Cour d'appel, 30 novembre 2022. 21/02206

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 30 NOVEMBRE 2022 N° 2022/ 526 N° RG 21/02206 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6HO [C] [T] C/ S.C.I. KAN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Raoudah M'HAMDI Me Marion RAMBIER Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 30 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119-2127. APPELANTE Madame [C] [T] demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000292 du 15/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Raoudah M'HAMDI, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.C.I. KAN prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] représentée par Me Marion RAMBIER, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant un acte sous seing privé en date du 28 septembre 2006, à effet du 1er octobre 2006, la SCI XAVIER a consenti à un bail d'habitation à Mme [T] [C] concernant un appartement de type 3, sis [Adresse 1], bien constituant les lots 8 et 9 dans ledit immeuble. A partir de février 2016 les loyers et charges n'ayant plus été payés régulièrement, la SCI XAVIER adressait un commandement de payer à Mme [T] [C], le 27 septembre 2017 pour un montant de 1337,30 euros. Par exploit d'huissier en date du 18 décembre 2017, la SCI XAVIER assignait Mme [T] [C], devant le juge des référés, afin de voir notamment constater la résiliation du bail d'habitation et de la voir condamner à titre provisionnel à la somme de 2791,07 euros, correspondant l'arriéré des loyers et charges impayées. Par ordonnance du 28 juin 2018, le juge des référés déboutait la SCI XAVIER au motif qu'il ressortait des éléments du dossier des incohérences constituant des contestations sérieuses. Dans l'intervalle, de l'assignation en référé et de l'ordonnance, la SCI XAVIER faisait notifier par exploit d'huissier en date du 8 mars 2018 un congé pour vente du logement. Le congé indiquait qu'à défaut d'offre d'achat de sa part dans les délais légaux, Mme [T] [C] devaient quitter les lieux avant le 1er octobre 2018. Mme [T] [C] qui ne faisait aucune offre, ne s'exécutait pas pour libérer les lieux. Par exploit d'huissier en date du 29 mai 2019 , la SCI KAN assignait Mme [T] [C] devant le tribunal d'instance de Marseille afin de voir, sous bénéfice d'exécution provisoire dire et juger que l'action de la SCI KAN, anciennement dénommé la SCI XAVIER, est recevable, de voir valider le congé délivré et d'ordonner I' expulsion de Mme [T] [C], de la voir condamner au paiement d'une dette locative de 3060,21 euros, outre 1000 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux dépens. L'affaire était appelée à I'audience du 30 septembre 2019. Par jugement, avant dire droit, en date du 2 décembre 2019, il était ordonné la réouverture des débats pour que la SCI KAN produise : - la délibération ayant conduit au changement de dénomination sociale, - une fiche personnelle de propriétaire ou un relevé de matrice cadastrale ou une fiche d'immeuble portant sur les lots loués, - les justificatifs des charges réclamées, Il était demandé, par ailleurs, au conseil de Mme [T] [C] de justifier du nom de sa cliente en produisant un document officiel. Par jugement rendu le 30 septembre 2020, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, juge des contentieux de la protection a : Déclaré valable le congé pour vente en date du 8 mars 2018 adressé parla SCI KAN, anciennement dénommée SCI XAVIER, à Mme [T] [C], à effet du 1er octobre 2018 ; Constaté que Mme [T] [C] est devenue occupante sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 1], à compter du 1er octobre 2018 ; En conséquence, ordonné l'expulsion de Mme [T] [C] et de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec I'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; Rejeté la demande de délais supplémentaires formulée par Mme [T] [C] en application de I'article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; Dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Fixé une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter du 1er octobre 2018, avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tel que publié par l'lNSEE; Condamné Mme [T] [C] au paiement de la somme de 1830,56 € au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation jusqu'au mois de mars 2020 (échéance de mars 2020 incluse) ; Condamné Mme [T] [C] à payer à la SCI KAN une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées, soit actuellement à la somme de 523 € par mois, à compter du mois d'avril 2020, révisable selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux ; Dit que si l`occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice parle la date du congé ; Débouté Mme [T] [C] de sa demande de délais en règlement de cette somme ; Déboute Mme [T] [C] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; Condamne Mme [T] [C] à payer à la SCI KAN la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [T] [C] aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 12 février 2021, Mme [T] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: DECLARER l'appel de Mme [T] recevable, CONFIRMER le jugement en ce qu'il a : - CONDAMNE Mme [T] au paiement de la somme de 1830,56 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation jusqu'au mois de mars 2020 (échéance de mars 2020 incluse) INFIRMER le jugement critiqué en ce qu'il a : - REJETE la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [T], - PRONONCE l'expulsion de Mme [T] - REJETE la demande de Mme [T] pour s'acquitter de la dette locative - REJETE la demande de Madame [T] de voir condamner la SCI KAN à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, - CONDAMNE Mme [T] à la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du NCPC, -CONDAMNE Mme [T] aux entiers dépens STATUANT A NOUVEAU : CONSTATER que Mme [T] a quitté le logement sis [Adresse 1], suivant Procès-verbal de reprise des lieux du 18 novembre 2021 ; DIRE ET JUGER que la demande de Mme [T] de maintien dans les lieux est sans objet ; DIRE ET JUGER que sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, en application de l'article L.412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, est sans objet ; ACCORDER les plus larges délais à Mme [T] pour s'acquitter du solde de la dette (sous réserve de vérification du montant des frais d'huissier réclamés). CONDAMNER la SCI KAN au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi. CONDAMNER la SCI KAN à la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du NCPC. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -qu'elle a en cours de procédure trouvé un logement, quitté les lieux et remis les clefs à l'huissier en charge de la procédure d'expulsion, ce qui rend sans objet sa demande de délais pour quitter les lieux, -qu'elle maintient sa demande de délais de paiement pour le solde de la dette (partie des frais d'huissier) -qu'il ressort des mises en demeure adressée par les services d'hygiène au bailleur le 24 février 2016 et le 12 avril 2019 que le chauffage et les appareils de chauffe eau de la cuisine ne fonctionnent pas, et ce depuis l'entrée dans les lieux, -que tant le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne des Bouches du Rhône que la commission départementale de médiation ont constaté le caractère indécent et insalubre du logement, sans que le bailleur ne justifie des travaux réalisés, -qu'elle doit être indemnisée pour son trouble de jouissance. La SCI KAN conclut : REJETER l'ensemble des demandes de Mme [T] DIRE ET JUGER que l'action de la SCI KAN, anciennement dénommée SCI XAVIER est recevable ; CONSTATER que Mme [T] a quitté le logement sis [Adresse 1], suivant Procès-verbal de reprise des lieux du 18 novembre 2021 ; DIRE ET JUGER que la demande de Mme [T] de déclarer valable le congé pour vente en date du 8 mars 2018 adressé par la SCI KAN anciennement dénommée SCI XAVIER, à Mme [T] [C], à effet du 1 er octobre 2018 est sans objet ; DIRE ET JUGER que la demande de Mme [T] de maintien dans les lieux est sans objet ; DIRE ET JUGER que sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, en application de l'article L.412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, est sans objet ; CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Mme [T] au paiement d'une somme de 1 830.56 € au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation jusqu'au mois de mars 2020 (échéances de mars 2020 incluse). CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Madame [T] à payer à la SCI KAN une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées, soit actuellement à la somme de 523 € par mois, à compter du mois d'avril 2020, révisable selon les dispositions contractuelles et à régler à leurs échéances normales jusqu'à la libération effective des lieux. CONFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de délai en règlement de cette somme. CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts. CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Mme [T] au paiement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. CONDAMNER Mme [T] au paiement de somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Mme [T] aux entiers dépens, y compris au coût du congé et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile ; Elle soutient : -qu'elle a fait réaliser les travaux dans le mois qui lui avait été donné par l'inspecteur de salubrité en février 2016, ce que ce dernier a confirmé en avril 2016, -que la locataire s'est opposée par la suite à l'intervention des entreprises. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Il n'est ni contesté ni contestable que Mme [T] a quitté les lieux et remis les clefs à l'huissier chargé de la procédure d'expulsion, suivant procès verbal de reprise du 18 novembre 2021, de sorte que tant sa demande de maintien dans les lieux que celle de délais pour quitter les lieux sont devenues sans objet. Sur la demande de délais pour s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges Les deux parties sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [T] au paiement de la somme de 1830,56€ au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation jusqu'au mois de mars 2020 (échéance de mars 2020 incluse). Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Il ressort du décompte versé aux débats par Mme [T] qu'elle reste devoir la somme de 1275,33€. Elle perçoit de la CAF la somme mensuelle de 1270,10€, aide personnalisée au logement comprise, outre un salaire mensuel net d'environ 200€. Pour autant, c'est à juste titre que le premier juge, au regard de l'ancienneté de la dette et de l'opposition du bailleur, a considéré que Mme [T] avait déjà bénéficié de larges délais de paiement et l'a déboutée de sa demande à ce titre. Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour logement indécent et refus du bailleur d'effectuer les travaux nécessaires L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tout comme l'article 1719 du code civil disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est également tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. En l'espèce, si l'inspecteur de salubrité de la ville de MARSEILLE, après s'être rendu sur les lieux, a, par courrier du 24 février 2016, mis en demeure le bailleur d'effectuer des travaux dans le délai d'un mois, la SCI KAN établit avoir fait réaliser les travaux en question en produisant une facture du 16 mars 2016 (à l'adresse du bien objet des présentes et avec indication qu'il s'agit du chantier [T]), ainsi qu'un mail de l'inspecteur de salubrité du 5 avril 2016, qui a clos l'affaire suite aux justificatifs, qui lui avaient été produits. Par ailleurs suite au congé pour vente délivré par exploit d'huissier le 8 mars 2018 pour le 1er octobre 2018, dont la validité n'a jamais été contestée par Mme [T], cette dernière est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2018 et jusqu'à son départ effectif. Or suite aux travaux effectués en 2016, le bailleur n'a reçu aucune réclamation de la locataire antérieurement au 1er octobre 2018, de sorte que cette dernière, occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2018, ne peut valablement solliciter, pour la période postérieure à cette date, des dommages et intérêts fondés sur des manquements du bailleur à ses obligations, qui n'existaient plus depuis cette date. Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes Mme [T] est condamnée à 500 € d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, juge des contentieux de la protection, Y ajoutant CONDAMNE Mme [T] à régler à la SCI KAN la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [T] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT