Cour d'appel, 28 février 2024. 23/01136

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°106 DU : 28 Février 2024 N° RG 23/01136 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GBAI ADV Arrêt rendu le vingt huit Février deux mille vingt quatre Sur APPEL d'une ordonnance rendue le 27 juin 2023 par le Tribunal de Commerce de CLERMONT-FERRAND (N° RG 2023 001283) COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller Madame Virginie DUFAYET, Conseiller En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL LOIRE HAUTE LOIRE société coopérative à capitale variable, immatriculée au RCS de Saint-Etienne sous le numéro B 380 386 854 [Adresse 13] [Adresse 13] [Localité 8] Représentants : Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Maître Grégoire MANN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat plaidant) APPELANTE ET : M. [B] [J] [N] [Adresse 3] [Localité 10] Non représenté, à étude M. [L] [R] [Adresse 2] [Localité 10] Non représenté, assigné à personne Mme [K] [T] [Adresse 1] [Localité 9] Non représentée, assignée étude S.E.L.A.R.L. [C] représenté par Maître [A] [C], immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le numéro [Numéro identifiant 11] ès-qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [B] [J] [N], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne 'ENTREPRISE ALM3" immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le numéro [Numéro identifiant 7] dont le siège social se situait [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 12] Non représentée, assignée à personne morale (personne habilitée) INTIMÉS DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Décembre 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame THEUIL-DIF et Madame DUFAYET, rapporteurs. ARRET : Prononcé publiquement le 28 Février 2024, après prorgé du délibéré initialement prévu le 07 février 2024 puis le 21 février 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu la communication du dossier au mininistère public le 28 novembre 2023 et ses conclusions écrites reçues au greffe de la troisième chambre civile et commerciale le 05 décembre 2023 dûment communiquées par la communication électronique le même jour aux parties qui ont eu la possibilité d'y répondre utilement. Par ordonnance du 7 juin 2023, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de M. [B] [J] [N] a autorisé la SELARL [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de ce dernier, à vendre de gré à gré un bien immobilier dépendant de la liquidation judiciaire situé [Adresse 3] à [Localité 14] pour un prix de 5 000 euros. La société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Loire Haute-Loire a relevé appel de cette décision suivant déclaration du 13 juillet 2023. Aux termes de conclusions déposées au greffe le 9 août 2023 et signifiées les 11 août 2023 à l'étude de la SELARL [C] et le 18 août 2023à M. [L] [R] (à personne), M. [B] [J] [N] (PV 659 du code de procédure civile) et Mme [K] [T] (à étude), la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Loire Haute-Loire demande à la cour : -d'infirmer l'ordonnance rendue le 27 juin 2023 par le juge commissaire du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand Et statuant à nouveau : -d'autoriser la SELARL [C] représentée par Maître [A] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [J] [N] [B], à poursuivre par devant le tribunal judiciaire du Puy En Velay, la vente aux enchères publiques, en un seul lot, des biens en un seul lot ci-après désigné :7 Sur la commune de [Adresse 15] : Une maison d'habitation comprenant : - Cave, - Au rez-de-chaussée : cuisine américaine, salle à manger, véranda, - Au premier étage : deux chambres, W.C., salle d'eau - Combles perdus au-dessus - Cour et terrain attenant avec bâtiment à usage de garage et atelier Le tout cadastré Section AR n°[Cadastre 6], d'une contenance de 9 ares et 19 centiares. -de fixer la mise à prix à la somme de 5 000,00 euros (cinq mille euros) -d'inviter Monsieur [L] [R] à améliorer son offre dans le cadre de la procédure de vente aux enchères publiques ainsi ordonnée, -de juger que l'adjudicataire devra faire son affaire personnelle de la libération par tout occupant éventuel y compris les propriétaires de l'immeuble dont la vente est présentement ordonnée, sans recours contre quiconque -de juger que, conformément à l'article R 643-3 du code de commerce, les fonds à provenir de l'adjudication seront versés entre les mains du liquidateur, nonobstant toutes oppositions, et le prix d'adjudication devra être réglé sous peine des enchères dans le délai de 3 mois de l'adjudication et portera intérêts au taux légal à compter de l'adjudication définitive. -de fixer les modalités de publicité : -de désigner tel commissaire de justice qu'il plaira à la juridiction afin de dresser le procès-verbal de description et d'assurer deux visites des biens mis en vente, aux heures légales, à l'exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour lui de notifier la présente ordonnance aux occupants, trois jours à l'avance au moins, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins, conformément à l'article L.142-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, et d'un serrurier ; -de juger que ledit commissaire de justice ou tout huissier territorialement compétent, chargé d'établir le procès-verbal de description et d'assurer les visites, se fera assister, le cas échéant, lors de l'une de ses opérations, d'un expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d'amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages et de dresser également un diagnostic énergétique et le cas échéant d'un état de l'installation intérieure de gaz, ainsi qu'un état des risques naturels et le cas échéant, des risques technologiques, ainsi que l'état de surface, conformément à la loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins, conformément à l'article L.142-1 du code des procédures civiles d'exécution, et d'un serrurier ; -de juger que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l'Expert, seront inclus en frais privilégiés de vente ; -de désigner tel commissaire de justice qu'il plaira à la juridiction, pour assurer deux visites des biens saisis et fixer les modalités de visite -de statuer ce que de droit sur les dépens. L'appelante fait valoir que le bien a été estimé en 2014 entre 85 000 euros et 90 000 euros soit plus de 17 fois le montant autorisé dans la vente de gré à gré. Elle conteste le fait que la maison serait dans un état de décrépitude avancé et verse aux débats un constat d'huissier pour soutenir que les ouvertures de la maison semblent être en bon état malgré quelques fissures notamment au niveau du pignon. Elle ajoute que dans l'hypothèse où une démolition s'imposerait, il reste un terrain de 919 m2 dont la valeur est comprise entre 32 165 euros et 36 760 euros. Aux termes de conclusions déposées le 5 décembre 2023, le Ministère public sollicite l'infirmation de l'ordonnance querellée et la vente aux enchères du bien immobilier dépendant de la liquidation judiciaire. Il observe que la vente aux enchères en lieu et place d'une vente de gré à gré n'est pas de nature à repousser indéfiniment la date de la clôture de la procédure collective ouverte depuis 10 ans. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2023. Motivation : Aux termes de son ordonnance le juge commissaire a observé que Me [P], Notaire désigné pour établir un état descriptif du bien immobilier a estimé en 2014 le bien entre 85 000 euros et 90 000 euros en précisant qu'il existait un problème d'étanchéité ; Que la maison était inhabitée et que malgré l'aide du notaire aucun acquéreur n'avait pu être trouvé ; Que le liquidateur judiciaire ne disposait pas des fonds nécessaires pour engager une vente aux enchères que le Crédit Agricole n'entendait pas initier de son côté ; Que c'est dans ces conditions que l'offre de M. [R] était acceptée, malgré son caractère jugé « dérisoire » par le juge consulaire qui a néanmoins relevé le mauvais état du bien qui continuait à se dégrader. Suivant les dispositions de l'article L642-18 alinéa 3 du code de commerce, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. En novembre 2014, le bien a été évalué à la somme de 85 000 /90 000 euros. Les notaires ayant procédé à cette estimation ont indiqué qu'elle était dans un état « passable » et qu'il existait un problème d'étanchéité. Le crédit agricole, informé de l'offre d'acquisition reçue par Me [C] n'a pas entendu faire une surenchère, alors que suivant les moyens qu'il développe dans le cadre de la présente audience, il aurait été à même de réaliser ultérieurement une plus-value. L'acquéreur potentiel a justifié le montant de son offre par le fait que la maison était en mauvais état ; que le toit était affaissé ; que les murs étaient fendus sur les quatre côtés et qu'un arbre poussait dans la maison. Il a ajouté que le toit du garage était en fibrociment ce qui signe la présence d'amiante ; Le procès-verbal d'huissier établi le 19 juillet 2023 à la demande de l'appelante ne permet pas à la cour d'affirmer que le bien est dans le même état que celui qui était le sien en 2014. Les photographies ont été prises de l'extérieur, et l'huissier a constaté que la maison apparaissait en bon état tout en signalant des fissures sur les murs extérieurs. Il a précisé que les ventes immobilières dans le secteur se faisaient sur une fourchette de 35 000 à 60 000 euros, ce qui, sans tenir compte de l'état du bien, signe une baisse significative du prix de l'immobilier dans le secteur. Ce manque d'attractivité se traduit par le fait que Me [C] n'a pas reçu d'autres offres pour cette habitation. Si le fait d'ordonner une adjudication amiable permettrait de relancer les enchères pour tenter de tirer de la vente le meilleur prix, il convient de souligner que la liquidation judiciaire est impécunieuse ainsi que le souligne le juge commissaire, à telle enseigne que le liquidateur judiciaire n'a pas constitué avocat devant la cour. L'appelante ne précise pas comment pourront alors être pris en charge les frais d'huissier, de publicité et de publication de l'arrêt à intervenir au fichier immobilier, d'expert et de diagnostics, ainsi que le frais du notaire qui aura la charge d'établir le cahier des conditions de vente. Ainsi, il apparaît que la décision du juge commissaire représente, en l'absence de surenchère du créancier, la meilleure alternative pour réaliser l'actif existant dans la liquidation. L'ordonnance sera donc confirmée. La société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Loire Haute-Loire sera condamnée aux dépens. Par ces motifs : La cour, statuant publiquement,par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition de la décision au greffe ; Confirme l'ordonnance critiquée en toutes ses dispositions ; Laisse les dépens à la charge de la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Loire Haute-Loire. Le Greffier La Présidente