total, il sera accordé la somme de 2138,86 euros hors taxe (278€ +626€+1234,86€), soit 2566,63 euros TTC. Le preneur sera condamné au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2020. B- Sur la clause pénale Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l'espèce, il est prévu à l'article 20 alinéa 4 du bail une majoration de 3 % des sommes dues impayées à titre d'indemnité forfaitaire de frais, contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette, en cas de non paiement des sommes dues à l'échéance. Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire. Elle apparaît manifestement excessive, la bailleresse n'établissant aucun autre préjudice que le retard de paiement et une demande spécifique étant présentée s'agissant de la perte de la possibilité de relouer le bien. En conséquence, l'indemnité sera réduite à 1 euro. II- Sur la demande d'indemnité d'immobilisation Il est stipulé à l'article 15 alinéa 5 du bail que « Le preneur, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état et à compter de la date d'expiration du bail, versera au bailleur une indemnité journalière fixée d'ores et déjà à 1,5 % TTC du montant du dernier loyer trimestriel révisé, accessoires compris. » Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire. En l'espèce, le preneur ne pouvait contester l'obligation de réparer le percement du mur, cette obligation étant expressément stipulée au bail. La bailleresse évalue la durée d'immobilisation à douze jours, au regard de l'ensemble des travaux dont elle demandait la prise en charge pour un montant total de 40 000 euros environ, alors qu'il ne lui est accordé par la présente décision que la somme de 2 138,86 euros, les réparations locatives autres que le rebouchage du mur mises à la charge du preneur étant très limitées. Dans ces conditions, il convient d'estimer le temps d'immobilisation à trois jours. Sur la base d'un loyer trimestriel de 44 999,30 euros (dernier loyer trimestriel révisé), la valeur locative journalière est de 499,99 euros (44 999,30/90 jours), soit 1499,97 euros pour trois jours. La clause qui prévoit 1,5 fois le loyer au titre de l'indemnisation forfaitaire de l'immobilisation apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par la bailleresse, celui-ci consistant uniquement en l'immobilisation de son bien durant le temps des travaux, ce délai étant très réduit. En conséquence, la clause étant manifestement excessive, il convient de réduire la pénalité à la valeur locative, de sorte que seule une somme de 1500 euros sera accordée à titre de dommages-intérêts pour le préjudice d'immobilisation du local. III- Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Selon l'article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. L'article 1231-3 précise que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. La société PEI2 se plaint de ce que les locaux n'ont pas trouvé preneur entre le 20 décembre 2019 et le 1er décembre 2022, en raison principalement de leur état, bien que de nombreuses visites aient eu lieu dans l'immeuble. Elle réclame ainsi l'indemnisation d'une perte de vingt-trois mois de loyers, puisque le délai moyen de relocation est de six mois à un an. Elle réclame ainsi une somme de 250 509,71 euros. La société PEI2 justifie de dix mandats de commercialisation conclus en juillet 2019 (1), juillet 2020 (3), mars 2021 (3) et septembre 2022 (3) et d'un tableau de visites indiquant quinze visites entre décembre 2019 et juin 2022, ainsi que de courriers de dénonce de plusieurs visites. Elle produit en outre un courrier d'Advenis, l'une des agences immobilières, du 6 janvier 2022, aux termes duquel il est indiqué « Selon moi, certaines surfaces nécessitent des travaux de rénovation (moquette, peinture) et un décloisonnement total. En l'état, les clients ont des difficultés à se projeter. Quand bien même vous seriez prêts à négocier la prise à bail avec une prise en charge des travaux, les clients sont souvent dans l'urgence ce qui pose un problème de timing. De plus, nous avons à faire à des chefs d'entreprise. Ce sont des interlocuteurs qui ont du mal à se projeter dans des locaux cloisonnés et à rénover. Pour ma part je préconise fortement le curage d'un plateau ainsi que sa rénovation. Ainsi, nous faciliterons les visites et les clients pourront plus facilement se projeter. De plus, nous aurons une meilleure visibilité en cas de souhait de division. » (pièce 15). Or, s'il s'agit de la position de l'agent d'Advenis, non seulement il n'est produit aucun document des autres agences immobilières partageant le même avis, mais encore il n'est fait justifié d'aucun refus de location par des clients potentiels pour ce motif. Au contraire, il résulte d'un courriel (pièce 39) que le prospect ne donnera pas suite « car les conditions financières sont au-dessus de son budget. ». Il résulte encore d'un autre courrier de dénonce de visite, que le client note « un certain éloignement des transports en commun » (pièce 38). Au regard de ces éléments, et de la faible ampleur des réparations locatives à la charge du preneur (2 566,63 euros), il n'est pas établi que le manquement du preneur à ses obligations contractuelles, est la cause directe de l'absence de relocation du bien avant le mois de décembre 2022. En conséquence, la demande de dommages-intérêts à ce titre sera rejetée. IV- Sur la demande de communication sous astreinte En l'espèce, la bailleresse demande de manière peu précise une attestation d'entretien de la climatisation pour l'année 2019 établie par une entreprise qualifiée. Elle estime que l'attestation versée par le preneur n'a pas été réalisée par une entreprise qualifiée en la matière. En toute hypothèse, le preneur indique ne pas avoir fait réaliser l'entretien de la climatisation par un autre organisme que celui que critique la bailleresse. Dès lors, le locataire n'est pas en mesure de fournir une autre attestation que celle produite. En conséquence, la demande de communication ne pourra en aucun prospérer et ne pourra qu'être rejetée. V- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie Il est prévu à l'article 19 du contrat de bail un dépôt de garantie, lequel devait être restitué au départ du locataire. Il convient de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie pour un montant de 31 625 euros, la condamnation de la bailleresse étant majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2020. En revanche, le refus de restitution s'inscrivant dans le contexte du contentieux opposant les parties sur le montant des réparations locatives à la charge du preneur, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire à garantir l'exécution du paiement, le preneur disposant des voies de droit pour obtenir l'exécution forcée de la décision. VI- Sur les demandes accessoires 1. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature et l'issue de l'affaire de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter. 2. Sur les frais irrépétibles et les dépens Compte tenu de l'issue du litige, il convient de prévoir que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et de n'accorder aucune indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'une ou l'autre des parties. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats à payer à la S.A.S. PEI 2 la somme de 2566,63 euros TTC au titre de la remise en état des locaux, avec intérêt au taux légal à compter du 27 mai 2020 ; LA CONDAMNE à lui payer la somme de 1 euro au titre de la majoration contractuelle de 3 % ; CONDAMNE la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats à payer à la S.A.S. PEI 2 la somme de 1 500 euros TTC au titre de l'indemnité d'immobilisation du local ; LA DÉBOUTE de sa demande de dommages-intérêts ; LA DÉBOUTE de sa demande de communication sous astreinte ; CONDAMNE la S.A.S. PEI2 à rembourser à la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats la somme de 31 625 euros correspondant au dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juillet 2020 ; DÉBOUTE la société Organisation Intra-groupe des Achats de sa demande d'astreinte; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DÉBOUTE la S.A.S. PEI 2 de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la S.A.S. PEI 2 de ses autres demandes ; DÉBOUTE la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats de ses autres demandes ; LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens. LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE Benjamin LAPLUMEAurélie VERON