Cour d'appel, 21 mars 2024. 23/13745

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 21 MARS 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13745 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDNX Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 21 Juin 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/50640 APPELANTE S.A.R.L. ELECTRO SERVICE, RCS de Paris n°682 018 841, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me David FRIDMAN de la SELARL JBF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, présent à l'audience INTIME M. [F] [G] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0628, présent à l'audience COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 14 Février 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre Michèle CHOPIN, Conseillère Laurent NAJEM, Conseiller Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 30 août 2003, M. [G] a consenti à la société Electro service un bail commercial portant sur un local dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 29.786,65 euros. Le 11 octobre 2022, M. [G] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Electro service, pour un montant en principal de 64.121,70 euros. Par acte du 15 décembre 2022, M. [G] a assigné la société Electro service devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; ordonner l'expulsion de la société Electro service et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin ; ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ; condamner la société Electro service à lui payer la somme provisionnel de 61.121,70 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ; condamner la société Electro service au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50% augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ; subsidiairement, dans l'hypothèse de délais de paiement, dire que faute de paiement à bonne date d'une seule des échéances prévues à l'ordonnance à intervenir ou d'un terme de loyer et accessoires, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette deviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société bailleresse autorisée à poursuivre l'expulsion de la société locataire dans les conditions ci-dessus mentionnées. Par ordonnance contradictoire du 21 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'annulation du commandement de payer ; constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 novembre 2022 à minuit ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de réduction de loyer ; condamné par provision la société Electro service à payer la somme de 67.001,64 euros, à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés au 23 mai 2023 (échéance du mois de mai 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022 sur 46.968,18 euros, à compter du 15 décembre 2022 sur la somme de 5.723,76 euros et à compter du 24 mai 2023 sur le surplus ; suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société Electro service verse la somme de 67.001,34 euros en 23 versements mensuels d'un montant de 2.791 euros suivis d'un versement du solde incluant les intérêts, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, à partir du mois suivant la signification de la présente décision ; dit qu'à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre RAR : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ; - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ; - la clause résolutoire produira son plein et entier effet ; - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la société Electro service des lieux loués qu'elle occupe [Adresse 1] à [Localité 2] et de tous occupants de son chef ; - la société Electro service devra payer à M. [G] à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer trimestriel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu'à la libération effective des lieux par l'expulsion des occupants ou la remise des clés ; - le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ; condamné la société Electro service aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 11 octobre 2022 ; condamné la société Electro service à payer à M. [G] la somme de 2.000euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté toutes les autres demandes des parties. Par déclaration du 1er août 2023, la société Electro service a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 20 octobre 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et 1104, 1231-5, 1722 du code civil, de : infirmer l'ordonnance du 21 juin 2023 conformément aux chefs de jugement expressément critiqués dans la déclaration d'appel en date du 4 septembre 2023 ; la recevoir en ses demandes, fins et conclusions ; Et statuant à nouveau : constater n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [G] tendant à voir constater l'acquisition de clause résolutoire du bail, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel ; le déclarer nul et de nul effet et débouter M. [G] de sa demande de résiliation du bail commercial et en conséquence le débouter de ses demandes ; constater que sa dette s'élève à la somme de 35.742,54 euros arrêté au 23 mai 2023 ; juger qu'elle est bien fondée à se prévaloir de la perte partielle de la chose louée au titre des périodes de fermetures ; En conséquence : lui accorder une réduction équivalente à 50% du loyer dû au titre des périodes de fermetures ; En tout état de cause : condamner M. [G] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [G] aux entiers dépens. Dans ses conclusions déposées et notifiées le 22 janvier 2024, M. [G] demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1728 du code civil et 835 du code de procédure civile, de : confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société Electro service verse la somme 67.001,34 euros en 23 mensualités d'un montant de 2.791 euros suivies d'un versement du solde incluant les intérêts, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ; Y ajoutant, condamner la société Electro service à lui verser la somme actualisée de 69.712,62 euros au 31 janvier 2024 inclus ; Statuant à nouveau : débouter la société Electro service de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ; débouter la société Electro service du surplus de ses demandes, fins et conclusions ; condamner la société Electro service à lui payer une indemnité provisionnelle fixée forfaitairement au dernier loyer contractuel, majoré de 50%, charges en sus, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés ; ordonner l'expulsion sans délai de la société Electro service ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; l'autoriser à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; Subsidiairement, si la cour d'appel devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement à la société Electro service, il demande à la cour de : * faute pour la société Electro service de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et sans mise en demeure préalable : - le tout deviendra immédiatement exigible ; - la clause résolutoire sera acquise ; - il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société Electro service et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués ; * en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; * une indemnité provisionnelle fixée forfaitairement au dernier loyer contractuel, majoré de 50%, augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ; condamner la société Electro service à lui payer en cause d'appel la somme supplémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner en outre aux entiers dépens de première instance et d'appel. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, LA COUR L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Il sera rappelé à cet égard : - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; - qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier. Comme en première instance, le preneur se prévaut en appel : - de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer et la mise en oeuvre de la clause résolutoire, arguant que celui-ci l'a empêché d'exploiter son fonds de commerce en fermant la porte cochère de l'immeuble au moment de la crise des gilets jaunes, qu'il ne lui a consenti aucune franchise de loyers au moment de la crise sanitaire, qu'il n'a pas pris en compte dans le montant réclamé au commandement tous les versements qui avaient été effectués par chèques ; - d'une somme de 31.258, 80 euros au titre des versements effectués, qui n'a pas été prise en compte par le premier juge dans l'appréciation du montant de la provision, laquelle ne se chiffre pas à 67.001,34 euros au 23 mai 2023 mais à 35.742,54 euros à cette date ; - de la perte de la chose louée résultant de l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce pendant la crise des gilets jaunes du fait de la fermeture de la porte cochère de l'immeuble et des mesures administratives qui ont été prises pendant la crise sanitaire, cette perte devant conduire la cour à lui accorder une réduction du loyer de 50 %. Toutefois, pas plus en appel qu'en première instance, la société Electro service n'établit que son bailleur aurait fermé la porte cochère de l'immeuble permettant l'accès à son local commercial chaque samedi pendant plusieurs mois, alors que M. [G] ne reconnaît qu'une seule fermeture de deux ou trois heures un samedi où les manifestants se trouvaient à proximité de l'immeuble. Le premier juge a en outre justement relevé, s'agissant de la crise sanitaire, que le commandement de payer a été délivré plus d'une année après la levée des dernières mesures imposant la fermeture de certains commerces, et que par ailleurs la société Electro service ne démontre ni n'allègue avoir informé son bailleur de difficultés de trésorerie ni avoir sollicité un aménagement des termes du contrat liant les parties, et cette démonstration n'est pas faite non plus en appel. S'agissant du montant de la somme réclamée au commandement, le bailleur justifie par sa pièce n°4, soit un extrait du compte du locataire portant mention de tous les paiements effectués par ce dernier, avoir opéré une vérification comparative entre les versements mentionnés sur le compte et ceux allégués par le preneur, dont il résulte qu'un seul versement de 3.000 euros a été omis dans le décompte du commandement. Cette omission n'est pas de nature à remettre en cause la validité du commandement de payer, qui demeure valable pour la somme effectivement due au moment de sa délivrance, soit 61.121,70 euros et non 64.121,70 euros. La première contestation tirée de la mauvaise foi du bailleur et de l'irrégularité du commandement de payer visant la clause résolutoire n'est donc pas sérieuse. La contestation du montant de la provision allouée en première instance n'est pas plus sérieuse car, comme il vient d'être dit, tous les versements invoqués par le preneur, sauf un de 3.000 euros ont été pris en compte par le bailleur qui a bien crédité (à la date du 28 novembre 2022) ce versement de 3.000 euros dans ses décomptes actualisés, dont la lecture fait ressortir qu'il était dû par le preneur la somme de 67.001,34 euros au 23 mai 2023 (échéance du mois de mai incluse), comme l'a retenu le premier juge. Le moyen tiré de la perte de la chose louée est lui aussi mal fondé, car d'une part, s'agissant de la crise des gilets jaunes, il n'est pas démontré par la locataire que son bailleur l'aurait empêchée d'exploiter son commerce chaque samedi qu'a duré cette crise et, d'autre part, s'agissant des mesure administratives qui ont été prises durant la crise sanitaire, il est jugé par la Cour de cassation que l'effet de ces mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable au bailleur, de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté ce moyen. L'ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, et alloué une provision au bailleur au titre des loyers et charges impayés, laquelle doit toutefois être actualisée en appel, sur demande de l'intimé qui justifie par ses décomptes actualisés que la société Electro service est débitrice à la date du 31 janvier 2024 inclus d'une somme de 69.712,62 euros. Ce montant actualisé confirme les doutes exprimés par le premier juge, au vu des résultats comptables de société Electro service, de la capacité de cette dernière à apurer sa dette dans les délais qu'elle avait sollicités, et qui lui ont été néanmoins accordés. Les paiements que la société a effectués depuis l'ordonnance entreprise n'ont en effet couvert ni le montant du loyer courant ni le montant des échéances de réglement de la dette, si bien que celle-ci a continué à augmenter. Cela confirme que la société Electro service n'est manifestement plus en capacité de payer son loyer et de solder sa dette. Il sera donc fait droit à l'appel incident du bailleur sur ce point, l'ordonnance déférée étant infirmée en ce qu'elle a alloué des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire. L'ordonnance sera en revanche confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande du bailleur tendant au paiement d'une indemité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 %, cette demande ne pouvant être accueillie par le juge des référés dès lors que cette majoration s'analyse en une clause pénale susceptible d'être réduite par le juge du fond en raison de l'avantage excessif qu'elle confère au bailleur. L'ordonnance sera aussi confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, qui ont été justement appréciés. Perdant en appel, la société Electro Service sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à l'intimé la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant de la provision allouée au bailleur et sauf en ce qu'elle a accordé des délais de paiement à la locataire, avec suspension des effets de la clause résolutoire, Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant, Condamne la société Electro service à payer à M. [G] la somme provisionnelle de 69.712,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024 inclus, Déboute la société Electro service de sa demande de délais de paiement, Dit en conséquence que la clause résolutoire est acquise et doit produire son plein et entier effet, et qu'il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la société Electro service des lieux loués qu'elle occupe [Adresse 1] à [Localité 2] et de tous occupants de son chef ; Condamne la société Electro service à payer à M. [G], à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges exigibles en vertu du bail, jusqu'à la libération effective des lieux par l'expulsion des occupants ou la remise des clés ; Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Electro service aux dépens de l'instance d'appel, et à payer à M. [G] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE