Cour d'appel, 22 février 2024. 23/00451

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 92 DU 22 FEVRIER 2024 N° RG 23/00451 - N° Portalis DBV7-V-B7H-DR6Y Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé de Basse-Terre en date du 18 avril 2023, enregistrée sous le n° 22/00061. APPELANTS : Mme [Z] [L] [S] [Adresse 2] [Localité 3] M. [A] [D] [R] [Adresse 2] [Localité 3] Représentés par Me Chantal BEAUBOIS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 3) INTIMEES : Mme [W] [G] [F] [H] veuve [Y] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Béatrice FUSENIG de la SELARL DERUSSY-FUSENIG-MOLLET, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 48) S.E.L.A.R.L. [P] [O] [Adresse 5] [Localité 3] Non représentée. COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Mme Prescillia ROUSSEAU, greffière. ARRET : Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Prescillia ROUSSEAU, greffière. * * * Procédure Alléguant une promesse de vente moyennant le prix de 400 000 euros avec indemnité d'immobilisation forfaitaire de 40 000 euros, rédigée par Me [P] [O] avec la participation de Me [E] [X], sous condition suspensive de l'obtention de prêt, devant être réalisée au plus tard le 23 janvier 2022, le paiement en février 2022 de l'indemnité d'immobilisation, puis le report de la condition au 15 mars 2022 et la remise en vente du bien en mai 2022, par acte du 5 juillet 2022, Mme [W] [F] [H] a fait assigner M. [A] [R] et Mme [Z] [S] ainsi que Me [P] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, pour obtenir notamment leur condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 40 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, la remise de cette somme séquestrée par le notaire et leur condamnation au paiement des dépens et de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 18 avril 2023, le juge des référés a, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, - renvoyé les parties à se pourvoir quant au fond mais dès à présent vu l'urgence et en l'absence de contestation sérieuse, - déclaré recevable l'action formée par Madame [W], [G] [F] [H] veuve [Y] à l'encontre de Madame [Z] [S] et Monsieur [A] [R], - constaté que Madame [Z] [S] et Monsieur [A] [R] n'ont pas déposé simultanément deux demandes de prêt répondant aux conditions fixées dans la promesse du 23 novembre 2021 et son avenant du 18 février 2022, - constaté que Madame [Z] [S] et Monsieur [A] [R] n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, ce qui en soit constitue un comportement fautif imputable aux défendeurs, - constaté que la condition suspensive est défaillie du fait des bénéficiaires de la promesse, Madame [Z] [S] et Monsieur [A] [R] et que l'indemnité d'immobilisation se trouve ainsi acquise au promettant Madame [W], [G] [F] [H] veuve [Y], - rejeté les demandes reconventionnelles de Madame [Z] [S] et Monsieur [A] [R], correspondant au versement d'une somme provisionnelle de 20 000 euros au titre de l'indemnité pour manquement à son obligation de loyauté, - débouté Madame [Z] [S] et Monsieur [A] [R] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [A] [R] à payer à Madame [W], [G] [F] [H] veuve [Y], la somme provisionnelle de 40 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, séquestrée en les mains du notaire, Maître [P] [O], - autorisé la SELARLU Maître [P] [O], notaire, à remettre à Madame [W], [G] [F] [H] veuve [Y], l'indemnité d'immobilisation de 40 000 euros, séquestrée en ses mains, - condamné solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [A] [R] à payer à Madame [W], [G] [F] [H] veuve [Y], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes les autres demandes, - condamné solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [A] [R] aux dépens d'instance, - rappelé l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration reçue le 2 mai 2023, Mme [S] et M. [R] ont interjeté appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués et notamment, à titre principal sur la compétence du juge des référés et la demande d'article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, sur la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation formulée par Mme [F], sur la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation formulée par les consorts [R]-[S], sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation de loyauté, sur l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions communiquées le 14 juillet 2023, M. [R] et Mme [S] ont demandé À titre préalable, - inviter les parties à une mesure de conciliation, À défaut, - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions À titre principal, - débouter Mme [F]-[H] de l'intégralité de ses demandes, - condamner Mme [F]-[H] à leur payer 7 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, À titre subsidiaire, - débouter Mme [F]-[H] de l'intégralité de ses demandes, - ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation par Mme [F]-[H] à M. [R] et Mme [S], - condamner Mme [F]-[H] à leur payer 20 000 euros à titre de provision au titre de l'indemnité pour manquement à son obligation de loyauté, - condamner Mme [F]-[H] à leur payer 7 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont rappelé les conditions et circonstances de l'acquisition et notamment le refus de financement par la banque et soutenu une demande de règlement amiable en absence d'urgence. Ils ont soutenu l'absence de trouble manifestement illicite et les contestations sérieuses. Ils ont fait valoir la nécessaire prise en compte des délais de l'urgence sanitaire d'autant que M. [R] est médecin et que la Caisse générale de sécurité sociale a tardé à lui adresser les documents comptables nécessaires, la nécessaire détermination au fond de la justification de la prolongation des délais d'instruction. Ils ont ajouté qu'ils n'étaient pas informés de la double condition de refus du prêt, qu'ils avaient formulé trois demandes de prêt et ainsi satisfait à leurs obligations, qu'ils poursuivaient la réalisation et que si Mme [F]-[H] ne voulait plus vendre, elle devrait leur payer des dommages et intérêts, qu'ils étaient de bonne foi et n'avaient pas empêché la réalisation de la vente. Par conclusions communiquées le 19 juillet 2023, Mme [F]-[H] a sollicité, En la forme, - statuer ce que de droit sur la recevabilité de 1'appel, Au fond, - confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions, - condamner solidairement Mme [S] et M. [R] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle a fait valoir que les acquéreurs avaient tardé à signer la promesse de vente, ratifiée le 23 novembre 2021, le délai de réalisation de deux mois, le paiement tardif de l'indemnité d'immobilisation, l'avenant du 18 février 2022, l'absence de justification d'un accord de prêt et l'absence des acquéreurs à la date fixée pour la signature, 19 avril 2022, qu'ils ne l'ont informée du refus du prêt que le 21 avril 2022. Elle a rappelé le contenu de la promesse de vente, l'absence des deux demandes de prêts, la demande de prêt de septembre 2021 ne pouvant concerner la promesse de novembre 2021, qu'elle n'était pas conforme aux stipulations de la promesse, que les acquéreurs n'avaient pas respecté leurs obligations et que l'ordonnance de référé devait être confirmée. Elle a ajouté qu'aucune issue amiable n'était possible, qu'en tout état de cause, les avocats l'avaient recherchée, qu'aucune crise sanitaire n'avait prolongé les délais, qu'ils étaient de mauvaise foi et tentaient de tromper la juridiction. Suivant avis de non-constitution et d'avoir à signifier adressé le 14 juin 2023, M. [R] et Mme [S] ont fait signifier la déclaration d'appel le 21 juin 2023 à la SELARL [P] [O]. Les conclusions d'appel ont été signifiées le 28 juillet 2023. Suivant ordonnance notifiée le 14 juin 2023 du président de chambre portant fixation de l'affaire à l'audience du 4 décembre 2023, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 22 février 2024. Motifs de la décision Pour statuer comme il l'a fait le premier juge ayant rappelé le contenu de la promesse de vente, a considéré que les acquéreurs n'avaient pas informé la venderesse de l'obtention ou du refus de prêt, qu'ils n'avaient pas donné suite aux mises en demeure et n'avaient pas accompli les démarches nécessaires à l'obtention du financement du bien, l'absence de cas de force majeure et que la condition suspensive était défaillie du fait des bénéficiaires de la promesse de sorte que l'indemnité était acquise au promettant. La déclaration d'appel a été signifiée le 21 juin 2023 à la SELARL [P] [O], à personne. Elle n'a pas constitué avocat. L'arrêt est réputé contradictoire. La recevabilité de l'appel n'a pas été contestée et il n'existe aucun moyen que la cour doive relever d'office. Sur la conciliation En application des dispositions de l'article 127 du code de procédure civile, hors les cas prévus à l'article 750-1, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation. L'article 127-1 du code de procédure civile dispose : à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire. La demande d'une conciliation à ce stade de la procédure, par les parties appelantes qui ont succombé en première instance est dilatoire. En outre, il ressort d'un courriel adressé le 9 juin 2021 par Mme [S] à Mme [Y], que celle-ci tenait à 'lever les malentendus de la dernière entrevue [...] contextualiser l'agacement de [son] compagnon qui a alimenté votre inquiétude'qu'elle ne cherchait pas 'à justifier son irritabilité mais expliquer son état d'esprit', qu'elle y évoque 'l'inquiétude générée [...] par la vente d'une maison [...] un cocktail d'émotions et un contexte tendu bien peu propices à une rencontre apaisée [...] créé et cristallisé des impressions anxiogènes. Bien loin de nous l'intention d'inquiéter votre mère ce jour-là [...]'. Ce courrier démontre le caractère inopportun d'une telle mesure, d'autant que l'intimée est née en 1938. Les appelants sont déboutés de cette demande. Sur la demande de provision En application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Statuant dans les limites de sa compétence le juge des référés doit seulement, pour accorder une provision au créancier, rechercher si l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, les parties ont conclu une promesse synallagmatique de vente le 23 novembre 2021, pour un bien immobilier, moyennant prix de vente de 400 000 euros, assortie des conditions suspensives de droit commun en faveur du bénéficiaire et de conditions suspensives particulières d'établissement d'un constat d'huissier et d'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 545 250 euros sur 288 mois au taux d'intérêt maximal d'1,09 % l'an hors assurance. L'acte précise ' toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la signature des présentes. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte'. L'acte précise que 'l'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire et qu'à défaut de cette notification, le promettant aura, à l'expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition de financement bancaire, que cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, avec copie au notaire, que passé ce délai de huit jours, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie, la promesse étant caduque de plein droit, que le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait et qu'à défaut ces fonds resteront acquis au promettant. La rubrique 'refus de prêt- justification ' précise qu'en cas de non-obtention du financement demandé, le bénéficiaire s'engage à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques et réitère en indiquant qu'il s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. Ce texte met évidence que les appelants ne peuvent pas, de bonne foi et en référé, soutenir qu'ils ignoraient leur obligation de solliciter deux prêts, nonobstant la procuration, ou qu'elle ne leur est pas opposable. La promesse synallagmatique de vente, que les appelants ne communiquent pas, mais qui figure au dossier de l'intimée, prévoyait la prise en compte d'un événement sanitaire, elle mentionnait 'si une telle crise venait à se reproduire durant la réalisation des présentes et que des dispositions d'origine légale ou réglementaire prises en conséquence reportaient les délais d'instruction de certains documents nécessaires à la perfection des présentes, ce délai de réalisation serait automatiquement prorogé d'un temps égal.' D'une part, les appelants ne justifient d'aucune disposition d'origine légale ou réglementaire prise en conséquence de la crise sanitaire qui aurait reporté les délais d'instruction des documents, alors qu'il s'agit de l'élément fondant leur contestation. En effet, les communiqués de presse des 7 octobre 2021 et 12 novembre 2021 émanant du préfet ne caractérisent pas des 'dispositions d'origine légale ou réglementaire prises en conséquence de la crise sanitaire qui auraient reporté les délais d'instruction'. D'autre part, l'acte a été signé le 23 novembre 2021 et devait s'appliquer, alors que les restrictions des libertés fondées sur la crise sanitaire persistaient mais sans impact légalement ou réglementairement justifié sur les délais. En outre, il est démontré que les démarches ont été faites par écrit, voie postale ou courriel. Ainsi cette contestation ne peut être considérée comme sérieuse. Si la levée d'option pouvait être tacite, encore aurait-il fallu pour ce faire que le prix ait été payé et l'acte signé, tel n'est pas le cas en l'espèce. Les appelants n'ont pas renoncé à la condition suspensive et en tout état de cause, ils n'ont pas signé et n'ont pas payé le prix, alors même qu'ils ont été convoqués pour ce faire pour le 19 avril 2022 et n'ont pas donné suite. Ils ne peuvent pas sérieusement soutenir avoir tacitement levé l'option. En outre la seule pièce produite à ce titre est un devis du 27 mars 2022 et l'allégation, non contestée de la visite d'un architecte en septembre 2021, c'est-à-dire avant la signature de la promesse. De plus le courrier adressé par M. [R] le 2 août 2022 alors que le délai, même prorogé par l'avenant du 18 février 2022, expirait le 15 mars 