Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/01563

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Y] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01563 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36YI N° MINUTE : 6 JUGEMENT rendu le 03 juin 2024 DEMANDEURS Monsieur [S] [V], Chez son mandataire MRZ, [Adresse 3] représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, S.A. SEYNA, [Adresse 1] représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [Y] [I], [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 03 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01563 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36YI EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 24 mai 2023, Monsieur [S] [V] a donné à bail à Madame [Y] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [V] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2320 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 septembre 2023. Par acte d'huissier en date du 23 janvier 2024, Monsieur [S] [V] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dire que le preneur devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,condamner Madame [Y] [I] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4591, 76 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, soit la somme de 1160, 44 euros pour le bailleur et 3431, 31 euros à la société SEYNA ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, condamner le défendeur à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [V] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 septembre 2023, et ce pendant plus de six semaines. A l'audience du 3 avril 2024, Monsieur [S] [V] et la société SEYNA, caution, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5412, 64 euros, selon décompte mars 2024 compris. Ils s’opposent aux délais, mais précisent que le paiement des loyers courants a été repris. Madame [Y] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux expliquant avoir payé la dette, en envoyant un virement de 5000 euros. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024. Une note en délibéré a été transmise pour maintenir les demandes et actualiser la dette à la somme de 1573, 08 euros due à la société SEYNA avril 2024 compris. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 24 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [S] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 5 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 24 mai 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2023, pour la somme en principal de 2320 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif [Y] [I] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [S] [V] produit un décompte démontrant que Madame [Y] [I] reste lui devoir la somme de 412, 64 euros, mois de mars 2024 compris. Il ne sera pas tenu compte du loyer d’avril 2024, non réclamé au cours de l’audience, la note en délibéré autorisée ne concernant que la prise en compte des sommes versées par la défenderesse et non l’actualisation de la dette, et pour lequel la quittance subrogative n’est pas fournie. En l'espèce, il est rappelé que les paiements effectués par la défenderesse sont imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, cette imputation étant conforme à l'article 1342-10 du code civil. Pour la somme au principal, Madame [Y] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 412, 64 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par Monsieur [S] [V] démontre que Madame [Y] [I] a repris le paiement des loyers. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [Y] [I] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [Y] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [Y] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2023 entre Monsieur [S] [V] et Madame [Y] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 octobre 2023 ; CONDAMNE Madame [Y] [I] à verser à la société SEYNA la somme de 412, 64 (décompte incluant la mensualité de mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 pour le surplus ; AUTORISE Madame [Y] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [S] [V] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [Y] [I] soit condamnée à verser à Monsieur [S] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [Y] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection