Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire délivrée le :
à Maître DUQUESNE CLERC
Copie certifiée conforme délivrée le :
à Maître BUNIAK
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8ème chambre
1ère section
N° RG 21/11230
N° Portalis 352J-W-B7F-CVDAJ
N° MINUTE :
Assignation du :
06 Septembre 2021
JUGEMENT
rendu le 27 Février 2024
DEMANDERESSE
Madame [U] [I]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0895
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260
Décision du 27 Février 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/11230 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVDAJ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 18 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [U] [I] est propriétaire d'un appartement au deuxième étage de l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Lors de l'assemblée générale du 24 juin 2019, des travaux de ravalement ont été votés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].
Au cours de ces travaux, une fragilité de la structure de l'immeuble est apparue, nécessitant une intervention sous la forme de sondages destructifs dans des locaux privatifs, dont celui de Mme [I].
Le 2 juillet 2020, l'architecte du chantier et le chef de chantier lui ont fait savoir qu'il était nécessaire de déposer la cuisine pour poser des étais. En effet, cette intervention s'est traduite finalement par le percement du plafond de la cuisine afin de mieux repérer le passage de la solive endommagée.
Après avoir fait constater l'état de son appartement par huissier le 4 septembre 2020, Mme [I] a remis les clés à l'entreprise chargée des travaux et pris ses dispositions pour se reloger. Elle a, à cet effet, pris à bail un appartement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 1er septembre 2020.
Les clés de son appartement lui ont été restituées le 11 février 2021. Elle a alors fait appel à un artisan qui a achevé l'installation de la cuisine en avril 2021, permettant ainsi sa location à compter du 12 mai 2021.
Considérant avoir subi un préjudice de jouissance du fait des travaux de conservation de l'immeuble, Mme [I] a demandé, par lettre recommandée avec accusé de réception, l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 novembre 2020 l'indemnisation à laquelle elle considérait avoir droit sur le fondement de l'article 9.III de la loi du 10 juillet 1965.
Ses démarches demeurant vaines, par courrier recommandé en date du 29 juin 2021, le conseil de Mme [I] a sollicité l'inscription à l'ordre du jour du paiement d'une indemnité de 4.500 euros à cette dernière. Cette résolution, inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 juin 2021, après relance de Mme [I], a fait l'objet d'un rejet.
Dans ces conditions, par acte d'huissier en date du 6 septembre 2021, Mme [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Cabinet CRAUNOT, aux fins essentielles d'obtenir l'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 30 novembre 2020 et l'indemnisation de son préjudice de jouissance d'un montant 4.500 euros.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, Mme [I] demande au tribunal de :
Vu les articles 9, 10-1 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- ANNULER la résolution n° 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2021 ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Mme [U] [I] la somme de 4.500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- ASSORTIR cette condamnation des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2021 ;
- DISPENSER Mme [U] [I] de toute participation à la dépense des frais de procédure et condamnations mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Mme [U] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions n° 2 notifiées par voie électronique du 18 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de :
Vu les articles 9 et 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1315 alinéa 1 du code civil,
CONSTATER que Mme [I] n'apporte pas la preuve de son prétendu préjudice et de la gravité de son prétendu trouble de jouissance,
CONSTATER que les demandes indemnitaires de Mme [I] ne sont pas justifiées dans leur principe, leur montant et leur calcul,
CONSTATER qu'aucun abus de majorité n'a été commis par l'assemblée générale des coproprie?taires,
En conséquence,
DEBOUTER Mme [I] de sa demande d'annulation de la résolution 19 de l'assemblée générale du 22 juin 2021,
DEBOUTER Mme [I] de sa demande paiement de la somme de 4 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,
DEBOUTER Mme [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER Mme [I] au règlement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Mme [I] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de Paris et ce, en vertu des articles 699 et suivants du code de procédure civile.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été close par ordonnance du 23 janvier 2023 et fixée à l'audience du 18 octobre 2023.
Elle a été mise en délibéré au 30 janvier 2024, prorogée au 27 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de "constater"
Il sera préalablement rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 22 juin 2021
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale."
Pour démontrer l'abus de majorité, le copropriétaire qui demande la nullité d'une décision doit démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.
Aux termes de l'article 9 III. de la loi du 10 juillet 1965, "les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité."
Au soutien de sa demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 22 juin 2021, Mme [I] se fonde sur l'article 9.III de la loi du 10 juillet précitée et fait valoir que :
- elle a subi un trouble de jouissance grave du fait des travaux de conservation de l'immeuble qui ont rendu son logement inhabitable;
- le refus de l'assemblée générale constitue un abus de majorité en favorisant l'intérêt personnels des copropriétaires majoritaires au détriment d'un copropriétaire minoritaire;
- elle a du exposer des frais pour se reloger afin de permettre à la copropriété d'effectuer des travaux d'intérêt collectif ;
En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le rejet en faisant valoir que Mme [I] ne fournirait pas d'argument juridique concernant l'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 22 juin 2021 et se contenterait de faire référence à un vague abus de majorité sans le justifier ni le définir.
Il affirme que le tribunal n'est le juge de l'opportunité des décisions prises par la coproprie?té et que le refus litigieux ressort de la souveraineté de l'assemblée genérale et se fonde sur les éléments lui ont été soumis.
Sur ce,
La résolution n°19 critiquée a été votée en ces termes :
"19°- A la demande de Mme [I], Indemnités pour trouble jouissance grave (article 24)
POUR: Ste Alterna 28e, Mme [G] [Z] 44e, M. [X] [K] 26e, Mlle [I] [U] 30e soit 138e/380e
CONTRE: Mlle [L] [R] 19e, Mme [B] [M] 30e, Mr ou Mme [P] [J] 18e, Mme [A] [S] 21e, Mme [V] [H] 44e, M. [N] [C] 30e, M. [D] [F] 80e soit 242e/380e
L'assemblée, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés soit 138e/380e Pour et 242e/380e Contre, décide de ne pas donner suite à la demande de Mme [I]".
Il est constant que les travaux de réparation d'intérêt collectif ont été votés lors de l'assemblée générale du 24 juin 2019 et entrepris par le syndicat des copropriétaires durant la période de séptembre 2020 à février 2021. Il n'est pas davantage contesté que ces travaux ont conduit à la pose d'étais et la dépose des meubles de cuisine dans l'appartement de Mme [I].
Il ressort des procès-verbaux de constat d'huissier du 4 et du 24 septembre 2020 que Mme [I] n'a pu loger dans son appartement durant le temps des travaux puisque des étais ont été posés dans la pièce principale et que la cuisine n'était pas utilisable.
Dès lors, au vu de la durée des travaux et de l'ampleur des nuisances qui ont rendu le logement inhabitable, il y a lieu de considérer que Mme [I] a subi un trouble de jouissance grave au sens de l'article 9.III de la loi du 10 juillet 1965 des suites des travaux d'intérêt commun, lui ouvrant droit à une indemnité compensatrice légalement prévue.
Par conséquent, le refus opposé par l'assemblée générale d'indemniser Mme [I] de son préjudice subséquent, sans le justifier d'une quelconque manière que ce soit, est abusif car contrevenant aux dispositions de l'article 9 III de loi du 10 juillet 1965 précitées, d'ordre public.
En conséquence, il convient pour ce motif de prononcer l'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 22 juin 2021.
Sur la demande d'indemnisation du trouble de jouissance de Mme [I]
Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention".
Mme [I] fait valoir en se fondant sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pour demande l'indemnisation de son préjudice de jouissance en affirmant que :
- l'existence des travaux dans son appartement ne fait aucun doute et est suffisamment attestée par les échanges de courriels entre elle-même et l'architecte, ainsi que par les photographies réalisées à l'occasion du constat d'huissier dont elle joint le procès verbal du 4 septembre 2020 ;
- ces travaux et notamment la pose d'étais dans la cuisine, ont rendu l'appartement inhabitable, puisque les meubles de la cuisine avaient dû être déposés; son appartement a été indisponible sur la période de septembre 2020 au 11 février 2011 lui causant un trouble de jouissance grave au sens de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité;
- à la fin des travaux, elle a connu des difficultés pour faire poser sa cuisine, qui n'a été terminée qu'en avril 2021, de sorte que l'appartement n'a pu être loué qu'à compter du 12 mai 2021;
- ces travaux l'ont contrainte à se reloger dans un appartement entre septembre 2020 et février 2021 pour un loyer mensuel de 900 euros par mois.
Pour sa part, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en faisant valoir que :
- Mme [I], à qui incombe la charge de la preuve, ne justifie par d'un trouble de jouissance grave au sens de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965;
- ce prétendu trouble ne peut exister qu'après l'exécution des travaux;
- les désordres portaient uniquement sur la cuisine de l'appartement, la demande de Mme [I] ne serait justifiée ni dans son montant ni dans sa base de calcul;
-le constat de commissaire de justice du 24 septembre 2020 démontre que les travaux privatifs n'étaient pas terminés et qu'il n'y avait pas de meubles dans l'appartement.
Sur ce,
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'article 9.III de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une indemnisation pour les troubles de jouissance grave même temporaire résultant des travaux d'intérêt collectif, en sus de l'hypothèse d'une indemnisation de désordres pouvant survenir après l'exécution desdits travaux.
Comme précédemment exposé, il ressort des éléments du débat que des travaux de sondages destructifs ont été effectués dans l'appartement de Mme [I], avec la pose d'étais durant une période de travaux de 5 mois caractérisant ainsi un trouble de jouissance grave au sens de l'article 9 précité.
En effet, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 4 septembre 2020 dressé peu avant le début des travaux que le sol, les murs et le plafond étaient en parfait état alors que celui du 24 septembre 2020 a mis notamment en évidence des étais dans la pièce principale. En outre, les échanges par courriels entre elle-même, l'architecte et le syndic démontrent que le plafond de la cuisine a été éventré et que ses meubles ont été retirés de sorte que la cuisine était inutilisable et, partant, l'appartement inhabitable jusqu'en février 2021.
S'agissant de l'évaluation du dommage, la durée de l'indisponibilité est attestée par la période durant laquelle l'entreprise chargée des travaux ordonnés par le syndicat de copropriété a détenu les clés de l'appartement, soit entre début septembre 2020 et le 11 février 2021. Le fait que les travaux privatifs n'étaient pas complètement terminés au moment où Mme [I] a dû libérer son bien est sans incidence sur la durée de l'indisponibilité.
En outre, il ressort du contrat de bail versé par Mme [I] que cette dernière a loué à compter du 1er septembre 2020, pour une durée d'un an, un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 900 euros charges comprises. Mme [I] communique des quittances de loyer justifiant qu'elle a versé pour les mois de septembre 2020 à février 2021 les sommes de 4.500 euros.
Dans ces conditions, l'évaluation du préjudice qu'elle en fait est conforme à celui qu'elle a subi.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser 4.500 euros au titre de son préjudice de jouissance avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision s'agissant d'une créance de nature indemnitaire.
Sur les autres demandes
Le syndicat de copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'à payer à Mme [I] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En outre, il convient de faire droit à la demande de Mme [I] et de la dispenser de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
ANNULE la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 22 juin 2021 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mme [U] [I] la somme de 4.500 euros au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mme [U] [I] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSE Mme [U] [I] de toute participation aux frais de procédure de la présente instance prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024.
La GreffièreLa Présidente
