Cour d'appel, 14 mai 2024. 21/01924

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 14/05/2024 Me Audrey GUERIN la SELARL LEROY AVOCATS ARRÊT du : 14 MAI 2024 N° : - 24 N° RG 21/01924 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GMZL DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 05 Mai 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265270318362275 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 8] représenté par son Syndic en exercice, la société CREDIT AGRICOLE CENTRE LOIRE COPRO (COTOIT), société par actions simplifiées unipersonnelle, au capital de 500.000 €, dont le siège social est à [Adresse 9], immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'ORLEANS sous le numéro 833 607 393, agissant par l'intermédiaire de son président en exercice, COTOIT venant aux droits de ses prédécesseurs, la société FONCIA-BARBIER-CUILLE, située [Adresse 1], puis la société PARGEST, située [Adresse 3], anciens syndics en exercice. [Adresse 5] [Localité 4] ayant pour avocat postulant Me Audrey GUERIN, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, D'UNE PART INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265267688410005 S.C.I. [Adresse 8], immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le numéro 500 387 402, prise en la personne de son gérant la SARL ZENITH PROMOTION, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité ausiège [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS S.E.L.A.R.L. [H]-FLOREK prise en la personne de Me [J] [H] ès qualités de mandataire judiciaire de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 8], immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le numéro 500 387 402, dont le siège social est [Adresse 7] à [Localité 4], suivant jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS du 1er juin 2018, en ses bureaux sis [Adresse 6], établissement secondaire de la SELARL [H] immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 501 383 608, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 7 juillet 2021. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 janvier 2024 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 25 mars 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre, en charge du rapport, et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants. Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles GREFFIER : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement le 14 mai 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCEDURE : Par acte d'huissier en date du 6 février 2018, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] a fait assigner la SCI [Adresse 8] à comparaître à jour fixe devant le tribunal de grande instance d'Orléans en paiement d'une somme de 55.574,71 euros au titre de ses charges de copropriété impayées avec intérêts de droit à compter du 8 août 2014. Par jugement en date du 13 avril 2018, le tribunal de grande instance d'Orléans a prononcé le redressement judiciaire de la société [Adresse 8] et désigné Me [H], ès qualité de mandataire judiciaire. Par acte d'huissier en date du 12 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] a fait assigner à comparaître à jour fixe Me [H], ès qualité de mandataire judiciaire de la société [Adresse 8], devant le tribunal de grande instance d'Orléans aux fins de fixation de sa créance. Les deux procédures ont été jointes. Par jugement en date du 5 mai 2021, le tribunal judiciaire d'Orléans a : - déclaré recevables les prétentions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] ; - fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] au passif de la société [Adresse 8] à la somme de 11 879,13 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 8 août 2014 ; - débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] de ses demandes plus amples ou contraires ; - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; - laissé les dépens à la charge de ceux qui les ont exposés. Par déclaration en date du 7 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a déclaré recevables les prétentions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8]. Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Orléans du 05/05/2021 en ce qu'il a fixé la créance de la copropriété au titre des charges de copropriété dues jusqu'au 31 décembre 2014 à hauteur de 11 879,13 euros. - infirmer ledit jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, - fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] au passif de la société [Adresse 8] aux sommes suivantes : * 55 574,71 euros au titre de ses charges de copropriété impayées, augmentées des intérêts de droit à compter du 8 août 2014, date de la mise en demeure restée vaine ; * 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner la société [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel conformément à l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société [Adresse 8] entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment le coût de la sommation de payer pour le cas où il ne serait pas inclus dans la condamnation prononcée ; - condamner les intimés de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. - débouter toutes parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 décembre 2021, la société [Adresse 8] et Me [H], ès qualité de mandataire judiciaire, demandent à la cour de : - déclarerle syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] irrecevable et, à tout le moins, mal fondé en son appel ; - le rejeter En conséquence, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Orléans le 5 mai 2021 en ce qu'il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] au passif de la société [Adresse 8] à la somme de 11 879,13 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2014 et débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] de ses demandes plus amples ou contraires ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] de toutes autres demandes, moyens, fins ou conclusions contraires ou plus amples ; A titre infiniment subsidiaire, - fixer l'éventuelle créance des charges impayées qui viendrait à être reconnue comme incontestablement due ; En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] à verser à la société [Adresse 8] et à Me [H] ès-qualité une somme de 5 000 euros pour résistance abusive ; - condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] à verser à la société [Adresse 8] et à Me [H] ès-qualité une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Les parties ont constitué avocat et ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024. MOTIFS Sur la demande en paiement des charges Moyens des parties Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] explique que la SCI [Adresse 8] a interrompu le paiement de ses charges de copropriété, par mesure de représailles en raison du procès qui les oppose dans une instance relative aux malfaçons affectant l'immeuble, immeuble que la SCI [Adresse 8] a, après l'avoir acquis, divisé et revendu par lots. Il fait valoir que les comptes, arrêtés au 23 octobre 2017, faisaient apparaitre un solde dû de 55 574,71 euros et reproche au tribunal de n'avoir retenu qu'une somme de 11 879,13 euros. Il estime que nonobstant les motifs retenus par le premier juge, il verse bien aux débats les éléments justificatifs de sa créance. Maître [H] de la SELARL [H]-Florek, en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI [Adresse 8] et la SCI [Adresse 8], font valoir que le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ne justifie pas de sa créance. Il ne produit, comme en 1ère instance, que les appels de provision 2013 et 2014, et les procès-verbaux d'assemblée générale des 19 mai 2014 et 14 mai 2013, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des années 2016 à 2020, qui sont pour l'esssentiels étrangers à la période concernée par la demande, antérieure au 18 septembre 2017, et qui en outre correspondent pour 2015, 2016 et 2017 à des assemblées générales qui ont été judiciairement annulées, en tout (2016 et 2017) ou partie (2015), de sorte que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune approbation des comptes ni d'aucun budget prévisionnel à compter de l'année 2014 et au-delà. Ils ajoutent que le tribunal de grande instance avait, par jugement du 15 avril 2014, annulé la résolution 18 de l'assemblée générale du 10 mai 2012 sans que le syndicat des copropriétaires n'en ait tiré les conséquences puisqu'il n'a jamais déduit la somme de 10 000 euros, objet de la résolution annulée, des comptes de la copropriété de sorte que les comptes présentés sont erronés. A défaut d'appels de provisions pour les charges courantes à compter du 1er janvier 2015, et de décompte annuel des charges pour les années 2015, 2016 et 2017, de production des justificatifs des frais engagés qui apparaissent dans le décompte, et d'une approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires pour les années 2016 et 2017, la cour ne pourra que confirmer le jugement de première instance. Réponse de la cour Il incombe au syndicat des copropriétaires, qui sollicite le paiement d'un arriéré de charges de copropriété, de rapporter la preuve de sa créance et donc de prouver que le copropriétaire qu'il assigne est effectivement débiteur des sommes réclamées (3e Civ., 16 décembre 1987, no 86-15.525). Il est donc tenu de produire tous les documents utiles pour justifier sa demande, et a minima le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice considéré et le décompte annuel de répartition des charges du copropriétaire concerné (3e Civ., 7 décembre 1996, no 04-19.282 ; 3e Civ., 3 décembre 2002, no 01-12.008 ; 3e Civ., 11 décembre 2012 , no 11-24.462 ; 3e Civ., 12 avril 2018, no 17-11.667). La situation arrêtée au 23 octobre 2017, sur laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] fonde sa demande, et qui fait apparaître un solde, arrêté au 18 septembre 2017, d'un montant de 55.574,71 euros, est un simple décompte sans aucune justification et ne saurait constituer une preuve de ce que la SCI [Adresse 8] est effectivement redevable des sommes qui y figurent. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] verse aux débats pour l'exercice 2013 : - le procès-verbal d'assemblée générale du 19 mai 2014 (pièce n°14) approuvant les comptes de l'exercice 2013 ; - le relevé annuel de répartition des charges de la SCI [Adresse 8] pour l'exercice 2013, après régularisation annuelle. Sa créance est donc justifiée en ce qui concerne les sommes réclamées au titre de l'exercice 2013. S'agissant de l'année 2014, sont versés les appels de provisions de cet exercice ainsi que le procès-verbal de l'asssemblée générale du 19 mai 2014 approuvant le budget prévisionnel pour cet exercice, sur la base duquel les provisions ont été réclamées. Les intimées sollicitent la confirmation du jugement qui a considéré que la créance du syndicat des copropriétaires était justifiée jusqu'au 31 décembre 2014 et s'élevait à cette date à la somme de 11 879,13 euros. Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à la somme de 11 879,13 euros au 31 décembre 2014. En revanche, pour la période postérieure, ayant couru à compter du 1er janvier 2015 et jusqu'en septembre 2017, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun justificatif de sa créance. Ne sont en effet versés aux débats ni appels de provision, ni décomptes annuels de répartition des charges de la SCI, ni même les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices considérés puisque : - par jugement du 5 février 2020, l'assemblée générale du 7 avril 2016, qui a voté l'approbation des comptes de l'exercice 2015, a été annulée ; - par jugement du 10 juin 2020, l'assemblée générale du 8 juin 2017, qui a voté l'approbation des comptes de l'exercice 2016, a été annulée. Le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve de sa créance, ne justifie pas du bien-fondé de sa demande pour la période postérieure à 2014 et le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de sa demande pour les sommes dues postérieurement à 2014. Sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en dommages et intérêts Moyens des parties Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sollicite l'allocation d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il fait valoir que le défaut de paiement par la SCI [Adresse 8] cause à la copropriété un préjudice financier constitué par la privation d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, que la carence de la SCI a entraîné des démarches, tracas, frais et dépenses supplémentaires à la charge du syndicat, et que tout impayé met en péril l'équilibre financier de la copropriété et rejaillit sur les autres copropriétaires. Les intimées s'opposent à cette demande. Réponse de la cour S'il est exact que le syndicat des copropriétaires peut solliciter réparation du préjudice causé par la carence d'un copropriétaire dans le paiement de ses charges, il lui appartient de rapporter la preuve non seulement d'une faute du copropriétaire mais également du préjudice qui en est résulté pour le syndicat. Or en l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] est lui même carent dans la justification d'une partie importante de sa créance, et qu'il ne justifie nullement de la réalité du préjudice résultant pour lui du défaut de paiement par la SCI [Adresse 8] de la somme de 11 879,13 euros, seule justifiée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande en dommages et intérêts. Sur la demande des intimées en dommages et intérêts pour résistance abusive Moyens des parties Les intimées sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à lui verser une somme de 5000 euros pour résistance abusive. Elle estime que le syndicat des copropriétaires s'est contenté en appel de reprendre ses conclusions et les pièces produites en première instance, ce qui démontre le caractère abusif et dilatoire de la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] estime que cette demande indécente doit être rejetée comme infondée, venant de la part d'un copropriétaire indélicat, qui refuse de payer les charges de copropriété et met la copropriété en difficulté financière. Réponse de la cour Il n'est pas justifié d'un abus commis par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] dans l'exercice de son droit d'agir en justice en paiement de charges de copropriété et d'interjeter appel d'une décision qui n'a accueilli que partiellement sa demande en paiement, quand bien même ses justificatifs ont été jugés insuffisants, tant en première instance qu'en appel, pour accueillir l'intégralité de sa demande. Sur les demandes accessoires Le premier juge a laissé les dépens à la charge de ceux qui les ont exposés. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sollicite l'infirmation de ce chef de dispostif, estimant que la SCI, partie perdante, doit être tenue aux dépens. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. La demande du syndicat des copropriétaires ayant été, ne serait-ce que partiellement, accueillie, la SCI [Adresse 8] et Maître [H] en qualité de mandataire de celle-ci, parties perdantes, seront tenus aux dépens de première instance et d'appel. Le premier juge a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation de ce chef de dispositif et demande l'allocation d'une somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable d'accorder au syndicat des copropriétaires, dont la demande a été accueillie à hauteur de plus de 11 000 euros et qui a exposé des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En considération des circonstances de la cause, il convient de fixer la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] au passif de la SCI [Adresse 8] à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statutant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu'il dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il laisse les dépens à la charge de ceux qui les ont exposés ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant : REJETTE la demande de la SCI [Adresse 8] et de Maître [H] en qualité de mandataire de celle-ci en dommages et intérêts pour résistance abusive ; FIXE la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] au passif de la SCI [Adresse 8] à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; FIXE au passif de la SCI [Adresse 8] les dépens de première instance et d'appel. Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT