Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 24/00214

Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 27 FEVRIER 2024 N° RG 24/00214 - N° Portalis DB22-W-B7I-R4E6 Code NAC : 72D DEMANDEUR Monsieur [W] [Z]-[T] né le 11 Janvier 1967 à [Localité 3], demeurant [Localité 1] Représenté par Me Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628, avocat postulant et par Me Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L 20, avocat plaidant, DEFENDERESSE CORDIALIE, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 452 140 817, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Emmanuelle LEFEVRE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 381, avocat postulant et par Me Alexandra DE SAINT PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2212, avocat plaidant, *** Débats tenus à l'audience du : 20 Février 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, greffière placée lors des débats et de Virginie DUMINY, greffière lors du prononcé, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 20 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier Chesnay-AR152 est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété a été établi le 7 juin 1977. Il est constitué de 3 bâtiments (A, A' et B) à usage de bureaux, stationnements et voies de circulation dont la propriété est répartie entre trois copropriétaires familiaux (frères et soeurs) à la suite d'une donation -partage du 2 juin 1997. La SARL CORDIALIE, dont le gérant est M. [M] [Z] [T], est propriétaire des lots 101 à 130, constituant le bâtiment A. La SARL RAFAL, dont la gérante est Mme [B] [Z] [T] est propriétaire des lots 201 à 210 constituant le bâtiment B. M. [W] [Z] [T] est propriétaire du lot 40 constituant le bâtiment A'. La SARL CORDIALIE assume les fonctions de syndic non professionnel. Des locataires de la SARL CORDIALIE ont apposé des enseignes à l'intérieur des fenêtres du bâtiment A (halls B et C) visibles de l'extérieur. Le 26 septembre 2023, M. [W] [Z] [T] a écrit à M. [M] [Z] [T] en lui indiquant qu'en sa qualité de syndic il avait l'obligation de faire respecter le règlement de copropriété lequel stipule en page 23 qu'aucune enseigne, réclame ou inscription de publicité ne pourra être apposée à l'extérieur des parties privatives, notamment sur les fenêtres, portes et fermetures particulières. Le 11 octobre 2023 M. [M] [Z] [T] a répondu à son frère que plusieurs ambiguïtés pouvait être relevées car le règlement de copropriété ne visait que les inscriptions apposées à l'extérieur des parties privatives dont les fenêtres et qu'il était patent que les inscriptions visées par la mise en demeure étaient des vitrophanes placés à l'intérieur des fenêtres de sorte qu'une infraction au règlement de copropriété n'était pas établie et qu'une dérogation était également prévue pour les occupants du rez-de-chaussée, que la société locataire du premier étage l'était également du rez-de-chaussée et qu'à ce titre il n'était pas exclu qu'elle puisse se prévaloir de la dérogation explicitement prévue par le règlement de copropriété. Il concluait qu'il lui semblait nécessaire de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de préciser la manière dont doit s'interpréter le règlement de copropriété. Le 12 décembre 2023 M. [W] [Z] [T] a mis en demeure la SARL CORDIALIE en sa double qualité de syndic et de copropriétaire de faire respecter les termes du règlement de copropriété. Le 22 janvier 2024, la SARL CORDIALIE a convoqué M. [W] [Z] [T] à une assemblée génale le jeudi 29 janvier 2024 à 15 heures ; Le projet de résolution 4 intitulé " Vitrophanie et publicité sur les vitrages des bâtiments " est le suivant : Le syndicat des copropriétaires décide que : -Les enseignes, réclames ou inscriptions de publicité apposées sur la face intérieure du vitrage des fenêtres privatives sont interdites dès lors qu'elles sont visibles de l'extérieur des bâtiments ; -Les films techniques apposés sur la face intérieure du vitrage des fenêtres privatives (par ex anti-UV ou opacifiants) sont autorisés dès lors qu'ils ne nuisent pas à l'harmonie générale des bâtiments ( ton neutre, graphisme discret) -Compte tenu des ambiguïtés du règlement de copropriété et de la sobriété des vitrophanes existantes, celles-ci sont tolérées mais leur renouvellement est interdit. Le syndic adressera un courrier en ce sens aux occupants concernés. Régulièrement autorisé par ordonnance en date du 14 février 2024, M. [W] [Z] [T] a fait assigner la SARL CORDIALIE en référé d'heure à heure devant le tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir : -La condamnation de la société CORDIALIE à déposer les enseignes mises en place sur les fenêtres de son immeuble Bâtiment A (hall B et C) visés au constat d'huissier ; -Assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, -Condamner la société CORDIALIE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamner la société CORDIALIE aux entiers dépens en ce compris les frais de constat. L'affaire a été évoquée à l'audience du 20 février 2024. A cette date : M. [W] [Z] [T] a maintenu ses demandes. Il a expliqué être recevable à exercer lui-même cette action en sa qualité de copropriétaire puisque le syndic mis en demeure avait refusé d'agir invoquant une prétendue ambiguïté de la clause. Au visa de l'article 835 du code de procédure civile, invoquant l'existence d'un trouble manifestement illicite il a soutenu qu'il ressortait de la lecture du règlement de copropriété en ses pages 22, 23 et 28 que toute enseigne était interdite sur les fenêtres, la seule dérogation concernant les vitrines du rez-de-chaussée. Il a soutenu que le règlement de copropriété ne souffrait d'aucune ambigüité. En réponse aux moyens soulevés en défense, il a fait valoir que la SARL avait la double qualité de copropriétaire et de syndic de sorte le syndic était bien dans la cause. En défense, la SARL CORDIALIE s'est opposée aux demandes de M. [W] [Z] [T] dont elle a sollicité le rejet. Elle a demandé sa condamnation aux dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions la SARL CORDIALIE a fait valoir que M. [W] [Z] [T] avait obtenu son autorisation d'assigner en référé d'heure à heure en omettant d'indiquer que la SARL CORDIALIE ne détenait que 43,15 % des droits de votes dans la copropriété de sorte qu'aucune décision ne pourrait être adoptée sans le concours d'un des autres copropriétaires. Elle a soutenu que M. [Z] [T] avait excipé d'une urgence en omettant le fait que les vitrophanies avaient été installées depuis 16 mois pour la société CPH, et la société MKP2, et 6 mois pour la société LAZEO. Elle a soutenu que la démarche de M. [W] [Z] [T] s'inscrivait dans une volonté de boquer le fonctionnement de la copropriété exposant qu'au cours des sept dernières années, le demandeur avait assigné à 14 reprises le syndicat des copropriétaires contestant de façon systématique les assemblées générales de l'ensemble immobilier tout en s'abstenant du règlement de ses charges de copropriété en vue d'entraîner une asphyxie financière de la copropriété. Sur le fond elle a exposé que M. [W] [Z] [T] n'avait pas informé le syndic de son de l'action engagée relative à une disposition du règlement de copropriété au mépris des dispositions de l'article 51 du décret du 17 mars 1967. Elle a exposé que le syndic n'avait pas écarté la demande M. [Z] [T] mais qu'il avait au contraire été diligent en soumettant la décision à l'organe décisionnaire du syndicat des copropriétaires à savoir l'assemblée générale des copropriétaires. Elle a soutenu qu'elle n'avait pas été défaillante de sorte que l'action oblique était irrecevable et qu'une injonction de dépose ne pouvait être opposable aux sociétés locataires qui n'avaient pas été assignées. La SARL CORDIALIE a indiqué qu'une astreinte éventuellement prononcée ne saurait pouvoir être appliquée en l'absence d'opposabilité de la décision à intervenir auxdits locataires. Elle a mis en avant l'existence d'une contestation sérieuse et l'absence d'un trouble manifestement illicite dès lors que la rédaction du règlement de copropriété était ambigüe et ne prohibait que l'apposition d'enseigne à l'extérieur des parties privatives, notamment sur les portes, fenêtres et fermetures particulières. Elle a fait valoir que cette ambiguïté privait le syndic de base légale pour agir sans risquer de mettre en jeu la responsabilité du syndicat. A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré au 27 février 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action La SARL CORDIALIE soulève plusieurs moyens qui ne peuvent s'analyser qu'en des fins de non-recevoir. Il conviendra de les examiner in limine litis. L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'article 32 du même code ajoute qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres. Le règlement de copropriété du 7 juin 1977 stipule en section I que chaque co-propriétaire sera responsable, à l'égard tant du syndicat que de tout autre co-propriétaires, des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du présent règlement dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants quelconques des locaux lui appartenant seraient directement ou indirectement les auteurs, ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence et de celle de ses préposés, ou par le fait d'une chose ou d'une personne dont il est légalement responsable. M. [W] [Z] [T] a la qualité de copropriétaire. Il reproche aux locataires de la SARL CORDIALIE une infraction au règlement de copropriété. Sa qualité de copropriétaire lui donne le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété par un autre copropriétaire. Par ailleurs, la SARL CORDIALIE, copropriétaire a également la qualité de syndic de sorte qu'il ne peut être soutenu qu'elle n'a pas valablement été informée de l'existence de de la procédure. Enfin l'assignation des locataires de la SARL CORDIALIE n'est pas une condition de recevabilité de l'action. L'action de M. [W] [Z] [T] est donc recevable. Sur la demande de dépose des enseignes sous astreinte Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, " même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite " ; En l'espèce M. [W] [Z] [T] soutient que la rédaction du règlement de copropriété est dépourvue d'ambigüité, qu'elle ne permet pas la présence des enseignes et que leur présence constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. Il met en avant trois des clauses du règlement de copropriété : En page 22 Harmonie-Aspect : A Les devantures, fenêtres et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiées si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des co-propriétaires. En ce qui concerne le bâtiment B dont les façades miroirs sont entièrement en verre " PARELIO " les panneaux fixes ou mobiles (fenêtres) devront obligatoirement être remplacés en cas de détériorations par des panneaux similaires, de façon à maintenir l'harmonie et le pouvoir réfléchissant de ladite façade. En page 23 b- Aucune enseigne, réclame ou inscription de publicité ne pourra être apposée à l'extérieur des parties privatives, notamment sur les fenêtres, portes et fermetures particulières, sauf ce qui sera dit ci-après. En page 28 : Toute enseigne ou publicité de caractère professionnel, commercial ou autres est interdite tant sur les bâtiments et les clôtures que dans les espaces libres, sauf les exceptions ci-après. Le syndic pourra seulement autoriser l'apposition de plaques professionnelles à l'intérieur des bâtiments ; dans les halls d'entrée, dont il déterminera l'emplacement, la forme, les dimensions et la nature, et cela indépendamment des plaques sur les portes particulières visées au 3°) de la section II du présent chapitre II) Par dérogation à ce qui précède, et sous réserve de ne pas porter atteinte n à la vocation sus-énoncée de l'ensemble immobilier ni au droit de jouissance normale des membres de la copropriété : a-Les propriétaires ou occupants des locaux commerciaux du rez-de-chaussée de chaque bâtiment A et B pourront apposer sur leur propre façade ou dans leurs vitrines, toutes enseignes, affiches ou panneaux publicitaires. En l'espèce il ressort du constat du commissaire de justice du 18 janvier 2024 que figurent sur le bâtiment A, hall B au niveau de sa façade ouest des enseignes au 1er et 2ème étage et sur sa façade sud des enseignes au premier et au troisième étage. Ces lots sont la propriété de la SARL CORDIALIE qui les loue à diverses sociétés. La défenderesse soutient que la rédaction de la clause en page 23 est ambiguë en ce qu'elle ne prohibe pas l'apposition de publicités ou d'enseignes à l'intérieur des fenêtres. Or si la lecture de la clause en page 23 ne vise en effet que l'apposition d'enseignes ou de publicité à l'extérieur des fenêtres, cette clause doit être rapprochée de la clause figurant en page 28 qui prohibe " toute enseigne ou publicité de caractère professionnel, commercial ou autres est interdite tant sur les bâtiments et les clôtures que dans les espaces libres, sauf les exceptions ci-après ". L'emploi de la préposition " sur " implique qu'il s'agit de l'intégralité du bâtiment et non seulement de l'extérieur de sa façade ou de ses vitrages. Quant aux exceptions prévues au règlement, elles ne visent qu'à autoriser l'apposition d'enseignes au rez-de-chaussée et non à donner un droit aux locataires du rez-de-chaussée. Il s'en déduit que la présence des enseignes même sous forme de vitrophanes apposés à l'intérieur du bâtiment contrevient aux dispositions du règlement de copropriété et constitue un trouble manifestement illicite que M. [W] [Z] [T] est fondé à voir cesser. Il sera fait droit à sa demande. Il n'y a pas lieu en revanche d'assortir la présente décision d'une astreinte compte -tenu de l'ancienneté de l'apposition des enseignes d'une part et d'éléments permettant de penser que la SARL CORDIALIE va se soustraire à l'exécution d'une décision de justice d'autre part. Sur les frais irrépétibles et les dépens La SARL CORDIALIE succombant elle sera condamnée aux dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS l'action de M. [W] [Z] [T] recevable ; CONDAMNONS la SARL CORDIALIE à déposer les enseignes mises en place sur les fenêtres de son immeuble Bâtiment A (hall B et C) visés au constat d'huissier dansun délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ; REJETONS la demande d'astreinte ; CONDAMNONS la SARL CORDIALIE au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la société CORDIALIE aux entiers dépens en ce compris les frais de constat. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Virginie DUMINY Charlotte MASQUART