Tribunal judiciaire, 21 mai 2024. 22/03514

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/03514 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GFD6 NAC : 50G JUGEMENT CIVIL DU 21 MAI 2024 DEMANDEURS Mme [G] [P] [L] [Adresse 4] [Localité 9] Rep/assistant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [Z] [V] [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS Mme [S] [N] [Adresse 6] [Localité 1] (FRANCE) Rep/assistant : Maître Stéphanie IÈVE de la SELARL LEGA JURIS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [T] [E] [C] [X] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 2] (MAROC) Rep/assistant : Maître Stéphanie IÈVE de la SELARL LEGA JURIS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 21.05.2024 CCC délivrée le : à Me Laurent BENOITON, Maître Stéphanie IÈVE de la SELARL LEGA JURIS COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024. JUGEMENT : Contradictoire , du 21 Mai 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte sous signature privée en date du 13 juin 2014, Monsieur [T] [E] [C] [X] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [G] [P] [L] une maison située [Adresse 4] à [Localité 10]. Des échanges entre les parties ont eu lieu à propos de la vente du bien, néanmoins malgré la fixation de deux rendez-vous successifs de signature pour le compromis de vente, à plusieurs mois d’intervalle, cette signature n’a jamais eu lieu. C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2022, Madame [G] [P] [L] et Monsieur [Z] [V] ont assigné Madame [S] [N] et Monsieur [T] [E] [C] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir juger que la vente était parfaite et qu’il leur soit enjoint, sous astreinte, de signer l’acte de vente. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 8 décembre 2023, Madame [G] [P] [L] et Monsieur [Z] [V] demandent au tribunal, au visa des articles 1583, 1589, 1113 et 1121, 1221 et 1217 du code civil, de: - ORDONNER la signature de l’acte authentique de vente portant sur le bien situé au [Adresse 4] à [Localité 9] par Madame [N] et Monsieur [X] au profit de Madame [L] et Monsieur [V] sur le prix d’un montant de 320 000 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de six mois à l'expiration d'un délai de quatre mois suivant la signification du jugement ; - CONDAMNER Madame [N] et Monsieur [X] solidairement au paiement du préjudice de Madame [L] et Monsieur [V], soit les sommes de: - De l’ensemble des loyers indus payés par Madame [L] et Monsieur [V] à Madame [N] et Monsieur [X] (35 999,88 euros pour la période s’étendant du mois d’août 2021 au mois de décembre 2023, à parfaire jusqu’au jour de la vente), - 20 000 euros au titre de la perte de gain relative au taux d’intérêt obtenu au profit de Monsieur [V], - 10 000 euros au titre du préjudice financier relatif à la perte de gain sur son héritage au profit de Madame [L], - 5 000 euros au titre de la déconvenue et des frais exposés par Madame [L], - 5 000 euros au titre de la déconvenue et des frais exposés par Monsieur [V]. - CONDAMNER Madame [N] et Monsieur [X] solidairement la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; - PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de principe selon la loi. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la vente entre les parties de la maison était parfaite, les parties étant tombées d’accord sur le bien et le prix de 320 000 euros. Ils soutiennent que dès le 7 mars 2020 les vendeurs donnaient leur accord pour avancer sur la formalisation du compromis de vente, que par courriels des 8 et 17 juin 2020 ils réitéraient leur accord sur la chose et le prix, que même en l’absence d’offre d’achat écrite, l’ensemble des échanges dématérialisés entre les parties, la constitution des dossiers par notaires interposés et la volonté des vendeurs d’accélérer la procédure constituent un faisceau de preuves de leur accord. Ils invoquent parallèlement la mauvaise foi des vendeurs dans les négociations précontractuelles, sur le fondement de l’article 1112. En application des articles 1217 et 1221 du code civil, ils demandent l’exécution forcée de la vente ainsi que la condamnation des vendeurs à les indemniser des divers préjudices subis du fait du refus des vendeurs opposé après 17 mois de discussions: ils allèguent ainsi subir des préjudices en lien avec les loyers indûment payés, avec l’augmentation des taux d’intérêts depuis mars 2020 (période à laquelle ils allèguent avoir obtenu une offre de prêt à 1,60%/an), avec une perte subie sur son héritage par Madame [L], dont les parents ont dû vendre dans la précipitation un de leurs biens immobiliers pour l’aider à financer cet achat, et avec la déconvenue et les frais exposés durant les discussions. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 2 mai 2023, Madame [S] [N] et Monsieur [T] [E] [C] [X] demandent au tribunal de: - DEBOUTER Monsieur [V] et Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. - CONDAMNER solidairement Monsieur [V] et Madame [L] à payer à Monsieur [X] et Madame [N] la somme de 2.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphanie IEVE, membre de la SELARL LEGA JURIS, Avocat au Barreau de SAINT DENIS. En défense, ils soutiennent qu’aucun accord n’est intervenu sur la chose et le prix, aucune offre d’achat écrite, claire et déterminée n’étant versée aux débats. Ils considèrent donc que la vente ne saurait être parfaite. Ils soutiennent, en toute hypothèse, que leur inexécution est justifiée - au sens de l’article 1231-1 du code civil- par la force majeure tenant à l’absence d’assurance dommages-ouvrage. Sur le deuxième fondement invoqué par les demandeurs, à savoir la mauvaise foi dans la rupture des pourparlers précontractuels, ils soutiennent que leur décision de rompre les pourparlers ne saurait être fautive puisqu’elle est justifiée par l’absence d’assurance dommages-ouvrages garantissant les éventuels sinistres sur le bien et par l’absence de servitude de passage desservant l’accès au bien. Ils considèrent que les demandeurs ne démontrent aucun préjudice certain, l’offre de prêt de la BRED n’ayant aucune valeur contractuelle, la vente du bien des parents de Madame [L] ayant été réalisée un mois avant le début des pourparlers entre les parties, et n’étant établie par aucune pièce. Ils qualifient de fantaisiste le préjudice tiré des loyers indûment payés. Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions. Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 9 avril 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le caractère parfait de la vente Aux termes de l’article 1113 du code civil, “le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.” Aux termes de l’article 1121 du code civil, “Le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue.” Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.” Aux termes de l’article 1589 du même code, “la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.” Tout d’abord, il sera observé qu’alors qu’un bail d’habitation était en vigueur, aucun congé avec offre de vente ne semble avoir été délivré à la locataire, en l’absence d’une telle pièce aux débats, de sorte que les débats juridiques ne portent pas sur l’application des dispositions spécifiques de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En l’espèce, le 7 mars 2020, Monsieur [X] écrivait à Monsieur [V], en plaçant Madame [N] en copie, pour lui confirmer leur accord pour avancer sur la formalisation d’un compromis, et lui transmettre les coordonnées de leur notaire. Si un accord y est exprimé pour formaliser un compromis de vente, aucune précision n’est apportée sur le bien ni sur le prix. Par email du 8 juin 2020, Monsieur [X] écrivait à Monsieur [V] qu’il était toujours vendeur, en réponse à un email de Monsieur [V] dans lequel ce dernier rappelait sur quel bien portait le projet de vente (maison située au [Adresse 4] à [Localité 7]) ainsi que le prix convenu de 320 000 euros. Par email du 17 juin 2020 à 9h41, Monsieur [X] confirmait le souhait de son ex-épouse de vendre au prix de 320 000 euros. Néanmoins, Madame [N] n’était pas en copie de l’email, et en l’absence de mandat, le seul email de Monsieur [X] ne saurait engager Madame [N]. Par email du 17 juin 2020 à 14h39, Monsieur [V] écrivait à sa notaire pour lui communiquer les informations de base sur le projet d’achat (adresse du bien, prix 320 000 euros, identités des achateurs et des vendeurs et adresse email du notaire des vendeurs), les vendeurs et leur notaire étant en copie. Ainsi, à cette date, en l’absence de toute réponse de Madame [N] pour contester l’existence d’un accord sur la chose et/ou le prix, il sera retenu que les parties avaient bien trouvé un accord sur la chose et le prix. En outre, dans un email du 15 juillet 2020 à sa notaire, Madame [N] lui demande d’établir un compromis de vente assez rapidement avec leurs locataires, puis dans un autre envoi du 20 juillet 2020, elle lui demande de “commencer la mise en place du compromis de vente de la maison avec Mr [V] et Mme [L]”, enfin le 6 août 2020 elle la relance sur ce même sujet. Par la suite, à plusieurs reprises Madame [N] s’agace que le projet de vente n’avance pas assez (emails du 26 août 2020 à 22h46, du 27 août 2020 à 21h44), et s’étonne que Monsieur [V] évoque un blocage du projet (emails du 25 octobre 2020). L’ensemble de ces échanges démontre la volonté des vendeurs de faire aboutir la formalisation de la vente. Il ressort de cette chronologie que les parties s’étaient entendues dès le 17 juin 2020 sur un prix de vente fixé à 320 000 euros, pour la maison située au [Adresse 4] à [Localité 9], pour laquelle aucune description plus précise n’était nécessaire, puisque les acquéreurs l’occupaient depuis plusieurs années, Madame [L] en étant locataire aux termes d’un bail d’habitation signé en juin 2014 avec Monsieur [X]. Si la formalisation du compromis de vente n’a pas pu se réaliser, la vente d’immeuble étant un contrat consensuel, qui n’est soumis à des formalités que pour l’opposabilité aux tiers, via la publicité foncière, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce un contrat de vente a été formé entre les parties. En effet, les défendeurs n’invoquent nullement le fait qu’ils auraient entendu faire de la réitération du contrat par acte authentique un élément essentiel de leur consentement. Sur les demandes d’exécution forcée et de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.” Aux termes de l’article 1221 du même code, “le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.” Aux termes de l’articles 1231 du même code, “à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.” Enfin, aux termes de l’article 1231-1 du même code, “le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.” En l’espèce, par actes extra-judiciaires en date des 4 et 10 août 2021, les acquéreurs ont mis en demeure le notaire des vendeurs ainsi que les vendeurs de signer le compromis