Tribunal judiciaire, 06 mai 2024. 23/01073

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 6] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/01073 N° Portalis DBZS-W-B7H-XN3I N° de Minute : 24/00097 ORDONNANCE DE REFERE DU : 06 Mai 2024 [I] [C] C/ [W] [V] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 06 Mai 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) Mme [I] [C], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [W] [V], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2024 Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 1073/2023 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 22 décembre 2015, Madame [I] [C] épouse [F] a donné en location à Madame [W] [V] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel révisable de 680 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 100 euros. La gestion de la location est effectuée par la société par actions simplifiée DESCAMPIAUX DUDICOURT, exerçant sous le nom commercial CITYA DESCAMPIAUX, mandatée par Madame [C] selon contrat du 18 juillet 20198. Par acte d'huissier signifié le 14 avril 2023, Madame [C] a fait signifier à Madame [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 3 615,24 euros en principal au titre des charges et loyers impayés. Par acte d'huissier du 24 juillet 2023, Madame [C] a fait assigner Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de : constater acquise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail,ordonner l'expulsion de Madame [V] dans un délai de 24 heures de l’ordonnance à intervenir ainsi que celle de tout occupant de son chef et de leurs biens avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,condamner Madame [V] à lui verser la somme provisionnelle de 6 104,52 euros, selon décompte arrêté au jour de l’assignation, échéance du mois de juillet 2023 inclus,condamner Madame [V] à lui verser la somme de 829,76 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,fixer les intérêts moratoires à compter du commandement de payer du 14 avril 2023,condamner solidairement Madame [V] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, L’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord le 26 juillet 2023. Appelée à l’audience du 18 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à l’audience du 25 mars 2024, à laquelle elle a été retenue. A l’audience, Madame [C], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé la dette à la somme de 11 781,64 euros, terme du mois de mars 2024 inclus. Madame [C] indique que la locataire n’a pas repris le payement du loyer, mais n’a effectué un paiement qu'au mois de janvier 2024, et que le précèdent règlement était intervenu au mois de décembre 2022 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle fait en outre valoir que la locataire, qui ne règle plus son loyer depuis plus d’un an, n’est pas en mesure de verser le montant du loyer augmenté d’éventuelles échéances de paiement de la dette. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de Madame [V] au titre du trouble de jouissance. Elle explique que l’agence CITYA a procédé à une visite du logement loué au mois de novembre 2022 après les constatations effectuées par le service communal d’hygiène de la ville de [Localité 6], et a procédé à l’installation d’une bouche d’aération dans la chambre affectée par l’humidité. Elle ajoute que Madame [V] n’a plus fait état de difficultés afférentes au logement jusqu’à la signification de l’assignation de la présente procédure. Elle ajoute avoir fait intervenir une entreprise le 2 février 2024 à la suite du constat d’humidité, et ajouté qu’aucune difficulté n’a été relevée. Au visa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que Madame [V] n’a pas sollicité la mise en conformité du logement et ne peut donc se prévaloir du trouble de jouissance. Elle ajoute que le logement n’étant pas totalement inhabitable, le locataire ne pouvait se prévaloir de son indécence pour suspendre le paiement du loyer. Madame [V], représentée par son conseil, sollicite le paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’indécence du logement. Au soutien de sa demande indemnitaire, au visa de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, elle fait valoir que le logement loué n’est pas décent. Elle ajoute que le problème d’humidité n’a pas été réglé malgré le constat effectué par les services communaux. Elle fait valoir avoir été particulièrement affectée par l’indécence du logement en raison de la pathologie dont elle souffre et produit un certificat médical en ce sens. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. I. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif - Sur le montant de la provision En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux. Cette somme, qui a vocation à indemniser un préjudice et n’a pas pour but de sanctionner le locataire pour son maintien dans les lieux, ne peut être égale qu’au montant du loyer, correspondant au trouble de jouissance subi par le propriétaire du fait de l’occupation. En l'espèce, suivant le décompte produit à l’audience par Madame [C], Madame [V] est redevable de la somme de 11 781,64 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse. Le montant de l’indemnité d’occupation sera équivalent au montant du loyer demandé, soit 829,76 euros, provisions sur charges incluses, et ce montant sera révisé annuellement conformément aux stipulations de l’article 4 A 1 du contrat de bail. Madame [V] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 11 781,64 euros, à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. Conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, les intérêts moratoires courront à compter de la signification du commandement de payer pour la somme de 3 615,24 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus. - Sur les délais de paiement L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. En l’espèce, à l’audience du 25 mars 2024, la bailleresse a confirmé que Madame [V] avait réglé le montant du loyer le 26 janvier 2024. Le paiement précédent était intervenu le 28 décembre 2022. Compte tenu de ces éléments, de l’importance de l’arriéré locatif, ainsi que l’absence d’éléments sur la situation de la locataire permettant d’établir qu’elle serait en mesure de s’acquitter de mensualités d’un montant supérieur à 300 euros outre le loyer courant, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de Madame [V]. II. Sur la demande de résiliation du contrat de bail - Sur la recevabilité de l’action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 24 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 22 décembre 2015 comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2023, pour la somme en principal de 3 615,24 euros. Malgré des paiements partiels, les causes du commandement n’ont pas été apurées dans les deux mois. En outre, Madame [V], qui fait état de désordres au sein du logement, ne prétend pas que ces désordres aient rendu logement totalement inhabitable, en sorte qu’elle ne peut se prévaloir de son indécence pour suspendre le paiement des loyers. Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 15 juin 2023. III. Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toute réparation autre que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal de locaux loués. Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au soutien de de sa demande de paiement d’une provision au titre du trouble de jouissance subi, Madame [V] verse un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] adressé le 24 octobre 2022 à Madame [V] dont il ressort qu’une visite effectuée le 13 octobre 2022 a permis de vérifier la présence d’humidité avec développement de moisissures sur l’ensemble des murs de la chambre de droite provoquant un développement de moisissures sur l’ensemble des textiles et une odeur d’humidité importante. Il est indiqué que le propriétaire a été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans le délai d’un mois. Madame [C] verse pour sa part aux débats un message adressé par la société gestionnaire de l’immeuble loué à Madame [V] le 21 novembre 2022 dont il ressort qu’une entreprise a été mandatée pour contrôler le taux d’humidité et ajouter une VMC dans la chambre. Madame [V] produit en outre un courrier qui lui a été adressé le 9 février 2024 par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] dont il ressort qu’une visite au sein du logement qu’elle occupe a été effectuée le 11 janvier 2024 et qu’un taux d’humidité de 25% localisé au niveau bas du mur dans l’ange de droite de la chambre a été constaté, et que le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour prendre les mesures nécessaires. Il est également indiqué que l’étanchéité du zinc est partiellement décrochée au niveau du châssis simple situé sur la couverture en ardoise, et que la propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour procéder à la remise en place. Il est enfin indiqué qu’il existe de légers désordres dans le jardin, et qu’il est conseillé au propriétaire d’effectuer sous 3 à 5 ans la réfection des joints de briques dégradés. Madame [V] produit également un procès-verbal de constat établi par Maître [X], commissaire de justice, le 24 février 2024, dont il ressort qu’il existait des fissures entre l’appartement de la locataire et la cour, qui ont été rebouchées. Il est également indiqué que la couverture en zinc au-dessus d’une fenêtre du logement, semble mal fixée et mobile. Il est en outre indiqué qu’une forte odeur d’humidité est présente dans la chambre. Il est indiqué qu’un taux d’humidité de plus de 50% est relevé sur les placoplâtres de la chambre. Cependant, Madame [C] produit pour sa part une attestation établie le 2 février 2024 par la société Solstis Chauffage dont il ressort qu’une intervention a été réalisée le 2 février 2024 à la demande des propriétaires pour une recherche éventuelle d’humidité, et qu’aucune trace d’humidité n’a été constatée, et que l’humidité peut être liée à l’encombrement de la pièce. Par conséquent, s’il ressort du constat effectué par le service d’hygiène que l’humidité est de faible intensité et très localisée, le constat d’huissier fait état d’une humidité à plus de 50% et l’attestation établie par l’entreprise mandatée par la propriétaire ne relève pas d’humidité excessive. Les éléments produits ne permettent pas d’établir l’existence d’une obligation non contestable d’indemniser un trouble de jouissance. La demande de Madame [V] à ce titre sera donc rejetée. IV. Sur les autres demandes L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Madame [V] qui succombent à l'instance, sera condamné aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, il y a lieu de condamner Madame [V] à payer à Madame [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire, DECLARONS Madame [I] [C] épouse [F] recevable à agir ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé 22 décembre 2015 conclu entre Madame [I] [C] épouse [F] et Madame [W] [V] et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4]) sont réunies à la date du 15 juin 2023 ; CONDAMNONS Madame [W] [V] à payer à Madame [I] [C] épouse [F] la somme provisionnelle de 11 781,64 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, assortie des intérêts à compter du 14 avril 2023 pour le montant de 3 615,24 et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ; REJETONS la demande de délais de paiement de Madame [W] [V] ; ORDONNONS à défaut pour Madame [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de Madame [W] [V] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 829,76 euros, égale au montant du loyer, montant révisable annuellement conformément aux stipulations de l’article 4 A 1 du contrat de bail ; CONDAMNONS Madame [W] [V] à payer à Madame [I] [C] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 829,76 euros, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETONS la demande en paiement d’une provision au titre d’indemnisation du préjudice de jouissance formée par Madame [W] [V] ; RAPPELONS à Madame [W] [V] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; CONDAMNONS Madame [W] [V] à payer à Madame [I] [C] épouse [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [W] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 6 Mai 2024 Le GreffierLe Juge