Tribunal judiciaire, 08 août 2025. 25/00423

Du 08 août 2025 5AA SCI/jjg PPP Référés N° RG 25/00423 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2EOC [Z] [P] C/ [C] [H], [O] [H] - Expéditions délivrées à la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS Me Manon TENTARELLI - FE délivrée à la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS Le 08/08/2025 Avocats : la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS Me Manon TENTARELLI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2025 PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDEUR : Monsieur [Z] [P] né le 23 Juillet 1963 à [Localité 9] [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Réjane SURE substituant Me Nicolas ROUSSEAU ( SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS) DEFENDERESSES : Madame [C] [H] née le 01 Novembre 2003 à [Localité 8] (MAROC) (81000) [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Manon TENTARELLI (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [O] [H] [Adresse 4] [Localité 5] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 23 Mai 2025 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Février 2025 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Réputée contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date des 15 et 16/01/2024, à effet du 17/01/2024, Monsieur [Z] [P] a donné à bail à Madame [C] [H] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 535 euros et 51 euros de charges. Madame [O] [H] s’est portée caution solidaire du règlement des sommes pouvant être dues par Madame [C] [H] en vertu du bail susvisé par acte d’engagement de cautionnement en date du 15 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice du 15/11/2024, Monsieur [Z] [P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 898,09 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024 le commandement de payer a été dénoncé à Madame [O] [H], en sa qualité de caution solidaire. Par actes séparés de commissaire de justice des 10 et 13/02/2025, Monsieur [Z] [P] a assigné Madame [C] [H] et Madame [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25/04/2025 aux fins de voir : - Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 28 décembre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 15 janvier 2024 ; - Prononcer l’expulsion et ordonner la libération des lieux par Madame [C] [H] et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des lés après établissement d’un état des lieux de sortie, avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique ; - Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ; - Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ; - Fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [H] à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 592,39 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ; - Condamner in solidum à titre provisionnel et solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 1.674,48 euros à parfaire au titre de la dette locative ; - Condamner in solidum à titre provisionnel et en tant que de besoin les défenderesses à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation fixée par le juge à hauteur de 592,39 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant ; - Condamner in solidum les défenderesses au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 15 novembre 2024, de la dénonciation à la caution le 21 novembre 2024, soit un total de 163,63 euros. L'affaire initialement appelée à l'audience du 25/04/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 23/05/2025. Lors de l’audience du 23/05/2025, Monsieur [Y] [P], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.232,46 euros au 14 mai 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé, d’une part, à l’octroi de délais de paiement faisant valoir que Madame [H] n’a pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, et qu’elle ne garantit pas bénéficier de ressources financières, d’autre part, à l’octroi de délais pour quitter les lieux Madame [H] ne justifiant pas d’une impossibilité à être relogée dans des conditions normales, et faisant valoir sa propre situation puisque la défaillance de la locataire ne lui permet pas de bénéficier d’un complément de revenus. En défense, Madame [C] [H], représentée par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de : A titre principal, - Débouter Monsieur [P] de sa demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail par l’effet du commandement en date du 15 novembre 2024 ; - Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 17 janvier 2024 ; - Accorder à Madame [C] [H] un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative, à savoir par le règlement de la somme mensuelle de 99,85 euros en sus du loyer courant ; - Juger que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; A titre subsidiaire, - Accorder à Madame [C] [H] des délais d’expulsion d’une année à compter de la décision à intervenir ; - Accorder à Madame [C] [H] un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative à savoir par le règlement de la somme mensuelle de 99,85 euros en sus du loyer courant ; En toute hypothèse, - Débouter Monsieur [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Laisser à la charge de chaque partie les frais de procédure, les frais irrépétibles et les dépens qu’elle a exposés ; - Débouter Monsieur [P] de sa demande de voir condamner Madame [H] à payer la somme de 80 euros par jour de retard fixé dans les 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; - Débouter Monsieur [P] de ses plus amples demandes, fins et prétentions. Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [O] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 08/08/2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution d’une des défenderesses : En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19/02/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25/04/2025. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15/11/2024. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion : L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Toutefois, tant dans l'assignation que lors de l'audience, la demande relative à la résiliation du bail pour défaut d'assurance couvrant les risques locatifs n'est pas réitérée. Il faut donc la considérer comme abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en son article VIII – clause résolutoire, prévoyant un délai de six semaines pour régulariser. Monsieur [Z] [P] a fait signifier à Madame [C] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 898,09 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 15/11/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [C] [H] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 15/11/2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 30 décembre 2024 (date prorogée le 28 décembre 2024 étant un samedi), en application de 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 30 décembre 2024. Si Madame [C] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement d’une durée de 36 mois suspensifs de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux, il convient de relever que l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 subordonne l’octroi de délais de paiement suspensifs à la demande du locataire à la reprise par ce dernier du paiement intégral du loyer avant l’audience, et à la démonstration qu’il soit en situation de régler sa dette locative. Or, il ressort du décompte produit par le bailleur que le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Madame [C] [H] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 30 décembre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [Z] [P] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la demande d’astreinte : L'expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte. Sur la provision et les indemnités d’occupation : En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [Z] [P] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.232,46 euros à la date du 14 mai 2025. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance : – les frais de procédure qui relèvent des dépens (307,30+13+317,58+307,30= 945,18 euros), Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [C] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.287,28 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 mai 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse. Madame [C] [H] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (599,20 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. En application de l'article 1343-5 du Code civil et compte tenu de la demande formulée par Madame [C] [H] à titre subsidiaire, au regard de ses difficultés financières et personnelles, il convient de faire droit à la demande de délais en l’autorisant à apurer sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 136 euros, payables dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jours du mois suivant la signification de la présente décision. Faute pour Madame [C] [H] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible. Sur la demande de délais pour quitter les lieux : En vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Il ressort en outre de l’article L. 412-4 dudit code que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l’espèce, Madame [C] [H] ne prouve ni même ne soutient, se trouver dans la situation prévue aux textes susvisées. En effet, elle ne justifie d'aucune démarche en vue de trouver un nouveau logement et ne démontre pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs, elle ne démontre pas avoir entrepris des efforts pour régler sa dette locative, laquelle a augmenté depuis le commandement de payer. En outre son maintien dans les lieux prive le bailleur, personne privée, du plein exercice de son droit sur l'immeuble lui appartenant, ce dernier étant légitimement fondé à recevoir une contrepartie régulière à la mise en jouissance de son bien immobilier. Par conséquent, la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera rejetée. Sur le sort des meubles : En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur l’engagement de caution : Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. Madame [O] [H] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le règlement de toutes sommes pouvant être dues par Madame [C] [H] en vertu du bail qui lui a été consenti, et s’est engagée à payer à Monsieur [Z] [P] en cas de défaillance de paiement de Madame [C] [H] dans la limite d’un montant maximum de 21 096 euros en principal et accessoires, renonçant au bénéfice de division et de discussion. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Madame [O] [H] sera donc tenue au paiement des sommes dues par Madame [C] [H] titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec Madame [C] [H] au paiement de ces sommes. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc in solidum mis à la charge de Madame [C] [H] et Madame [O] [H]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Madame [C] [H] et Madame [O] [H] à verser à Monsieur [Z] [P] la somme de 300 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 30 décembre 2024 ; REJETONS la demande de délais formée par Madame [C] [H] suspensifs de la clause résolutoire ; CONDAMNONS Madame [C] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7]; AUTORISONS, à défaut pour Madame [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (599,20 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS solidairement Madame [C] [H] et Madame [O] [H] à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 3.287,28 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; ACCORDONS à Madame [C] [H] la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 136 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ; DISONS qu'en cas de nouvelle défaillance de Madame [C] [H] dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNONS solidairement Madame [C] [H] et Madame [O] [H] à payer à Monsieur [Z] [P], à compter du 1er juin 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS in solidum Madame [C] [H] et Madame [O] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS in solidum Madame [C] [H] et Madame [O] [H] à payer à Monsieur [Z] [P] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION