Cour d'appel, 15 juin 2022. 20/02520

N° RG 20/02520 - N° Portalis DBV2-V-B7E-IQ5G COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 15 JUIN 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 18/01022 Tribunal judiciaire de Rouen du 29 juin 2020 APPELANTE : Sas AIR IMMOBILIER RCS de Rouen 815 324 132 [Adresse 4] [Localité 6] représentée et assistée par Me Christophe BOBEE de la Scp BOBEE TESSIER, avocat au barreau de Rouen INTIMEES : Madame [P] [Z] épouse [M] [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Me Céline BART de la Selarl EMMANUELLE BOURDON CELINE BART Avocats Associés, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Gwenahel THIREL de la Selarl THIREL SOLUTIONS Madame [W] [Z] épouse [X] [Adresse 1] [Localité 3] présente, représentée par Me Céline BART de la Selarl EMMANUELLE BOURDON CELINE BART Avocats Associés, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Gwenahel THIREL de la Selarl THIREL SOLUTIONS COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 23 mars 2022 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, M. Jean-François MELLET, conseiller, Mme Magali DEGUETTE, conseillère, GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER, DEBATS : A l'audience publique du 23 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2022. ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 15 juin 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La Sasu Air immobilier exerce une activité d'agent immobilier. Par acte du 18 octobre 2016, Mme [M] a régularisé un mandat de vente sans exclusivité à son profit portant sur une maison située à [Localité 6], [Adresse 2] lui appartenant en indivision avec sa soeur, Mme [X]. Le prix de vente était fixé à la somme de 270 000 euros, la rémunération de l'agent à celle de 10 260 euros. Le 22 octobre 2016, Mme [N] a visité les lieux. Mme [M] a été avisée de la démarche puis le 25 octobre 2016 de la volonté de la candidate à l'acquisition de procéder à une nouvelle visite le surlendemain. Cette contre-visite n'a pas eu lieu. En novembre 2016, Mme [M] a annoncé à l'agence la vente de l'immeuble puis en mars 2017, la société Air immobilier a appris que les acquéreurs étaient M. et Mme [N], la vente ayant été réalisée par la société Bihorel immobilier. Le 16 mai 2017, la société Air immobilier a mis en demeure Mme [M] et Mme [X] de lui payer la clause pénale contractuelle de 10 260 euros prévue dans le mandate de vente en vain. Par acte d'huissier du 16 février 2018, la Sasu Air immobilier a fait assigner Mme [M] et Mme [X] en paiement. Par jugement du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Rouen a rejeté les demandes de la Sasu Air immobilier, la demande des défenderesses fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune la charge des dépens par elle engagée. Le tribunal a essentiellement considéré, au visa des 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, que sur la copie de mauvaise qualité du mandat produit par l'agence immobilière, les caractères relatifs à la clause pénale n'étaient pas apparents et ne pouvaient être opposés aux signataires. Par déclaration reçue au greffe le 5 août 2020, la Sasu Air immobilier a formé appel de la décision. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS Par premières et dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2020, la Sasu Air immobilier demande à la cour, au visa des articles 1217 et suivants du code civil, 1231-5 du code civil, de réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau de, condamner solidairement Mme [P] [Z] épouse [M] et Mme [W] [Z] épouse [X] à lui payer : - la somme de 10 260 euros à titre de clause pénale contractuelle avec intérêts de droit à compter de l'assignation, - la somme de 2 000 euros chacune au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de débouter les intimées de leurs demandes et de les condamner aus dépens de première instance et d'appel. Elle se prévaut des termes clairs du mandat qui interdisent au mandant de traiter directement avec un acheteur pendant le cours du mandat ; elle précise que la clause figure en caractères gras qui se détachent du texte de l'ensemble des conditions générales du mandat et qui apparaissent particulièrement lisibles et apparents. Les mandantes ont été tenues informées des visites et notamment de celles de M. et Mme [N]. Mme [M] a manqué à ses obligations en ne communiquant pas à l'agence les coordonnées de l'acquéreur et ce en connaissance de cause, en collusion entre les parties. Les conditions d'application de la clause sont donc réunies. Elle ajoute que Mme [M] et Mme [X] ne peuvent prétendre avoir oublié les visites pour échapper à la demande non pas de la commission mais du paiement de la clause pénale en raison du non-respect des termes du mandat, parfaitement lisibles. Par premières et dernières conclusions notifiées le 2 février 2021, Mme [P] [Z] épouse [M] et Mme [W] [Z] épouse [X] demandent à la cour de débouter la Sasu Air immobilier de ses demandes, de confirmer le jugement entrepris et de condamner la société Air immobilier à leur payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. En premier lieu, elles se réfèrent à l'article 78 du décret du 20 juillet 2012 pour rappeler l'obligation de porter la clause pénale en caractères très apparents à peine de nullité. Elles constatent qu'en l'espèce, les termes de la clause sont noyés dans l'ensemble des conditions du mandat. En second lieu, elles soutiennent qu'aucune commission n'est due pour l'exécution du mandat qui n'était pas exclusif et ce alors qu'une seule visite a été organisée par l'agence. Elles n'ont commis aucune faute en l'absence de collusion frauduleuse entre elles et les acquéreurs et plusieurs mandataires étant en concurrence, elles n'ont fait que retenir celui qui leur soumettait les conditions les plus avantageuses. Le seul fait d'agir dans leur intérêt exclusif n'est pas suffisant pour caractériser la faute justifiant l'application de la clause pénale. Mme [M] soutient que ses facultés intellectuelles, notamment sa mémoire, sont atteintes et n'a pu faire de rapprochement entre les différentes informations transmises par la société Air immobilier. Elles précisent qu'elles ont connaissance de l'offre par M. et Mme [N] par la société Bihorel immobilier qui a seule négocié la vente et a été l'acteur déterminant de la vente ; qu'en aucun cas, elles n'ont tiré profit de la situation puisque le prix de la commission accordée à la seconde agence (9 000 euros) était sensiblement le même que celui qui était consenti à la société Air immobilier (10 260 euros) qui en outre, ne leur a transmis aucune offre ; que si elles avaient voulu optimiser l'opération, elle aurait traité directement la vente avec les acquéreurs. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2022. MOTIFS Sur la clause pénale du mandat de vente L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2016 dispose qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat. L'article 78 du décret du 20 juillet 1972 précise que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. - Sur les caractères très apparents exigés par l'article 78 susvisé Le mandat de vente prévoit en page 4 paraphée par Mme [M] et Mme [X] la clause selon laquelle 'le mandant s'interdit, en son nom, avec son conjoint' de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire pendant le cours du présent mandant ainsi que pendant les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par un mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.' Contrairement à la perception qu'a pu en avoir le premier juge, ces deux paragraphes situés en milieu de page sont portés en caractères gras très apparents dans le mandat y compris quant à la taille des caractères. Si cette taille est la même pour les autres paragraphes, il convient de relever que le texte est présenté dans une police sobre ; les mots sont clairement détachés les uns des autres, sont donc très lisibles et marqués par la présentation sous la forme de paragraphes. Ils sont apposés, notamment, après le rappel des obligations du mandant dans le cadre de la signature d'un compromis et juste avant le chapitre concernant la faculté de rétractation du mandant. Mme [M] et Mme [X] ne peuvent dès lors se prévaloir de la nullité de la clause pénale. - Sur la créance indemnitaire de l'agence immobilière Si la loi du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l'agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l'autre partie, qui lui a fait perdre sa commission. En l'espèce, le mandat de vente donné à la Sasu Air immobilier est daté du 18 octobre 2016. Dès le 20 