Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/01846

Du 09 février 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01846 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKVZ S.A. ERILIA C/ [E] [S] [U], [R] [T] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Me Luc LHUISSIER Le 09/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.A. ERILIA RCS MARSEILLE B 058 811 670 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND DEFENDEURS : Madame [E] [S] [U] née le 16 Juin 1993 [Adresse 5] Bât. E - Et. 2 - Apt. 206 [Localité 2] Monsieur [R] [T] né le 15 Août 1987 [Adresse 5] Bât. E - Et. 2 - Apt. 206 [Localité 2] Absents DÉBATS : Audience publique en date du 24 Novembre 2023 Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Septembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2019, prenant effet le même jour, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], [Adresse 6] et une place de stationnement n°E15200016K située à la même adresse. Par acte de commissaire de justice en date du 3 août 2021, la SA ERILIA a fait délivrer à Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] un commandement de payer la somme de 1415.86 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la SA ERILIA a assigné Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de: "Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "Ordonner leur expulsion des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier, "Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1793.38 euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux, "Les condamner solidairement à payer à la SA ERILIA la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, "Les condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers. Lors de l'audience du 24 novembre 2023, la SA ERILIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 998.80 euros au 20 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délai de paiement. Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024 et prorogée au 09 Février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non-comparution des défendeurs En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 25 septembre 2023, au moins six semaines avant la date de l'audience du 24 novembre 2023. La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 8 septembre 2021, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par la SA ERILIA à Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R]. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA ERILIA a fait signifier à Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] un commandement d'avoir à payer la somme de 1415.86 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 3 août 2021. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA ERILIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 4 octobre 2021, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, que Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2023. De plus, ils versent en sus de celui-ci une somme d'argent supplémentaire afin d'apurer leur dette locative. Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA ERILIA sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (662.01 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA ERILIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 998.80 euros à la date du 20 novembre 2023. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (124.26 euros au titre des frais de justice). Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] seront donc condamnés au paiement de la somme de 874.54 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 20 novembre 2023 - échéance du mois d'octobre 2023 incluse. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l'hypothèse où Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er novembre 2023. Sur la solidarité Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que "les colocataires s'engagent de manière indivisible et solidairement entre eux pour l'exécution de l'intégralité des clauses du bail et pendant toute sa durée". Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] à verser à la SA ERILIA la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 4 octobre 2021 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 1er octobre 2019 entre Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] et la SA ERILIA, relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], [Adresse 6] et à la place de stationnement n°E15200016K située à la même adresse; CONDAMNONS solidairement Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] à payer à la SA ERILIA la somme de 874.54 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 20 novembre 2023 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; ACCORDONS à Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 41.60 euros chacune, suivies d'une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : -la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; -si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; -qu'en ce cas, à défaut pour Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (662.01 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] à son paiement à compter du 1er novembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS in solidum Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS in solidum Madame [E] [S] [U] et Monsieur [T] [R] à payer à la SA ERILIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT