Cour d'appel, 28 mai 2024. 23/10515

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 28 MAI 2024 N°2024/210 Rôle N° RG 23/10515 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLX36 [B] [S] C/ [V] [S] épouse [L] [R] [S] [D] [N] [Z] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Caroline BOZEC Me Jean VOISIN Me Roselyne SIMON-THIBAUD Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 15 Juin 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/03023. APPELANT Monsieur [B] [S] né le 12 Juillet 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Caroline BOZEC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d'AVIGNON INTIMES Madame [V] [S] épouse [L] née le 03 Octobre 1961 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] représentée et assistée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [R] [S] né le 02 Octobre 1969 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] représenté et assisté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [D] [N] né le 21 Décembre 1965 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté Me Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [Z] [I] né le 19 Août 1994 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté par Me Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* -2- COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Olivier BRUE, Président Rapporteur, et Madame Catherine OUVREL, Conseillère- rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2024. Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. **** EXPOSÉ DU LITIGE M. [B] [S], Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] sont propriétaires indivis d'un bien immobilier situé [Adresse 5], cadastré [Cadastre 6] section H [Cadastre 2], issu de la succession de leurs parents. Ce bien est occupé par M. [B] [S]. Par jugement du 25 juin 2021, devenu définitif, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné la liquidation et le partage de l'indivision successorale dont ce bien est un actif et commis Maître [H] [A] qui a ouvert les opérations de partage le 4 février 2022. Par acte notarié du 18 octobre 2022, M. [B] [S], Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] ont consenti à M. [D] [N] et M. [Z] [I] une promesse unilatérale de vente sur ce bien au prix de 300 000 €, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 18 janvier 2023. La promesse devait se réaliser soit par la signature de l'acte authentique de vente, soit par la levée d'option par les bénéficiaires de la promesse, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans les délais. Lors du rendez-vous prévu chez le notaire pour la signature de l'acte authentique de vente, le 26 janvier 2023, M. [B] [S] ne s'est pas présenté, la réitération n'ayant pas lieu. Un procès-verbal de carence était dressé. Par acte du 14 mars 2023, M. [D] [N] et M. [Z] [I] ont assigné à jour fixe, après y avoir été autorisés, M. [B] [S], Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] en vue de la réalisation forcée de la vente. -3- Par jugement réputé contradictoire en date du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a : déclaré parfaite à la date du 18 janvier 2023, la vente consentie lors de la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2022 entre, d'une part, M. [B] [S], Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S], et, d'autre part, M. [D] [N] et M. [Z] [I], portant sur l'immeuble situé [Adresse 5], cadastré [Cadastre 6] section H [Cadastre 2], et au prix de 300 000 €, dit que le jugement vaut vente, ordonné la publicité du jugement au bureau de publicité foncière dont dépend l'immeuble, ordonné à M. [D] [N] et M. [Z] [I] de verser à M. [B] [S], Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] la somme de 300 000 € pour le règlement des frais, droits et émoluments de la vente entre les mains du notaire, maître [H] [A], pour procéder aux opérations de liquidation et partage, ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [B] [S] et de tous occupants des lieux vendus, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dit que le sort des meubles est réglé par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, débouté Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] de leur demande d'expulsion sous astreinte, condamné M. [B] [S] à verser à M. [D] [N] et M. [Z] [I] ensemble la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale visée à la promesse unilatérale de vente, débouté Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] de leur demande de dommages et intérêts contre M. [B] [S], condamné M. [B] [S] au paiement des dépens, laissé à la charge de M. [D] [N] et M. [Z] [I] le coût de la sommation par commissaire de justice du 19 janvier 2023, condamné M. [B] [S] à verser à M. [D] [N] et M. [Z] [I] ensemble la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [B] [S] à verser à Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] la somme de 1 500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté le surplus des demandes, rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire. Le tribunal a estimé que les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente avaient rempli les conditions suspensives convenues, notamment en termes d'obtention d'un prêt, et avaient levé l'option, de sorte que la vente était parfaite et expressément voulue par l'ensemble des parties, à l'exception de M. [B] [S] qui ne s'est pas rendu localisable pour être cité à personne, ni n'a constitué avocat, se contentant d'adresser au notaire un courrier invoquant la caducité de la promesse au prétexte d'abus non définis dans le cadre du litige successoral, non opposable aux acquéreurs. Le tribunal a ordonné l'expulsion de M. [B] [S] dont les éléments communiqués ne permettent pas de conclure qu'il ait quitté les lieux qu'il occupait lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, et ce dernier se trouvant occupant sans droit ni titre du fait de la vente. Il a en revanche écarté toute astreinte, sous peine de restreindre le délai de deux mois de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ici applicable. Le tribunal a par ailleurs fait application de la clause pénale au profit des bénéficiaires et à la charge de M. [B] [S], seul vendeur ayant fait obstacle à la réalisation de la vente. Il n'a pas retenu de dommages et intérêts à sa charge à l'égard de ses frère et soeur, le litige successoral étant indépendant. Selon déclaration reçue au greffe le 4 août 2023, M. [B] [S] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises. -4- Le 6 octobre 2023, M. [D] [N] et M. [Z] [I] ont fait délivrer à M. [B] [S] un commandement de quitter les lieux que ce dernier a contesté, d'abord, devant le juge de l'exécution, avant de se désister de sa procédure. Par dernières conclusions transmises le 2 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [S] sollicite de la cour qu'elle : réforme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la vente parfaite, ordonné le versement de la somme de 300 000 €, ordonné son expulsion, l'a condamné à payer 30 000 € au titre de la clause pénale, outre les dépens et les sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, confirme le jugement pour le surplus, À titre principal : juge que les bénéficiaires ne justifient pas avoir levé l'option dans les conditions contractuelles fixées, juge qu'il n'est pas démontré que les bénéficiaires ont versé l'indemnité d'immobilisation dans le délai fixé, juge la promesse de vente du 18 octobre 2022 non réalisée, juge que les bénéficiaires ne lui ont pas notifié l'obtention de leurs prêts, juge la condition suspensive d'obtention des prêts défaillie, juge caduque la promesse de vente du 18 octobre 2022, À titre subsidiaire : juge disproportionné le coût de l'exécution en nature pour lui et son intérêt pour les bénéficiaires de la promesse, juge que la clause pénale ne peut recevoir application en cas d'exécution forcée de la vente, juge, à titre subsidiaire, que le montant de la clause pénale doit être modéré à hauteur de 5 000 € compte tenu du préjudice réellement subi par les bénéficiaires, En tout état de cause : déboute Mme [V] [S] épouse [L], M. [R] [S], M. [D] [N] et M. [Z] [I] de leurs autres demandes, condamne Mme [V] [S] épouse [L], M. [R] [S], M. [D] [N] et M. [Z] [I] ensemble, à lui verser la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'appelant invoque, dans un premier temps, la caducité de la promesse de vente pour non réalisation dans les délais requis. Il soutient que la vente devait être réitérée avant le 18 janvier 2023, alors que le rendez-vous de signature n'a été fixé qu'au 26 janvier 2023. Il fait valoir que les bénéficiaires n'ont pas levé l'option dans le délai imparti et n'ont pas versé l'apport personnel prévu. Il reproche au jugement de rester taisant sur l'absence de versement de l'indemnité d'immobilisation tel que contractuellement prévu. Enfin, il soutient que les bénéficiaires n'ont pas obtenu le prêt dans les délais requis, du moins, qu'un tel prêt ne lui a pas été notifié. Dans un deuxième temps, à titre subsidiaire, M. [B] [S] se fonde sur l'article 1221 du code civil pour soutenir que l'exécution en nature de l'obligation est disproportionnée, la valeur du bien vendu étant nettement supérieure au prix convenu. Dans un troisième temps, M. [B] [S] invoque l'article 1231-5 du code civil pour soutenir que la clause pénale n'est pas due, dans la mesure où l'exécution forcée de la vente répare l'inexécution contractuelle, de sorte qu'il n'y a pas lieu, en sus, au paiement d'une telle indemnité. A titre subsidiaire, il entend que son montant soit réduit. Par dernières conclusions transmises le 29 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] sollicitent de la cour qu'elle : confirme la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré la vente parfaite, ordonné le versement de la somme de 300 000 €, ordonné l'expulsion de M. [B] [S], condamné M. [B] [S] au paiement des dépens et d'une somme à leur profit au titre de l'article 700 du code de procédure civile, réforme la décision entreprise en ce qu'elle les a débouté de leur demande d'expulsion sous astreinte, ainsi qu'en leur demande de dommages et intérêts, -5- assortisse l'expulsion de M. [B] [S] d'une astreinte de 50 € par jour de retard 15 jours après la signification de la décision à intervenir, condamne M. [B] [S] à leur payer la somme de 6 000 € chacun à titre de dommages et intérêts, condamne M. [B] [S] à leur payer une somme de 2 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [B] [S] au paiement des dépens, avec distraction. Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] contestent tout d'abord toute caducité de la promesse de vente faisant valoir que les bénéficiaires ont levé l'option le 18 janvier 2023, ainsi qu'indiqué dans le procès-verbal de carence dressé par les deux notaires chargés de la vente le 26 janvier 2023, et ainsi que l'appelant en a été informé dès le 15 décembre 2022, en vue de la programmation d'un rendez-vous de signature. Ils font valoir que la promesse unilatérale de vente ne prévoyait aucune condition de forme pour la levée de l'option. De plus, du fait de la carence de l'appelant, ils font valoir que ce dernier ne peut se prévaloir de l'expiration du délai avant tout transfert des fonds. S'agissant du versement de l'indemnité d'immobilisation, ils soutiennent que son versement est intervenu le 13 janvier 2023 et que M. [B] [S], qui a d'abord donné son accord pour un rendez-vous de signature, ne s'est pas prévalu de cette caducité, qu'il ne peut plus désormais invoquer. Concernant la réalisation des conditions suspensives, ils soutiennent que les bénéficiaires ont obtenu leur prêt dans les délais impartis, ce dont ils ont tous été avisés par le notaire dès le 9 décembre 2022. Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] s'opposent ensuite à toute disproportion de l'exécution en nature, au sens de l'article 1221 du code civil, soutenant que M. [B] [S], qui seul invoque une telle disproportion, n'en rapporte pas la preuve, et l'exécution forcée devant être comparée avec le seul intérêt du créancier. Au vu des pièces produites, ils assurent que la réduction du prix consenti ne présente aucun excès et que la valorisation du bien doit être pondérée par son état. Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] sollicitent la confirmation du caractère parfait de la vente ensuite de la levée d'option par les bénéficiaires. En revanche, ils entendent que l'expulsion de M. [B] [S] soit ordonnée sous astreinte, ce dernier ayant déjà bénéficié de l'expiration du délai de deux mois ainsi que de la trêve hivernale, et faisant preuve d'une réelle mauvaise foi. Ils invoquent, à l'appui de leur demande de dommages et intérêts, le comportement de M. [B] [S] traduisant sa volonté d'accaparer le bien de [Localité 7] sans rien dépenser ni même entretenir le bien, qu'il a, au contraire, dégradé. Par dernières conclusions transmises le 2 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] [N] et M. [Z] [I] sollicitent de la cour qu'elle : confirme la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré la vente parfaite, ordonné le versement de la somme de 300 000 €, ordonné l'expulsion de M. [B] [S], condamné M. [B] [S] au paiement de la clause pénale de 30 000 €, des dépens et d'une somme à leur profit au titre de l'article 700 du code de procédure civile, réforme la décision entreprise en ce qu'elle les a débouté de leur demande d'expulsion sous astreinte, assortisse l'expulsion de M. [B] [S] d'une astreinte de 50 € par jour de retard 15 jours après la signification de la décision à intervenir, condamne M. [B] [S] à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction. S'agissant des moyens opposés par l'appelant au titre de la caducité de la promesse unilatérale de vente ou de la disproportion de l'exécution en nature, M. [D] [N] et M. [Z] [I] développent les mêmes moyens que Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S]. S'agissant de la clause pénale, ils font valoir que celle-ci n'est pas exclusive de la vente forcée et que les deux sanctions peuvent se cumuler. Ils s'opposent à toute modération de cette clause compte tenu de l'attitude de M. [B] [S] qui a délibérément -6- retardé la vente pour refuser ensuite de la réitérer. Ils font valoir qu'ils sont contraints de régler les charges, dont les crédits, de deux biens immobiliers. Comme les autres intimés, ils font valoir que la vente est parfaite et qu'une astreinte doit assortir l'expulsion de M. [B] [S] qui n'y défère pas, malgré les mesures d'exécution forcée intentées. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Sur la demande tendant à la vente parfaite Par acte notarié du 18 octobre 2022, M. [B] [S], Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S], propriétaires indivis d'un bien situé [Adresse 5], ont consenti à M. [D] [N] et M. [Z] [I] une promesse unilatérale de vente sur ce bien au prix de 300 000 €, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 18 janvier 2023. La promesse devait se réaliser soit par la signature de l'acte authentique de vente, soit par la levée d'option par les bénéficiaires de la promesse, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans les délais. Tout d'abord, à la lecture de cet acte authentique, en sa page 5, acte signé par M. [B] [S], il était expressément stipulé 'qu'en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai' fixé au 18 janvier 2013 pour la levée d'option. S'agissant de la réalisation de la promesse, il était prévu une alternative tenant en la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, ou la levée d'option par le bénéficiaire, avant le 18 janvier 2013, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans le même délai. De même, il a été clairement précisé que 'la levée d'option serait effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l'acte de vente par tous moyens et toutes formes'. Or, il ressort du procès-verbal de carence dressé le 26 janvier 2023 par Maître [M] [O], notaire, que M. [D] [N] et M. [Z] [I] ont levé l'option préalablement au 18 janvier 2023 auprès du notaire. Il importe donc peu que M. [B] [S] n'ait pas reçu une notification directe officielle de la part des bénéficiaires, avant le 18 janvier 2023, faisant état de leur intention de lever l'option. La convocation remise à M. [B] [S], via une sommation de comparaître devant notaire délivrée par commissaire de justice le 19 janvier 2023, pour le 26 janvier suivant, démontre que les conditions de la réitération de la vente étaient alors remplies. Certes, ce rendez-vous de signature a été fixé postérieurement au 18 janvier 2023. Toutefois, il ressort d'un mail adressé par M. [B] [S] lui-même le 15 décembre 2022, ainsi que d'un mail du notaire des consorts [S] du même jour, que la réitération de la vente a été envisagée dès ce moment là, la signature n'ayant pu être réalisée plus tôt, compte tenu des disponibilités de M. [B] [S] lui-même, communiquées uniquement après le 9 janvier 2023. En tout état de cause, il est démontré que M. [D] [N] et M. [Z] [I] ont levé l'option dans le délai qui leur était imparti, ce dont le notaire atteste, M. [B] [S] n'ayant pas permis un rendez-vous de signature avant le 18 janvier 2013 et n'étant pas présent lors du rendez-vous du 26 janvier 2023, de sorte qu'étant défaillant, il ne peut se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai. -7- Par ailleurs, il est exact que la promesse unilatérale de vente prévoyait, à la charge de M. [D] [N] et M. [Z] [I] le versement d'une indemnité d'occupation de 30 000 €, à raison de 15 000 € à verser au notaire au plus tard 10 jours après la signature de la promesse unilatérale de vente, et 15 000 € à verser directement au promettant au plus tard dans un délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse unilatérale de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. Il est justifié du versement de la somme de 15 000 € le 13 janvier 2013, soit au delà du premier délai fixé. Toutefois, la promesse unilatérale de vente stipulait qu'en cas de non versement de la première somme de 15 000 € à la date convenue, la caducité de la promesse unilatérale de vente et son caractère non avenu restent à la discrétion du promettant. Or, alors que cette somme n'avait pas été versée le 29 octobre 2022 au plus tard, il est établi que les parties ont poursuivi la vente et ont fixé un rendez-vous pour sa réitération, rendez-vous auquel M. [B] [S] lui-même a consenti, ainsi qu'en atteste son mail du 15 décembre 2022, sans que la question du non versement des 15 000 € dans le délai fixé n'ait été évoquée. En acceptant de fixer un rendez-vous pour la réitération de la vente, les promettants ont admis que la levée d'option avait eu lieu, et, ont choisi de ne pas se prévaloir de la caducité possible de la promesse pour non versement de la première moitié de l'indemnité d'immobilisation dans le délai imparti. M. [B] [S], absent lors du rendez-vous convenu, ne s'est pas prévalu de cette caducité pour ce motif exprès, de sorte qu'au vu des termes de la promesse, il ne peut s'en prévaloir ultérieurement. M. [B] [S] soutient encore, pour faire échec au caractère parfait de la vente en cause, que les conditions suspensives stipulées dans la promesse unilatérale de vente n'ont pas été remplies. En effet, la vente était soumise à la condition suspensive particulière de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires, à raison de 120 000 € sur 30 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 2,57 % l'an au nom de M. [Z] [I] et, de 60 000 € sur 10 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 2,57 % l'an au nom de M. [D] [N]. Or, par mail du 9 décembre 2022, le notaire des consorts [S] a informé ses clients de l'obtention de leur prêt par les acquéreurs. Dans son courriel du 15 décembre 2022, M. [B] [S] a admis d'ailleurs avoir été informé, par l'intermédiaire du notaire, de l'obtention de ce prêt par M. [D] [N] et M. [Z] [I]. Il apparaît donc que la condition suspensive particulière convenue a été réalisée, ce dont les promettants ont tous été régulièrement informés. Enfin, si, par application de l'article 1221 du code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier, encore convient-il d'apprécier l'intérêt du créancier, soit M. [D] [N] et M. [Z] [I], et le coût de l'exécution de l'obligation pour M. [B] [S]. Or, ce dernier a signé la promesse unilatérale de vente et a donc manifesté son accord pour vendre le bien indivis qu'il occupait, de sorte qu'il était pleinement informé de la nécessité de quitter les lieux, indépendamment du prix convenu. En outre, il n'est aucunement démontré que la vente du bien intervienne à un prix dérisoire, à savoir 300 000 €, à comparer à l'évaluation de valeur à partir du prix moyen au m², correspondant à une valeur de 330 000 €. En effet, le prix d'un bien dépend de son état, et non seulement de sa surface et de sa localisation. En tout état de cause, une baisse de 30 000 € correspond à la marge de négociation susceptible d'intervenir dans toute vente immobilière. Aucune disproportion entre les intérêts du créancier et la nécessité pour M. [B] [S] de quitter les lieux en percevant une quote-part du prix de vente équivalente à ses droit indivis n'est démontrée. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a retenu le caractère parfait de la vente, toujours souhaitée au demeurant par l'ensemble des parties à l'exception de M. [B] [S] seulement. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit que le jugement valait vente avec toutes les conséquences de droit applicable. Sur la demande tendant à l'expulsion de M. [B] [S] Compte tenu du caractère parfait de la vente, il appert que les vendeurs sont désormais dépourvus de titre d'occupation sur ce bien. Or, il résulte des pièces produites, mais également des conclusions prises aux intérêts de M. [B] [S], que ce dernier occupe toujours le bien litigieux. Depuis le jugement, M. [D] [N] et M. [Z] [I] -8- [I] lui ont fait délivrer un commandement de quitter les lieux, dont M. [B] [S] a contesté la validité devant le juge de l'exécution, avant de se désister de cette procédure. L'attitude dilatoire de M. [B] [S] est caractérisée, de sorte que son expulsion est pleinement justifiée en son principe et doit être assortie d'une astreinte de 50 € par jour de retard pendant 4 mois passé le délai d'un mois suivant l'exécution de la présente décision. La décision entreprise sera réformée pour en tenir compte. Sur le paiement de la clause pénale En page 10 de la promesse unilatérale de vente, a été stipulée une pénalité compensatoire en ces termes : 'dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil'. En l'espèce, il a été démontré que la vente n'a pas été réitérée en la forme authentique lors du rendez-vous convenu à cet effet le 26 janvier 2013 à raison de la carence de M. [B] [S], alors que toutes les conditions avaient été remplies et l'option levée par les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente. Contrairement à ce que prétend M. [B] [S], l'exécution forcée de la vente, au demeurant non encore effective, ne répare pas l'inexécution contractuelle. Celle-ci est précisément sanctionnée par l'octroi de la clause pénale. En outre, aucune disproportion quant au montant fixé entre les parties n'est établie, à raison du comportement de M. [B] [S] qui a fait échec à la vente, contre l'avis même de ses co-indivisaires, sans motif légitime. La décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a ordonné le paiement de cette somme par M. [B] [S] à M. [D] [N] et M. [Z] [I]. Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] Ainsi que justement retenu par le premier juge, le présent litige oppose des vendeurs et des acheteurs au titre du défaut de réalisation d'une vente. Aucun lien de causalité n'est établi par Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] entre les dommages et intérêts qu'ils réclament et l'attitude d'opposition de M. [B] [S], relativement à un litige propre à la succession de leurs parents. Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] ne justifient pas d'une préjudice propre, lié à la non réalisation de la vente, ayant pour lien causal direct la faute de leur frère. Leur demande de dommages et intérêts ne peut qu'être rejetée et la décision entreprise confirmée à ce titre. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens M. [B] [S], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, les indemnités auxquelles il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles seront confirmées, et, des indemnités supplémentaires de 3 000 € seront mises à sa charge, d'une part, au bénéfice de Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S], et d'autre part, au bénéfice de M. [D] [N] et M. [Z] [I], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. -9- PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S] de leur demande d'expulsion de M. [B] [S] sous astreinte, Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires, Statuant à nouveau et y ajoutant : Dit que l'expulsion de M. [B] [S] ordonnée à défaut de départ volontaire par jugement du 15 juin 2023 sera assortie d'une astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de 4 mois à défaut pour lui d'avoir quitté les lieux au plus tard un mois après la signification de la présente décision, Condamne M. [B] [S] à payer à Mme [V] [S] épouse [L] et M. [R] [S], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [B] [S] à payer à M. [D] [N] et M. [Z] [I], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [B] [S] de sa demande sur ce même fondement, Condamne M. [B] [S] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT