Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/02331

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02331 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FGT N° MINUTE : 10/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 juin 2024 DEMANDERESSE [3], [Adresse 2], représentée par Mme [J] [E], munie d’un pouvoir DÉFENDEUR Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 1], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN,juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 avril 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02331 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FGT EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21/03/2021, l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) a donné à bail à [O] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], bât. B, 3ème étage, consenti en raison des fonctions qu'il exerce au sein de l'[3], moyennant un loyer mensuel initial de 280,19 euros, outre une provision sur charges de 45 euros. Des loyers étant demeurés impayés, l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) a fait signifier par acte de commissaire de justice du 16/06/2023 un commandement de payer la somme de 5711,27 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par exploit de commissaire de justice du 30/01/2024 remis à étude, l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) a fait assigner en référé [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4], statuant en référés, aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ; - ordonner l'expulsion de [O] [Y] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; - dire que le juge pourra liquider l'astreinte qui aura été fixée ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de [O] [Y], et autoriser l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) passé le délai de deux mois à faire vendre par tel commissaire priseur lesdits meubles et effets aux frais du défendeur faute pour lui d'avoir réglé la totalité des frais de garde meubles ; - subsidiairement en cas de délais de paiement, dire qu'en cas de non paiement d'une seule échéance, la dette serait exigible , la clause résolutoire acquise et l'expulsion pourrait être poursuivie ; - condamner [O] [Y] à lui payer à titre provisionnel la somme mensuelle de 833,92 euros outre le montant des charges au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle à compter du prononcé de la décision et jusqu'à libération effective des lieux ; - condamner [O] [Y] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'audience du 23/04/2024, l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]), régulièrement représentée par [E] [J] munie d'un pouvoir, maintient ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance, sollicite le paiement de l'arriéré de loyers d'un montant de 2732,72 euros et donne son accord pour l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois. [O] [Y], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il propose de régler la somme de 100 euros par mois. La décision était mise en délibéré au 27/06/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail consenti en raison de la fonction de [O] [Y] est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n'ayant d'ailleurs pas fait l'objet de contestations. En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En l'espèce, le bail conclu le 21/03/2021 contient une clause résolutoire (article 24) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 16/06/2023, pour la somme en principal de 5711,27 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16/07/2023 à minuit, soit le 17/07/2023. [O] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 17/07/2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre [O] [Y] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur le montant de l'arriéré locatif [O] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) produit un décompte arrêté au 19/04/2024, faisant apparaître que [O] [Y] restait devoir la somme de 2391,13 euros, échéance du mois d'avril 2024 incluse. Le terme de mai 2024, non échu, ne sera pas pris en compte dans la créance existante et exigible de la bailleresse. Pour la somme au principal, [O] [Y] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2391,13 euros arrêtée au 19/04/2024. [O] [Y] sera également condamné au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Conformément à l'article 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de deux années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties, des délais de paiement seront octroyés au défendeur conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision. Faute pour [O] [Y] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les autres demandes Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, [O] [Y], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer. Compte tenu de la situation respective des parties et en équité, il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21/03/2021 entre l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) et [O] [Y], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], bât. B, 3ème étage [Localité 4] sont réunies à la date du 17/07/2023 ; CONDAMNE [O] [Y] à payer à l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d'occupation arrêtés au 19/04/2024, échéance d'avril 2024 incluse, la somme de 2391,13 euros ; CONSTATE l'accord des parties et en conséquence, AUTORISE [O] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités d'un montant de 100 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; CONSTATE l'accord des parties et en conséquence, SUSPEND l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ; DIT que l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) pourra alors faire procéder à l'expulsion de [O] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [O] [Y] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, [O] [Y] à payer à l'Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 4] ([3]) à titre de provision, l'indemnité d'occupation due du lendemain de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux formalisé par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE [O] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ; DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection