Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00945

Minute n° 24/297 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ============ JUGEMENT du 28 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Madame [K] [I] [Adresse 1] [Localité 2] Monsieur [G] [J] [Adresse 1] [Localité 2] Demandeurs représentés par Me Doris SIEURIN, avocat au barreau de NANTES - 66 D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [F] [H] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Défendeur comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Cécile HENOUX GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 17 Mai 2024 date des débats : 17 Mai 2024 délibéré au : 28 Juin 2024 RG N° RG 24/00945 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M36C COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Doris SIEURIN CCC Monsieur [F] [H] Copie préfecture Copie dossier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé en date du 24 août 2023, prenant effet le 29 août 2023, Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J] ont donné à bail à Monsieur [F] [H] un logement leur appartenant sis, [Adresse 4], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 500€, outre une provision sur charges de 55 € par mois. Le 27 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1789,99 € au titre des loyers échus et impayés au 1er octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 6 février 2024, Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J] ont fait assigner Monsieur [F] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES afin de voir : - constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges par les locataires dans les deux mois du commandement de payer du 27 octobre 2023, resté infructueux et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées ; - à titre subsidiaire et, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ; - ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; - condamner Monsieur [F] [H] à leur verser la somme de 2359,71 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 janvier 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - condamner Monsieur [F] [H] à leur verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire avec remise des clefs entre les mains des bailleurs ou celles de leur représentant ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner Monsieur [F] [H] à leur verser une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 27 octobre 2023. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mai 2024 lors de laquelle Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J], valablement représentés par ministère d’avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont fourni un décompte actualisé des sommes dues. Ils se sont opposés à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur. Monsieur [F] [H] a comparu. Il a reconnu le principe de la dette et a expliqué sa situation personnelle et professionnelle. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant en avril et mai 2024. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur 36 mois. En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [F] [H] a déclaré n’avoir pas déposé de dossier. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la société bailleresse lors des débats. L’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”. L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur”. En l’espèce, Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J], bailleurs privés, justifient avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 6 février 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable leur action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux». À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article VIII une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de versement du dépôt de garantie ou de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [F] [H] le 27 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1789,99 €. Ce commandement de payer visant un délai de deux mois, ce délai sera retenu en l’espèce. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 décembre 2023. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’espèce, la créance principale de Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. Le décompte produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3522,96 euros au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 comprise. Monsieur [F] [H] n’a pas contesté le montant sollicité et n’a fait état d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en considération. En conséquence, Monsieur [F] [H] sera condamné à payer à Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J] la somme de 3522,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse. Sur les délais de paiement L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”. L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que  “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”. En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [F] [H] a repris le règlement intégral de son loyer résiduel en avril et mai 2024. Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [F] [H], célibataire et sans enfant à charge, travaille en qualité de technicien de maintenance en CDI et perçoit un salaire mensuel de 1350€. Lors des débats, Monsieur [F] [H] a confirmé ces éléments. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur 36 mois, ce à quoi se sont opposés les bailleurs. Dans ces conditions, malgré le refus des bailleurs à l’octroi de délais de paiement, et au regard de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience et de la situation du défendeur qui apparaît en capacité de régler sa dette locative, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. Sur la suspension de la clause résolutoire Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient de rappeler que si Monsieur [F] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant pendant toute la durée des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - le locataire sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 500 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, - la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit à la date du 28 décembre 2023, - Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J] pourront procéder à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, Monsieur [F] [H] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 27 octobre 2023. Sur l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [F] [H] sera condamné à payer à Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J] à l’encontre de Monsieur [F] [H]; Condamne Monsieur [F] [H] à payer à Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J] la somme de 3522,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse ; Accorde à Monsieur [F] [H] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en plus du loyer courant, de 35 fois 100 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ; Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ; Dit que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; Dit qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité de la dette locative et/ou du loyer courant à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, Constate la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiment des loyers, à la date du 28 décembre 2023 ; Dit que Monsieur [F] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; Ordonne à défaut, l'expulsion de Monsieur [F] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ; Condamne Monsieur [F] [H] à payer àMadame [K] [I] et Monsieur [G] [J], une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 500€ par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; Condamne Monsieur [F] [H] à verser à Madame [K] [I] et Monsieur [G] [J] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne Monsieur [F] [H] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 27 octobre 2023 ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Dit qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024. Le greffierLa vice-présidente chargée des contentieux de la protection Aurélien PARESCécile HÉNOUX