Texte intégral
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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 06 FEVRIER 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/02114 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O57Q
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 FEVRIER 2021
Tribunal Judiciaire de BEZIERS
N° RG 18/02706
APPELANT :
Monsieur [Z] [K]
né le 11 Septembre 1963 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Philippe CALVET, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant
INTIME :
Monsieur [U] [H]
né le 03 Avril 1937 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 22 Novembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 DECEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre et M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail professionnel du 13 octobre 2006, à effet du 1er novembre 2006, M. [U] [H] a donné à bail à M. [Z] [K] et à la société Sud Patrimoine un local situé [Adresse 4] (34), pour une durée de six années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel hors taxe de 4 800 euros, outre 20 euros de charges. Il était prévu au contrat que le locataire devra, en outre, payer au bailleur la taxe foncière.
Le 1er mars 2012, M. [Z] [K] est devenu le seul locataire du local pris à bail.
Par courriers recommandés avec accusé de réception des 19 février 2018, 8 mars et 21 mars 2018, M. [U] [H] a demandé à M. [Z] [K] la régularisation du paiement de la taxe foncière des cinq années précédant sa demande, soit le paiement de la somme totale de 5 737 euros.
Par acte d'huissier du 27 avril 2018, M. [U] [H] a fait délivrer à M. [Z] [K] un congé à effet du 31 octobre 2018.
Contestant la validité de ce congé, M. [Z] [K], par acte d'huissier du 31 octobre 2018, a fait assigner M. [U] [H] devant le tribunal de grande instance de Béziers, en nullité dudit congé.
Par jugement rendu le 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :
Rejeté la demande en nullité de l'assignation et des écritures de M. [Z] [K] présentée par M. [U] [H] ;
Rejeté la demande de M. [Z] [K] tendant à voir juger que M. [U] [H] n'avait pas respecté les dispositions de l'article 768 du code de procédure civile ;
Jugé que le congé délivré le 27 avril 2018 à M. [Z] [K] par M. [U] [H] était valable ;
Condamné M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile à titre de dommages-intérêts, pour procédure dilatoire ou abusive ;
Condamné M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté M. [U] [H] du surplus de ses demandes indemnitaires ;
Condamné M. [Z] [K] aux entiers dépens.
Sur la demande en nullité de l'assignation soutenue par M. [U] [H] et au visa de l'article 56 du code de procédure civile, le premier juge a relevé que M. [Z] [K], qui était en demande, faisait état des fondements juridiques sur lesquels ses prétentions reposaient et a retenu en conséquence que tant son assignation que ses dernières écritures étaient valablement établies, pour rejeter cette demande en nullité.
Sur la violation de l'article 768 du code de procédure civile présentée par M. [Z] [K], en ce que M. [U] [H] avait, notamment, formulé dans ses dernières conclusions de nouvelles demandes dont la nullité de l'assignation, sans aucune distinction formelle, le premier juge a retenu qu'outre le fait que M. [Z] [K] ne produisait pas les conclusions en défense initiales, ce qui ne permettait pas au tribunal d'apprécier le bien-fondé de ses allégations, il ne tirait aucune conséquence juridique de sa demande et n'indiquait pas au tribunal quelle était la sanction demandée, de sorte que cette demande a été rejetée.
Sur la validité du congé délivré le 27 avril 2018, M. [Z] [K] se fondant sur un courrier de son bailleur du 21 mars 2018 pour voir juger que ce dernier s'était engagé à reconduire tacitement le bail le 1er novembre 2018, ce qui, selon lui, emportait nécessairement la nullité du congé délivré le 27 avril 2018, le premier juge a dit qu'il apparaissait cependant, à la lecture des correspondances échangées par courriers recommandés avec accusé de réception entre le 19 février 2018 et le 10 avril 2018 qu'un désaccord existait entre les parties sur le paiement des taxes foncières afférentes au local loué et sur le bien-fondé de la demande en paiement de l'arriéré de ladite taxe foncière sur cinq années et de la taxe foncière à venir, que notamment, dans un courrier du 21 mars 2018, M. [U] [H] avait pu indiquer à M. [Z] [K] que « Pour la taxe foncière qui m'est due depuis 12 ans, la loi m'autorise à revenir en arrière pour 5 ans, soit pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017. Vous possédez le détail fourni par l'administration fiscale, vous me devez donc 5 737 euros. (...) La reconduction du bail se fera par tacite reconduction le 01.11.2018, pour une durée de 6 ans, si la situation actuelle est solutionnée. A défaut, il suivra une mise en demeure pour recouvrement des sommes dues et résiliation du bail. », de sorte que M. [U] [H] s'était bien engagé à reconduire tacitement le bail sous condition, la condition étant le paiement des taxes foncières dues.
Le premier juge, après avoir écarté le moyen soulevé par M. [Z] [K] selon lequel il s'était acquitté volontairement des impôts fonciers avant l'échéance du bail en cours pour contester la validité du congé, au motif que ledit paiement était intervenu en exécution d'une décision de justice du 12 octobre 2018 et postérieurement au congé délivré, en a tiré pour conséquence que ce congé avait été valablement délivré.
Sur les demandes en dommages-intérêts présentées par M. [U] [H], le premier juge a retenu que si M. [Z] [K] était, comme tout justiciable, en droit de faire valoir ses moyens, qu'il devait toutefois être relevé qu'il avait assigné son bailleur en contestation du congé plus de six mois après sa délivrance, le jour où il était censé libérer les locaux, en exécution dudit congé et qu'il avait fondé ses demandes sur un engagement ferme et irrévocable de son bailleur à reconduire son bail alors que les échanges de courriers n'étaient pas sujets à interprétation et que l'offre sous condition présentée par M. [U] [H] n'a pas été purement et simplement acceptée par M. [Z] [K], que son comportement témoignait de sa mauvaise foi et d'une volonté de nuire à son bailleur en se maintenant de façon irrégulière dans les locaux pris à bail, qu'ainsi, il convenait de le condamner à payer à M. [U] [H] une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure dilatoire et abusive, à l'exclusion de toute autre somme, au motif qu'il ne rapportait pas la preuve d'un préjudice moral distinct, ni la preuve de la perte de chance de vendre le local, objet du litige.
M. [Z] [K] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 31 mars 2021.
Dans ses dernières conclusions du 31 août 2021, M. [Z] [K] demande à la cour de :
« Vu l'article 1134 ancien du code civil et l'article 32-1 du code de procédure civile ;
Rejetant toute argumentation contraire comme étant infondée,
Infirmer les dispositions suivantes du jugement du tribunal judiciaire de Béziers, rendu le1er février 2021, en ce qu'il :
juge que le congé délivré le 27 avril 2018 à M. [Z] [K] par M. [U] [H] est valable,
condamne M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire ou abusive,
condamne M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamne M. [Z] [K] aux entiers dépens ;
Débouter M. [U] [H] ;
Juger que le contrat à usage exclusif professionnel en date du 13 octobre 2006 à effet du 1er novembre 2006 a été tacitement renouvelé le 1er novembre 2018 ;
Juger que le congé délivré est nul et de nul effet ;
Débouter M. [U] [H] de ses demandes ;
Condamner M. [U] [H] à payer à M. [Z] [K] à la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. »
Pour l'essentiel, M. [Z] [K] reprend devant la cour la même argumentation que celle soumise au premier juge.
Il est renvoyé à la lecture de ses dernières conclusions pour connaître de leur développement, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 19 juillet 2021, M. [U] [H] demande à la cour de :
« Vu les pièces versées au débat,
Vu les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, modifié par loi n°2008-776 du 4 août 2008,
Vu les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'arlicle1240 (anc. art. 1382) du code civil,
Vu les dispositions de l'article 566 du code de procédure civile,
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 1er février 2021 ;
Confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Béziers le 1er février 2021, en ce qu'elle a :
jugé que le congé délivré le 27 avril 2018 à M. [Z] [K] par M. [U] [H] était valable,
condamné M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [Z] [K] aux entiers dépens ;
Déclarer M. [U] [H] recevable et bien fondé en son appel incident ;
Infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Béziers le 1er février 2021, en ce qu'elle a :
condamné M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile à titre de dommages-intérêts pour procédure dilatoire ou abusive,
débouté M. [U] [H] de ses demandes indemnitaires ;
En conséquence,
Condamner M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
Condamner M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] les sommes suivantes :
5 000 euros au titre du préjudice moral, étant précisé que M. [Z] [K] en est à sa troisième procédure à l'encontre de M. [U] [H] depuis juillet 2018,
5 000 euros au titre de la perte de chance de vendre le local, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 (anc. art. 1382) du code civil
Enfin, sur la demande d'expulsion suite à la validité du congé confirmée devant la cour d'appel,
Ordonner en conséquence son expulsion immédiate des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur de 420 euros par mois et condamner M. [Z] [K] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;
Condamner M. [Z] [K] à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamner M. [Z] [K] aux entiers dépens. »
Pour l'essentiel et de la même façon, M. [U] [H] reprend devant la cour la même argumentation que celle soumise au premier juge, de façon à ce que soient notamment accueillies certaines de ses prétentions indemnitaires rejetées en première instance, soit dans leur quantum, soit dans leur principe.