2022, ne constitue pas une levée d'option tacite et encore moins la notification conforme de l'obtention de l'offre ou du refus de prêt. La lettre du 30 mars 2022, de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Pyrénées Gascogne attestant qu'un dossier de demande de financement a été déposé en septembre 2021, ne constitue pas non plus la notification conforme de l'obtention de l'offre de prêt, pas plus que le document (pièce 4) du 18 mars 2022, qui accompagnerait 'une simulation de financement' et indique expressément que le dossier est en cours de traitement, c'est-à-dire qu'il n'est pas encore accepté . La demande de financement du 12 avril 2022, ne constitue pas la notification conforme de l'obtention de l'offre ou du refus de prêt. Quoiqu'il en soit dès lors que Mme [S] et M. [R] n'ont pas justifié de deux demandes de prêts avant le 15 mars 2022, la demande de provision formulée était fondée. En revanche, se pose la question de la compétence du juge des référés pour statuant en référé condamner au paiement de l'indemnité d'immobilisation. La déclaration d'appel mentionne expressément 'à titre principal sur la compétence du juge des référés'. Même si aucun moyen sur ce point n'a été soulevé et développé dans les écritures, il n'en reste pas moins que la cour est saisie et que la question a été soumise au débat contradictoire. Statuant dans les limites de sa compétence, le juge des référés ne pouvait pas constater que Mme [S] et M. [R] 'n'ont pas déposé simultanément deux demandes de prêt répondant aux conditions fixées dans la promesse du 23 novembre 2021 et son avenant du 18 février 2022, 'constaté que Mme [S] et M. [R] n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, ce qui en soit constitue un comportement fautif imputable aux défendeurs', 'que la condition suspensive est défaillie du fait des bénéficiaires de la promesse, Mme [S] et M. [R] et que l'indemnité d'immobilisation se trouve ainsi acquise au promettant' pas plus qu'il ne pouvait rejeter les demandes reconventionnelles de Mme [S] et M. [R], correspondant au versement d'une somme provisionnelle de 20 000 euros au titre de l'indemnité pour manquement à son obligation de loyauté', tous éléments qui relèvent du fond. L'ordonnance de référé critiquée ne pouvait pas non plus condamner à payer la somme de 40 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, séquestrée en les mains du notaire, Maître [P] [O]', ni autoriser le notaire, à remettre à Mme [F] [H] l'indemnité d'immobilisation de 40 000 euros, séquestrée en ses mains. En effet, nonobstant le qualificatif 'provisionnel' utilisé, statuer sur un manquement à l'obligation de loyauté relève du fond de l'affaire. Ainsi l'ordonnance de référé est confirmée en ce qu'elle a - renvoyé les parties à se pourvoir quant au fond mais dès à présent vu l'urgence et en l'absence de contestation sérieuse ; - déclaré recevable l'action formée par Mme [F] [H] veuve [Y] à l'encontre de Mme [S] et M. [R] ; - condamné solidairement Mme [S] et M. [R] à payer à Mme [F] [H] une provision de 40 000 euros. Elle est infirmée pour le surplus, statuant de nouveau, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur les surplus des demandes de Mme [S] et M. [R] d'une part et Mme [F] [H]. Sur les autres demandes L'ordonnance de référé est confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [R] et Mme [S] qui succombent sont condamnés au paiement des dépens d'appel. Ils sont déboutés de leur demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum à ce titre à payer à Mme [F] [H] la somme de 4 000 euros. Par ces motifs la cour - déboute M. [A] [R] et Mme [Z] [S] de leur demande d'une mesure de conciliation, - confirme l'ordonnance de référé en ce qu'elle a renvoyé les parties à se pourvoir quant au fond mais dès à présent vu l'urgence et en l'absence de contestation sérieuse, déclaré recevable l'action formée par Mme [W] [F] [H] veuve [Y] à l'encontre de Mme [Z] [S] et M. [A] [R] et condamné solidairement Mme [Z] [S] et M. [A] [R] à payer à Mme [W] [F] [H] une provision de 40 000 euros et en ce qu'elle a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - infirme l'ordonnance de référé sur le surplus, Statuant de nouveau, - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de Mme [W] [F] [H] et sur les demandes reconventionnelles de Mme [Z] [S] et M. [A] [R], Y ajoutant, - déboute M. [A] [R] et Mme [Z] [S] de leur demande d'une mesure de conciliation et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne M. [A] [R] et Mme [Z] [S] in solidum au paiement des dépens, - condamne in solidum M. [A] [R] et Mme [Z] [S] à payer à Mme [W] [F] [H] une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présidente La greffière