de vente du bien le 13 août 2021. Par courrier du 10 août 2021, le notaire des vendeurs a fait connaître leur refus de procéder à la signature du compromis de vente, eu égard au risque d’être considérés en infraction à la loi en l’absence d’assurance dommages-ouvrage, et leur refus de proposer leur bien à la vente tant que le délai légal de l’assurance dommages-ouvrage n’est pas expiré. Au vu des éléments retenus plus haut, en présence d’une vente parfaite, puis d’une mise en demeure adressée aux vendeurs, il sera fait droit à la demande principale d’ordonner à ceux-ci de signer l’acte authentique de vente du bien en litige. Passé un délai de quatre mois, cette injonction sera assortie d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, pour une période de six mois. S’agissant des demandes indemnitaires, en présence d’un refus de vendre la maison exprimé clairement dans le courrier du notaire du 13 août 2021, les acquéreurs n’ont pas à justifier d’une mise en demeure préalable. Le fait dommageable consiste dans le refus de vendre, et donc de délivrer la maison objet de la vente. Avant d’examiner les préjudices dont la réparation est sollicitée et le lien de causalité avec le refus de vendre, il convient de répondre au moyen de défense tiré de la force majeure. Si les défendeurs tirent argument de la force majeure pour tenter d’échapper à leur responsabilité contractuelle, il ne saurait être retenu que l’absence de souscription d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage lors de la construction de leur maison constitue un “évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées”, conformément à l’article 1218 du code civil. En effet, l’absence de souscription d’une telle assurance obligatoire, qui résulte d’un choix de leur part, et qui est bien antérieure à la vente, n’échappe donc pas en tant que tel à leur contrôle. Leur moyen de défense sera donc écarté. Concernant le préjudice issu des loyers indûment payés depuis le mois d’août 2021, si sur le principe il existe bien un préjudice consistant dans le fait d’avoir continué à payer des loyers depuis la date à laquelle la vente aurait dû être régularisée, d’une part ce préjudice n’est pas né dès le mois d’août 2021 (date prévue de signature du compromis et non de l’acte authentique de vente), d’autre part et surtout le préjudice ne consiste pas dans le montant du loyer payé mais le cas échéant dans la différence entre le montant des loyers payés et celui des échéances de crédit à régler pour l’achat du bien. Or, en l’absence de toute pièce démontrant avec certitude l’obtention d’un crédit pour financer cette acquisition et le montant des échéances dudit crédit, les demandeurs n’établissent pas la réalité de leur préjudice. Concernant le préjudice issu de l’augmentation des taux d’intérêts, là encore, en l’absence de pièce permettant de fixer précisément le différentiel entre le taux auquel Monsieur [V] avait obtenu un emprunt en 2021 et celui auquel il pourrait en obtenir un à la date de ses demandes, la demande de ce chef sera rejetée. Concernant le préjudice issu de la “perte sur héritage” subi par Madame [L], en l’absence de toute pièce concernant la vente alléguée du bien de ses parents et la donation faite à son profit, la demande de ce chef sera rejetée. Concernant enfin le préjudice subi par chacun des demandeurs du fait de la déconvenue subie, il est établi, puisque le refus de vendre leur a été opposé après plus d’un an d’échanges réguliers pour formaliser le compromis de vente (près de quatorze mois écoulés entre la rencontre des volontés et le refus de vendre), et que le projet portait sur l’achat d’une maison d’habitation dans laquelle Madame [L] vivait déjà depuis plusieurs années. Les défendeurs seront condamnés à leur verser la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts chacun à ce titre. La condamnation sera prononcée in solidum, en l’absence de tout fondement légal ou contractuel à la solidarité. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à verser aux demandeurs la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONSTATE que la vente, par Madame [S] [N] et Monsieur [T] [E] [C] [X], du bien immobilier situé au [Adresse 4], à Madame [G] [P] [L] et Monsieur [Z] [V], au prix de 320 000 euros, était parfaite à la date du 17 juin 2020, ORDONNE la signature de l’acte authentique de vente portant sur le bien situé au [Adresse 4] à [Localité 9] par Madame [S] [N] et Monsieur [T] [E] [C] [X], au profit de Madame [G] [P] [L] et Monsieur [Z] [V], au prix d’un montant de 320 000 (trois cent vingt mille) euros, DIT que cette signature devra intervenir dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, ASSORTIT cette obligation, passé le délai de quatre mois, d’une astreinte provisoire de 300 (trois cents) euros par jour de retard, pour une durée de six mois, CONDAMNE in solidum Madame [S] [N] et Monsieur [T] [E] [C] [X] à payer à Madame [G] [P] [L] la somme de 5 000 (cinq mille) euros de dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum Madame [S] [N] et Monsieur [T] [E] [C] [X] à payer à Monsieur [Z] [V] la somme de 5 000 (cinq mille) euros de dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum Madame [S] [N] et Monsieur [T] [E] [C] [X] aux entiers dépens, CONDAMNE in solidum Madame [S] [N] et Monsieur [T] [E] [C] [X] à payer à Madame [G] [P] [L] et Monsieur [Z] [V] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, La greffièreLa présidente