Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/04916

ARRET N° S.A. NORBAIL IMMOBILIER C/ [B] [F] S.C.I. IMMOBRICO VBJ/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/04916 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IHV7 Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : S.A. NORBAIL IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me DAVID Substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau D'AMIENS Plaidant par Me TEYSSAIRE, avocat au barreau de PARIS APPELANTE ET Monsieur [O] [B] né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 6] [Adresse 6] Madame [Y] [F] épouse [B] née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 6] [Adresse 6] S.C.I. IMMOBRICO [Adresse 6] [Adresse 6] Représentés par Me POURCHEZ substituant Me Bruno PAVIOT, avocat au barreau de BEAUVAIS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 13 octobre 2022, l'affaire est venue devant Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre et M. Pascal MAIMONE, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président, Madame Christina DIAS DA SILVA, Président et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 15 décembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier. * * * DECISION : Courant 2004, M. et Mme [B] ont constitué la SCI Immobrico ayant pour objet la construction d'un bâtiment commercial et la SARL Brico Saint Just ayant pour objet l'exploitation, dans ce bâtiment, d'un commerce de bricolage. Ils ont sollicité le concours du crédit du Nord à hauteur de 700 000 euros aux fins de financement de l'acquisition du matériel et du stock et se sont orienté vers une opération de crédit-bail pour la partie immobilière. Suivant acte notarié reçu le 29 avril 2004, la SCI Immobrico a conclu avec la société Norbail Immobilier un contrat de crédit-bail destiné à financer l'acquisition de l'emprise foncière et l'édification d'un immeuble devant accueillir une surface de vente de bricolage à enseigne Weldom sur la base d'un financement total de 762 000 euros amortissable sur 12 ans, avec promesse unilatérale de vente à son profit au terme du contrat. Suivant acte notarié du 28 décembre 2016, la société Norbail Immobilier a vendu à la SCI Immobrico le terrain et les constructions moyennant le prix de un euro conformément aux dispositions de la promesse unilatérale de vente. La SCI Immobrico a intégré comptablement la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction avait été édifiée et le prix de l'acquisition de l'immeuble soit la somme de 21 923 euros en produits exceptionnels. Courant 2018, l'administration fiscale a contesté cette réintégration et a réclamé des droits supplémentaires de 86 083 euros outre la somme de 3615 euros au titre des intérêts et majorations. Suivant acte du 27 mai 2020, M. et Mme [B] et la SCI Immobrico ont fait assigner la société Norbail Immobilier devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins d'indemnisation de leur préjudice causé par un manquement à son obligation de conseil. Par jugement en date du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Beauvais a ainsi statué : -dit que la société Norbail Immobilier était tenue envers M. et Mme [B] et la SCI Immobrico d'une obligation de conseil spécifique en matière de crédit-bail immobilier, -dit que la société Norbail Immobilier a manqué à son obligation de conseil à l'égard de M. et Mme [B] et de la SCI Immobrico, faisant perdre aux intéressés une chance d'opter pour un montage fiscalement plus avantageux au titre de la réintégration à opérer en fin de contrat de crédit-bail, -condamne la société Norbail Immobilier à payer à la SCI Immobrico les sommes respectives suivantes : -17 939,60 euros à titre de dommages intérêts, -3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -déboute la SCI Immobrico du surplus de sa demande indemnitaire, -déboute M. et Mme [B] de leur demande principale et de leur demande d'indemnité procédurale, -déboute la société Norbail Immobilier de sa demande d'indemnité procédurale, -condamne la société Norbail Immobilier aux entiers dépens, -admet Me Paviot au bénéfice du recouvrement direct prévu par l'article 699 du code de procédure civile, -dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. La société Norbail Immobilier a interjeté appel de cette décision le 6 octobre 2021. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 avril 2022, la société Norbail Immobilier demande à la cour de : -Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais le 6 septembre 2021 en ce qu'il a : 'jugé que la société Norbail Immobilier était tenue envers M. et Mme [B] et la SCI Immobrico d'une obligation de conseil spécifique en matière de crédit-bail immobilier. 'dit que la société Norbail Immobilier avait manqué à son obligation de conseil à l'égard de M. et Mme [B] et de la SCI Immobrico , faisant perdre aux intéressés une chance d'opter pour un montage fiscalement plus avantageux au titre de la réintégration à opérer en fin de contrat de crédit-bail. 'condamné la société Norbail Immobilier à payer à la SCI Immobrico les sommes respectives suivantes : -17 939,60 euros à titre de dommages intérêts, -3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 'débouté la société Norbail Immobilier de sa demande d'indemnité procédurale et de condamnation au titre des dépens. 'condamné la société Norbail Immobilier aux dépens. -Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les autres demandes de M. et Mme [B] ; -Débouter M. et Mme [B] et la SCI Immobrico de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et notamment de leur appel incident ; -Condamner in solidum M. et Mme [B] et la SCI Immobrico à payer à la société Norbail Immobilier la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner in solidum M. et Mme [B] et la SCI Immobrico aux entiers dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 23 août 2022 , M. et Mme [B] et la SCI Immobrico demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu le manquement de la société Norbail Immobilier à son obligation d'information à l'égard de la SCI Immobrico, Vu l'article 1231-1 du Code civil, -Infirmer le jugement en ce qu'il a limité le préjudice de la SCI Immobrico à la somme de 17 939,60 euros, -Condamner la société Norbail Immobilier à payer à la SCI Immobrico la somme de 89 698 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2019, Vu l'article 1103 du Code civil, -Infirmer le jugement du 6 septembre 2021 en ce qu'il a considéré que le préjudice de M. et Mme [B] n'était pas démontré, -Condamner la société Norbail Immobilier à payer à M. et Mme [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, -Confirmer le jugement du 6 septembre 2021 en ce qu'il a condamné la société Norbail Immobilier à payer à la SCI Immobrico la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, -Condamner la société Norbail Immobilier à payer à la SCI Immobrico et à M. et Mme [B] la somme complémentaire de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamner la société Norbail Immobilier aux dépens dont distraction au profit de Me Bruno Paviot conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2022 et l'affaire fixée à l'audience des débats du 13 octobre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. CECI EXPOSE, LA COUR: Il résulte de l'article 239 sexies I du code général des impôts: Lorsque le prix d'acquisition, par le locataire, de l'immeuble pris en location par un contrat de crédit-bail conclu avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie est inférieur à la différence existant entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le locataire acquéreur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle l'intéressé a été titulaire du contrat et correspondant à ladite différence diminuée du prix de cession de l'immeuble. Le montant ainsi déterminé est diminué des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l'article 39. Toutefois, lorsque la durée du contrat de crédit-bail est d'au moins quinze ans, cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l'immeuble au locataire. Cette disposition ne s'applique pas aux opérations conclues à compter du 1er janvier 1991 autres que celles mentionnées au deuxième alinéa du 3° quater de l'article 208. L'article 208 3° quater dispose que sont exonérées de l'impôt les sociétés qui, à la date du 1er janvier 1991 étaient autorisées à porter la dénomination de société immobilière pour le commerce et l'industrie visée à l'article 5 de l'ordonnance du 28 septembre 1967 relative aux opérations de crédit-bail et aux sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie, pour la fraction de leur bénéfice net provenant d'opérations de crédit-bail réalisées en [Y] et conclues avant le 1er janvier 1991 ainsi que pour les plus-values dégagées par la cession d'immeubles dans le cadre de ces opérations. Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie sont, sur option de leur part exercée avant le 1er juillet 1991, exonérées d'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice net provenant d'opérations de crédit-bail réalisées en [Y], conclues avant le 1er janvier 1996 et portant sur des immeubles affectés à une activité industrielle ou commerciale ou sur des locaux à usage de bureaux neufs et vacants au 1er octobre 1992, ainsi que pour les plus-values dégagées par la cession d'immeubles dans le cadre de ces opérations. Ainsi la faculté de réintégrer fiscalement la somme équivalente à la différence entre la valeur du prix de revient du terrain et le prix d'acquisition du bien tel qu'inscrit dans le bilan comptable est applicable aux contrats de crédit bail conclus par une société immobilière pour le commerce et l'industrie avant le 1er janvier 1991 et cette exonération fiscale s'applique également aux sociétés ayant choisi cette option avant cette date. En l'espèce, le contrat de crédit bail litigieux a été conclu le 29 avril 2014 entre la société Norbail Immobilier et la SCI Immobrico. En application des textes précités, à la date du contrat, les dispositions de l'article 239 sexies I du code général des impôts n'étaient plus applicables, que la durée du contrat fût de 12 ou de 15 ans. Ainsi la réintégration opérée par la SCI Immobrico, en fin de crédit bail, de la somme correspondant à la différence entre la valeur du prix de revient du terrain et le prix de un euro auquel elle l'avait acquis le 28 décembre 2016, ne pouvait l'être en tout état de cause. Aucun manquement à l'obligation de conseil ne saurait donc être reproché à la société Norbail Immobilier quant au choix de la durée du contrat de crédit bail. Par ailleurs, le crédit bailleur est le financeur de l'opération et de l'investissement envisagé, en l'espèce le financement de la construction du bâtiment commercial. Il n'est nullement conseiller fiscal, sauf disposition expresse. L'étude de la fiscalité au terme de l'opération par la simulation du montant d'une réintégration fiscale n'entre donc pas dans sa mission. Une telle obligation pèse, le cas échéant, sur le conseil en fiscalité ou sur l'expert comptable qui assiste le crédit preneur lors de l'opération. Il ne saurait donc pas plus être reproché à la société Norbail Immobilier, comme le soutiennent les intimés, un manquement à son obligation de conseil pour ne pas avoir effectué la simulation de réintégration fiscale. Dès lors, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que la société Norbail Immobilier était tenue envers M. et Mme [B] et la SCI Immobrico d'une obligation de conseil spécifique en matière de crédit-bail immobilier,qu'elle a manqué à son obligation de conseil à l'égard de M. et Mme [B] et de la SCI Immobrico, faisant perdre aux intéressés une chance d'opter pour un montage fiscalement plus avantageux au titre de la réintégration à opérer en fin de contrat de crédit-bail et a condamné la société Norbail Immobilier à payer à la SCI Immobrico la somme de 89 698 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2019 La SCI Immobrico sera déboutée de sa demande de condamnation de la société Norbail Immobilier à lui verser la somme de 89 698 euros de dommages-intérêts. correspondant au montant du redressement fiscal, la cour relevant, comme l'avait fait le tribunal, qu'en tout état de cause, par la fixation de la durée du contrat à 12 ans, la SCI Immobrico a bénéficié d'économies en terme de loyers, de charges locatives, de taxes de la publicité foncière et de salaire du conservateur des hypothèques. Aucune faute n'étant retenue à l'encontre de la société Norbail Immobilier, il convient de confirmer le jugement qui a débouté M. et Mme [B] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice personnel. Sur les demandes accessoires Le sens du présent arrêt justifie que le jugement soit infirmé en ce qu'il a condamné la société Norbail Immobilier aux dépens et que M. et Mme [B] et la SCI Immobrico qui succombent soient condamnés in solidumaux dépens d'appel et de première instance. L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce: le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Norbail Immobilier de sa demande d'indemnité procédurale et les parties seront déboutées de leur demande de ce chef pour la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort Infirme le jugement rendu le 6 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Beauvais sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [B] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice personnel et dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant Déboute la SCI Immobrico de sa demande de condamnation de la société Norbail Immobilier à lui verser la somme de 89 698 euros, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, Condamne in solidum M. et Mme [B] et la SCI Immobrico aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT