Cour d'appel, 08 février 2024. 23/00451

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 08/02/2024 **** N° de MINUTE : 24/110 N° RG 23/00451 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UW42 Jugement (N° 22/00123) rendu le 06 Octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai APPELANT Monsieur [I] [G] né le 17 Décembre 1960 à [Localité 7] ([Localité 7]) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Stéphanie Vallet, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022022010007 du 18/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE Madame [J] [X] née le 08 Juin 1971 à [Localité 5] (59) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Maryse Pipart, avocat au barreau de Cambrai, avocat plaidant DÉBATS à l'audience publique du 05 décembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 février 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 décembre 2023 **** Suivant bail verbal prenant effet au 1er avril 2017, Mme [J] [X] a consenti à bail à M. [I] [G] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 478,68 euros. Le 29 juillet 2019, un commandement de payer les loyers a été délivré au locataire aux termes duquel la somme de 4 870 euros lui a été réclamée correspondant à un impayé de loyers des mois d'avril 2017 à juillet 2019. Par acte d'huissier en date du 4 août 2020, Mme [X] a assigné en référé M. [G] devant le tribunal judiciaire de Cambrai lequel par ordonnance en date du 11 juin 2021 a renvoyé la demanderesse à mieux se pourvoir au fond et a laissé les dépens à sa charge. Le 15 septembre 2021, Mme [X] a délivré un nouveau commandement de payer à M. [G] aux termes duquel la somme de 10 522,44 euros lui a été réclamée correspondant à un impayé de loyers de mai 2019 à septembre 2021. Le 6 janvier 2022, Mme [X] a assigné M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins d'entendre prononcer la résiliation du bail verbal conclu le 1er avril 2017 aux torts exclusifs du locataire, ordonner l'expulsion de M. [I] [G] et de tous occupants de son chef, occupants sans droit ni titre, condamner M. [I] [G] à payer la somme 11 810,76 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 décembre 2021, outre les intérêts judiciaires à compter de la décision à intervenir, le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 487,68 euros par mois à compter de la date d'effet de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner M. [I] [G] à payer à Mme [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner en tous les frais et dépens. Suivant jugement contradictoire en date du 6 octobre 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement, - ordonné l'expulsion de M. [G], en prévoyant précisément les modalités de cette expulsion, - condamné M. [G] à verser à Mme [X] la somme de 15 640,20 euros outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du 1er septembre 2022 jusqu'à libération effective des lieux, une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] aux dépens, - débouté M. [G] de sa demande de délais de paiement, - débouté M. [G] de sa demande de remboursement de travaux, - dit n'y avoir lieu à compensation des créances, - débouté M. [G] du surplus de ses demandes. M. [G] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 10 novembre 2022. Par acte d'huissier du 10 février 2023, M. [G] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à Mme [X] à l'étude. Mme [X] a constitué avocat en date du 16 février 2023. Par ses dernières conclusions en date du 23 novembre 2023, M. [G] demande la cour de : - déclarer recevable la déclaration d'appel du 10 novembre 2022 à 11h42, En conséquence, - dire bien appelé, mal jugé, - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai le 6 octobre 2022 en ce qu'il a condamné M. [G] à verser à Mme [X], la somme de 15 640,20 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du 1er septembre 2022 jusqu'à libération effective des lieux, une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [G] aux dépens, débouté M. [G] de sa demande de délais de paiement, débouté M. [G] de sa demande de remboursement de travaux, dit n'y avoir lieu à compensation des créances, débouté M. [G] du surplus de ses demandes, Statuant de nouveau, - octroyer à M. [G] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative, soit 36 mois, A titre reconventionnel, - condamner Mme [X] à verser à M. [G] la somme de 43 000 euros correspondant aux travaux effectués par ses soins, - condamner Mme [X] à verser à M. [G] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, - ordonner la compensation des créances réciproques, En conséquence, - condamner Mme [X] à verser à M. [G] la somme de 41 189,24 euros, En tout état de cause, - condamner Mme [X] à verser à M. [G] la somme de 973 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - statuer ce que de droit quant aux dépens. Par ses dernières conclusions en date du 2 novembre 2023, Mme [X] demande à la cour de : - dire recevable mais mal fondé M. [G] en son appel, - confirmer la décision rendue le 6 octobre 2022, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai, en toutes ses dispositions, - condamner M. [G] à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner M. [G] à payer à Mme [X] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner en tous les frais et dépens. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Il convient de préciser à titre liminaire que Mme [X] ne conteste pas dans ses dernières écritures la recevabilité de l'appel interjeté par M. [G]. Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail : Il est acquis aux débats que M. [G] et Mme [X] sont liés par un bail verbal concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] et que le loyer afférent à ce bail est d'un montant de 487,68 euros. Suivant acte en date du 29 juillet 2019, la propriétaire des lieux a fait délivrer à M. [G] un commandement d'avoir à payer les loyers impayés à hauteur d'une somme de 4870,40 euros correspondant aux loyers des mois d'avril 2017 à juillet 2019 plus les frais d'acte et d'avoir à justifier d'une assurance garantissant les risques locatifs. Si Mme [X] a ensuite fait assigner son locataire devant le juge des référés pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail liant les parties, elle s'est vue invitée à se pourvoir devant le juge du fond dès lors que le bail verbal ne pouvait par nature inclure une clause résolutoire de plein droit, le prononcé de la résiliation d'un bail d'habitation excédant par ailleurs les pouvoirs du juge des référés. Elle exerce encore l'action tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties. L'article 1224 du code civil dispose que la résolution du contrat de bail résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit d'une inexécution suffisamment grave, soit d'une notification du créancier au débiteur ou encore d'une décision de justice. Aux termes des dispositions de l'article 1227 du code civil, la résolution du bail peut en toute hypothèse être demandée en justice. C'est exactement en l'espèce que le jugement entrepris a énoncé que l'action de Mme [J] [X] était parfaitement recevable dès lors que cette dernière justifiait avoir transmis au représentant de l'Etat dans le département une copie de l'assignation par voie dématérialisée. La bailleresse fait grief à M. [G] d'avoir cessé de payer les loyers sans remédier à la situation et nonobstant la délivrance de deux commandements de payer successifs et de ne pas avoir justifié d'une assurance susceptible de garantir les risques locatifs, étant ici rappelé que l'obligation de payer les loyers et d'assurer le logement correspondent à des obligations essentielles du contrat de bail. En l'espèce, les défauts de paiement sont anciens pour remonter à l'année 2019 à tout le moins. Le montant de l'arriéré locatif à la date de l'audience devant le premier juge est particulièrement conséquent pour être supérieur de 15640,20 euros. En défense, M. [G] fait valoir qu'il n'a pas bénéficié d'un logement décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lequel énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondants au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Il n'apparaît pas des conclusions de M. [G] que ce dernier invoque l'état du logement donné à bail au titre d'une exception d'exécution qui aurait justifié une suspension du montant des loyers. A supposer que cela soit le cas, il convient pour la cour d'observer que M. [G] ne justifie pas du bien-fondé d'une telle exception qui suppose au demeurant que le locataire démontre que les locaux donnés à bail sont inhabitables. S'il a produit aux débats un constat d'huissier établi par Maître [S] [Z] le 20 janvier 2023 pour démontrer que son logement aurait été dénué de cuisine, de salle de bains et n'aurait pas été complètement raccordé, il convient d'observer qu'il est particulièrement difficile de faire le départ aux termes de ce constat entre ce qui correspondait effectivement à l'assiette du bail consenti par Mme [X] et d'autres immeubles appartenant à cette dernière, immeubles sur lesquels le locataire apparaissait clairement avoir un accès. Pour contester la réalité des déclarations de M. [G], la bailleresse a produit aux débats une facture à son nom datée du 10 juillet 2015, de laquelle il ressort que le propriétaire a fait installer à cette date différents meubles de cuisine au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que des éléments électro-ménagers pour une somme de l'ordre de 1300 euros. Une seconde facture Cuisinella en date du 20 novembre 2018 correspondant à des éléments de cuisine a également été produite. La présence d'une telle cuisine apparaît au demeurant dans le procès-verbal de saisie-vente transformé en procès-verbal de carence établi par Maître [C] commissaire de justice dans les locaux donnés à bail, les locaux apparaissant corrects et adaptés au vu de l'ensemble des photographies jointes au constat. Par ailleurs, Mme [X] a produit aux débats plusieurs photographies du logement faisant apparaître que l'immeuble possède une salle d'eau et une attestation de Maître [M] huissier de justice en date du 12 novembre 2020, attestation aux termes de laquelle l'huissier a attesté qu'il s'était rendu dans le logement en cause en mars 2017 et aussi le 11 avril 2017, la cour précisant que ces dates sont immédiatement antérieures à celles du bail conclu entre les parties et qu'à cette date, le logement était en parfait état et exempt de réparations locatives. Par ailleurs, la bailleresse a rapporté la preuve de ce que le logement concerné par le litige est bien rattaché aux réseaux de gaz et d'électricité (facture Enedis, courrier GRDF du 14 avril 2016, certificat de conformité établi par Norisko le 21 avril 2010 ; Il s'ensuit que M. [G] ne rapporte pas la preuve d'une situation d'indécence quant au logement donné à bail. Sur les travaux réalisés : S'agissant de la compensation alléguée avec des factures de travaux réalisés par le locataire dans le logement donné à bail et dans d'autres logements appartenant à la bailleresse, il sera précisé que M. [G] soutient avoir effectué des travaux dans plusieurs logements de Mme [J] [X] et ce pour un montant de 43 000 euros. C'est toutefois par une motivation pertinente et que la cour adopte que le premier juge a considéré que M. [G] ne justifiait pas suffisamment de sa créance de ce chef, alors qu'il se bornait à produire outre les facturations établies à l'intention de sa propriétaire, des courriers adressés à cette dernière les 24 juin 2019 et 6 juillet 2019, une facture 72947 du 31 décembre 2015 établie par la société Pruvot-Faucon concernant l'achat d'un insert bois pour une somme de 1822,45 euros sur laquelle l'adresse du logement de livraison n'est pas mentionnée et un extrait de compte courant sur lequel figurent trois achats effectués chez Brico-Dépôt pour 68,70 euros le 16 avril 2018, 1044,90 euros et 657,44 euros le 20 avril 2018, outre deux attestations de personnes indiquant que M. [G] a effectivement effectué des travaux concernant le logement donné à bail, sans toutefois que lesdites attestations soient régulières en la forme. La cour observe que si M. [G] a produit un document se présentant comme émanant d'un représentant de la société Pruvot-Faucon dont l'auteur indique qu'il a contrôlé la pose d'un insert au [Adresse 4] à [Localité 6] (qui n'est pas l'adresse du logement donné à bail), la cour observe que la réalité d'un engagement de Mme [X] au titre des contrats d'entreprise invoqués n'est pas suffisamment caractérisée dès lors qu'aucune pièce signée par cette dernière n'a été signée et que les dépenses de matériaux que M. [G] indique avoir engagées pour le compte de Mme [X] sont très en-dessous du montant des facturations qu'il a établies à son endroit, et ce même si les relations contractuelles entre les parties apparaissent factuellement complexes. Dès lors, la cour confirmera purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [G] du paiement des factures produites. C'est donc à bon droit en conséquence que le jugement entrepris a considéré que M. [G] ne pouvait se prévaloir de la compensation. Par ailleurs, le jugement entrepris a justement considéré que des fautes suffisantes étaient caractérisées à l'encontre de M. [G] pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. A cet égard, M. [G] demande des délais de paiement de 36 mois au visa des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles énoncent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il convient cependant de rappeler que ces dispositions concernent la suspension des effets d'une clause résolutoire. La demande de M. [G] sur ce point doit en réalité s'interpréter comme étant une demande fondée sur les dispositions de l'article 1228 du code civil qui énoncent que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'octroi d'un délai apparaît injustifiée au regard de l'importance des manquements du débiteur. Dès lors, la cour confirmera purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat et fixé l'indemnité d'occupation due par le locataire jusqu'à parfaite libération des lieux par référence au loyer courant. Il convient cependant de préciser que la demande tendant au prononcé de l'expulsion du locataire est devenue sans objet à la date à laquelle la cour est amenée à statuer dès lors que les locaux donnés à bail ont donné lieu à un procès-verbal de reprise du 19 mai 2023. Sur les dommages et intérêts réclamés par le locataire pour préjudice de jouissance : Il s'évince des motifs évoqués plus haut que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Sur la demande de délais de paiement : La demande de délais de paiement présentée par M. [G] doit être également appréciée au visa des dispositions de l'article 1343-5 du code civil qui prévoit la possibilité d'octroi de délais de grâce dans la limite d'une durée de 24 mois (et non de 36 mois). C'est cependant par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a énoncé que l'importance de la dette et la faiblesse des ressources de l'appelant ne permettait pas d'envisager un règlement de la dette dans la limite légale. Le jugement entrepris sera confirmé également sur ce point. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le jugement entrepris. Ce dernier sera confirmé de ces chefs. M. [G] succombant dans son appel en supportera les dépens recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il sera fait une application modérée des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Précise toutefois que la mesure d'expulsion est devenue sans objet dès lors que les locaux donnés à bail ont fait l'objet d'un procès-verbal de reprise le 19 mai 2023 ; Condamne M. [G] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Le condamne à payer à Mme [X] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis