Cour d'appel, 27 mars 2024. 21/02310

5ème Chambre ARRÊT N° 125 N° RG 21/02310 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RRDB Mme [I] [D] épouse [Y] M. [W] [Y] C/ M. [B] [L] [N] [S] Mme [E] [U] [Z] épouse [S] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hervé Me Thomas Belliard RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 27 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 05 Février 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 27 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Madame [I] [D] épouse [Y] née le 16 Septembre 1941 à [Localité 6], de nationalité française, retraité [Adresse 2] [Localité 4] Monsieur [W] [Y] né le 12 Janvier 1940 à [Localité 6], de nationalité française, retraitée [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Adeline HERVE, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [B] [L] [N] [S] né le 9 février 1954 à [Localité 7], de nationalité française, retraité [Adresse 1] [Localité 3] Madame [E] [U] [Z] épouse [S] née le 9 octobre 1957 à [Localité 5], de nationalité française, [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Me François THOMAS-BELLIARD de la SELARL CABINET LTB, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES Par acte sous seing privé du 6 décembre 2016, M. [B] [S] et Mme [E] [Z] épouse [S] (ci-après les époux [S]) ont consenti un bail d'habitation à M. [W] [Y] et Mme [I] [D] épouse [Y] (ci-après les époux [Y]) sur des locaux situés [Adresse 8], au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 695 euros, et une provision pour charges de 80 euros, payables d'avance le 15 de chaque mois. Par acte d'huissier de justices du 23 avril 2020, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des époux [Y] le 24 avril 2020. Par acte d'huissier de justice du 29 septembre 2020, les époux [S] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion des époux [Y]. Par jugement en date du 26 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a : - constaté que les époux [Y] n'ont pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui leur en a été fait le 23 avril 2020, ni à l'issue de la prorogation de ce délai jusqu'au 24 juillet 2020 en raison de la crise sanitaire, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat conclu le 6 décembre 2016 entre les époux [S], d'une part, et les époux [Y], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 8], au [Adresse 2] à [Localité 4] sont donc réunies depuis le 24 juillet 2020, - constaté, en conséquence, que le contrat de bail est résilié de plein droit depuis cette date, - ordonné aux époux [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 8], au [Adresse 2] à [Localité 4], - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné solidairement les époux [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 724,18 euros par mois, - dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juillet 2020, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, - condamné solidairement les époux [Y] à payer en deniers ou quittances aux époux [S] la somme de 1 370,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 février 2021 (échéance de février 2021 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, - dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement aux époux [Y], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, - écarté l'exécution provisoire de la décision, - condamné solidairement les époux [Y] à payer aux époux [S] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement les époux [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements du 23 avril 2020 et celui des assignations du 29 septembre 2020. Le 9 avril 2021, les époux [Y] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 28 juin 2021, ils demandent à la cour de : - réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Rennes, Et, statuant à nouveau : A titre principal : - constater qu'ils ont rempli leur obligation d'assurance locative conformément aux dispositions du bail, - constater qu'ils ont rempli leur obligation à paiement du loyer conformément aux dispositions du contrat de bail du 6 décembre 2016, - constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail du 6 décembre 2016 ne sont pas acquises et, en conséquence, juger que le contrat de bail n'a jamais été résilié de plein droit, A titre subsidiaire : - dire et juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus, - dire et juger qu'ils seront autorisés à s'acquitter du paiement de leur dette dans un délai de trois années à compter de la décision à intervenir, En tout état de cause : - condamner les époux [S] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, - condamner les époux [S] aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 27 juillet 2021, les époux [S] demandent à la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté que le contrat de bail était résilié de plein droit depuis le 24 juillet 2020, et ordonné l'expulsion des locataires et tout occupant de leur chef, - débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, notamment en matière de délais de paiement, A titre incident, - dire et juger recevable et bien fondé leur appel incident, - prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement les époux [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle « égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 724,18 euros par mois », Statuant à nouveau, - condamner solidairement les époux [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 809,18 euros, due à compter du 24 juillet 2020, date de la résiliation de plein droit du bail telle que retenue par le juge de 1ère instance, En tout état de cause, - condamner solidairement ou in solidum les époux [Y] au paiement de la somme de 573,58 euros au titre de l'arriéré locatif à la date du 15 juillet 2021, somme majorée chaque mois de la somme de 809,18 euros correspondant au loyer ou à l'indemnité d'occupation qui s'y substituera sans qu'aucune demande du bailleur ne soit nécessaire, - condamner solidairement, ou in solidum, les époux [Y] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros en cause d'appel par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la résiliation du bail Les époux [Y] font valoir qu'ils ont toujours respecté leurs obligations locatives de sorte que le jugement, qui a constaté la résiliation du bail, doit être réformé. S'agissant de l'assurance locative, ils soutiennent que le logement a toujours été assuré et qu'il l'était à l'époque du commandement de payer. Ils disent produire une attestation d'assurance de la société MMA. Ils expliquent que devant le premier juge, Mme [Y] a comparu seule en raison des difficultés de santé de son mari et que par la suite, ils ont tardé à adresser le justificatif d'assurance en cours de délibéré et ont omis de l'adresser au bailleur. Ils invoquent une jurisprudence de la Cour de cassation qui a jugé que l'irrégularité du preneur, dont son obligation avait été régularisée par la production de l'attestation, justifiait de rejeter la demande de résiliation du bail. S'agissant du paiement des loyers, s'ils reconnaissent avoir réglés le loyer avec retard les premiers trois mois de l'année 2020, ils affirment avoir régularisé la situation. Ils précisent que s'ils n'ont pas pensé à réviser le montant du loyer qui était passé de 712,31 euros à 720,85 euros hors provision sur charges, ils ont effectué deux versements supérieurs en septembre et octobre 2020 pour apurer la situation. Ils exposent qu'au 13 avril 2021, ils n'étaient redevables que d'une somme de 73,64 euros et qu'à l'heure actuelle, ils disent justifier du paiement de l'intégralité des loyers à temps à l'exception du mois de février 2021. A titre subsidiaire si la cour devait confirmer le principe d'une dette locative, ils sollicitent des délais de paiement sur une période de trois années en arguant qu'ils sont de bonne foi et que les retards de paiements sont liés à l'hospitalisation de M. [Y]. Les époux [S] demandent de voir confirmer le jugement qui a constaté la résiliation du bail de plein droit. Ils exposent que suite à des retards de loyers au cours de l'année 2019 et des impayés en février et mars 2020, ils ont mis en demeure les locataires de régler les sommes dues et de justifier de l'attestation annuelle d'assurance par lettre recommandée du 16 mars 2020. Ils soutiennent que les époux [Y] ont continué de verser les loyers avec retard et de manière partielle et qu'ils leur étaient redevables d'une somme de 1 370,95 euros lors de la délivrance de l'assignation. Ils exposent que les preneurs n'ont justifié d'une attestation d'assurance au titre de l'année 2021 que par bordereau de communication de pièces du 28 juin 2021 soit près d'une année après la date à laquelle ils avaient été autorisés à produire ce justificatif. Ils ajoutent que les époux [Y] demeurent débiteurs d'une somme de 573,58 euros suite à quelques régularisations. A titre subsidiaire, les époux [S] demandent de voir prononcer la résiliation du bail au vu du paiement tardif des loyers, du fait qu'ils restent redevables d'une dette locative de 573,58 euros et qu'ils ont justifié tardivement de leurs attestations d'assurance du logement pour l'année 2019 et 2020. Ils sollicitent l'expulsion des locataires avec le cas échéant recours à la force publique. Ils demandent de voir infirmer le jugement sur le montant de l'indemnité d'occupation qu'ils demandent de voir porter à la somme de 809,18 euros afin de tenir compte des charges. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement au profit des locataires en l'absence d'élément produit à l'appui de leur demande. * Sur la demande relative au constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 7g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail prévoit en son article XI 'clause résolutoire - clauses pénales' : 'à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ou non-justification du paiement d'une seule prime...' Le commandement délivré le 23 avril 2020 par le bailleur d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours et en conséquence d'avoir à produire les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article XI et les dispositions de l'article 7 g) précité. Il est constant qu'en application des articles 1er et 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiés par l'ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, le délai devant expiré le 23 mai 2020, soit entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, expire, au regard du délai prorogé le 24 juillet 2020. Les appelants ne justifient pas avoir adressé le justificatif d'assurance dans le délai d'un mois suivant le commandement ni à l'expiration du délai prorogé. Ils n'en ont pas plus justifié dans le délai accordé par le premier juge. Il est uniquement produit devant la cour une attestation de la société MMA en date du 12 avril 2021 qui indique que M. [Y] a souscrit un contrat assurance habitation depuis le 15 février 2020 en qualité de locataire pour le logement donné à bail. Les époux [S] indiquent avoir eu connaissance de cette attestation suivant bordereau de communication de pièces en date du 28 juin 2021, ce qui n'est pas contesté par les appelants. Par ailleurs, la jurisprudence invoquée par les appelants n'est pas applicable en l'espèce puisque dans l'arrêt cité, les locataires avaient justifié, en produisant l'attestation d'assurance, que le logement était assuré au jour de la demande formulée par le bailleur en LRAR alors que tel n'est pas le cas dans le présent litige. En effet, les bailleurs justifient par la production de leur courrier en date du 16 janvier 2019 adressé en LRAR avoir sollicité de leurs locataires l'attestation d'assurance pour l'année 2019 mais les époux [Y] ne justifient pas que le logement était effectivement assuré à cette date, leur attestation ne mentionnant qu'une souscription depuis le 15 février 2020 soit postérieurement à la demande des bailleurs. Au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les bailleurs étaient bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et a constaté que les conditions d'acquisition de cette clause étaient réunies depuis le 24 juillet 2020. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail de plein droit à compter du 24 juillet 2020, a ordonné aux époux [Y] de libérer les lieux et a ordonné leur expulsion selon les modalités précisées. * Sur la demande relative à la dette locative Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe d'une dette locative mais s'opposent sur son montant qu'ils évaluent à la somme de 573,58 euros s'agissant des bailleurs et 73,64 euros s'agissant des locataires. Les bailleurs produisent un décompte actualisé au 8 juillet 2021 qui fait apparaître un solde débiteur de 573,58 après régularisation des charges 2019 et 2020. Il convient de relever que les sommes qu'indiquent avoir versées les époux [Y] notamment celle de 500 euros le 17 février 2021 et celle de 297,37 euros le 19 février 2021 ont été intégrées au décompte des bailleurs de sorte qu'il convient de faire droit à la demande des bailleurs de voir fixer la dette locative à la somme de 573,58 euros. Le jugement sera infirmé en son montant de dette locative. * Sur l'indemnité d'occupation Il est constant qu'en cas de maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail, ceux-ci doivent être condamnés au paiement d'un indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Le jugement qui a fixé son montant à la somme de 724,18 euros sera réformé en son montant en ce qu'il est acquis que le montant du loyer et des charges s'élevait à la somme de 805,85 euros à la date de résiliation du bail et non 809,18 euros comme sollicités par les bailleurs. * Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Si en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, cette possibilité n'est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d'une clause résolutoire prévue au bail. Tel est le cas en l'espèce, la résiliation du bail étant la conséquence du jeu d'une clause insérée au bail. Les appelants ne produisent devant la cour pas la moindre pièce sur leur situation financière, ce qui ne permet pas à la cour de connaître leurs perspectives de gains à court ou moyen terme. De plus, il persiste une dette locative de sorte qu'ils ne peuvent invoquer leur parfaite bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu'ils ont déjà bénéficié de larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 26 mars 2021. Au vu de ces éléments, les époux [Y] ne démontrent pas qu'ils rencontrent des difficultés qui objectivement ne leur permettent pas de satisfaire à leur obligation de paiement ni que les difficultés qu'ils invoquent résultent de circonstances indépendantes de leur volonté. Ils seront, par conséquent, déboutés de leur demande de délais de paiement. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant en leur appel, les époux [Y] seront condamnés solidairement à verser la somme de 1 500 euros aux époux [S] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à préciser que le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à laquelle M. [W] [Y] et Mme [I] [D] épouse [Y] sont condamnés à payer est de 805,85 euros et que le montant de la dette locative à laquelle M. [W] [Y] et Mme [I] [D] épouse [Y] sont condamnés à payer à M. [B] [S] et Mme [E] [Z] épouse [S] est de 573,58 euros ; Y ajoutant, Déboute M. [W] [Y] et Mme [I] [D] épouse [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Condamne solidairement M. [W] [Y] et Mme [I] [D] épouse [Y] à payer à M. [B] [S] et Mme [E] [Z] épouse [S] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamne solidairement M. [W] [Y] et Mme [I] [D] épouse [Y] aux entiers dépens d'appel ; Déboute M. [B] [S] et Mme [E] [Z] épouse [S] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,