Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/02956

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.C.I. CTG 49 Route de Bouée la Rotte 44260 SAVENAY représentée par Maître Vianney DE LANTIVY, avocat au barreau de NANTES, substitué par Maître Mahdi ZOUED, avocat au sein du même barreau D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [U] [B] 116 Route de la Jonelière 44300 NANTES comparant en personne le 28 septembre et 16 novembre 2023, non comparant le 11 janvier 2024 Madame [M] [W] 116 Route de la Jonelière 44300 NANTES non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 28 septembre 2023 date des débats : 11 janvier 2024 délibéré au : 16 mai 2024 prorogé au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 23/02956 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MPZR COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Vianney DE LANTIVY CCC à Monsieur [U] [B] + Madame [M] [W] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 29 novembre 2013, [S] [C] a donné à bail à [U] [B] et [M] [W] un logement lui appartenant sis, 116 route de la Jonelière - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 800 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 150 €. Par acte notarié du 17 décembre 2015, [S] [C] a vendu le bien à la SCI CTG qui en est devenue propriétaire. Par acte d’huissier de justice du 19 janvier 2023, la SCI CTG a fait commandement à [U] [B] et [M] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6.800 € arrêté au 19 janvier 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 18 avril 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SCI CTG a fait assigner [U] [B] et [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation dudit bail ; ·        Ordonner en conséquence l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Condamner les locataires au paiement de la somme de 9.820 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et impayés, arrêtée au 14 avril 2023 ; ·      Condamner [U] [B] et [M] [W] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 970 € depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; ·      Condamner [U] [B] et [M] [W] à lui payer une somme mensuelle de 970 € à compter de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; ·        Dire que cette somme portera intérêts de droit sur la somme de 6.800 € au jour du commandement de payer et pour le surplus à compter de l'assignation ; ·        Condamner les locataires au paiement d’une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 17 juillet 2023 par les services sociaux du département. [U] [B] et [M] [W] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 septembre 2023 et renvoyée une première fois au 16 novembre 2023. Un nouveau renvoi, à l'audience du 11 janvier 2024, a été accordé par le tribunal à la demande d'[U] [B], seul défendeur présent. A ladite audience, la SCI CTG se réfère à l’acte introductif d’instance. Régulièrement assignés à personne, ni [U] [B] ni [M] [W] n’ont comparu, alors même qu'[U] [B] s'était présenté aux deux précédentes audiences. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 30 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [U] [B] et [M] [W] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). En l’espèce, la SCI CTG justifie de la signification de la situation à la CCAPEX le 19 janvier 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 18 avril 2023. L'article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 18 avril 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 28 septembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article X. Par exploit d’huissier en date du 19 janvier 2023, la SCI CTG a fait commandement à [U] [B] et [M] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6.800 € arrêté au 19 janvier 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Le décompte annoncé dans le commandement de payer n'est pas joint à l'acte et aucune pièce ne permet au juge de vérifier si ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et ainsi de constater si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies ou non. En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de la SCI CTG est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et les locataires ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette. Pourtant, aucune pièce n'est produite à l'appui de la demande. En effet, aucun décompte certifié pouvant être vérifié n'est produit et les relevés de compte de la SCI CTG ne sont produits que dans le dossier que la requérante a transmis dans le cadre du litige concernant un bail verbal qui aurait été conclu avec ces mêmes locataires et examiné à la même audience. Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, le juge examinera ces pièces produites dans un autre dossier pour la présente décision. Toutefois, les relevés produits ne couvrent que la période de janvier 2016 (après l'acquisition des biens) à décembre 2022 inclus. Aucun élément n'est transmis sur l'année 2023. Et il convient de rappeler que le décompte annoncé dans le commandement de payer n'est pas joint à l'acte. L'examen des relevés permet d'affirmer que malgré ce que déclare la bailleresse, les loyers d'août 2022 et décembre 2022 ont bien été réglés par les locataires. Pour août 2022, la somme de 1.400 € correspondant aux deux loyers en cours figure sur le relevé de compte produit, au nom de [B] [U]. Si la somme totale des deux loyers est impayée (480 € pour le bail verbal et 950 € pour le bail écrit, soit 1.430 €), la requérante ne précise pas quel est le loyer impacté par l'insuffisance de paiement et ne se prévaut d'ailleurs d'aucun manquement des locataires sur ce point (les sommes de 1.350 € puis 1.400 € étaient prélevées de manière très régulière avant les défauts de paiement). De même, pour décembre 2022, il figure sur le relevé transmis un virement SEPA [N] [U] de 1.000 €, intitulé « loyer décembre appartement », en date du 21 décembre 2022). En conséquence, [U] [B] et [M] [W] seront condamnés au paiement de la somme de 4.750 € (950 € pour les mois de juin, juillet, septembre, octobre et novembre 2022) au titre des loyers et charges échus au 30 avril 2023, échéance d'avril 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail L’article 1217 du code civil énonce que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : - refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”. Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1728 du code civil, le locataire est tenu d'une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Aux termes de l'article 1224 nouveau du code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”. Il appartient au juge d'apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat. Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”. Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l'espèce, la SCI CTG n'apporte aucun justificatif dans ce dossier à l'appui de sa demande de résiliation. Le juge a, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, utilisé les pièces versées par la requérante dans un autre dossier venant à la même audience et concernant les mêmes locataires pour des demandes similaires, et ainsi calculé une dette de loyer sur une durée de cinq mois, entre juillet et novembre 2022. Le bail a été conclu en novembre 2013, soit neuf années au moment de la naissance de la dette, aucun élément ne venant justifier que les paiements n'auraient pas repris en 2023, le loyer de décembre 2022 ayant été réglé. Par ailleurs, la bailleresse ne produit aucun décompte certifié ni aucune quittance de loyer. Au vu de l'insuffisance des manquements des locataires au regard de la durée du bail, de la faible durée de leurs difficultés de paiement et de l'absence de justificatifs suffisants de la part de la requérante, celle-ci sera déboutée de sa demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI CTG succombant principalement à l’instance, gardera la charge de ses propres dépens et sera condamnée aux éventuels autres dépens. Sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile est rejetée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que par acte notarié du 17 décembre 2015, [S] [C] a vendu à la SCI CTG le bien immobilier sis 116 route de la Jonelière - 44300 NANTES ; DECLARE recevable la demande de la SCI CTG aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu sous seing privé le 29 novembre 2013 entre [S] [C], et [U] [B] et [M] [W], concernant le logement sis 116 route de la Jonelière - 44300 NANTES; REJETTE la demande de la SCI CTG de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; CONDAMNE [U] [B] et [M] [W] à payer à la SCI CTG la somme de 4.750 € en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 avril 2023, échéance d'avril 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; REJETTE la demande de la SCI CTG de prononcer la résiliation du bail susvisé ; DIT que le SCI CTG gardera la charge de ses propres dépens et la condamne aux éventuels autres dépens ; DÉBOUTE la SCI CTG de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY