Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/16910

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRET DU 25 MAI 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16910 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMIV Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Juillet 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/55460 APPELANTE S.A.S. OPTM (OBSERVATOIRE PANORAMIQUE DE [Adresse 5]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945 Assistée par Me André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P102 INTIMEE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 5] représenté par son syndic de copropriété la société ESSET [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Assistée par Me Elodie RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, toque R30 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 07 avril 2022, en audience publique, Florence LAGEMI, Président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Bérengère DOLBEAU, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. La société Observatoire Panoramique de [Adresse 5] (ci-après OPTM), venant aux droits de la société [Adresse 5] 56, est copropriétaire de locaux situés au 56ème étage de [Adresse 5] (la Tour), au sein desquels elle exerce une activité commerciale de restauration. Elle a développé une activité touristique liée à la visite panoramique, comportant l'exploitation de la terrasse du 59ème étage que le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] (syndicat des copropriétaires) met à sa disposition en vertu d'une convention d'occupation temporaire du 30 juillet 1976, actualisée le 10 novembre 2011. Ayant souhaité disposer de plusieurs espaces situés dans les parties communes de la Tour, le syndicat des copropriétaires a consenti à la société [Adresse 5] 56 plusieurs conventions d'occupation précaires portant, notamment, sur : un espace billetterie situé au rez-de-chaussée haut du bâtiment B, selon convention du 21 mai 1976, renouvellée annuellement, des vestiaires situés au 4ème sous-sol du bâtiment A, selon bail conclu le 11 octobre 2011. Afin de faciliter l'accès de la clientèle dans la Tour et à la billetterie, il a été accordé à la société [Adresse 5] 56 la possibilité d'utiliser une entrée spécifique située au rez-de-chaussée haut, côté [Adresse 6]. Des travaux de restructuration de la Tour, comportant la réalisation de travaux de désamiantage et de mise aux normes, avec création de lots en volume et, notamment, une surévaluation pour l'installation d'une serre ont été décidés et ont entraîné certaines modifications dans les relations entretenues entre la société OPTM et le syndicat des copropriétaires. Par lettre recommandée du 29 septembre 2020, le syndic agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires, a résilié la convention portant sur l'espace billetterie avec effet au 31 décembre 2020, cette décision de résiliation ayant été ratifiée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2020. Par lettre recommandée du 2 décembre 2020, le syndic a donné congé de la convention portant sur l'espace extérieur en toiture au 59ème étage, avec effet au 31 mars 2023 en exécution de la résolution n°10 adoptée lors de l'assemblée générale du 8 septembre 2020. La société OPTM a contesté devant le juge du fond cette dernière résolution et engagé une action tendant à la nullité du congé et à la requalification de la convention en bail commercial. Sera également résiliée la convention de 'cheminement couvert à l'extérieur de [Adresse 5] partant du pied de l'escalier menant à l'esplanade jusqu'au niveau de la billetterie'. Par acte du 23 juin 2021, la société OPTM a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment, de voir rétablir, sous astreinte, l'ouverture de l'accès à l'immeuble par la [Adresse 6] et l'espace billetterie. Par ordonnance du 27 juillet 2021, ce magistrat a : débouté la société OPTM de ses demandes principales ; débouté le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] de ses demandes reconventionnelles ; condamné la société OPTM à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par déclaration du 24 septembre 2021, la société OPTM a relevé appel de cette décision en ses dispositions l'ayant déboutée de ses demandes relatives au rétablissement de l'ouverture de l'entrée privilégiée au niveau du rez-de-chaussée haut de la rue de l'Arrivée et de la billetterie et en celles relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 mars 2022, la société OPTM demande à la cour, de : juger recevable et bien fondé son appel ; juger irrecevable, en tout cas mal fondé l'appel incident interjeté par le syndicat des copropriétaires ; confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ; Et statuant à nouveau, infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes principales tendant au rétablissement de l'entrée privilégiée rue de l'Arrivée en rez-de- chaussée haut d'une part, au rétablissement de la billetterie en rez- de- chaussée haut d'autre part ; réformer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] à rétablir l'ouverture de l'entrée privilégiée au niveau du rez-de-chaussée haut de la [Adresse 6] telle qu'elle l'a utilisée conformément au cahier des charges, et ce sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] à rétablir le droit à la billetterie en rez-de-chaussée haut et d'en permettre l'utilisation sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; juger n'y avoir lieu à l'allocation au bénéfice du syndicat des copropriétaires d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de ce texte et aux dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] demande à la cour de : juger que la société OPTM ne caractérise pas l'existence d'un motif d'urgence ni l'existence d'un trouble manifestement illicite ni celle d'un dommage imminent qui lui serait imputable ; en conséquence, confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société OPTM et l'a condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a débouté de l'ensemble de ses prétentions ; statuant à nouveau sur son appel incident, condamner à titre provisionnel, la société OPTM au versement d'une astreinte journalière de 10.000 euros à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à défaut pour elle d'avoir déposé, à ses frais, l'ancienne signalétique en direction de l'ancienne billetterie et remise en l'état initial ; condamner à titre provisionnel la société OPTM au versement d'une astreinte journalière de 10.000 euros à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à défaut pour elle d'avoir débarrassé l'ancien espace billetterie et d'avoir remis le hall secondaire en l'état initial ; condamner à titre provisionnel la société OPTM au versement d'une astreinte journalière de 10.000 euros à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à défaut pour elle d'avoir libéré et restitué les locaux situés au 4ème sous-sol à l'usage de vestiaire de son personnel ; débouter la société OPTM de toutes ses prétentions ; la condamner à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La clôture de la procédure a été prononcée le 30 mars 2022. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Sur les demandes de la société OPTM Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages. Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure. En l'espèce, la société OPTM soutient que la fermeture de la billetterie destinée aux activités qu'elle exerce aux 56ème et 59ème étages et de la porte d'accès à celle-ci et à la Tour constitue un trouble manifestement illicite et apparaît être à l'origine d'un dommage imminent. Elle rappelle en effet qu'il avait été convenu entre les parties que ses clients bénéficieraient d'une accessibilité par une entrée privilégiée située [Adresse 6], qu'ils pourraient se rendre à la billetterie pour prendre un ticket leur permettant de bénéficier des activités des 56ème et 59ème étages, puis d'accéder, par un chemin dédié, aux ascenseurs également dédiés et non accessibles aux autres usagers de la Tour. Elle fait valoir, à hauteur de cour, que la billetterie constitue l'accessoire du contrat de location de la terrasse du 59ème étage, dont elle conteste la résiliation et la qualification devant le juge du fond, estimant pouvoir bénéficier du droit à la propriété commerciale sur les locaux mis à sa disposition. Elle indique ainsi que la convention d'occupation de la terrasse étant encore en vigueur à ce jour puisque la résiliation dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ne produira effet qu'à compter du 31 mars 2023, celui-ci ne pouvait, en application de l'article 1723 du code civil, modifier la forme de la chose louée pendant la durée du bail et, par suite, procéder à la fermeture de la billetterie et de l'entrée dédiée à sa clientèle, l'interdiction prescrite par le texte susvisé s'étendant aux accessoires de la chose louée. Elle considère donc avoir été privée du local billetterie, accessoire de la location de la terrasse, à l'issue d'une voie de fait et à la suite d'un congé irrégulièrement délivré par le syndic avant sa ratification par l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite et d'un dommage imminent. Il est constant que concomitamment à la mise en service de la Tour Maine [Adresse 5], la société [Adresse 5] 56 a reçu 'l'autorisation temporaire' d'exploiter le toit terrasse de la Tour, partie commune, pour une durée d'une année renouvelée jusqu'au 10 novembre 2011. A cette date, le syndicat des copropriétaires et la société [Adresse 5] 56 sont convenus, aux termes d'une 'convention d'autorisation d'occupation temporaire' d'autoriser cette dernière à organiser des visites de la terrasse pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2011, les parties ayant prévu, à l'expiration de ce délai, un renouvellement de la convention par tacite reconduction par période de trois ans, sauf dénonciation donnée par l'une ou l'autre des parties six mois au moins avant la fin de la convention en cours. Cette convention, résiliée par le syndicat des copropriétaires à effet du 31 mars 2023, est actuellement soumise à l'appréciation du juge du fond. Parallèlement à cette convention, la société [Adresse 5] 56 a été autorisée à occuper à titre temporaire, une partie commune de l'ensemble immobilier située au rez-de-chaussée haut du bâtiment B pour y installer une billetterie suivant 'convention d'autorisation temporaire' du 21 mai 1976, ayant pris effet le 1er octobre 1975, pour une durée d'une année, renouvelée d'année en année par avenants successifs. Il a été prévu dans le treizième avenant, qu' 'à compter du 1er janvier 1990, la convention se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes de un an, sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties donnée par lettre recommandée avec avis de réception, trois mois au moins avant la date anniversaire de la convention'. Par lettre recommandée du 29 septembre 2020, le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, a dénoncé cette convention à effet du 31 décembre 2020 conformément à la clause précitée. Cette dénonciation a été ratifiée par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 14 décembre 2020. L'appréciation de la régularité du congé délivré et du caractère accessoire de la billetterie, qui nécessite une analyse des conventions en cause dont la qualification est discutée par la société OPTM devant le juge du fond au regard de leur durée mais aussi de la recherche nécessaire de l'existence d'une unité économique constituée par l'ensemble des locaux communs mis à sa disposition en vue de l'exploitation commerciale de la terrasse du 59ème étage, ne relève pas des pouvoirs de la juridiction des référés. Ainsi, en l'état, la cour ne peut que relever que la convention relative à la billetterie a été dénoncée par le syndic trois mois avant sa date anniversaire, soit dans le délai contractuellement convenu, que cette décision a été rétroactivement ratifiée par le syndicat des copropriétaires, que la suppression de la billetterie, qui n'est que la conséquence du congé délivré, n'emporte pas de manière évidente de modification substantielle de la terrasse louée, que la société OPTM ne produit aucune pièce permettant d'établir l'incidence de la suppression de la billetterie sur l'exploitation de son activité commerciale tant au 56ème qu'au 59ème étage, celle-ci ne produisant aucun élément comptable et n'invoquant d'ailleurs aucune perte de chiffre d'affaires depuis cette suppression. Au surplus, il sera relevé à la lecture des procès-verbaux de constat versés aux débats qu'il n'est pas caractérisé de gêne évidente résultant de la suppression de l'espace billetterie tant pour les clients de la société appelante que pour son personnel, cette dernière ayant pu installer une billetterie au 56ème étage où les clients sont accueillis par une hôtesse après avoir été guidés au rez-de-chaussée vers les ascenseurs dédiés ainsi qu'il sera ci-après développé. Il résulte des éléments qui précèdent que la suppression de la billetterie n'apparaît pas manifestement illicite ni constitutive d'une voie de fait pas plus que d'un dommage imminent pour la société OPTM. S'agissant de la fermeture de l'entrée spécifique réservée aux clients de la société appelante, il est établi par les procès-verbaux de constat et les plans produits, et, au demeurant, non contesté, que cette société bénéficiait d'une entrée réservée à sa clientèle, située au rez-de-chaussée haut, au niveau de la [Adresse 6], à gauche de l'entrée principale de la Tour, côté nord, que le syndicat des copropriétaires a supprimée. Pour solliciter le rétablissement de cette entrée, la société OPTM soutient que le syndicat des copropriétaires aurait encore méconnu les dispositions de l'article 1723 du code civil et se fonde sur l'article IV du 'cahier des charges pour la destination, l'utilisation et l'exploitation du 56ème étage de l'immeuble A de l'ensemble immobilier [Adresse 5]' en date du 23 octobre 1974 ainsi rédigé : 'L'entrée de la Tour et la distribution des billets pour l'accès au belvédère de visite du 56ème étage se feront par la rue du Départ et par la [Adresse 6], en empruntant les escaliers conduisant à la terrasse jusqu'au rez-de-chaussée haut. Le hall commun situé à ce niveau entre le pignon nord de la Tour et le centre commercial pourra être utilisé, en accord avec la copropriété, à usage de local d'accueil, caisse de distribution de billets et salle d'attente. L'accès des visiteurs à la Tour et à l'ascenseur D.4 (ou D.3) se fera par le pignon nord de la Tour en direction unique du hall rue du Départ en longeant le poste de police prévu à cet emplacement'. Bien que le syndicat des copropriétaires remette en cause la validité de ce cahier des charges dans la présente instance pour défaut de signature, force est de constater qu'il n'en a pas contesté les termes avant celle-ci et que ses clauses ont été appliquées entre les parties. Cependant, outre que le caractère accessoire de l'entrée privilégiée à la location de la terrasse n'est pas établi avec toute l'évidence requise en référé, la clause susvisée du cahier des charges apparaît devoir être mise en relation d'une part, avec la résiliation de la convention d'occupation précaire du 30 juin 1989, modifiée par avenant du 31 août 1995, dite convention de cheminement, décidée par l'intimé lors de l'assemblée générale du 14 décembre 2020 (résolution n° 24-3), évoquée succinctement par l'appelante en page 6 de ses conclusions et, d'autre part, avec la résiliation de la convention d'occupation précaire de la billetterie, l'entrée litigieuse donnant directement accès à celle-ci. Il résulte des procès-verbaux de constat versés aux débats par le syndicat des copropriétaires en date des 13 et 17 juillet 2021, que si cette entrée privilégiée a été fermée, une autre entrée spécifique pour les visites panoramiques a été mise en place au niveau de l'esplanade située côté [Adresse 6], avec une signalétique et des poteaux à sangle pour matérialiser la file d'attente des personnes souhaitant accéder à l'observatoire. Ces pièces établissent qu'à l'intérieur de la Tour, au niveau de l'entrée, une file d'attente et un portique de sécurité sont réservés aux visiteurs de l'observatoire panoramique, qui sont ensuite guidés jusqu'aux ascenseurs dédiés. Ainsi, il n'apparaît pas, en l'état des éléments qui précèdent, que la suppression de l'entrée privilégiée soit constitutive d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent qui justifierait, dans le cadre d'une procédure en référé, son rétablissement. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société OPTM à déposer l'ancienne billetterie située au rez-de-chaussée haut dans le hall secondaire, à remettre celui-ci en son état initial, à supprimer l'ancienne signalétique correspondant au chemin d'accès à l'ancienne billetterie et à libérer les locaux à usage de vestiaire situés au 4ème sous-sol, donnés à bail le 11 octobre 2011 pour une durée de neuf ans, lequel serait venu à expiration de plein droit le '14 octobre 2020'. Il soutient que les contestations émises par la société OPTM pour s'opposer à ces demandes ne sont pas sérieuses et qu'elle doit donc libérer les parties communes qu'elle occupe. Or, il sera relevé que la société OPTM a saisi le juge du fond pour faire trancher d'une part, la régularité de la résiliation de la convention d'occupation de la terrasse et, d'autre part, sa requalification, estimant dans ses conclusions déposées devant le tribunal judiciaire de Paris et versées aux débats, disposer d'un bail commercial et que les locaux accessoires (billetterie et locaux du personnel situés au 4ème sous-sol) sont indispensables à l'exploitation commerciale de la terrasse. Devant la cour, elle fait valoir que le bail portant sur les locaux du 4ème sous-sol à usage exclusif de réserve destinée à abriter les vestiaires de son personnel, est susceptible de relever du statut des baux commerciaux puisqu'il comporte les clauses classiques d'un bail commercial, qu'il a été consenti à un commerçant pour l'exploitation de son fonds de commerce et qu'en tout état de cause, il ne lui a été délivré aucun congé valide. En l'état de ces éléments, les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à des contestations sérieuses dès lors qu'au regard de la durée des occupations des parties communes, à des fins commerciales évidentes il apparaît prématuré d'ordonner leur libération sans qu'il soit préalablement statué sur la nature des conventions liant les parties, la cour relevant au surplus, que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni même n'invoque l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent qui résulterait de ces occupations ou de l'ancienne signalétique. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance et l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. Au regard de l'issue du litige en appel et chacune des parties succombant en ses prétentions, il convient de leur laisser supporter les dépens qu'elles ont exposés dans l'instance d'appel. Pour le même motif, aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une ou l'autre des parties au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés devant la juridiction du second degré. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Laisse à chacune des parties la charges des dépens qu'elle a exposés en appel ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,