Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/03761

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS 10 boulevard Charles Gauthier 44800 SAINT HERBLAIN représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [F], [U], [J] [O] veuve [Z] Logement 1 6 Rue de la Résidence Bellefet 44840 LES SORINIERES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 23/03761 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MU57 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN CCC à Madame [F] [O] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2022, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Madame [O] veuve [Z] [F] un logement situé 6 rue de la résidence Bellefet - 44840 LES SORINIERES. Le 16 juin 2023, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait délivrer à Madame [O] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2287,62 euros au titre des loyers échus et impayés à la date du 08 juin 2023. Par acte d'huissier du 6 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 20 novembre 2023, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner Madame [O] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : - Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ; - Constater que la location qui a été consentie à Madame [O] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [O] [F] ; - Ordonner que Madame [O] [F] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - Condamner Madame [O] [F] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, pour un montant à parfaire au jour de l’audience; - Fixer et condamner Madame [O] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, augmentée des charges locatives en cours régularisable, soit la somme de 764,04 euros et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; - Condamner Madame [O] [F] au paiement d’une somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024. En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Lors de l’audience, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 3.901,30 euros selon le décompte arrêté au 4 avril 2024, constaté la reprise intégrale des paiements, et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [O] [F] a comparu et a déclaré être recevable à la procédure de surendettement. Elle a sollicité le bénéfice de délais de paiement, proposant de verser la somme de 36 euros par mois, outre le loyer courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”. Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (...) par voie électronique (...).” En l’espèce, après notification d’une copie de l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 20 novembre 2023 et justification de la saisine de la CAF le 2 mars 2023, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [O] [F] le 16 juin 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.287,64 euros au 8 juin 2023. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2023. Sur le montant de l’arriéré locatif et les délais de paiement : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”. L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Enfin, l'article 24 VII de cette même loi, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”. En l’espèce, qu’il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 4 avril 2024 que Madame [O] [F] est aujourd’hui redevable, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mois de mars 2024 inclus, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 3.605,63 euros à l’égard du bailleur, ce que reconnaît à l'audience Madame [O] [F]. Faute pour Madame [O] [F] de justifier s’être libérée de cette dette, celle-ci doit être condamnée à payer ladite somme à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS. Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a rendu au profit de Madame [O] [F] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction. Il résulte enfin du décompte susvisé que le paiement du loyer et des charges a repris. En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [O] [F] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 36 euros, dans les conditions prévues au dispositif. Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [O] [F] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. En cas de résiliation du bail, Madame [O] [F] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu'à libération effective des lieux. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens. Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA ATLANTIQUE HABITATIONS à l’encontre de Madame [O] [F] ; CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3.605,63 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse ; AUTORISE Madame [O] [F] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 36 euros en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation à son profit, la décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; DIT que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l'exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d'une seule mensualité à son échéance ; DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [O] [F] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 17 août 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé situé 6 rue de la résidence Bellefet - 44840 LES SORINIERES ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ; DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée : - La totalité de la somme restante due redeviendra exigible ; - La clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 17 août 2023 ; - Il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Madame [O] [F] et de tous occupants de son chef du logement susvisé, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; 4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; 5°) Madame [O] [F] sera condamnée à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles, soit la somme de 764,04 euros et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Madame [O] [F] aux dépens ; DEBOUTE la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. La Greffière Le Juge des contentieux de la protection Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE