Texte intégral
Du 09 février 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 23/01842 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKVS
Société ICF ATLANTIQUE
C/
[N] [I], [V] [D] [P] épouse [I]
- Expéditions délivrées à Avocat + déf.
- FE délivrée à Me COULAUD
Le 09/02/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
Société ICF ATLANTIQUE, SA D’HLM
RCS TOURS 775 690 886
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître Jean-jacques COULAUD de la CB2P
DEFENDEURS :
Monsieur [N] [I]
né le 18 Juin 1986 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Madame [V] [D] [P] épouse [I]
née le 05 Janvier 1988 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Présents
DÉBATS :
Audience publique en date du 24 Novembre 2023
Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Septembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes sous seing privés en date du 20 avril 2022, à effet au 9 mai 2022, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] un logement situé [Adresse 5] et une place de stationnement n°08 située à la même adresse.
Par actes de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, la SA ICF ATLANTIQUE a fait délivrer à Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] deux commandement de payer la somme de 16944.83 et 473.26 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.
Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, la SA ICF ATLANTIQUE a assigné Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de :
oConstater que les baux intervenus entre les parties se trouvent résiliés de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la Loi N°89-642 du 06 Juillet 1989 modifiée,
oOrdonner, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [I] [N] et Madame [V] [D] [P] épouse [I] et de celle de tout occupant de son chef des locaux à usage d'habitation sis à ([Adresse 5], dans les conditions prévues par les articles L411-1, L 412-1 à L412-8 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
oOrdonner, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [I] [N] et Madame [V] [D] [P] épouse [I] et de celle de tout occupant de son chef des locaux à usage d'emplacement de stationnement sis à [Adresse 5] dans les conditions prévues par les Articles L 411-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
oOrdonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [I] [N] et Madame [V] [D] [P] épouse [I] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
oCondamner solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [V] [D] [P] épouse [I] à titre provisionnel en application de l'article 835 Alinéa 2 du Code de Procédure Civile :
oLes sommes portées aux commandements outre les loyers et charges échus postérieurement aux commandements jusqu'au jour de la présente assignation déduction faite des versements SOIT A CE JOUR LA SOMME DE : 9 391.13 Euros au 01/09/2023 (loyers et charges au 30.08.2023 : loyers d'août 2023 inclus: à terme échu) avec intérêts de droit au taux légal à compter des commandements et de la présente décision pour la différence,
oLes loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête du présent acte jusqu'au jour de la décision prononçant la résiliation des baux,
oSauf à parfaire ou à diminuer sous réserves d'éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
oCondamner solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [V] [D] [P] épouse [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu'à la libération des lieux,
oCondamner solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [V] [D] [P] épouse [I] au paiement de la somme de 500.00 Euros, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
oCondamner solidairement de Monsieur [I] [N] et Madame [V] [D], [P] épouse [I] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût des commandements de payer et de l'assignation(Article 696 du Code de Procédure Civile).
Lors de l'audience du 24 novembre 2023, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5241.71 euros au 22 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à de courts délais de paiement.
En défense, Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] comparaissent et exposent qu'ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement sur une période de dix mois et la suspension de la clause de résiliation.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024 et prorogée au 09 Février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 19 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 24 novembre 2023.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 10 juillet 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] deux commandements d'avoir à payer la somme de 16944.83 et 473.26 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 10 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA ICF ATLANTIQUE à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 11 septembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] ont repris le paiement du loyer courant et versent en sus de celui-ci une somme d'argent afin d'apurer leur dette.
De plus, Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] sont en situation de régler le montant de leur dette, compte tenu de revenus respectifs de 920 et 2000/25000 euros.
Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA ICF ATLANTIQUE sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (948.73 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA ICF ATLANTIQUE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 5241.71 euros à la date du 22 novembre 2023.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (202.53 + 250.59 = 453.12 euros au titre des frais de poursuites).
Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4788.59 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 22 novembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.
En l'espèce, Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] sont mariés.
De plus, les baux conclus entre les parties comportent une clause de solidarité prévoyant que " en cas de pluralité de titulaires du contrat de location, ceux-ci reconnaissent être solidaires et indivis dans l'exécution de leurs obligations ".
Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans les contrats de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité.
Il convient de condamner Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 11 septembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de bail du 20 avril 2022 entre Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] et la SA ICF ATLANTIQUE, relatif au logement situé [Adresse 5] et la place de stationnement n°08 située à la même adresse ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] à payer à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 4788.59 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 22 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 10 mois à raison de 9 mensualités successives de 525.00 euros chacune, suivies d'une 10ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (948.73 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [P] [V] épouse [I] à payer à la SA ICF ATLANTIQUE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