Il est renvoyé à la lecture des dernières conclusions pour connaître de leur développement, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
1. Sur la validité du congé
En cause d'appel, M. [Z] [K] ne conteste plus le fait que si M. [U] [H] s'était engagé à reconduire tacitement le bail, c'était bien à la condition du paiement des taxes foncières des cinq dernières années.
M. [Z] [K] se limite désormais à imputer la faute du retard de paiement au fait qu'il était allé vers le bailleur pour obtenir légitimement justification des sommes réclamées à ce titre mais que M. [U] [H] avait tardé à lui apporter réponse et qu'il avait ainsi dû engager un référé pour avoir communication d'un décompte des charges. Il avance qu'il avait fini par régulariser le paiement des sommes réclamées par M. [U] [H] avant la date de reconduction du bail, soit le 1er novembre 2018, de sorte que rien ne s'opposait, selon lui, à sa reconduction.
Or, la cour relève à ce titre que dans son courrier du 21 mars 2018, M. [U] [H] avait pu indiquer à M. [Z] [K] que « Pour la taxe foncière qui m'est due depuis 12 ans, la loi m'autorise à revenir en arrière pour 5 ans, soit pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017. Vous possédez le détail fourni par l'administration fiscale, vous me devez donc 5 737 euros. (...) », de sorte que M. [U] [H] avait pu réclamer un montant total précis et justifié au titre de ces années, et qu'il ressort du courrier de M. [Z] [K] du 10 avril 2018, qui s'adressait à M. [U] [H] en ces termes : « Vous ne pouvez pas indiquer que le foncier n'a jamais été payé et renouvelle une contre-proposition, à savoir la prise en charge, pour la somme de 4 000 euros du remplacement des fenêtres extérieures et de l'intégralité des visseries extérieures. », qu'il reconnaissait tacitement le principe d'un arriéré de taxe foncière, en proposant en contrepartie et au surplus du paiement d'une somme forfaitaire de 4 000 euros, que M. [U] [H] remplace les fenêtres du local pris à bail.
Dans ces conditions et comme l'a justement relevé le premier juge, c'est bien parce que M. [Z] [K] n'a pas procédé au paiement volontaire des impôts fonciers réclamés, que M. [U] [H] lui a fait délivrer, par voie d'huissier le 27 avril 2018, soit dans le délai requis et dans la forme requise, un congé à effet du 31 octobre 2018, constatant à juste titre que ce congé était parfaitement valable et que M. [Z] [K] ne pouvait faire valoir le paiement volontaire des impôts fonciers avant l'échéance du bail en cours pour contester la validité de ce congé, dès lors que ledit paiement est intervenu non pas volontairement mais en exécution d'une décision de justice du 12 octobre 2018, soit postérieurement au congé valablement délivré, sans qu'il ne soit démontré que M. [U] [H] n'aurait pas exécuté le bail de bonne foi.
En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit valide le congé délivré.
2. Sur les prétentions indemnitaires de M. [U] [H]
En l'absence de toute critique utile, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure dilatoire et abusive, que la cour estime comme étant satisfactoire au cas d'espèce, et en ce qu'il a exclu toute autre somme, le premier juge ayant à juste titre retenu que ce dernier ne rapportait pas la preuve d'un préjudice moral distinct, ni la preuve de la perte de chance de vendre le local, qui aurait pu parfaitement être mis à la vente alors même qu'il était loué, ce qui n'est pas rapporté par M. [U] [H].
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 1er février 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.
3. Sur la demande en cause d'appel d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation
Au visa de l'article 566 du code de procédure civile, ensuite de la confirmation de la validité du congé délivré, M. [U] [H] demande à la cour d'ordonner en conséquence l'expulsion immédiate de M. [Z] [K] des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur de 420 euros par mois et de condamner M. [Z] [K] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef.
En l'absence de toute opposition, il sera fait droit à cette demande.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [Z] [K] sera condamné aux dépens de l'appel.
M. [Z] [K] sera en outre condamné à payer à M. [U] [H] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 1er février 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions.
Statuant pour le surplus,
ORDONNE l'expulsion immédiate de M. [Z] [K] des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur de 420 euros par mois ;
CONDAMNE M. [Z] [K] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef ;
CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à M. [U] [H] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE M. [Z] [K] aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