octobre 2016, par message électronique téléphonique, un sms, le responsable de l'agence a avisé Mme [M] de la visite programmée le 22 octobre avec M. et Mme [N]. Le bon de visite rédigé à cette date permet de vérifier que la visite a eu lieu avec rappel fait aux acquéreurs de l'obligation de signaler cette visite à tout autre personne présentant le bien. Par message de même nature, le 25 octobre 2016, Mme [M] était informée de la visite des lieux programmée à nouveau pour M. et Mme [N]. Mme [N] a annulé le rendez-vous le jour même sans pour autant renoncer à l'acquisition du bien. Les quatre attestations produites pour démontrer que dès février 2016, Mme [M] souffrait d'un syndrome dépressif et connaissait des pertes de mémoire ne suffisent pas à justifier d'éventuelles carences de l'intéressée sur des faits aussi importants que la négociation de la vente de la maison de sa mère et ayant lieu durant moins d'une semaine. En effet, le 27 octobre 2016, jour annoncé de la visite des acquéreurs, un compromis de vente était signé entre Mmes [M] et [X] d'une part et M. et Mme [N] d'autre part. En premier lieu, la brièveté du temps séparant les visites programmées par l'agence Air immobilier les 22 et 27 octobre et la signature de l'acte de vente sous condition suspensive le 27 octobre 2016 ne permet pas de considérer que Mme [M] avait oublié les informations relatives aux acquéreurs potentiels. En outre, il revenait à Mme [M] et Mme [X] qui ont signé ensemble le mandat de vente de se concerter quant aux négociations immobilières de sorte que le défaut d'information de l'une à l'égard de l'autre ne peut être sérieusement retenu. Si les intimées ont signé le 18 octobre 2016 un mandat de vendre non exclusif, elles font l'aveu dans leurs conclusions que le 24 octobre 2016, soit postérieurement à la visite effectuée par Mme [N], elles ne connaissaient pas l'agence Bihorel immobilier et qu'elles ne signeront un mandat au profit de celle-ci que le 27 octobre 2016, le jour de la signature du compromis sur demande des collaborateurs de leur notaire. Dans de telles circonstances, elles avaient toutes les raisons de s'interroger sur le sort réservé au mandat antérieur signé à leur initiative auprès de la Sasu Air immobilier et ne pouvaient ignorer, au regard de la signature précipitée auprès d'un tiers, les conséquences de la violation de leurs engagements pris ensemble auprès de l'agence immobilière appelante. Peu importe qu'elle n'ait pas particulièrement tiré profit de l'opération, le bien étant vendu à prix moindre, la commission étant plus faible dans la mesure où leur faute, la signature en connaissance de cause d'un compromis à la suite de la visite organisée par l'agence envers laquelle elle était engagée, a causé un préjudice certain au professionnel. Cette faute est d'autant plus caractérisée qu'elles se sont abstenues, contrairement aux obligations décrites dans le mandat signé, d'aviser leur mandataire de la vente du bien à la fois après régularisation du compromis en octobre 2016 et après signature de l'acte authentique en janvier 2017. En conséquence, les conditions d'application de la clause pénale sont remplies et par infirmation du jugement entrepris, les intimées seront condamnées solidairement à payer à la Sasu Air immobilier la somme de 10 260 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 16 février 2018, s'agissant de l'application d'une disposition contractuelle telle que demandée. Sur les dépens et frais irrépétibles Les intimées succombent à l'instance et supporteront les dépens de première instance par infirmation du jugement et d'appel. L'équité commande l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et leur condamnation à payer à la Sasu Air immobilier la somme de 2 000 euros chacune. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort, Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, Rejette le moyen tiré de la nullité de la clause pénale, Condamne Mme [P] [Z] épouse [M] et Mme [W] [Z] épouse [X] à payer à la Sasu Air immobilier : - solidairement, la somme de 10 260 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2018, - chacune, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [P] [Z] épouse [M] et Mme [W] [Z] épouse [X] aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier,La présidente de chambre,