Cour d'appel, 21 juin 2022. 21/03265

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51Z 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 JUIN 2022 N° RG 21/03265 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UQQ4 AFFAIRE : M. [L] [H] [F] [P] ... C/ M. [X] [N] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Avril 2021 par le Juge des contentieux de la protection de CHARTRES N° RG : 1119000463 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/06/22 à : Me Mathilde PUYENCHET Me Julien GIBIER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [L] [H] [F] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Maître Mathilde PUYENCHET, avocat postulant et plaidant, au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 - N° du dossier 1265 Madame [M] [W] [C] [Y] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Maître Mathilde PUYENCHET, avocat postulant et plaidant, au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 - N° du dossier 1265 APPELANTS **************** Monsieur [X] [N] [Adresse 6] [Localité 3] Représentant : Maître Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 - N° du dossier 182574 Madame [Z] [N] [Adresse 6] [Localité 3] Représentant : Maître Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 - N° du dossier 182574 S.A.R.L. MAITREJEAN IMMOBILIER EXERÇANT SOUS L'ENSEIGNE CEN TURY 21 Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 - N° du dossier 182574 INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mai 2022, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE M. [X] [N] et Mme [Z] [N] sont propriétaires d'une maison d'habitation située au [Adresse 5] à [Localité 3]. Un bail de location portant sur cette maison a été signé par l'intermédiaire de l'agence Century 21 avec M. [L] [P] le 19 août 2017, prenant effet au 15 septembre 2017. Par acte d'huissier de justice délivré le 9 mai 2019, M. [P] et sa compagne Mme [M] [Y] ont assigné la société Maîtrejean Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 ainsi que les époux [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la résiliation du bail aux torts exclusifs des propriétaires, - la condamnation in solidum de la société Maîtrejean Immobilier, exerçant sous l'enseigne Century 21 et des époux [N] à leur verser la somme de 27 705,51 euros, - leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral, - leur condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - leur condamnation aux dépens de l'instance. Par jugement contradictoire du 6 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres a : - débouté M. [P] et Mme [Y] de leurs demandes formées à l'encontre de la société Maîtrejean Immobilier comme non fondées, - fixé la date de résiliation du bail conclu le 19 août 2017 entre les époux [N] d'une part et M. [P] et Mme [Y] d'autre part, au 20 janvier 2020, - condamné M. [P] et Mme [Y] à payer solidairement, après compensation, aux époux [N] la somme de 118,10 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, - débouté M. [P] et Mme [Y] de toute demande plus ample ou contraire, - dit n'y avoir lieu, en l'espèce, à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [P] et Mme [Y] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit. Par déclaration reçue au greffe le 20 mai 2021, M. [P] et Mme [Y] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 6 avril 2022, ils demandent à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres le 6 avril 2021 en toutes ses dispositions, - constater la résiliation du bail aux torts exclusifs et in solidum de M. et Mme [N] et de la société Maîtrejean Immobilier, - condamner in solidum la société Maîtrejean Immobilier et les époux [N] à leur verser la somme de 29 363,48 euros, - condamner in solidum la société Maîtrejean Immobilier et les époux [N] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et troubles de jouissance, - condamner in solidum la société Maîtrejean Immobilier et les époux [N] à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 30 mars 2022, les époux [N] demandent à la cour de : - confirmer la décision rendue le 6 avril 2021, sauf : - en ce que les frais de constat d'huissier pour 253 euros ont été mis pour moitié à leur charge et, statuant à nouveau de ce chef, juger qu'ils resteront à la charge exclusive M. [P] et Mme [Y], - en ce qui concerne l'indemnisation de M. [P] et Mme [Y] à 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral et statuant à nouveau de ce chef, les débouter purement et simplement de toutes demandes indemnitaires, - condamner en conséquence M. [P] et Mme [Y] à leur verser la somme de 2 371, 10 euros au titre de leur arriéré locatif, après compensation, Y ajoutant : - condamner solidairement M. [P] et Mme [Y] à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner solidairement M. [P] et Mme [Y] aux entiers dépens d'appel, - à titre subsidiaire, réduire les sommes demandées à de plus justes proportions. Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 mars 2022, la société Maîtrejean Immobilier, exerçant sous l'enseigne Century 21, demande à la cour de : - confirmer le jugement du 6 avril 2021 en ce qu'il a débouté M. [P] et Mme [Y] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre, - condamner in solidum M. [P] et Mme [Y] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [P] et Mme [Y] aux entiers dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 avril 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes indemnitaires de M. [P] et Mme [Y] Le premier juge, relevant que M. [P] et Mme [Y] ne rapportaient pas la preuve des différents préjudices qu'ils alléguaient pour motiver une résiliation du bail aux torts du bailleur, a fixé la date de résiliation du bail au 20 janvier 2020 et les a déboutés de leurs demandes, sauf au titre de leur préjudice moral, estimant que l'humidité du logement, attestée et non contestée par les bailleurs, générait pour eux un préjudice de jouissance certain. M. [P] et Mme [Y] sollicitent à hauteur de cour la somme totale de 29 363,48 euros se décomposant comme suit : - 1 068,40 euros au titre des frais de l'agence lors de la location, - 790 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, - 18 261,08 euros au titre des loyers du 15 septembre 2017 au 31 juillet 2019 à 790 euros /mois soit 790 € x 12 mois + 798.28 euros x 11 mois, - 2 187,78 euros au titre de la surconsommation de gaz, - 3 524,82 euros au titre des frais de déménagement, - 241,49 euros au titre des frais de canapé mis à la décharge, - 2 544,38 euros au titre des biens personnels et frais de mobilier imprégnés de moisi, - 91,30 euros au titre de l'intervention sur le ballon d'E.C.S, - 148,23 euros au titre de l'entretien de la chaudière à gaz, - 506 euros au titre du procès-verbal d'insalubrité de la Selarl Deruelle Fenolli Rebellato Thomas. Ils sollicitent également la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral et de jouissance. M. [P] et Mme [Y] reprochent au premier juge d'avoir fixé la résiliation du bail au 20 janvier 2020, alors même que selon eux, le bail doit être résilié aux torts exclusifs des bailleurs et de l'agence Century 21. Ils soutiennent que tant les bailleurs que l'agence Century 21 connaissaient les désordres inhérents aux lieux loués puisque les locataires précédents avaient connu les mêmes problèmes et désagréments justifiant leur condamnation in solidum, l'agence Century 21 n'ayant pas rempli son obligation d'information à leur égard. Ils ajoutent que le peu de travaux engagés par les bailleurs (peinture et VMC non reliée à la toiture) étaient insuffisants à rendre le logement décent. Ils rappellent que l'expert amiable missionné par l'agence Century 21 a relevé l'humidité, ainsi que leur propre expert, outre l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 3], peu important que celui-ci n'ait pas pris ensuite un arrêté d'insalubrité. Ils font valoir que les moisissures sont dues à un manque d'isolation de la maison, que des peintures au plomb ont été détectées sur plusieurs radiateurs, générant des problèmes de santé pour eux-mêmes et pour leurs enfants. Ils rappellent enfin qu'ils ont dû se heurter à un manque de réactivité tant de l'agence Century 21 que des bailleurs. Ils précisent également démontrer leur surconsommation de gaz par rapport au Diagnostic de Performance Energétique fourni avec le bail et que ce dernier a un caractère contractuel, outre qu'ils ont déploré des moisissures sur leurs biens. Dès lors, ils font valoir un départ anticipé du logement insalubre le 18 août 2019 aux torts exclusifs des bailleurs et de l'agence Century 21, en sorte qu'ils n'avaient ni à formaliser leur départ par un congé ni à respecter le préavis de trois mois. De leur côté, les bailleurs rétorquent qu'ils ont fait tous les travaux nécessaires, dans la mesure de leurs moyens, que M. [P] et Mme [Y] ne démontrent pas de liens entre les différents préjudices qu'ils subiraient et l'humidité constatée dans la maison louée, soulignant qu'en réalité les moisissures sont dues pour une grande part en raison d'une sur-occupation par 4 chiens et 3 chats du bien. Ils font valoir que les loyers sont dus jusqu'au terme du préavis, rappelant que le premier juge a déduit de cette somme le dépôt de garantie qui n'a dans ces conditions pas à être restitué. Ils rappellent qu'aucun manquement grave ne peut leur être reproché et qu'ils sont fondés à ce que la date de résiliation soit fixée au 18 janvier 2020 soit trois mois après le préavis finalement adressé par les locataires. Enfin, l'agence Century 21 fait valoir qu'elle a rempli son mandat, qu'elle n'a jamais caché la moindre information aux appelants sur le bien, pensant comme les propriétaires que les travaux réalisés avant leur entrée dans les lieux avaient résolu les problèmes d'humidité, qu'elle s'est toujours montrée réactive face aux désagréments rencontrées par M. [P] et Mme [Y], rappelant avoir missionné un expert, faisant ressortir l'absence de toute faute de sa part. Sur ce, En premier lieu, il sera rappelé que la notion d'insalubrité est une notion distincte de l'indécence, deux notions invoquées toutefois indifféremment par les appelants. La notion d'indécence vise l'obligation de délivrance d'un logement décent énoncée aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 tandis que l'insalubrité, visée par l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, est constatée par une décision préfectorale. Il est relevé que M. [P] et Mme [Y] ne produisent pas une telle décision préfectorale. Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d'usage et de réparation. Il résulte de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le logement doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment, assurer le gros 'uvre du logement et de ses accès ainsi que les menuiseries extérieures, la couverture et leurs accessoires, que ceux-ci doivent être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. En l'espèce, il résulte des pièces produites qu'à l'entrée dans les lieux aucune humidité n'était relevée, le bien ayant fait l'objet avant sa mise en location d'un lessivage et de travaux de peinture intérieure, de la pose d'une VMC et du rabotage de toutes les portes, puisque les locataires précédents, à leur départ des lieux, avaient signalé des problèmes d'humidité. Il ressort également des pièces produites que les problèmes d'humidité et de moisissures dans les pièces de vie sont apparus ensuite, à compter de février 2018, tel que cela ressort des nombreux courriers adressés par M. [P] et Mme [Y] soit à l'agence Century 21 soit aux époux [N] à partir de cette date. Il est à noter également que tant l'agence Century 21 que les bailleurs ont répondu aux multiples sollicitations de M. [P] et Mme [Y] : - en faisant intervenir sur place de nombreuses entreprises et techniciens pour remédier aux difficultés rencontrées, notamment par un désembouage de la chaudière, la mise en place de robinets de radiateurs thermostatiques, l'application sur les murs extérieurs d'une peinture « Theotherm isolant » et la pose de rives en toiture, - en missionnant un expert amiable sur place. Il ressort ainsi de l'expertise amiable, qui s'est déroulée le 24 septembre 2018, en présence notamment de M. [P] et de Mme [Y], d'un inspecteur de la salubrité de la ville de [Localité 3], de l'agence Century 21 et du bailleur, que les lieux sont globalement sains et aérés, que toutefois des traces de moisissures sont étendues à toutes les pièces de la maison (dans le placard sous évier de la cuisine, à proximité de la fenêtre de la cage de l'escalier, dans le placard de la salle de bains, au plafond d'une chambre, sur les plinthes d'une autre chambre à l'étage). L'expert amiable ne conclut pas à l'inhabilité des lieux, relevant que l'humidité est causée par un double effet de parois froides et d'une production d'humidité par occupation importante (compte tenu de la présence de quatre chiens et trois chats en plus des cinq occupants), préconisant soit une occupation moindre soit une isolation thermique des murs par l'intérieur ou l'extérieur. De la même façon, l'inspecteur de la salubrité de la direction de l'urbanisme de la ville de [Localité 3] qui précisait dans son mail en date du 23 août 2018 produit par les appelants « j'envisage de transmettre ce dossier à la préfecture (ARS) pour une procédure d'insalubrité du logement » présent lors de l'expertise amiable du 24 septembre 2018 n'a diligenté aucune procédure particulière. Ainsi, M. [P] et Mme [Y], qui ont la charge de la preuve, échouent à démontrer l'indécence du logement rendant l'usage des locaux impossible, qui aurait justifié la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, étant souligné que ce n'est pas un départ intempestif des locataires qui peut à lui seul démontrer cette inhabilité, alors même, ainsi qu'il a été relevé ci-avant, que tant l'agence Century 21 que les bailleurs ont démontré au contraire une volonté de répondre en tous points aux attentes des locataires et remédier au plus vite aux désagréments constatés. Dès lors, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que le manquement du bailleur dans la délivrance d'un bien exempt de toute humidité ne pouvait être sanctionné par la résolution du bail, faute de gravité suffisante, et qu'il a fixé la résiliation du bail au 18 janvier 2020, trois mois après le congé finalement adressé par M. [P] et Mme [Y]. Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires in solidum relatives aux frais d'agence, aux loyers et aux frais de déménagements, ces frais devant rester à leur charge. S'agissant des autres demandes indemnitaires et en premiers lieu des demandes relatives aux frais de canapé mis à la décharge, de biens personnels et frais de mobilier imprégnés de moisi, dont les appelants sollicitent le remboursement, si les photos produites montrent quelques éléments dégradés, elles ne suffisent pas à démontrer qu'elles concernent les biens des appelants ni que les dégradations seraient dues aux manquements des bailleurs à leurs obligations, en sorte que le lien de causalité avec le dommage invoqué n'est pas établi. Les appelants sont également déboutés de leurs demandes à ce titre et le jugement confirmé. S'agissant des demandes au titre de l'intervention sur le ballon d'ECS et l'entretien de la chaudière à gaz, elles sont rejetées et le jugement confirmé sur ce point également, s'agissant de menus travaux d'entretien courant et réparations locatives à la charge exclusive du preneur, ainsi qu'il est précisé dans le cadre du bail produit aux débats. Le jugement est confirmé sur ce point aussi. M. [P] et Mme [Y] se plaignent également d'une surconsommation de gaz du fait de l'humidité, produisant au soutien de cette réclamation le DPE fourni à la conclusion du bail, soutenant qu'il s'agit d'une pièce contractuelle, évaluant la consommation annuelle à 1 542 euros, faisant valoir qu'ils ont, eux, déboursé plus de 3 696 euros. Si les appelants produisent les factures correspondant à leur réclamation, il convient de relever que les factures s'étendent sur une période de plus de 18 mois, que le DPE n'a aucune valeur contractuelle mais une simple valeur indicative, le document rappelant lui-même qu'il peut exister des divergences importantes entre les factures réglées et la consommation dite « conventionnelle », qu'au demeurant l'écart constaté ramené à 12 mois ' de près de 500 euros la première année ' n'est pas significatif dans la mesure où il peut correspondre à des habitudes de vie différentes et à une saison hivernale plus froide. Le jugement est également confirmé sur ce point. Par ailleurs, M. [P] et Mme [Y] sollicitent la somme de 506 euros au titre du constat d'huissier qu'ils ont réglé. Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats et de la procédure qu'une expertise amiable avait déjà constaté les traces de moisissures étendues à toute la maison, que les époux [N] ne contestent pas les traces de moisissures constatées, en sorte que ce constat, exécuté à la seule demande des appelants, qui n'apporte aucun élément nouveau, n'apparaît pas nécessaire et devra rester à leur charge. Le jugement est infirmé sur ce point en ce qu'il a dit que les frais devaient être partagés par moitié. Le dépôt de garantie, pour un montant de 790 euros, doit être restitué, ce qui n'est pas contesté par les parties. Enfin, les appelants sollicitent la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de santé. Si les certificats de santé produits à cet effet, établis en termes généraux et non affirmatifs, ne permettent pas d'établir un lien de causalité entre les problèmes de santé et l'humidité constatée dans le logement, ou avec la présence de plomb invoquée mais non démontrée, néanmoins cette humidité, qui ne les a pas empêchés d'occuper le logement, leur a occasionné des désordres de nature à entraver leur jouissance paisible des lieux. Le premier juge a justement évalué le préjudice de jouissance à la somme de 2 000 euros, en sorte que le jugement est également confirmé de ce chef. Sur les comptes entre les parties Ainsi qu'il a été examiné ci-avant, les appelants, ne justifiant pas de l'inhabilité du logement, doivent respecter un préavis et régler les loyers dus. Ils doivent un reliquat de loyers d'un montant de 3 161,10 euros, montant non critiqué par les appelants qui n'en contestent que le principe. Le jugement est confirmé sur ce point. M. et Mme [N] sont donc débiteurs d'une somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance et d'une somme de 790 euros au titre du dépôt de garantie à restituer, soit un montant total de 2 790 euros. M. [P] et Mme [Y], de leur côté, sont débiteurs de la somme de 3 161,10 euros au titre des loyers restant dus. Il y a lieu d'opérer une compensation entre ces sommes et de dire que ces derniers sont redevables de la somme de 371,10 euros. M. [P] étant seul titulaire du bail et Mme [Y] ne contestant pas être occupante du logement, la condamnation est prononcée non pas solidairement mais in solidum. Le jugement est donc infirmé sur ce point. Ils sont donc condamnés in solidum à payer la somme de 371,10 euros à M. et Mme [N], après compensation. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La totalité des prétentions des appelants étant rejetées, il y a lieu de les condamner in solidum aux dépens et à verser la somme de 1 000 euros à chacun des intimés. Les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance sont par ailleurs confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [L] [P] et Mme [M] [Y] au paiement de la somme de 118,10 euros aux époux [N] après compensation, Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne in solidum M. [L] [P] et Mme [M] [Y] au paiement de la somme de 371,10 euros à M. [X] [N] et Mme [Z] [N] après compensation, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [L] [P] et Mme [M] [Y] aux dépens d'appel, Condamne in solidum M. [L] [P] et Mme [M] [Y] à payer la somme de 1 000 euros à M. [X] [N] et Mme [Z] [N] et la somme de 1 000 euros à la société Maîtrejean Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,