Tribunal judiciaire, 05 décembre 2025. 25/00704

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 5 décembre 2025 MINUTE N° 25/______ N° RG 25/00704 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBNX PRONONCÉE PAR Lucile GERNOT, Juge, Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 28 octobre 2025 et lors du prononcé ENTRE : S.C.I. T3A dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Théodore JEAN-BAPTISTE de l’AARPI JBBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1393 répertoire général n°25/1145 S.A.R.L. CEJAB PROPERMIS dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Jean-paul CARMINATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1465 DEMANDERESSES D'UNE PART ET : S.A.R.L. CEJAB PROPERMIS dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Jean-paul CARMINATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1465 répertoire général n°25/1145 S.A.S. PM ATHIS dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante ni constituée DÉFENDERESSES D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat du 1er février 2020, Mme [D] [P], représentée par M. [T], a donné à bail à la société Cejab Propermis les lots 1 et 16 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 1]. Par actes authentique du 20 janvier 2025, la SCI T3A a acquis de la succession de Mme [P] les lots 1, 23 et 25 du même immeuble, et la SCI Y3IL a acquis les lots 2 et 16. Un contrat de cession de créance a été conclu le 6 février 2025 entre les héritiers de la succession de Mme [P] d'une part et la SCI T3A d'autre part, portant notamment sur les dettes locatives de la société Cejab Propermis, étendu par avenant du 1er octobre 2025 aux créances nées ou à naître afférentes. Un contrat de cession de créance a également été conclu entre la SCI Y3IL et la SCI T3A le 1er octobre 2025, portant notamment sur les créances locatives du lot 16 mentionné comme étant détenu par la SCI Y3IL. Se prévalant d'impayés locatifs, la SCI T3A a fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer le 10 mars 2025 à la société Cejab Propermis. Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, la société Cejab Propermis a assigné la SCI T3A devant le tribunal judiciaire d'Evry, aux fins de contester la validité du commandement de payer du 10 mars 2025 à titre principal, d'obtenir la suspension de l'acquisition de la cause résolutoire et la consignation de la somme réclamée aux causes du commandement litigieux à titre subsidiaire, et solliciter des délais de paiement à titre infiniment subsidiaire. L'affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général (RG) 25/2080 devant la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire d’Evry. Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, la SCI T3A a assigné la société Cejab Propermis devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, statuant en référé, aux fins notamment de voir acquise la clause résolutoire et la résiliation du bail, d'obtenir l'expulsion de la société Cejab Propermis, le paiement des arriérés locatifs et des indemnités d'occupation, le paiement de provisions à titre principal, et obtenir la déchéance du terme en cas de non-respect de l'échéancier de paiement accordé à titre subsidiaire. L'affaire, enregistrée sous le numéro de RG 25/568, a fait l'objet d'une radiation à l'audience du 25 mai 2025 en l'absence du demandeur, puis d'une réinscription au rôle le 23 juin 2025 sous le numéro RG 25/704. L'affaire, appelée initialement à l'audience du 12 septembre 2025, a été renvoyée à l'audience du 28 octobre 2025 pour conclusions en défense et éventuelle mise en cause ou intervention volontaire. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la société Cejab Propermis a assigné en intervention forcée et appel en garantie la société PM Athis, en sa qualité d'occupante du lot n°16, devant le président du tribunal judiciaire d'Evry statuant en référé. L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/1145 et appelée à l'audience du 28 octobre 2025. A l'audience, les affaires RG 25/704 et RG 25/1145 ont été jointes sous le numéro RG commun 25/704. Dans ses dernières conclusions déposées et oralement soutenues à l'audience, la SCI T3A demande au juge des référés : « 1. De constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial liant la SCI T3A a la société CEJAB PROPERMIS 2. D'ordonner l'expulsion de la société CEJAB PROPERMIS et de toutes personnes occupant les lieux de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard. 3. Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; 4. De condamner la société CEJAB PROPERMIS à payer à la SCI T3A la somme de 42 405 euros au titre des arriérés locatifs, ainsi qu'une indemnité d'occupation à hauteur du prix du loyer en euros par mois jusqu'au départ effectif. 5. Condamner à titre provisionnel la société CEJAB PROPERMIS à payer à la SCI T3A une majoration forfaitaire s'élevant à 10% de l'arriéré locatif visée par le courrier de mise en demeure du 20 mars 2025 et resté infructueux à l'issue d'un délai de 8 jours ; 6. Condamner à titre provisionnel la société CEJAB PROPERMIS à payer à la SCI TSA une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges, taxes et impôts, et ce 21 compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des locaux loués ; Subsidiairement si des délais de paiement étaient accordés, 7. Dire que l'échéancier de paiement fixé par le Président devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes courant à peine de déchéance du terme. En tout état de cause : 8. Condamner la société CEJAB PROPERMIS à payer à la SCI T3A la somme de 3500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 9. Condamner la société CEJAB PROPERMIS aux entiers dépens comprenant le cout du commandement de payer du 10 mars 2025 ». Au soutien de ses demandes, la société T3A expose, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 et 1240 du code civil et 145-1 du code de commerce, que le non-paiement de ses loyers par la société Cejab Propermis constitue une résistance abusive caractérisée par une occupation sans droit ni titre du bien loué, la privant de la libre disposition de son bien, et ce malgré commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial. Elle précise que la mention du lot n°16 dans le bail commercial est sans incidence sur l'existence et l'étendue de l'obligation locative de la société Cejab Propermis concernant les lots n°1, 23 et 25 qu'elle utilise effectivement et qui constituent l'assiette réelle et incontestable de son activité commerciale. Elle ajoute, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, que le seule fait qu'une cave ne soit pas utilisée ou qu'elle ne soit pas directement exploitée par le preneur est insuffisant à obtenir une réduction du loyer, la société Cejab Propermis ne démontrant aucune privation effective de jouissance de la cave. Enfin, elle fait valoir que la conciliation et patience dont elle a fait preuve justifient qu'il soit fait application des pénalités financières prévues au bail commercial. Par conclusions remises à l'audience et soutenues oralement, la SCI Y3IL, représentée par son conseil, est intervenue volontairement à l'instance, demandant au juge des référés : « - De déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la SCI Y3IL ; - De constater que le preneur occupe bien les lots 1, 23 et 25, relevant de la SCI T3A : - De faire droit à l'ensemble des demandes de la SCI T3A ». Au soutien de ses demandes, la société Y3L expose, sur le fondement des articles 325, 327 et 330 du code de procédure civile, qu'elle intervient volontairement à titre accessoire afin de soutenir les prétentions de la SCI T3A et éviter que la société Cejab Propermis ne se prévalent d'une erreur matérielle pour contester le paiement des loyers et échapper à ses obligations, confirmant que cette dernière n'a jamais occupé le lot n°16, occupé par la société PM Athis, de sorte que les arriérés de loyers se rapportent uniquement aux lots réellement loués, à savoir les lots n°1, 23 et 25. Dans ses dernières conclusions déposées et oralement soutenues à l'audience, la société Cejab ProPermis demande au juge des référés de : « A TITRE PRINCIPAL JUGER IRRECEVABLE en leur action la SCI T3A et la SCI Y3IL A TITRE SUBSIDAIRE AUTORISER la SARL CEJAB PROPERMIS à consigner entre les mains de Monsieur le bâtonnier de [Localité 7] séquestre : - d'une part la somme de 18.000 € au titre de loyers et charges antérieurs au commandement de payer en date du 10 mars 2025 ; - d'autre part deux tiers des loyers et charges courants à compter de la date de ce même commandement, et ce dans l'attente que la situation soit régularisée entre les parties quant à l'imputation du lot n° 16 dans le décompte de loyers. JUGER qu'en l'état des conclusions et pièces produites par les SCI T3A et SCI Y3IL attestant de l'occupation du lot n° 16 par la SAS PM ATHIS, aucun loyer ne peut-être dû par la SARL CEJAB PROPERMIS au titre de son bail en date du 1er février 2020 au titre de l'occupation du lot n° 16. FAIRE INJONCTION à la SCI T3A et à la SCY Y3IL de régulariser le bail commercial en date du 1er février 2020 soit par rachat du lot numéro 1 par la SCI Y3L soit par rachat du lot numéro 16 par la SCI T3A, soit par modification par soustraction du lot n°16 et rectification de loyer afférente, sous astreinte de 500 euros par jour de retards à compter d'un délai de carence de 1 mois à compter de la décision à intervenir JUGER qu'il n'y a lieu à acquisition de la clause résolutoire DEBOUTER les SCI TA et SCI Y3IL en toutes leurs demandes, fins et conclusions CONDAMNER solidairement les SCI T3A et SCI Y3IL à payer à la SARL CEJAB PROPERMIS : - la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral - la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER solidairement les SCI T3A et SCI Y3IL aux dépens, dont distraction au profit de Me Jean-Paul CARMINATI, Avocat aux offres de Droit ». Au soutien de ses demandes, la société Cejab Propermis expose que la SCI T3A est de plein droit irrecevable en référé à demander des loyers ou arriérés de loyers pour le lot n°16 qui est la propriété de la SCI Y3IL, mais également des loyers pour le lot n°1 sans l'accord express et formel de la SCI Y3IL qui est cessionnaire du droit au bail lequel est indivis sur les deux lots. Subsidiairement, elle fait valoir que si elle ne conteste pas devoir des loyers, il ne peut être déterminé à qui et combien outre le fait que le montant de la dette n'est pas liquide. Elle ajoute avoir saisi au fond le tribunal de céans le 31 mars 2025 sur la question de la validité de l'acquisition de la cause résolutoire du bail, de sorte que le juge des référés a été saisi postérieurement le 9 mai 2025 en violation des articles 100 et suivants du code de procédure civile et ne peut donc pas constater l'acquisition de la clause résolutoire. Assignée à personne morale, la société PM Athis n'a pas constitué avocat. L'affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, la société PM Athis a été régulièrement assignée à personne morale et l'extrait Kbis produit au dossier ne fait état d'aucune procédure collective ouverte à son encontre, de sorte que la procédure est régulière. Il est par ailleurs rappelé à titre liminaire que les demandes tendant notamment à voir « dire et juger », « rappeler », « constater » ou « donner acte », ne constituent pas, sauf les cas prévus par la loi, des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux, mais des moyens, de sorte qu'il n'y sera pas apporté de réponse pas dans le dispositif de la présente ordonnance. Sur l'intervention volontaire L'article 330 du code de procédure civile dispose que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention. En l'espèce, il résulte des écritures de la SCI Y3IL que cette dernière intervient volontairement à l'instance pour appuyer les prétentions de la SCI T3A, avec qui il existe une confusion sur la propriété respective des lots de l'immeuble vendu et ensuite donné à bail, justifiant ainsi d'un intérêt. Par conséquent, la SCI Y3IL sera reçue en son intervention volontaire. Sur la recevabilité de l'action engagée par SCI T3A Sur les exceptions de procédure L'article 74 du code de procédure civile dispose que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d'irrecevabilité des exceptions. Les dispositions de l'alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l'application des articles 103,111,112 et 118. L'article 101 du code de procédure civile dispose que s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction. L'article 103 du même code prévoit que l'exception de connexité peut être proposée en tout état de cause, sauf à être écartée si elle a été soulevée tardivement dans une intention dilatoire. En application de ces dispositions, il ne peut y avoir litispendance entre une instance au fond et une demande tendant au prononcé de mesures provisoires portée devant le juge des référés. En l'espèce, la société Cejab Propermis n'a pas soulevé l'exception de litispendance alléguée in limine litis, de sorte que celle-ci sera déclarée irrecevable. S'agissant de l'exception de connexité, laquelle peut être soulevée en tout état de cause, elle ne peut en revanche valoir entre une instance en référé statuant provisoirement et une instance au fond, de sorte que l'exception sera rejetée. Sur la fin de non-recevoir Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. S'agissant de « l'irrecevabilité des SCI T3A et Y3IL » soulevée par la société Cejab Propermis concernant notamment l'impossibilité pour la SCI T3A de demander des loyers pour les lots n°1 et 16, force est de constater que la société Cejab Propermis ne développe aucun moyen de droit au soutien de sa demande, de sorte qu'il convient de la qualifier, en application de l'article 12 du code de procédure civile, comme une demande d'irrecevabilité tirée du défaut qualité à agir de ces sociétés. En ce que la créance des loyers impayés des lots 1 et 16 donnés initialement à bail a fait l’objet d’une cession de créance au profit de la société T3A par contrat du 6 février 2025 et avenant du 1er octobre 2025, cette dernière justifie d’une qualité à agir pour obtenir leur paiement. S'agissant de la SCI Y3IL, celle-ci venant uniquement au soutien des demandes de la SCI T3A, l'irrecevabilité soulevée à son égard sera, au regard du rejet de la demande dirigée contre la SCI T3A, également rejetée à l'égard de la SCI Y3IL. Sur les demandes formées par la SCI T3A Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. Par ailleurs, l'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il résulte de l'assignation au fond du 31 mars 2025 que la société Cejab Propermis conteste la validité du commandement de payer les loyers du bail pour deux motifs tenant d'une part au fait qu'il émane de la société T3A qui lui est inconnue et d'autre part au fait qu'il ne mentionne pas la ventilation entre les loyers et charges. A ce titre, il est relevé d'une part que la propriété des lots 1 et 16, objets du bail commercial initial conclu entre Mme [P] et la société Cejab Propermis, a été ventilée, suivant acte authentique de vente du 20 janvier 2025, entre la SCI T3A d'une part (lot 1) et la SCI Y3IL d'autre part (lot 16), lequel acte indique quant à lui que le lot 16 a été donné à bail à la société PM Athis et que les lot 23 et 25 ont été donnés à bail à la société Cejab Propermis au même titre que le lot 1, de sorte qu’il existe une contrariété entre les titres sur l’identité des locataires de ces lots. D'autre part, la SCI T3A ne justifie pas avoir informé la société Cejab Propermis du changement de bailleur, et ne produit aucune quittance à son nom adressée à la société Cejab propermis. Aussi, la contestation portée par la société Cejab Propermis devant le juge du fond sur la validité du commandement de payer est sérieuse. Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées par la SCI T3A. Sur les demandes formées par la société Cejab Propermis En ce que la société Cejab Propermis ne fonde ni en droit ni en fait ses demandes de consignation, d'injonction de régularisation du bail commercial sous astreinte et de dommages intérêts, lesquelles sont en tout état de cause intimement liées aux demandes formées par la société T3A, il convient de constater qu'il n'y a pas davantage lieu à référé sur ces points. Sur les demandes accessoires L'article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens. L'article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, la SCI T3A, succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI T3A, condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer à la société Cejab Propermis la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision sera rappelée. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : RAPPELLE la jonction à l'audience des affaires respectivement enregistrées sous le numéro de répertoire général 25/704 et 25/1145 sous le numéro commun 25/704 ; REÇOIT la SCI Y3IL en son intervention volontaire ; DÉCLARE irrecevable l'exception de litispendance soulevée par la société Cejab Propermis ; REJETTE l'exception connexité soulevée par la société Cejab Propermis ; REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société Cejab Propermis ; DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI T3A ; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'autorisation à consigner, d'injonction de régularisation du bail commercial et de dommages intérêts subséquentes formées par la société Cejab Propermis ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE la SCI T3A aux dépens ; CONDAMNE la SCI T3A à payer à la société Cejab Propermis la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 5 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,