Tribunal judiciaire, 15 décembre 2025. 25/01111

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 7] [Localité 6] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 25/01111 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGD7 JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025 S.D.C. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 5], représenté par son syndic LAMY C/ [I] [N] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 15 Décembre 2025 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.D.C. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 5], représenté par son syndic LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS ET : DÉFENDEUR(S) M. [I] [N], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Valérie ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025 Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier RG : 25/1111 PAGE EXPOSE DU LITIGE M. [I] [N] est propriétaire d’un emplacement de parking (lot n°31), dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7]. Par acte signifié le 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7] (ci-après syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société NEXITY LAMY, a fait assigner M. [I] [N] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 952,82 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété, une somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026. A cette date, l’affaire a été orientée à l’audience de mise en état, au cours de laquelle les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l'application de l'article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017. L’affaire a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie en date du 1er septembre 2025 et a été renvoyée à l’audience du 15 octobre 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat. A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui s’est référé à ses conclusions, a porté sa demande principale à la somme de 1 351,37 euros au titre des charges courantes et frais impayés, selon décompte du 27 mai 2025. il a maintenu ses autres demandes et a sollicité la capitalisation des intérêts. M. [I] [N], représenté par son conseil qui s’est référé à ses conclusions, a demandé au juge de constater que l’arriéré de charges (638,05 euros) a été intégralement réglé à réception de l’assignation et que le solde du décompte (314,77 euros) est constitué exclusivement de frais de procédure et assimilés. A titre principal, il a sollicité le rejet des demandes. A titre subsidiaire, il a demandé de rejeter les prétentions formées au titre des frais intitulés « ouverture de dossier » et « suivi dossier », pour un montant total de 800,40 euros. En tout état de cause, il a demandé que le syndicat des copropriétaires soit condamné aux dépens. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 15 octobre 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions : L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » L’article 10-1 de cette même loi ajoute : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » Enfin, aux termes de l'article 14-1 de cette même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée général ».  L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat. » Le décompte produit par le syndicat des copropriétaire, qui fait état d’un solde dû de 1 351,37 euros, comprend les frais suivants : 52 euros facturés le 17 novembre 2023 pour une mise en demeure, 52 euros facturés le 8 décembre 2023 correspondant à une relance après mise en demeure,53,17 euros avec l’intitulé « GOLDEBERG dernier avis avant poursuite du 15 décembre 2023 contrat de syndic 54 euros facturés le 3 mai 2024 correspondant à un commandement de payer « BJA »103,60 euros facturés le 28 mai 2024 correspondant à un commandement de payer « CERTIJURIS », 113,27 euros facturés le 24 janvier 2025 correspondant à un commandement de payer « CERTIJURIS »224,40 euros facturés le 16 avril 2024 avec l’intitulé « ouverture de dossier »144 euros facturés le 24 juillet 2024 avec l’intitulé « Suivi de dossier contentieux »144 euros facturés le 23 octobre 2024 avec l’intitulé « Suivi de dossier contentieux »144 euros facturés le 27 janvier 2025 avec l’intitulé « Suivi de dossier contentieux »144 euros facturés le 16 avril 2025 avec l’intitulé « Suivi de dossier contentieux »Soit un total de 1 228,44 euros. Il est justifié de la seule mise en demeure du 12 décembre 2023, étant observé que le contrat de syndic prévoit un coût de 52 euros. Par ailleurs, seul le commandement de payer du 27 mai 2024 est produit aux débats, avec un coût mentionné sur l’acte de 79,62 euros. S’agissant des frais d’ « ouverture de dossier » et de « suivi de dossier contentieux », le contrat de syndic prévoit qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère exceptionnel des diligences accomplies. Dès lors, au titre des frais, il convient de ne retenir que la somme de 52 + 79,62 = 131,62 euros. RG : 25/1111 PAGE Pour le reste, M. [I] [N] apparaît à jour du règlement des provisions sur charge et des cotisations fonds travaux Allur. Il sera donc condamné à payer la somme de 131,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement. La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil. Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le syndicat des copropriétaires ne démontre ni la mauvaise foi de M. [I] [N], ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent. La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires : Compte tenu de la solution du litige, M. [I] [N] supportera la charge des entiers dépens de l'instance. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient, enfin, de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 131,62 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la société NEXITY LAMY, de ses autres demandes ; CONDAMNE M. [I] [N] aux entiers dépens, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Le greffier La présidente D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THIEFFRY