Cour d'appel, 14 décembre 2022. 21/02671

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 569 N° RG 21/02671 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7TK [O] [F] C/ S.A. SOCIÉTÉ D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ PROLETAZUR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Layla TEBIEL Me Grégory PILLIARD Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 27 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-625. APPELANTE Madame [O] [F] née le 07 mars 1970 à [Localité 2] (83), demeurant [Adresse 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005847 du 24/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Layla TEBIEL, membre de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A. SOCIÉTÉ D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ exerçant sous le sigle PROLETAZUR, ayant son siège social sis [Adresse 1], prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Grégory PILLIARD, membre de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Caroline BORRIONE, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous seing privé du 22 juillet 2013, la société d'HLM PROLETAZUR a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [F] portant sur un immeuble à usage d`habitation sis à [Adresse 6], contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 509,90 euros. La société d'HLM PROLETAZUR invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à Mme [O] [F] suivant acte d'huissier en date du 23 janvier 2019, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 4 909,97 euros, suivant un décompte arrêté au 31 décembre 2018 et visant la clause résolutoire insérée au contrat. Par acte d'huissier du 24 octobre 2019, dénoncé par lettre recommandée avec accusé de réception électronique du représentant de l'Etat le 25 octobre 2019, la société d'H LM PROLETAZUR a fait assigner Mme [O] [F] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Draguignan. Par jugement rendu le 27 janvier 2021, le Tribunal a : DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM PROLETAZUR ; CONDAMNE Mme [F] [O] à payer à la SA d'HLM PROLETAZUR la somme de 17 921,20 € (DIX-SEPT MILLE NEUF CENT VINGT-UN EUROS VINGT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 10 décembre 2020 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 janvier 2019 sur la somme de 4 909,97 euros, de l'assignation délivrée le 24 octobre 2019 sur la somme de 6 215,78 euros et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 22 juillet 2013 conclu entre la société d'HLM PROLETAZUR d'une part et Mme [F] [O] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3]) sont réunies ; REJETE la demande de délais de paiement formée par Mme [F] [O] ; CONDAMNE Mme [F] [O] à payer à la société d'HLM PROLETAZUR à compter du 01er avril 2019 une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 580,01 €(CINQ CENT QUATRE-VINGTS EUROS UN CENTIME) se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ; RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ; ORDONNE à Mme [F] [O] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ; DIT que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Mme [F] [O] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L433-1 et L 433-2 du même code ; DEBOUTE la société d'HLM PROLETAZUR de toute demande plus ample ou contraire ; REJETE la demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [F] [O] aux ,dépens de l'instance ; ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ; RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date. Par déclaration au greffe en date du 19 février 2021, Mme [F] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: Recevoir Mme [F] en son appel. Réformer la décision du 27 janvier 2021. Statuant à nouveau, Vu les dispositions des articles 1244-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le calendrier du paiement. Autoriser Mme [F] à se libérer de son arriéré en 36 mensualités. Statuer ce que de droit sur les dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -qu'elle s'est trouvée en difficultés financières, -qu'elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'autorisation d'apurer l'arriéré de loyers en 36 mois d'autant qu'elle a repris le paiement des échéances mensuelles. La société HLM conclut: A titre principal : - Dire, juger et constater que le bail en date du 22 juillet 2013, liant la Société PROLETAZUR à Mme [O] [F] est résilié de plein droit depuis le 23 mars 2019 par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 27 janvier 2021, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ; - Juger, en conséquence, Mme [O] [F] occupante sans droit, ni titre des locaux objet du contrat de location en date du 22 juillet 2013, sis [Adresse 5] et réformer, en ce sens, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ; - Ordonner l'expulsion de Mme [O] [F] ou de tous occupants de son chef des lieux occupés indûment au besoin avec le concours de la force publique, et sous l'astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement du 27 janvier 2021, et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 27 janvier 2021, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ; - Condamner Mme [O] [F] à payer à la Société PROLETAZUR la somme de 580,01 € à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 23 mars 2019, jusqu'à l'entière libération des lieux et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 27 janvier 2021, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ; - Condamner Mme [O] [F] à payer à la Société PROLETAZUR la somme de 17.921,30 € au titre des loyers, charges locatives impayées et indemnités d'occupation, arrêtée au 10 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 janvier 2019 sur la somme de 4.909,97 €, de l'assignation délivrée le 24 octobre 2019 sur la somme de 6.215,78 € et du prononcé du jugement du 27 janvier 2021 pour le surplus et jusqu'à complet paiement, et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 27 janvier 2021, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ; - Débouter Mme [O] [F] de ses prétentions tendant à voir « suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le calendrier du paiement », d'« autoriser Mme [F] à se libérer de son arriéré en 36 mensualités » et confirmer, en ce sens, le jugement attaqué ; - Débouter Mme [O] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et confirmer, en ce sens, le jugement attaqué ; A titre subsidiaire : - Prononcer la résiliation du bail en date du 22 juillet 2013, liant la société PROLETAZUR à Mme [O] [F], aux torts exclusifs de Mme [O] [F] et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 27 janvier 2021, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ; - Juger, en conséquence, Mme [O] [F] occupante sans droit, ni titre des locaux objet du contrat de location en date du 22 juillet 2013 ; - Ordonner l'expulsion de Mme [O] [F] ou de tous occupants de son chef des lieux occupés indûment au besoin avec le concours de la force publique, et sous l'astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement du 27 janvier 2021, et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 27 janvier 2021, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ; - Condamner Mme [O] [F] à payer à la Société PROLETAZUR la somme à parfaire de 17.921,30 € au titre des loyers, charges locatives impayées, arrêtée provisoirement au 10 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 janvier 2019 sur la somme de 4.909,97 €, de l'assignation délivrée le 24 octobre 2019 sur la somme de 6.215,78 € et du prononcé du jugement du 27 janvier 2021 pour le surplus et jusqu'à complet paiement, et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 27 janvier 2021, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN; - Condamner Mme [O] [F], à payer à la société PROLETAZUR la somme de 580,01 € à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, jusqu'à l'entière libération des lieux et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 27 janvier 2021, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ; - Débouter Mme [O] [F] de ses prétentions tendant à voir « suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le calendrier du paiement », d'« autoriser Mme [F] à se libérer de son arriéré en 36 mensualités » et confirmer, en ce sens, le jugement attaqué ; - Débouter Mme [O] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et confirmer, en ce sens, le jugement attaqué. En tout état de cause : - Condamner Mme [O] [F] à payer à la Société PROLETAZUR la somme de 1.500 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de justice exposés en première instance et réformer, en ce sens, le jugement du 27 janvier 2021 ; - Condamner Mme [O] [F] à payer à la Société PROLETAZUR la somme de 1.500 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de justice exposés en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2019 d'un montant de 170,55 € et réformer, en ce sens, le jugement du 27 janvier 2021 ; Elle soutient : -que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 22 juillet 2013, -que l'expulsion de la locataire doit être prononcée sous astreinte, -que l'indemnité d'occupation est due depuis le 23 mars 2019 (deux mois après le commandement de payer resté infructueux et visant la clause résolutoire) -que l'appelante doit au titre des loyers et charges locatives et indemnités d'occupation la somme de 17 921,20€ arrêtée au 10 décembre 2020, -que l'appelante sans emploi ne présente pas la capacité financière nécessaire à s'acquitter de sa dette dans les délais qu'elle sollicite, -que subsidiairement le bail doit être résilié aux torts exclusifs de l'appelante qui ne règle pas ses loyers. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension des effets de cette dernière L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire. L'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24-V de la même loi dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, la bailleresse verse aux débats le contrat de bail conclu avec Mme [F] qui prévoit une clause résolutoire. Par acte d'huissier du 23 janvier 2019, la bailleresse a fait commandement à Mme [F] d'avoir à payer la somme de 4 909,97€ au titre des loyers et des charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire du contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Par ailleurs, il ressort du décompte locatif produit aux débats par la bailleresse que la locataire ne s'est pas acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail de plein droit par le seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail. Cette résiliation est intervenue à la date du 23 mars 2019. La suspension des effets de cette clause résolutoire suppose que le locataire soit en situation de régler sa dette locative. Or cette dernière était au 10 décembre 2020 de 17 921,20€ (sans contestation sur ce point), alors que l'appelante verse un courrier de pôle emploi établissant qu'elle est bénéficiaire d'une allocation mensuelle de 881,40€. Il en résulte indéniablement que la locataire n'est pas en situation de régler sa dette locative tout en assumant son loyer courant, quand bien même elle en aurait repris le paiement. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et Mme [F] est déboutée de sa demande tendant à la suspension des effets de cette dernière. Cette dernière est dès lors occupante sans droit ni titre du logement objet des présentes et doit l'indemnité d'occupation fixée par le jugement entrepris à compter du 23 mars 2019. Sur la demande d'expulsion Le bail étant résilié depuis le 23 mars 2019, l'expulsion de la locataire doit être ordonnée. Pour autant, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a retenu que le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation et que, l'astreinte ne pouvant excéder le montant du préjudice effectivement causé, il n'y avait pas lieu au prononcé de cette dernière, d'autant que le recours à la force publique a été autorisé. Sur les délais de paiement Pour la même raison qu'il n'a pu être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il ne peut être accordé à Mme [F] les délais de paiement sollicités sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 (ancien article 1244-1) du code civil, en effet Mme [F] présente une situation financière ne lui permettant pas de faire face dans le délai légal à son loyer courant augmenté de versements mensuels élevés au titre de l'apurement de sa dette locative, compte tenu de l'importance de cette dernière. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [F] est condamnée aux entiers dépens d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer d 23 janvier 2019. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 janvier 2021 par le juge en charge des fonctions de juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, SAUF EN CE QU'IL A : - fait partir la condamnation de Mme [F] à une indemnité d'occupation du 580,01€ à compter du 1er avril 2019, STATUANT A NOUVEAU, DIT que Mme [F] est occupante sans droit ni titre des locaux objet du contrat de bail du 22 juillet 2013, CONDAMNE Mme [F] à payer à la société d'HLM PROLETAZUR à compter du 23 mars 2019 une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 580,01€ se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, DEBOUTE Mme [F] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [F] aux entiers dépens de l'appel, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 janvier 2019. LA GREFFIERE LE PRESIDENT