Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 29 MARS 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11694 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAIE
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mai 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 22/00531
APPELANTE
Madame [S] [P]
[Adresse 2]
[Localité 1] (SUISSE)
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée de Me Martine BARAGAN de la société BDA, avocat au barreau de PARIS, toque : E427, substituée par Me Corinne DEMAZURE
INTIMÉE
S.A.R.L. [V] [N] FINANCE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assisté de Me Louis-André SOUSSY, avocat au barreau de PARIS, toque : A389
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre
Patricia LEFEVRE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Mme [P] [S] est propriétaire de locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 4]).
Ces locaux, initialement loués par M. [V] [N] pour exploiter un commerce de restauration rapide, ont été, aux termes d'un acte sous-seing privé en date du 19 janvier 2009, donné à bail à la société [V] [N] Finance pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2008, moyennant un loyer annuel de 9 312,18 euros, hors taxes et hors charges.
Faisant valoir que de graves désordres affectaient le solivage du plancher haut du rez-de-chaussée du local loué, la société [V] [N] finance a engagé, par acte extra-judiciaire des 19 et 20 mai 2016, une procédure de référé devant le tribunal de grande instance de Bobigny sollicitant une mesure d'expertise et la suspension du paiement des loyers. Par une ordonnance du 16 septembre 2016, le juge des référés a fait droit à la demande d'expertise ainsi qu'à la demande reconventionnelle de Mme [S] de condamnation à titre provisionnel au titre des loyers échus au 31 mars 2016 (5012 euros) et a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des loyers.
Sur la base de rapports de visites des 5 octobre 2016 et 20 avril 2017, le maire de la commune de [Localité 6] a, par un arrêté du 7 juin 2017, mis Mme [S] en demeure de faire réaliser une étude de structure du plancher haut de son immeuble, de procéder à la décontamination de ce plancher et de celui des combles infestés par des insectes xylophages ainsi qu'à leur réfection et a interdit temporairement l'habitation et toute utilisation des locaux. Cet arrêté a été notifié à Mme [S], l'informant que le paiement des loyers était suspendu à compter du 1er jour du mois suivant cette notification. Mainlevée de cet arrêté de péril a été prononcée, par un arrêté notifié le 27 septembre 2018.
Une seconde procédure de référé introduite par un acte délivré à la demande de Mme [S], le 22 novembre 2016, a opposée les parties. Par ordonnance du 13 décembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté les demandes de Mme [S] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des causes du commandement de payer du 3 octobre 2016 et à l'allocation d'une provision au titre des loyers impayés au 30 juin 2017 (12 530 euros). Le juge a également rejeté la demande de suspension des loyers présentée par la société [V] [N] finance, allouant à cette dernière, à titre provisionnel, une somme de 35 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice commercial consécutif à la fermeture de son établissement.
Les appels des ordonnances de référés des 16 septembre 2016 et 13 décembre 2017 sont pendants devant la cour.
Par acte d'huissier du 29 mars 2018, la société [V] [N] finance a saisi le tribunal de grande instance de Bobigny d'une instance au fond afin d'obtenir la suspension du paiement des loyers à compter du 1er janvier 2016, la condamnation de la bailleresse à l'indemniser des divers préjudices consécutifs à l'impossibilité d'exploiter les lieux et à exécuter sous astreinte les travaux prescrits par la mairie de [Localité 6]. Ont été jointes à cette procédure, les instances engagées en 2018 et en 2020, par Mme [S] à l'encontre du cabinet auquel elle avait confié la gestion de son bien et à l'encontre de l'assureur responsabilité civile de ce dernier. En dernier lieu, par des conclusions récapitulatives du 11 octobre 2021, Mme [S] a sollicité notamment la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement des loyers pour la période du 1er octobre 2015 au 30 juin 2017 (17542 euros) et de la somme provisoire de 30 072 euros arrêtées au 30 septembre 2021, au titre de la période à compter du 1er octobre 2018.
Par acte extrajudiciaire du 4 décembre 2019, Mme [S] a fait signifier à la société [V] [N] Finance un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 40 257,77 euros en principal au titre des loyers et charges impayés échus du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2019.
Par acte extrajudiciaire des 21 et 22 avril 2021, Mme [S] a fait signifier à la société défenderesse un congé à effet du 31 décembre 2021, avec refus de renouvellement de bail et refus de paiement d'une indemnité d'éviction.
A son audience du 26 janvier 2022, le tribunal de grande instance de Bobigny a examiné le litige opposant, au fond, les parties, et par un jugement en date 31 mars 2022, dans ces dispositions intéressant bailleresse et locataire, il a débouté Mme [P] [S] de sa demande de paiement des loyers uniquement sur la période du 11 janvier 2016 au 30 septembre 2018 inclus, de sa demande de remboursement des sommes versées en exécution de l'ordonnance du 13 décembre 2017 et de sa demande de résiliation du bail ; il a débouté la société [V] [N] finance de sa demande d'exécution de travaux ordonnés par les services municipaux ainsi que de ses demandes de dommages et intérêts à l'exception de celle au titre des équipements professionnels, accueillie celle-ci à hauteur de 38 000 euros et il l'a condamnée au paiement des loyers à compter du mois d'octobre 2018.
Il a été interjeté appel de cette décision, assortie de l'exécution provisoire. L'affaire est pendante devant la cour.
C'est dans ce contexte que faisant valoir que les causes du commandement du 4 décembre 2019 n'avaient pas été réglées, Mme [S] a, par acte extrajudiciaire du 2 mars 2022, fait assigner la société [V] [N] finance devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 4 janvier 2020 et ordonner aux conditions d'usage, l'expulsion de la société [V] [N] finance.
Par ordonnance contradictoire du 23 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, a dit que les demandes formées par Mme [S] à l'encontre de la société [V] [N] finance se heurtent à des contestations sérieuses et a dit n'y avoir lieu à référé ; il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la société [V] [N] finance en dommages et intérêts pour procédure abusive et a condamné Mme [S] au paiement de la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le 20 juin 2022, Mme [S] a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 août 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, Mme [S] demande à la cour, au visa des articles 1103 du code civil et L.145-41 du code de commerce, d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation du bail du 19 janvier 2009 et en tout état de cause, que l'attitude adoptée par la société [V] [N] Finance s'oppose à ce qu'il puisse lui être fait application du 2ème paragraphe de l'article L.145-41 du code de commerce ;
- ordonner l'expulsion de la société [V] [N] finance et de tous occupants de son chef avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin est ;
- l'autoriser à débarrasser des locaux loués de tout meuble y demeurant aux risques et périls de son occupante ;
- condamner la société [V] [N] finance au paiement de la somme de 6000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société [V] [N] finance demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise à l'exception du rejet de sa demande de dommages et intérêts et de la limitation à 1000 euros de la somme qui lui était allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dispositions qui seront infirmées, sollicitant qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [S] ainsi que la condamnation de celle-ci à lui verser, une provision de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et acharnement procédural, celle de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en première instance et une même somme au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel et aux dépens d'appel.
SUR CE,
Faisant valoir que depuis le 4ème trimestre 2016, la société [V] [N] finance ne paie plus aucun loyer et accumule les infractions aux conditions et clauses du bail, Mme [S] affirme que la résiliation du bail au 5 janvier 2020 est acquise, faute de paiement des causes du commandement du 4 décembre 2019. Elle critique la décision dont appel, qui a fait une mauvaise appréciation de la portée du congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction délivré le 21 et 22 avril 2022, celui-ci ne valant pas, ainsi qu'il est précisé à l'acte, renonciation au bénéfice des précédentes demandes tendant à la résiliation du bail. Elle retient l'automaticité de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, affirmant que de jurisprudence constante, la seule exigence de validité de l'acte est que son contenu permette au locataire d'être clairement averti du manquement qui lui est reproché. Elle ajoute que l'article 1103 du code civil interdit au juge de s'immiscer dans le jeu du contrat, que sa créance ne cesse de s'accroître, puisqu'elle s'élève au regard des dispositions du jugement rendu le 31 mars 2022 à la somme de 37 590 euros. Elle ajoute que l'attitude de la locataire est exclusive de toute bonne foi.
La société [V] [N] finance reprend chacun des arguments de Mme [S] pour établir des infractions aux clauses du bail, pour les écarter, notant que tant l'exécution de travaux sans autorisation, que le défaut d'information sur le pourrissement avancé des poutres, l'intervention à son initiative des services municipaux ou l'absence de reprise d'exploitation après les travaux ne sont pas visés au commandement du 4 décembre 2019. Elle prétend ensuite que les lieux étaient et demeurent impropres à l'usage contractuel, faute d'avoir été accessibles du 1er janvier 2016 au 22 février 2019 puis à compter de cette date, en raison d'une restitution d'un matériel totalement inutilisable. Elle rappelle contester la validité des actes des 4 décembre 2019 et 21 et 22 avril 2021 dans le cadre de l'instance au fond et prétend que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de façon totalement abusive, de parfaite mauvaise foi, par la bailleresse qui a empêché la reprise de l'activité commerciale.
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L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail
commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un
commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité,
mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Cependant, de jurisprudence constante, le commandement qui, quoique répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur ne peut pas produire effet, la clause résolutoire devant en application de l'article du code civil, être invoquée de bonne foi.
Il s'ensuit que faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.
En l'espèce, Mme [S] a fait délivrer un commandement de payer, le 4 décembre 2019, portant sur l'intégralité des termes de loyers du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2019, incluant non seulement les loyers durant la période de suspension du paiement des loyers liés à l'arrêté de péril mais également les causes d'un commandement de payer du 3 octobre 2016 dont le juge des référés avait relevé dans sa décision du 13 décembre 2017, qu'il n'avait pas été délivré de bonne foi compte tenu d'une part, de l'impossibilité d'exploiter les locaux, depuis le 1er janvier 2016 et d'autre part, de la légitimité du refus du locataire de laisser pénétrer dans les lieux, l'entreprise chargée d'exécuter les travaux, eu égard aux circonstances de l'espèce.
A la date du commandement, le juge du contrat était saisi depuis plusieurs mois d'une instance tendant à voir suspendre le paiement des loyers depuis le 1er janvier 2016 et jusqu'à mise à disposition de locaux permettant une reprise de l'activité commerciale, et donc d'une instance relative au respect ou non par le bailleur de son obligation de délivrance.
Cet acte a été délivré pour un montant supérieur aux prétentions soutenues devant le juge du fond par Mme [S] au titre des loyers impayés.
En cours de procédure et près de trois mois après la levée de l'arrêté de péril, la société [V] [N] finance a fait dresser, le 12 décembre 2018, un constat d'huissier dont il ressort que le chantier n'a pas été nettoyé ni débarrassé des déchets de matériaux, que les murs ne sont pas enduits ni peints et les sanitaires impropres à leur usage. Cet état déplorable de l'immeuble est confirmé par un rapport de l'architecte mandaté par la locataire du 17 février 2019.
Par ailleurs, le matériel d'exploitation n'a été remis au locataire qu'en février 2019, dans un état qui a conduit le tribunal à lui allouer des dommages et intérêts pour montant conséquent (35 000 euros) afin qu'il puisse procéder à son remplacement.
Il s'ensuit que la délivrance de cet acte, alors que la procédure au fond était engagée n'avait d'autre finalité que de contraindre le locataire à libérer les lieux et d'occulter le débat au fond sur les manquements de la bailleresse et les conséquences qu'ils ont eues sur la pérennité de l'exploitation de la société [V] [N] finance, ce qui est exclusif de toute bonne foi.
Ce constat est d'ailleurs confirmé par le comportement ultérieur de la bailleresse, qui a attendu plus de deux années pour saisir le juge des référés afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 4 décembre 2019 et, ce après avoir fait délivrer, les 21 et 22 avril 2021 un congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'occupation, à effet du 31 décembre 2021.
Dès lors, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [S].
Elle sera infirmée, s'agissant de l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts présentée par la société [V] [N] finance, le fait que le juge des référés ne puisse allouer que des indemnisations provisionnelles devant conduire au constat que la demande ne peut pas prospérer devant cette juridiction.
A hauteur d'appel, la société [V] [N] finance réclame une indemnisation provisionnelle afin de sanctionner les agissements de Mme [S] et plus précisément son acharnement procédural. Faute d'alléguer d'un quelconque préjudice en lien avec l'abus de droit qu'elle dénonce et encore moins de le démontrer, aucune allocation provisionnelle ne sera allouée à la société [V] [N] finance à ce titre.
Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Mme [S] sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par la société [V] [N] finance pour assurer sa défense devant la cour.
PAR CES MOTIFS,
Confirme l'ordonnance du 23 mai 2022 sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la société [V] [N] finance ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant
Déclare la demande de dommages et intérêts de la société [V] [N] finance recevable mais dit n'y avoir lieu à référé de ce chef ;
Condamne Mme [S] à payer à la société [V] [N] finance la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
