Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/00272

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06] ou [XXXXXXXX07] @ : [Courriel 10] @ : [Courriel 9] N° RG 24/00272 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZJE Minute : 24/00083 Monsieur [Y] [O] Représentant : Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156 Madame [X] [D] épouse [O] Représentant : Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156 C/ Madame [T] [J] Représentant : Me Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 55 Monsieur [K] [U] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juin 2024 DEMANDEUR : Monsieur [Y] [O] [Adresse 2] représenté par Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [X] [D] épouse [O] [Adresse 2] représentée par Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS DÉFENDEURS : Madame [T] [J] [Adresse 4] comparante en personne assistée de Me Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Monsieur [K] [U] [Adresse 5] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 16 Mai 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2024, par Madame Maud PICQUET, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier. Copie exécutoire : Me Gérard FAIVRE Copie certifiée conforme : Me Renée RIMBON NGANGO +Monsieur [K] [U] Le 17/06/24 RAPPEL DES FAITS Par un acte notarié du 31 août 2013, Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] ont donné à bail à Madame [T] [J] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 725 € et 50 € de provision sur charges. Monsieur [K] [U] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers et charges dans la limite de six années à compter du 1er septembre 2019, également par acte notarié du 31 août 2013. Par jugement du 29 avril 2022, le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen a condamné solidairement Madame [T] [J] et Monsieur [K] [U] au paiement de la somme de 4.472,52 €, au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2022 inclus, a autorisé Madame [T] [J] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 150 €, dit que faute de respecter les modalités de règlement, la dette deviendra immédiatement exigible, condamné in solidum Madame [T] [J] et Monsieur [K] [U] au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Des loyers échus à compter du mois de janvier 2023 étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juillet 2023. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [K] [U], le 21 juillet 2023. Ils ont ensuite fait assigner Madame [T] [J] et Monsieur [K] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 11 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024, après avoir été renvoyée à deux reprises à la demande des parties. A l’audience du 16 mai 2024, Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] - représentés par Maître Gérard FAIVRE - reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [J] ; de dire qu’il sera statué sur le sort des meubles laissés dans les lieux conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 7.600,[XXXXXXXX06] €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] s’opposent à l’octroi des délais de paiement et pour quitter les lieux sollicités par la défenderesse. Madame [T] [J] comparaît en personne, assistée de son avocate. A titre principal, elle sollicite le rejet de toutes les demandes. Subsidiairement, elle demande que l’arriéré locatif soit fixé à la somme de 1.197,85 €, que des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire lui soient accordés et propose une mensualité de 33,27 € en sus du loyer et des charges courants. Très subsidiairement, elle demande que lui soient accordées les plus larges délais pour quitter les lieux. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les demandeurs n’établissent pas leur créance. Elle ajoute que par courriel du 18 septembre 2023, le bailleur lui a indiqué que l’arriéré locatif était limité à la somme de 3.124,85 € et que ce montant ajouté à celui des loyers et des charges dus du mois d’octobre 2023 au mois de mai 2024 s’élève à la somme globale de 10.036,85 €, de laquelle il convient de déduire des versements effectués à hauteur de 8.839 €, soit une dette locative limitée à 1.197,85 € (mensualité de mai 2024 incluse). Elle précise que les versements dont elle fait état ne sont pas mentionnés dans le décompte versé aux débats par les demandeurs. Elle ajoute percevoir des revenus mensuels de 1.300 € et avoir deux enfants à charge. Bien que convoqué par un acte remis à son domicile le 11 janvier 2024, Monsieur [K] [U] n’est ni présent, ni représenté. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, lejuge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée”. I. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 11 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’assignation. Par ailleurs, Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 31 août 2013 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2023, pour la somme en principal de 3.935,32 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois puisque les versements effectués par la locataire entre le 17 juillet 2023 et le 17 septembre 2023 selon le décompte versé aux débats n’ont pas couvert les causes du commandement et que les sommes perçues par le bailleur au titre de l'APL depuis le commandement de payer doivent s'imputer sur les loyers correspondants aux périodes pour lesquelles elles ont été versées, par exception aux dispositions de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil. En outre et contrairement à ce que prétend la défenderesse, tous les versements dont elle justifie sont mentionnés dans le décompte versé aux débats, à l’exception du virement effectué le 2 mai 2024 à hauteur de 670 €. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2023. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] produisent un décompte démontrant que Madame [T] [J] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et du virement effectué le 2 mai 2024 à hauteur de 670 €, la somme de 6.667,49 € à la date du 2 mai 2024. Si Madame [T] [J] soutient qu’elle ne doit que la somme de 1.197,85 € (mensualité de mai 2024 incluse), elle ne le justifie pas. Contrairement à ce qu’elle affirme, il ne ressort pas du courriel du bailleur en date du 18 septembre 2023 que l’arriéré locatif à cette date était limité à la somme de 3.124,85 €. En outre, tous les versements dont elle justifie sont mentionnés dans le décompte versé aux débats, à l’exception du virement effectué le 2 mai 2024 à hauteur de 670 €, lequel a été déduit de l’arriéré locatif sollicité. Madame [T] [J] sera donc condamnée à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] cette somme de 6.667,49 €, à titre provisionnel. Caution solidaire du paiement des loyers et charges selon un acte notarié du 31 août 2013, Monsieur [K] [U], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette à défaut de comparaître, sera condamné, solidairement avec Madame [T] [J], au paiement de cette provision de 6.667,49 €. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, également applicable aux baux meublés, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”. L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [T] [J], qui justifie avoir repris intégralement le paiement du loyer courant et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et relatives au sort du mobilier deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [T] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. Le cautionnement souscrit par Monsieur [K] [U] ne couvrant pas expressément les indemnités d’occupation, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire à ce titre. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [T] [J] et Monsieur [K] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O], Madame [T] [J] et Monsieur [K] [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2013 entre Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] et Madame [T] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 septembre 2023 ; CONDAMNONS solidairement Madame [T] [J] et Monsieur [K] [U] à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] à titre provisionnel la somme de 6.667,49 € (décompte arrêté au 2 mai 2024, incluant avril 2024) ; AUTORISONS Madame [T] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [T] [J] soit condamnée à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS in solidum Madame [T] [J] et Monsieur [K] [U] à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [X] [D] épouse [O] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Madame [T] [J] et Monsieur [K] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; REJETONS le surplus des prétentions ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 17 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. La greffière, La juge,