Cour d'appel, 07 mars 2024. 21/17625

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 07 MARS 2024 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17625 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEOI2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juillet 2021 -Tribunal d'Instance d'IVRY SUR SEINE - RG n° 11-20-923 APPELANTE Madame [B] [W] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192 INTIMEE SCI ESPE [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 Assistée par Me Emmanuel RABIER de la AARPI RABIER & NETTHAVONGS AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte notarié en date du 12 février 2008, la SCI Espe a acquis auprès de M. [K] [U] un ensemble immobilier correspondant respectivement à deux locaux commerciaux, un appartement de deux pièces principales, une réserve et une partie d'appartement (une pièce et un débarras) accessible par l'appartement situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4]. L'acte notarié précisait que les certains lots étaient occupés sans droit ni titre par Mme [W], ce que l'acquéreuse avait pu constater en les visitant et ce dont elle déclarait faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Par contrat du 10 avril 2008 à effet au 1er avril 2008, la SCI Espe a donné à bail à Mme [B] [W] le logement à usage d'habitation de trois pièces principales situé au [Adresse 2] - [Localité 4], composé pour un loyer mensuel de 450 euros outre les charges, pour une durée de trois ans renouvelable. Par contrat du 15 mai 2008 à effet rétroactif au 1er avril 2008, la SCI Espe a également donné à bail à Mme [B] [W] un local commercial de 13 m² situé au rez de chaussée côté rue au [Adresse 2]. Plusieurs procédures judiciaires ont opposé Mme [W] et la bailleresse : -Par acte d'huissier du 3 novembre 2013, Mme [W] a fait assigner la SCI Espe devant le Tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine aux fins notamment de constater l'indécence du logement, condamner la bailleresse à exécuter les travaux de mise en conformité des locaux et suspendre le loyer, outre la condamner à 50.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice subi du fait de l'indécence du logement, 10.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice subi résultant des conditions d'usage de l'appartement, la somme de 10.000 euros au titre du préjudice résultant des conditions d'usage de la boutique et la somme de 10.000 euros au titre du préjudice matériel subi du fait de l'impossibilité d'exploitation du local commercial. Par décision du 4 novembre 2014, le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine a prononcé la radiation d'office du rôle de l'affaire, les parties n'ayant pas comparu après divers renvois successifs. -Par acte d'huissier du 6 juin 2017, Mme [W] a de nouveau fait assigner, en référé, la SCI Espe devant le même tribunal aux fins notamment de condamner sous astreinte la bailleresse à effectuer des travaux, subsidiairement ordonner une expertise, suspendre le versement des loyers, outre condamnation à 4000 euros de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance. Par ordonnance du 16 février 2018, le juge des référés du tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine a notamment, constaté l'accord des parties sur certaines demandes de travaux listés dans la décision, constaté l'engagement de la bailleresse à procéder à des vérifications supplémentaires, renvoyé les parties à solliciter à nouveau le conciliateur pour formaliser leur accord et le calendrier des travaux prévus, constaté que les demandes de Mme [W] concernant la remise en peinture de l'appartement et l'indemnisation de son préjudice de jouissance se heurtaient à des contestations sérieuses, rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Mme [W] a interjeté appel de cette décision avant de se désister le 20 juillet 2018. Par acte d'huissier du 27 septembre 2019, la SCI Espe a fait délivrer un congé pour vendre à Mme [W] pour le 31 mars 2020, le prix de vente étant fixé à 240.000 euros net vendeur. Pour mémoire, par un second acte d'huissier du même jour, la SCI Espe lui a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement pour motif grave et légitime (défaut d'exploitation du fonds de commerce) concernant le local commercial. Par acte d'huissier du 23 juillet 2020, la SCI Espe a fait assigner Mme [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil - chambre de proximité d'Ivry-sur-Seine aux fins, en substance, de validation du congé pour vendre du logement à effet du 31 mars 2020, expulsion, condamnation à payer une indemnité mensuelle d'occupation. Elle a invoqué la compétence de la juridiction au profit du tribunal judiciaire de Créteil concernant les demandes formulées par Mme [W] s'agissant du bail commercial. L'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties. Mme [B] [W] a conclu au rejet des demandes, à la nullité du congé, au renouvellement du bail aux mêmes conditions, invoquant en outre l'indécence du logement ; elle a demandé la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux de mise en conformité et à lui payer les sommes de 50.000 euros au titre du préjudice subi du fait de l'indécence du logement, 10.000 euros au titre du préjudice subi résultant des conditions d'usage de l'appartement, 10.000 euros au titre du préjudice résultant des conditions d'usage de la boutique, 10.000 euros au titre du préjudice matériel subi du fait de l'impossibilité d'exploitation de local commercial. Par jugement contradictoire entrepris du 27 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine a ainsi statué : CONSTATE l'incompétence du Juge des contentieux de la protection siégeant au sein de la Chambre de proximité d'Ivry-sur-Seine pour statuer sur les demandes de Madame [B] [W] relatives au bail commercial, RENVOIE Madame [B] [W] à se pourvoir ainsi qu'elle en avisera sur ces points, DÉCLARE valide le congé délivré le 27 septembre 2019 par la SCI Espe à Madame [B] [W], CONSTATE que Madame [B] [W] et les occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] - [Localité 4] depuis le 1er avril 2020, ORDONNE en conséquence à Madame [B] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, DIT qu'à défaut pour Madame [B] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Espe pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles R.433-1, L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [B] [W] à verser à la SCI Espe une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 518,98 euros (provision sur charges comprise et sans indexation possible), à compter du mois d'avril 2020 et jusqu 'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, où par la reprise des lieux, DIT qu'il appartiendra à la SCI Espe de "déduire cette indemnité d'occupation les sommes versées par la CAF" et les sommes versées par Madame [B] [W] selon les choix d'imputation de cette dernière et à défaut proportionnellement, CONSTATE que la SCI Espe ne reprend pas aux termes de ses dernières écritures sa demande de condamnation de Madame [B] [W] en dommages et intérêts, DÉCLARE que la SCI Espe est réputée avoir renoncé à cette demande, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 7 octobre 2021 par Mme [W] Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 janvier 2024 au terme desquelles Mme [W] demande à la cour de : - ACCUEILLIR Mme [W] en ses demandes, dires, fins et conclusions ; - REJETER a contrario toutes les demandes, dires fins et conclusions de la SCI Espe; - JUGER recevable l'appel interjeté par Mme [W] à l'encontre du jugement rendu le 27 juillet 2021 par le JCP du tribunal judiciaire de Créteil - Chambre de proximité d'Ivry-sur-Seine Y faisant droit, Par conséquent, - INFIRMER le jugement (...) Statuant à nouveau et y ajoutant, - JUGER nul en la forme l'acte de congé aux fins de vente du 27 septembre 2019, en raison de la fictivité de l'adresse du siège social du bailleur et du grief que cette fictivité induit pour la locataire qui a donc eu plus de difficulté à faire connaître sa volonté d'acquérir le bien immobilier objet du présent litige ; - JUGER subsidiairement nul comme frauduleux aux droits de Mme [W] le congé aux fins de vente du 27 septembre 2019, en raison de la surévaluation du prix de vente par la SCI Espe; il est d'ailleurs DEMANDÉ SUBSIDIAIREMENT à la juridiction de faire vérifier la surévaluation manifeste du prix du bien dont il a été donné congé par tout homme de l'art compétent pour apprécier à la fois la valeur d'un bien immobilier et ce que l'état de décrépitude dudit bien peut avoir comme influence sur la valeur de celui-ci ; - JUGER par conséquent (pour l'un ou l'autre des deux moyens précités) que le bail de Mme [W] trouve renouvelé à compter du 1er avril 2020, pour une durée de trois années et aux mêmes conditions et charges que le bail expiré ; - Juger que le logement donné à bail à Mme [W] par la SCI Espe ne constitue pas un logement décent au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 ; - Juger que la SCI Espe a manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état de réparation ; - ORDONNER par conséquent la mise en conformité du logement pris à bail par Mme [W] qui induira notamment la réalisation des travaux promis en 2018 devant le Juge d'Ivry; - PRONONCER la suspension du loyer jusqu'à la mise en conformité du logement ; - Juger que Mme [W] est à jour de ses loyers, son bailleur n'émettant aucune demande actualisée à décembre 2023 ; - CONDAMNER la SCI Espe à verser à Mme [W] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, le quantum de cette somme pouvant évoluer. - CONDAMNER la SCI Espe à verser à Mme [W] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 CPC ; - CONDAMNER la SCI Espe aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 janvier 2024 au terme desquelles la SCI Espe demande à la cour de : - CONFIRMER le jugement prononcé par le Juge des contentieux de la protection d'Ivry-sur-Seine le 27 juillet 2021 ; - DEBOUTER Mme [B] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER Mme [B] [W] à payer à la SCI Espe la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Mme [W] aux entiers dépens, en ce compris l'ensemble les frais d'huissier d'un montant de 1403,61 euros ; - RAPPELER l'exécution provisoire de droit attachée à la décision à venir. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION La cour observe que les chefs de dispositif par lesquels le premier juge s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de Mme [W] relatives au bail commercial et l'a renvoyée à se pouvoir ne sont pas visés par la déclaration d'appel, ils sont donc définitifs. En outre, en application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur la validité du congé pour vendre du 27 septembre 2019 Il résulte de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire; l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. sur le siège social de la bailleresse Comme devant le premier juge, Mme [W] invoque la nullité formelle du congé en soutenant que l'adresse du siège social de la SCI Espe, [Adresse 3] à [Localité 4], indiquée dans le congé litigieux est fictive et que d'ailleurs son conseil lui a adressé un courrier à cette adresse, qui est revenu avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse ». Aux termes de l'article 648 du code de procédure civile, "Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs: 2. b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. (...)Ces mentions sont prescrites à peine de nullité." L'article 114 du même code dispose qu'"Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.". Ces règles sont applicables en matière de congé pour vendre en application de l'art. 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (Civ. 3e, 15 mai 2008, no 07-10.243, publié, et 24 juin 2008, no 07-16.156) et en matière d'acte d'huissier de justice par combinaison des articles 648 et 114 (Civ. 2e, 9 février 1983, no 81-16.047, Bull. civ. II, no 36 et 12 décembre1990, no 89-18.876, publié). Pour mémoire, les erreurs qui, dans une assignation, affectent les mentions relatives au lieu du siège social et à la forme sociale sont constitutives de vices de forme (3e Civ., 26 novembre 2008, pourvoi n° 07-18.634, Bull. 2008, III, n° 191). En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté la nullité invoquée. La cour ajoute, que Mme [W] ne rapporte pas la preuve que l'adresse précitée est "fictive" puisque celle-ci figure sur l'extrait K bis produit, ainsi que sur le contrat de bail et que c'est par procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale extraordinaire du 10 avril 2022 que le siège social de la SCI a été transféré au [Adresse 2] à [Localité 4]. Aucune irrégularité ne résulte donc des pièces produites. Au demeurant, Mme [W] ne démontre pas l'existence d'un grief ; en effet le courrier du 16 juillet 2020 qui lui est revenu avec la mention "destinataire inconnu à cette adresse"ne fait en aucun cas état d'un quelconque souhait d'acquérir le bien et se borne à contester la loyauté du congé aux fins de vente. Il n'est pas démontré par Mme [W] qu'elle aurait par ailleurs tenté en vain d'exercer son droit d'accepter l'offre de vente, dans les deux premiers mois du délai de préavis comme le prévoit l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et qu'elle en aurait été empêchée par la prétendue «fictivité de l'adresse du siège social » du bailleur, avec lequel elle correspondait par ailleurs régulièrement et sans aucune difficulté, y compris en utilisant l'adresse du [Adresse 2], qui manifestement était également utilisée par la bailleresse, ce dont la locataire avait parfaitement connaissance. sur la surévaluation alléguée du prix de vente Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre ; cette contestation est fondée lorsque, par exemple, le bailleur propose d'acquérir à un prix dissuasif. La charge de la preuve du caractère frauduleux d'un congé pour vendre pèse sur le preneur. En l'espèce, c'est par des motifs exacts, pertinents et minutieusement détaillés, auxquels il convient de se référer, qui ne sont pas utilement contredits en appel, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal n'étant produit, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté le caractère frauduleux du congé et l'existence d'une surévaluation du prix de vente proposé de 240. 000 euros net vendeur pour 37 m² soit 6.486 euros du mètre carré. La cour ajoute à toutes fins utiles que Mme [W] est malvenue à critiquer les estimations sérieuses produites par la bailleresse (pour des biens relativement similaires, à un prix au m² nettement supérieur), laquelle se prévaut en outre à bon droit du mandat de vente accepté par l'agence immobilière IAD au prix critiqué par la locataire, alors qu'il résulte d'un courriel du 15 février 2020 que cette même agence immobilière a tenté en vain d'obtenir de la locataire la possibilité d'accéder à l'appartement en vue de sa mise en vente, les nombreux appels et messages téléphoniques, SMS adressés à cette dernière ne recevant aucune réponse ou se heurtant à une fin de non-recevoir. S'agissant de la demande subsidiaire en désignation d'un expert formée par l'appelante devant la cour, elle sera rejetée comme étant inutile au regard des motifs précités, étant rappelé qu'aux termes de l'article 146 du code de procédure civile 'En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve" et que les dispositions de ce code ne consacrent, pour les parties, aucun droit à l'expertise. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré valide le congé pour vendre délivré le 27 septembre 2019, ainsi qu'en ses chefs de dispositifs subséquents et qui ne sont pas autrement utilement critiqués, relatifs à l'occupation sans droit ni titre de Mme [W] à compter du 1er avril 2020 par l'effet du congé, et à son expulsion. Sur la demande de réalisation de travaux et de suspension des loyers Le bail étant résilié depuis le 1er avril 2020, la SCI Espe est libérée de toute obligation contractuelle à l'égard de Mme [W], dont il convient dès lors de rejeter la demande de réalisation de travaux de mise en conformité et de suspension des loyers jusqu'à ce que ces travaux aient été effectués. Etant occupante sans droit ni titre elle ne saurait se prévaloir d'un autre fondement juridique de nature à justifier ces demandes. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes. Sur l'indemnité d'occupation Mme [W] ne forme aucune demande particulière, ne serait-ce que subsidiaire, à ce sujet et se borne à demander l'infirmation du jugement sur ce point et le rejet des demandes adverses. La SCI Espe demande la confirmation du jugement. L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ; ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit. En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [W] à compter du mois d'avril 2020 et jusqu'à libération des lieux, à la somme de 518,98 euros, correspondant au loyer appelé l'année précédant la fin du contrat de bail, somme intégrant la provision sur charges et sans indexation possible. Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [W] Mme [W] demande la condamnation de la société à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts "cette somme pouvant être amenée à évoluer en fonction du chiffrement du préjudice subi" (sic) en réparation du préjudice subi du fait du manquement de la SCI Espe à son obligation de délivrance d'un logement décent. Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public et l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650). Selon le décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques d'un logement décent, un tel logement doit notamment présenter les caractéristiques suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires (article 2) : 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Aux termes de l'article 3, le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers. En l'espèce, le service de l'habitat de la ville d'[Localité 4] a établi un rapport d'enquête le 3 février 2022 d'où il résulte que le logement litigieux n'est pas conforme au règlement sanitaire départemental du 26 février 1985 en ce qu'il est dépourvu d'un système de ventilation permanent dans l'ensemble du logement à l'exception de la salle d'eau, présente des infiltrations dans celle-ci, un défaut d'isolation des menuiseries, des fenêtres de la chambre d'une pièce, une installation électrique vétuste et une absence de chauffage fixe dans l'ensemble de l'appartement. Cette situation est confirmée par l'attestation et le constat effectué le 8 novembre 2023 par M. [O], architecte, ainsi que par le constat effectué par commissaire de justice le 15 janvier 2024. Il convient de relever d'ailleurs que le juge des référés, par ordonnance du 16 février 2018, avait constaté l'accord des parties pour que le bailleur effectue un certain nombre de travaux, qui relèvent bien de l'obligation d'assurer un logement décent et correspondant à ces désordres soit: - remise en conformité de l'installation électrique, - installation ou remise en état des appareils de chauffage de telle sorte que chaque pièce dispose d'un appareil en bon état de fonctionnement, - remplacement du WC, pose de faïence en dosseret du lavabo, - création d'un faux-plafond avec isolation de 3 m 3 sur une structure métallique en plaques de plâtres dans le local de rangement de la chambre, - fermeture de la cheminée et du local situé sous l'escalier avec réouverture côté de la cage d'escalier pour accéder à la maintenance de la canalisation dans la chambre située du côté de la cour . Il résulte de ces éléments, de la nature même de ces désordres et des multiples courriers et documents produits, y compris ceux antérieurs à la date d'effet du congé, que ces désordres existaient depuis plusieurs années, et en tout état de cause antérieurement à la date d'effet du congé, lequel a mis fin à l'obligation contractuelle du bailleur de délivrer un logement décent au locataire. Il résulte ainsi de l'ensemble de ces éléments que le logement loué comportait des éléments d'indécence, sans pour autant être inhabitable ou impropre à l'habitation, étant relevé que Mme [W] a cherché à s'y maintenir. Il en est résulté un préjudice de jouissance pour la locataire qu'il convient de réparer. Toutefois, le préjudice causé par ce manquement de la bailleresse doit être apprécié en tenant compte du comportement de la locataire ; il résulte en effet de l'ensemble des pièces produites que Mme [W] a fait obstacle, et ce pendant plusieurs années (dès les années 2010) à l'organisation de la réalisation des travaux nécessaires, comme le démontrent les très nombreuses correspondances et attestations versées au dossier par la société, qui ne sont pas utilement contredites par l'intéressée; ces difficultés, qui ont contribué en bonne part au préjudice dont elle demande réparation, sont d'ailleurs relevées par le courrier du service de l'habitat d'[Localité 4] du 3 février 2022 précité, adressé à la locataire. A toutes fins utiles, la cour observe que la bailleresse démontre les bonnes relations qu'elle entretient avec ses autres locataires du même immeuble qui soulignent sa diligence. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'allouer à Mme [W] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance qui lui a été causé par la SCI Espe, laquelle sera condamnée à verser cette somme à l'appelante. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile Le sens de la présente décision justifie de partager par moitié les dépens de première instance et d'appel entre les parties, chacune étant perdante pour partie de ses demandes. Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [B] [W], Et statuant à nouveau, Condamne la SCI Espe à payer à Mme [B] [W] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Dit que les dépens de première instance et d'appel seront partagés pour moitié entre les parties ; Rejette toutes autres demandes. La greffière La présidente