Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/00973

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [D] [J] 21 Route de la Chapelle sur Erdre 44300 NANTES comparant en personne D'une part, DÉFENDEURS : Madame [X] [E] 40 Rue des Platanes 44300 NANTES non comparante Monsieur [K] [S] 40 Rue des Platanes 44300 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 24/00973 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4DG COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Monsieur [D] [J] CCC à Madame [X] [E] + Monsieur [K] [S] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé prenant effet le 15 août 2018, Monsieur [J] [D] a donné à bail à Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] un logement situé 40 rue des Platanes à NANTES - 44300, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 950 euros , outre une provision sur charges de 50 euros par mois. Le 20 juillet 2023, Monsieur [J] [D] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3.000 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 juillet 2023. Par acte d'huissier du 4 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 5 janvier 2024, Monsieur [J] [D] a fait assigner Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Déclarer recevable et bien fondée sa demande ; - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion de Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; - Condamner Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] à lui payer les sommes suivantes : - 5.000 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 septembre 2023, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux ; - 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 20 juillet 2023. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 04 avril 2024, lors de laquelle Monsieur [J] [D], a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 12.000 euros selon décompte arrêté au mois d’avril 2024, frais de procédure déduits. Régulièrement cités, Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] n’ont pas comparu. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la loi applicable : À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En application du même texte, il convient de rappeler que le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 5 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] le 20 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 3.000 euros. Il ressort des pièces versées aux débats que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 septembre 2023. Dès lors, Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] seront par ailleurs condamnés à payer à Monsieur [J] [D] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 1.000 euros par mois, provisions sur charges inclus, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’espèce, la créance principale de Monsieur [J] [D] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 12.000 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] n’ont pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation des locataires, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement remonte au mois d’avril 2023, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. En conséquence, Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] seront condamnés à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 12.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Par ailleurs, Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] seront condamnés à payer à Monsieur [J] [D], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [J] [D] à l’encontre de Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 21 septembre 2023, du contrat de bail conclu le 15 août 2018, portant sur le logement situé 40 rue des Platanes à NANTES - 44300 ; DIT que Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] à payer à Monsieur [J] [D] les sommes suivantes : - 12.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, échéance du mois d’avril 2024 incluse ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 1.000 euros par mois (provision sur charges inclus), avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame [E] [X] et Monsieur [S] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE