Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/00015

SM/MMC COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - Me Olivier LEVOIR - Me Pauline MOREL Expédition TC LE : 28 MARS 2024 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU 28 MARS 2024 N° - Pages N° RG 23/00015 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DQTD Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal de commerce de BOURGES en date du 27 Octobre 2022 PARTIES EN CAUSE : I - M. [P] [S] né le 03 Janvier 1958 à [Localité 5] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Olivier LEVOIR, avocat au barreau de NEVERS timbre fiscal acquitté APPELANT suivant déclaration du 06/01/2023 INCIDEMMENT INTIMÉ II - Mme [G] [W] veuve [X] née le 18 Février 1948 à [Localité 9] [Adresse 3] [Adresse 3] - M. [D] [X] né le 11 Septembre 1967 à [Localité 8] [Adresse 2] [Adresse 2] - M. [Y] [X] né le 03 Mai 1972 à [Localité 4] [Adresse 6] [Adresse 6] Représentés par Me Pauline MOREL, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté INTIMÉS INCIDEMMENT APPELANTS 28 MARS 2024 N° /2 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M.TESSIER-FLOHIC, Président chargé du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. TESSIER-FLOHIC Président de Chambre M. PERINETTI Conseiller Mme CIABRINI Conseillère *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSÉ Suivant acte authentique en date du 30 septembre 2011, Mme [G] [W] veuve [X], M. [Y] [X] et M. [D] [X] (ci-après désignés « les consorts [X] »), venant aux droits de M. [O] [X], ont consenti un bail commercial à M. [P] [S] et à Mme [N] [K] épouse [S], portant sur un local à usage commercial et d'habitation située [Adresse 7], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2020. Lors du renouvellement du bail commercial, M. et Mme [S] ont indiqué souhaiter céder ledit bail à M. et Mme [M]. Un état des lieux de sortie a donc été contradictoirement réalisé le 1er octobre 2020, avec l'assistance de la SELARL Juriexcel, huissier de justice. Suivant acte authentique en date du 2 octobre 2020, M. et Mme [S] ont cédé le fonds de commerce qu'ils exploitaient dans les locaux concernés, « Le Petit Berrichon », à M. [A] [M] et à Mme [I] [E]. Suivant acte d'huissier en date du 5 octobre 2021, les consorts [X] ont fait assigner M. et Mme [S] devant le Tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir, en l'état de leurs dernières demandes, constater que M. [S] et Mme [K] épouse [S] n'avaient pas respecté leur obligation de remise en état du local commercial et d'habitation située [Adresse 7] ; condamner solidairement M. et Mme [S] à leur verser la somme de 10.406,22 € correspondant au coût de la réparation des dégradations constatées, augmentée du taux d'intérêt légal à compter de la signification de la décision et jusqu'à complet paiement de la dette ; débouter les consorts [S] de l'ensemble de leurs demandes ; condamner les consorts [S] à leur payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En réplique, M. et Mme [S] ont demandé au tribunal de : - débouter les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamner les consorts [X] à leur payer une indemnité d'un montant de 3.445,95€ ; - condamner les consorts [X] à leur payer une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 27 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Bourges a : condamné solidairement M. [P] [S] et Mme [N] [K] épouse [S], en leur qualité de preneur à bail du local situé [Adresse 7], à payer aux consorts [X] une somme globale de 4.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision et jusqu'à parfait paiement au titre des travaux rendus nécessaires du fait du défaut d'entretien du local pris à bail ; débouté les consorts [X] du surplus de leurs demandes et les consorts [S]-[K] de leur demande reconventionnelle ; condamné solidairement les consorts [S]-[K] aux dépens ; condamné solidairement les consorts [S]-[K] à payer aux consorts [X] une indemnité de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le Tribunal a notamment retenu que nonobstant la cession de bail, les consorts [S]-[K] restaient redevables vis-à-vis des propriétaires de leur obligation d'entretien des locaux donnés à bail et de remise en état des dégradations ayant pu y être commises, que la durée du bail et la destination des locaux imposaient de tenir compte de l'usure normale due à l'effet du temps, et que la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie révélait l'existence de dégradations ne pouvant être considérées comme relevant d'une usure normale et devant en conséquence être réparées par les preneurs sortants. M. [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 6 janvier 2023. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [S] demande à la Cour de le déclarer recevable et bien fondé en son appel, d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau de débouter les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes et subsidiairement, de dire et juger que les consorts [S] ne pourraient être tenus qu'à une somme maximale de 1 678,68 € HT à l'égard des consorts [X] . En tout état de cause, il entend obtenir la condamnation solidairement les consorts [X] à payer à M. [P] [S] la somme de 5 000 € au titre du remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire du premier jugement Condamner solidairement les consorts [X] à payer à M. [P] [S] la somme de 3 600 € au titre par application de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner solidairement les consorts [X] aux entiers dépens d'instance. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2023, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, les consorts [X] demandent à la Cour de les recevoir en leur appel incident et réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau, de condamner solidairement M. [P] [S] et Mme [N] [K] épouse [S] à leur verser la somme de 10.406,22€, correspondant au coût de la réparation des dégradations constatées dans le local donné à bail et du manque d'entretien, augmentée du taux d'intérêt légal à compter de la signification de la présente décision et ce, jusqu'à complet et parfait paiement de leur dette avec capitalisation. A titre subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. A titre infiniment subsidiaire, ils demandent de juger que Mme [G] [W] veuve [X], M. [D] [X] et M. [Y] [X] ne seraient redevables que d'une somme de 1.985,58 € TTC. Et en tout état de cause, ils concluent au debouter de M. [P] [S] et Mme [N] [K] épouse [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et leur condamnation solidairement au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024. MOTIFS Sur les réparations locatives : Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1730 du même code prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1755 du même code énonce qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. En l'espèce, le bail commercial liant les parties stipule, au paragraphe intitulé « entretien ' réparations », que le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, et que toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Il est également prévu que le preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures. Ce contrat de bail prévoit également, au paragraphe intitulé « restitution des lieux loués ' remise des clefs », que le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état. M. [S] fait tout d'abord valoir que par courriel du 28 août 2020, les consorts [X] avaient informé le notaire chargé des opérations de cession du fonds de commerce qu'ils ne signeraient la prorogation du bail commercial qu'après réalisation de travaux d'entretien incombant aux preneurs, à savoir la peinture des huisseries côté rue et côté cour, du portail en fer, de la véranda et des dessous de toit, ainsi que le cirage du parquet et de l'escalier. Il soutient que le fait d'avoir obtenu des consorts [X] l'autorisation de céder le fonds de commerce vaudrait prise d'acte de la réalisation des travaux de réparation et d'entretien réclamés, et partant de l'accomplissement par M. et Mme [S] de l'intégralité de leurs obligations de preneurs quant à l'entretien des locaux loués. Toutefois, ainsi que l'a, à juste titre, relevé le tribunal, M. et Mme [S] demeurent redevables vis-à-vis des propriétaires de leur obligation contractuelle d'entretien des locaux donnés à bail et de réparation des dégradations qui ont pu y être commises, nonobstant la cession de bail et l'accord donné par les bailleurs quant à cette opération. L'indication donnée par les consorts [X] selon laquelle leur accord quant à la cession du bail serait subordonné à la réalisation de certains travaux, n'équivaut nullement au renoncement par les bailleurs à se prévaloir d'un défaut d'accomplissement de l'obligation d'entretien incombant aux preneurs. Il peut, à titre surabondant, être observé que l'acte de cession du fonds de commerce mentionne que « les propriétaires font toutefois réserve de tous leurs droits et actions contre Monsieur et Madame [S] aussi bien pour le paiement des loyers et accessoires que pour le remboursement des droits d'enregistrement, et pour l'entière exécution des charges et conditions du bail antérieur ». L'intervention des consorts [X] à l'acte de cession n'emporte ainsi nulle acceptation ou prise d'acte de leur part quant à l'état de réparations et d'entretien de l'immeuble donné à bail. Il convient dès lors de déterminer si des dégradations susceptibles de relever de la catégorie des réparations locatives sont survenues dans les locaux loués, tout en tenant compte de la durée du bail, à savoir neuf années, durant lesquelles un fonds de commerce y a été exploité, ce qui n'a pu qu'occasionner des dégradations acceptables liées au passage du temps et à une usure normale. L'état des lieux d'entrée, réalisé entre les parties le 30 octobre 2011 mentionne : concernant le revêtement du sol des diverses pièces, il est qualifié de correct pour le bar, la salle de vente de journaux, la salle à manger et deux des toilettes, de récent et très bon pour la salle de bains, de « très bon, propre et sans trace » pour les chambres n° 1 et 2, de bon pour la salle annexe du rez-de-chaussée, la chambre n° 3, le couloir et l'escalier, d'usagé dans la chaufferie, d' « ancien non cassé » dans la dépendance, celui de la cuisine et des WC clients portant la seule mention « en état » et celui du grenier « [illisible] parfait état et propre » ; il est précisé que la moquette de la salle de bain n° 2 est dépourvue de trace ; concernant les revêtements muraux, leur état est qualifié de bon dans le bar, la salle à manger, la salle de vente de journaux, la salle annexe du rez-de-chaussée, les toilettes du haut, les chambres n° 1 et 2, le couloir et l'escalier, de neuf dans la salle de bains, d'usagé avec trois marques dans la cuisine, d'ancien avec traces de crayon dans les toilettes, de très usagé dans la dépendance ; la chaufferie comporte une « peinture avant-guerre abîmée » ; la seule mention concernant les WC clients indique que la faïence ne présente aucun trou de cheville, de même que la frisette et la faïence de la salle de bain n°2 ; la chambre n° 3 présente un papier peint en bon état sauf une marque dans l'alcôve ; concernant le revêtement des plafonds, leur état est qualifié de bon dans le bar, la salle de vente de journaux, les toilettes, la salle annexe du rez-de-chaussée, la salle de bain n°2, les chambres n° 1, 2 et 3, le couloir et l'escalier, et de très bon dans la salle de bains ; il est mentionné un léger décollement du papier peint de la salle à manger, une « frisette en état » dans la cuisine et les WC clients, un plâtre très usagé dans la dépendance et une peinture très ancienne et abîmée dans la chaufferie ; l'état des équipements sanitaires et des robinetteries est qualifié de bon à parfait, à l'exception de la baignoire de la salle de bain du haut dont il est précisé qu'elle se trouve « en état avec trace calcaire » ; une « conclusion générale » relevant le très bon état général des lieux en dehors de la dépendance de la chaufferie qui sont dans un état ancien. L'état des lieux de sortie établi le 1er octobre 2020 par la SELARL Juriexcel, huissier de justice, relève principalement : la présence dans l'ensemble des pièces de carrelage ou de parquet ancien, dont il est parfois précisé par surcroît qu'il se trouve en état d'usage, à l'exception de la chambre n°2 où est constaté un affaissement du parquet, de la chambre n°3 dont le sol est recouvert d'un parquet qui s'affaisse et en mauvais état, du patio dont le sol est couvert d'une chape de ciment brut, de toilettes n°2 et d'une salle de bains n°2 dont le sol présente un linoléum sale, de la salle des fléchettes dont le carrelage présente plusieurs carreaux fêlés et du grenier dont le sol est couvert de plaques en mélaminé à l'état d'usage ; il est précisé que l'une des dalles recouvrant le sol de la cour est déchaussée ; à titre d'anomalies des revêtements muraux, un lambris abîmé dans la salle des fléchettes, plusieurs trous non rebouchés dans le bar, la salle tabac/presse, un papier peint hors d'usage dans l'un des WC, un décollement du papier peint dans le bureau, un papier peint arraché à certains endroits au premier étage, de taches sur le papier peint de la chambre n°3 et un « état brut hors d'usage » des murs de la réserve ; la toile de verre recouvrant les murs de la cuisine est jugée en bon état ; l'état des autres revêtements muraux est qualifié d'ancien, très ancien ou d'usage ; l'existence de trous de fixation non rebouchés au plafond de la salle tabac/presse ; le plafond de la réserve est jugé hors d'usage ; la présence d'une fente en partie basse des toilettes de la salle de bains, d'une fuite sur le pommeau de douche, de peinture écaillée dans la baignoire, d'un défaut de cache d'un robinet et d'une occlusion de l'évier de la salle de bains située à l'étage ; l'écaillement de la peinture posée sur l'évier de la cuisine du rez-de-chaussée, sur la porte-fenêtre du bureau, sur les plinthes de l'escalier menant au premier étage, sur les radiateurs des trois chambres et de la réserve, sur les plinthes de la chambre n°2 et sur les volets de la cuisine ; la présence dans la cuisine d'un four hors d'usage et dans la réserve d'un lavabo hors d'usage ; un manque de propreté dans la cuisine, le grenier, les WC de l'étage, les deux salles de bains et la chambre n°3. Il résulte de la comparaison entre ces deux états des lieux que l'évolution des revêtements muraux, des sols et des plafonds vers un état ancien ou d'usage doit être attribuée à l'effet du passage du temps. L'affaissement des parquets dans certaines chambres relève là encore de la vétusté de l'immeuble et non d'un usage anormal qu'auraient pu en faire les preneurs. Par ailleurs, aucune observation n'a été effectuée par l'huissier de justice quant à d'éventuelles dégradations subies par l'escalier, qui tiendraient notamment à son défaut de cirage. Aucune indemnisation ne sera ainsi due par les preneurs sortants au titre de ces divers postes. En revanche, les anomalies relevées dans l'état des lieux de sortie justifient de mettre à la charge des preneurs les travaux suivants : remplacement de l'évier de la cuisine, des toilettes (WC clients), des mitigeurs de la baignoire et du lavabo, sur la base du devis de l'entreprise Coache [P], pour un coût de 1.134,40 € de fournitures et 380 € de main d''uvre, soit une somme globale de 1.514,40 € ; remise en état et en peinture des radiateurs des trois chambres, sur la base du devis de l'entreprise Mathias, pour un montant de 825 € ; rebouchage des trous dans la salle tabac presse, mise en peinture des volets de la cuisine, mise en peinture des plinthes d'une chambre, sur la base du devis de l'entreprise Mathias, pour un montant total de 597,19 € ; décapage et cirage de l'une (et non de la totalité) des chambres situées à l'étage, dont le coût peut être évalué au tiers du devis établi pour l'ensemble des chambres par l'entreprise Thierry Apert, soit un montant de 1.279,41 € ; nettoyage du logement sur la base de la facture établie par l'entreprise Maryse Petiot, sauf en ce qu'il comprenait le décapage et le cirage de l'escalier, pour un montant pouvant de ce fait être évalué à 200 €. Il sera rappelé qu'il est constant que le principe de la réparation intégrale n'implique pas de contrôle sur l'utilisation des fonds alloués à la partie lésée qui conserve leur libre utilisation (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 2ème, 7 juillet 2011, n°10-20.373). Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [S] à payer aux consorts [X] la somme totale de 4.416 € au titre des réparations locatives, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt qui produiront eux-mêmes intérêt dès lors qu'ils seront dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, et d'infirmer en ce sens le jugement entrepris. Sur les dépens et les frais irrépétibles L'équité et la prise en considération de l'issue du litige telle qu'elle est déterminée par la présente décision commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [S], partie succombante, à payer aux consorts [X] une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l'instance d'appel. La condamnation prononcée de ce chef à l'encontre de M. [S] et de Mme [K] épouse [S] par le premier juge sera confirmée. Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [S], partie succombante, devra supporter la charge des dépens de l'instance d'appel. Le jugement entrepris sera confirmé de ce dernier chef. Il y a lieu enfin de débouter M. [S] de sa demande de remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire, le bien-fondé des demandes présentées par les intimés ayant de nouveau été consacré par la présente décision et le montant versé en exécution du jugement entrepris n'excédant pas celui qui est prononcé aux termes du présent arrêt. PAR CES MOTIFS La cour, - INFIRME le jugement rendu le 27 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Bourges, sauf en ce qu'il a débouté les consorts [S]-[K] de leur demande reconventionnelle et condamné solidairement les consorts [S]-[K] à payer aux consorts [X] une indemnité de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Et statuant de nouveau des chefs infirmés, - CONDAMNE solidairement M. [P] [S] et Mme [N] [K] épouse [S] à payer à Mme [G] [W] veuve [X], M. [D] [X] et M. [Y] [X] la somme totale de 4.416 € au titre des réparations locatives, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ; - DIT que les intérêts échus sur cette somme produiront eux-mêmes intérêt dès lors qu'ils seront dus pour une année entière ; Et y ajoutant, - DEBOUTE M. [P] [S] de sa demande de remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire ; - CONDAMNE M. [P] [S] à verser à Mme [G] [W] veuve [X], M. [D] [X] et M. [Y] [X] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE M. [P] [S] aux entiers dépens de l'instance d'appel. L'arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, S. MAGIS A. TESSIER-FLOHIC