Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [C] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 25/02079 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FMU
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 18 novembre 2025
DEMANDERESSE
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [I]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 septembre 2025
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 18 novembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/02079 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FMU
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 9 août 1990 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), a donné à bail à Monsieur [V] [I] et Madame [U] [J] épouse [I], des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3].
Monsieur [V] [I] est décédé et Madame [U] [J] épouse [I] est restée seule titulaire du bail.
Madame [U] [J] épouse [I] est décédée le 28 avril 2024.
Suivant courrier en date du 28 septembre 2024, Monsieur [C] [I], leur fils, a sollicité le transfert du bail à son bénéfice.
Par courrier en date du 23 octobre 2024, la RIVP a sollicité la communication par Monsieur [C] [I] des justificatifs nécessaires à l’examen de la recevabilité de sa demande de transfert de bail.
Monsieur [C] [I] n’a pas communiqué les justificatifs sollicités.
Par courrier du 10 décembre 2024, la RIVP lui a signifié son refus de transfert du bail dès lors qu’il ne rapportait pas la preuve de sa cohabitation avec Madame [U] [J] épouse [I] pendant au moins une année avant la date de son décès et l’a mis en demeure de restituer les lieux avant le 18 décembre 2024.
Depuis, Monsieur [C] [I] se maintient dans les lieux et a fait naître, selon la bailleresse, un arriéré locatif.
C'est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la RIVP a fait assigner Monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, demandant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 avril 2024 du fait du décès de Madame [U] [J] épouse [I],constater que Monsieur [C] [I] est occupant sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 3] ;ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [I], ainsi que de tous occupants éventuels de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir avec réservation de la liquidation de l'astreinte, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Monsieur [C] [I] au paiement des sommes suivantes :-une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 28 avril 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer majoré de 30 % et des charges locatives récupérables qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi,
- 2511,12 euros au titre de l'arriéré des indemnités d'occupation échues avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, et capitalisation des intérêts,
-1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La RIVP expose, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, que la preneuse est décédée le 28 avril 2024 et que son fils ne remplit pas les conditions prévues par ces articles pour bénéficier d'un transfert de bail. Par conséquent, elle soutient que le bail est résilié depuis cette date et que Monsieur [C] [I], occupant sans droit ni titre, doit être expulsé du logement pour lequel il ne s'acquitte, en outre, d'aucune indemnité d'occupation, ce qui justifie également sa condamnation au paiement de la dette qui s'est ainsi formée.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025 à laquelle elle a été renvoyée contradictoirement à la demande de Monsieur [C] [I], comparant en personne, une demande d’aide juridictionnelle étant en cours d’instruction.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025 lors de laquelle la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 9255,41 euros à la date du 8 septembre 2025 (terme d’août 2025 inclus).
Monsieur [C] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience de renvoi.
Conformément aux dispositions de l’article 469 alinéa 1er du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.
Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.
Sur la résiliation du bail
Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
S'agissant des logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en outre, que le bénéficiaire du transfert de bail doit remplir les conditions d'attribution des logements sociaux et que le logement doit être adapté à la taille du ménage.
En l'espèce, Madame [U] [J] épouse [I] qui s'était maintenue seule dans le logement à la suite du décès de son époux, est décédée le 28 avril 2024.
La RIVP a notifié à Monsieur [C] [I] son refus de transfert du bail par courrier du 10 décembre 2024, estimant que celui-ci ne justifiait pas avoir cohabité avec sa mère pendant au moins un an avant la date de son décès et qu'il ne justifiait pas de ses ressources n’ayant pas répondu à la demande de communication des justificatifs qui lui a été faite par courrier du 23 octobre 2024. Il lui était ainsi demandé de quitter les lieux avant le 18 décembre 2024 et indiqué qu'une procédure d’expulsion serait, à défaut, engagée à son encontre.
Le défendeur ne comparait pas lors de l'audience du 18 septembre 2025 et ne forme donc aucune demande de transfert du bail, de même qu'ils ne justifie pas non plus pouvoir en bénéficier.
Par conséquent, il sera constaté que le bail liant la RIVP et Madame [U] [J] épouse [I] est résilié de plein droit par l’effet du décès de cette dernière le 28 avril 2024, de sorte que Monsieur [C] [I] se trouve occupant sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] depuis cette date.
Sur l’expulsion
Monsieur [C] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis le 28 avril 2024, il convient d’ordonner à ce dernier ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé. Il convient donc d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique si besoin est. La demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par ce texte sera donc rejetée.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [I] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Cette demande sera donc rejetée.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation et la demande en paiement
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Il convient dès lors de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, aucun motif ne justifiant de retenir une somme supérieure, et de condamner Monsieur [C] [I] à son paiement, à compter du 28 avril 2024. La demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation sera donc rejetée.
La RIVP produit un décompte arrêté au 8 septembre 2025 montrant qu'à cette date, il était redevable, à ce titre, de la somme de 6575,71 euros, tous les prélèvements ayant été rejetés depuis le 1er novembre 2024.
Il sera observé que plusieurs sommes ont été portées au décompte correspondant manifestement à l’application d’un supplément de loyer solidarité (SLS) pour les termes de janvier 2025, février 2025 et mars 2025, sans que la demanderesse ne produise les justificatifs de l’application de ce SLS ni même les avis d’échéances correspondants. La somme de 2679,70 euros réclamée à ce titre, dont ni le principe ni le montant ne sont justifiés, a donc été déduite du montant de la créance.
Par conséquent, Monsieur [C] [I] sera condamné à verser à la RIVP la somme de 6575,71 euros au titre des indemnités d'occupation échues impayées au 8 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2025 sur la somme de 2511,12 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du code civil et il convient de faire droit à sa demande.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [I] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance.
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [C] [I] sera également tenu de verser à la RIVP une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 600 euros.
Il convient enfin de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONSTATE que le bail conclu le 9 août 1990 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] d'une part et Monsieur [V] [I] et Madame [U] [J] épouse [I] d'autre part, portant sur les locaux situés au [Adresse 3], est résilié depuis le 28 avril 2024 du fait du décès de Madame [U] [J] épouse [I] ;
CONSTATE qu'en conséquence Monsieur [C] [I] se trouve depuis le 28 avril 2024 occupant sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 3] ;
ORDONNE à Monsieur [C] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
REJETTE la demande d’astreinte ;
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [C] [I] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 28 avril 2024 jusqu'à libération effective du logement, d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 28 avril 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNE Monsieur [C] [I] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 6575,71 euros au titre des indemnités d'occupation échues impayées au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 2511,12 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
CONDAMNE Monsieur [C] [I] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 18 novembre 2025,
La Greffière La Juge des contentieux de la protection
